Rahmenvertrag für Hausverwalter-Versicherungen

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Das Wichtigste in Kürze

  • Haus­verwaltungen werden oft mit der Organisation des Versicherungsschutzes für die verwalteten Objekte betraut.
  • In Rahmenverträgen sind mehrere Versicherungen zusammengefasst.
  • Das bringt Vorteile, z.B. in Form von Rabatten und unkomplizierterer Schadensregulierung, aber reduziert auch Flexibilität.

Das erwartet Sie hier

Welche Versicherungen ein Rahmenvertrag für Haus­verwaltungen abdecken kann und welche Vor- und Nachteile das mit sich bringt.

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist ein Rahmenvertrag?
  2. Was beinhaltet der Rahmenvertrag?
  3. Vorteile und Nachteile
  4. Fazit

Was ist ein Rahmenvertrag für Haus­verwaltungen?

Viele Versicherungen – ein Vertrag

Es gehört zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen Haus­verwaltung, dafür zu sorgen, dass die verwalteten Objekte optimal gegen Gefahren geschützt sind. Damit fällt auch die Überwachung eines ausreichenden Versicherungsschutzes in ihre Verantwortung. Der Versicherungsbedarf im Zusammenhang mit Gebäuden ist äußerst vielfältig. Darum sind zahlreiche Versicherungen nötig, um das Gebäude und die Tätigkeit der Haus­verwaltung adäquat abzusichern.

Anstatt hierfür jeweils separate Versicherungsverträge abzuschließen, wird oft von der Möglichkeit eines Rahmenvertrages Gebrauch gemacht. In einem solchen Vertrag werden verschiedene relevante Versicherungen zusammengefasst. Der Rahmenvertrag regelt dann einheitlich die Bedingungen, die für sämtliche inkludierten Versicherungen gelten. Darüber hinaus sind Bestimmungen zu den einzelnen Versicherungen im Rahmenvertrag enthalten. Viele Versicherer bieten bei der Versicherung für die Haus­verwaltung einen solchen Rahmenvertrag an.

Das sagt das Wirtschaftslexikon

Rahmenliefervertrag; Vertrag, in dem in einem definierten Zeitraum eine festgelegte Menge eines bestimmten Produkts vom Abnehmer in festzulegenden Teilmengen abgerufen wird.

Quelle und weitere Informationen: Gabler Wirtschaftslexikon

Die Rolle der Haus­verwaltung beim Versicherungsschutz

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Pflichten des Eigentümers

Grundsätzlich berechtigt die Beauftragung mit einer Haus­verwaltung alleine nicht dazu, Versicherungen für das betreffende Objekt abzuschließen. Das ist eigentlich originäre Zuständigkeit des jeweiligen Eigentümers bzw. der Eigentümer­gemeinschaft. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – der gesetzlichen Grundlage für das Wohneigentum im Rahmen von Eigentümer­gemeinschaften – wird der Abschluss von Versicherungen bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters (§ 27 WEG) folgerichtig auch nicht explizit erwähnt. Die einzige Vorschrift zum Versicherungsschutz bietet § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG: Bei einer Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst muss sichergestellt sein, dass eine angemessene Feuer­versicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht­versicherung besteht. Dieser Mindest­versicherungsschutz ist – wie im Gesetz gesagt – zunächst Aufgabe der Wohnungseigentümer.

In der Praxis: Hausverwalter kümmern sich oft um Versicherungen

In der Praxis wird die Aufgabe, den Versicherungsschutz abzuschließen, aber sehr häufig auf die beauftragte Haus­verwaltung „delegiert“. Dazu bedarf es einer Ermächtigung durