Ist die Gebäude­versicherung umlagefähig?

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Welche Kosten der Gebäude­versicherung Vermieter auf ihre Mieter umlegen können und welche rechtlichen Bestimmungen sie dabei beachten müssen.


Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter können die Kosten der Gebäude­versicherung auf die Mieter umlegen.
  • Das gilt aber nicht für Versicherungen, die ausschließlich den Vermieter schützen.
  • Umgelegte Versicherungen können nicht vom Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.
  • Es muss im Mietvertrag einen Hinweis auf die Betriebskosten geben.

Direkt zum Inhalt

  1. Was ist umlagefähig?
  2. Rechtliche Regelungen
  3. Aufteilung der Kosten
  4. Gebäude­versicherung in der Steuer
  5. Versicherungsbestandteile
  6. Fazit

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Welche Kosten der Gebäude­versicherung Vermieter auf ihre Mieter umlegen können und welche rechtlichen Bestimmungen sie dabei beachten müssen.

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist umlagefähig?
  2. Rechtliche Regelungen
  3. Aufteilung der Kosten
  4. Gebäude­­versicherung in der Steuer
  5. Versicherungsbestandteile
  6. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter können die Kosten der Gebäude­versicherung auf die Mieter umlegen.
  • Das gilt aber nicht für Versicherungen, die ausschließlich den Vermieter schützen.
  • Umgelegte Versicherungen können nicht vom Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.
  • Es muss im Mietvertrag einen Hinweis auf die Betriebskosten geben.

Umlage der Gebäude­versicherung – was ist möglich, was nicht?

Nebenkosten – häufiger Streitpunkt

Bei Vermietungen werden üblicherweise die Kosten im Zusammenhang mit Gebäudebewirtschaftung und -nutzung auf die Mieter umgelegt. Sie sind dann Bestandteil der Nebenkosten-Abrechnung. Doch Nebenkosten-Abrechnungen sind häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Rechtsauseinandersetzungen wegen der Miete und den Nebenkosten beschäftigen Gerichte häufig.

Dabei ist die Kostenumlage eigentlich klar gesetzlich geregelt. Wie so oft, steckt der Teufel allerdings im Detail – auch in Bezug darauf, ob die Gebäude­versicherung umlagefähig ist: Grundsätzlich sind die Kosten einer Gebäude­versicherung zwar umlagefähig, doch gibt es Ausnahmen.


Welche Kosten sind umlagefähig?

Bei der Umlage der Kosten einer Gebäude­versicherung gilt ein eindeutiges Prinzip: Umlagefähig sind nur solche Kosten, die unmittelbar der Versicherung des Gebäudes oder der Haftung des Vermieters für Gefahren, die vom Gebäude ausgehen, dienen. Nicht umgelegt werden dürfen dagegen Kosten, die persönliche Risiken des Vermieters abdecken. Solche Kosten müssen bei der Umlegung herausgerechnet werden.

Diese Kosten sind umlagefähig

Nicht umgelegt werden dürfen dagegen die folgenden Kosten:

Nebenkostenpauschale als Alternative zur Umlegung

Neben der Kostenumlage sieht das Mietrecht noch eine Nebenkosten-Alternative vor: die Nebenkostenpauschale. Rechtsgrundlage bildet § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB. Bei der Pauschale leistet der Mieter einen vereinbarten (monatlichen) Fixbetrag zur Abgeltung der Nebenkosten. Eine detaillierte Umlage und Abrechnung findet nicht statt.

Daher werden die Kosten einer Gebäude­versicherung in diesem Fall auch nicht 1 : 1 weitergegeben, sondern nur überschlägig. Die Höhe der Pauschale ist Vereinbarungssache, muss aber dem Grundsatz der Angemessenheit entsprechen. In diesem Sinne fließen auch die Kosten der Gebäude­versicherung in die Berechnung ein.

Umlage der Gebäudevericherung: Rechtliche Regelungen

Was gilt rechtlich bezüglich der Umlegung von Gebäudekosten?

Für die Umlage von Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Räumlichkeiten sind vor allem zwei rechtliche Regelungswerke relevant:

  • Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 1. November 1957 regelte ursprünglich die Kostenberechnung bei Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau, wird aber in der Praxis auch weit darüber hinaus als Berechnungsgrundlage angewandt.
  • Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 1. Januar 2004 definiert im Einzelnen die Kosten, die unter die Betriebskosten zu rechnen sind.

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV zählen auch die Kosten einer Sach- und Haftpflicht­versicherung eines Gebäudes zu den Betriebskosten. Die Verordnung führt dazu explizit auf: „…namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glas­versicherung, der Haftpflicht­versicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Die Aufzählung ist nicht abschließend zu verstehen. Das Entscheidende: Damit ist die Gebäude­versicherung grundsätzlich umlagefähig.


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Umlage muss im Mietvertrag erwähnt werden

Das Mietrecht setzt voraus, dass zur Umlage eine entsprechende Vereinbarung besteht und ein zugehöriger Passus im Mietvertrag enthalten ist (§ 556 BGB). Fehlt er, ist die Gebäude­versicherung nicht umlagefähig. Auch die nachträgliche Aufnahme einer entsprechenden Klausel ohne Einwilligung des Mieters ist unzulässig.

Experten-Tipp:

„Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten-Umlegung in Mietverträgen aufzunehmen. Entweder werden die umzulegenden Betriebskosten – darunter die Gebäude­versicherung – im Einzelnen aufgezählt oder es wird auf die entsprechenden Regelungen in der II. BV und der BetrKV verwiesen. Selbst ein allgemeiner Hinweis: ‚der Mieter trägt die Betriebskosten‘ wird als zulässig angesehen.“

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Martin Hacker
Berater

Wie funktioniert die Aufteilung der Kosten?

Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Häufig kommt es zu Umlagestreitigkeiten bei gemischt genutzten Gebäuden. Relativ einfach ist noch der Fall, wenn Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen (eine typische Konstellation ist zum Beispiel die Einliegerwohnung). Die Kosten der Gebäude­versicherung dürfen dann nur entsprechend ­anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Schwieriger wird es, wenn das Objekt sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt wird.

Bei der gewerblichen Gebäude­versicherung gelten andere Kalkulationsgrundlagen als bei der wohnwirtschaftlichen. Wegen des höheren Risikos ist dabei die gewerbliche Gebäude­versicherung häufig deutlich teurer. Besonders eklatant zeigt sich das bei der Glas­versicherung. Ein Wohnungsmieter muss grundsätzlich nur die (niedrigeren) Kosten einer Gebäude­versicherung tragen, die auf die wohnwirtschaftliche Nutzung entfallen. Er darf daher eine entsprechende Kostenaufspaltung bei den Versicherungskosten verlangen. Das kann sich praktisch relativ aufwändig und schwierig gestalten.

Sonderfall Kosten einer Mietausfall­versicherung

Besonders umstritten ist immer wieder die Frage, ob Kosten für eine Mietausfall­versicherung auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Mietausfall­versicherung schützt den Vermieter vor Einnahmeverlusten durch Mietkürzungen und Mietausfälle. Da damit ein persönliches wirtschaftliches Risiko des Vermieters abgedeckt wird, gehört die Mietausfall­versicherung eigentlich nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Dies wird auch für separat abgeschlossene Mietausfall­versicherungen anerkannt. Etwas anders verhält es sich bei Mietausfallschutz als Teil einer Gebäude­versicherung. In diesem Fall wird die Umlagefähigkeit von der Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen bejaht. Auch hier gilt natürlich, dass die Umlage durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag gedeckt sein muss.

Wie sieht die steuerliche Behandlung der Gebäude­versicherung aus?

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Welche Kosten darf der Vermieter absetzen?

Beim Vermieter gilt: Kosten einer Gebäude­versicherung, die auf die Mieter umgelegt werden, stellen keine Werbungskosten im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Sie können daher steuerlich nicht geltend gemacht werden. Nicht umlagefähige Kosten sind ggf. im Rahmen anderer steuerlichen Regelungen ansetzbar.


Wann dürfen Mieter die Gebäude­versicherung absetzen?

Bei Mietern ist die Situation etwas komplizierter: Bei ausschließlich privater wohnlicher Nutzung der Räumlichkeiten sind Miete und Nebenkosten steuerlich grundsätzlich nicht abzugsfähig – das betrifft auch den in den Nebenkosten enthaltenen Versicherungs­anteil.

Bei gewerblicher Nutzung oder Nutzung im Rahmen einer Selbständigkeit ist dagegen eine Geltendmachung als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten möglich. Analog gilt das auch für Arbeitnehmer, wenn in der Steuererklärung die Kosten für ein Arbeitszimmer angesetzt werden können. Dann darf auch der auf das Arbeitszimmer entfallende Versicherungskosten-Anteil mit berücksichtigt werden.

Mehr zur Gebäude­versicherung in der Steuer

Versicherungsbestandteile der Gebäude­versicherung

Was sind in der Gebäude­versicherung Nebenkosten?

Zusätzliche Kosten können in der Gebäude­versicherung durch folgende Sachverhalte entstehen:

  • Erweiterungen des bestehenden Gebäudeschutzes um zusätzliche Gebäude bzw. Gebäudeteile. Freistehende Garagen, Nebengebäude, Gartenhäuser usw. müssen oft extra versichert werden.
  • Erweiterung der Gebäude­versicherung um zusätzliche Gefahren. Hier ist vor allem die Versicherung gegen weitere Elementargefahren im Rahmen einer Elementar­versicherung zu nennen.
  • Verknüpfung der Gebäude­versicherungen mit anderen „gebäudenahen“ Versicherungen, zum Beispiel mit einer Hausrat­versicherung oder Glas­versicherung.

Solche Erweiterungen, Ergänzungen oder Verbindungen führen zwangsläufig zu zusätzlichen Kosten, die man als „Nebenkosten“ des Grundschutzes bezeichnen kann. Auch durch die Versicherungssteuer entstehen Nebenkosten. Alle Haupt- und Nebenkosten für Versicherungsschutz, von dem auch die Mieter profitieren, können auf diese umgelegt werden.

Haupt- und Nebenkosten vergleichen

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Was „Grundkosten“ und „Nebenkosten“ einer Gebäude­versicherung sind, hängt wesentlich vom jeweiligen Anbieter und Vertrag ab. Bei Versicherungsvergleichen kann man letztlich immer nur Versicherungspakete mit gleichartigen Leistungen betrachten, sonst werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Beim Preisvergleich sollten „Grundkosten“ und „Nebenkosten“ zusammengefasst einbezogen werden, denn für Versicherungsnehmer zählt letztlich immer, was unter dem Strich zu zahlen ist. Mehr dazu, worauf Sie beim Versicherungsvergleich achten sollten, erfahren Sie in unserem Überblick zur Gebäude­versicherung oder den Seiten zu den Besonderheiten einzelner Gebäudetypen.

Experten-Tipp:

„Darauf, wie hoch die Nebenkosten der Versicherung sein können, gibt es keine pauschale Antwort. Das hängt immer von der Gestaltung des Versicherungsschutzes ab. Dabei gilt: Je mehr zusätzlich zum Grundschutz vereinbart wird, umso höher fallen auch die Nebenkosten aus. Es ist durchaus möglich, dass die „Nebenkosten“ die Größenordnung des Grundschutzes erreichen, im Extremfall sind sie sogar höher. Ein ausgesprochener Kostentreiber kann zum Beispiel die Elementar­versicherung sein, insbesondere bei Gebäuden in Gefährdungslagen.“

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Martin Hacker
Berater

Fazit

Vermieter dürfen Kosten „der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ im Rahmen der Nebenkosten-Abrechnung auf Mieter umlegen. Das ist in § 2 Nr. 13 BetrKV (Betriebskostenverordnung) ausdrücklich so vorgesehen. Das gilt auch für die Glas­versicherung sowie weitere Sach- und Haftpflicht­versicherungen, wenn sie erforderlich sind und die Berücksichtigung in der Nebenkosten-Abrechnung im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Das heißt, bei einer Umlegung trägt der Mieter letztlich die Kosten für den Grundschutz und die Nebenkosten der Gebäude­versicherung.

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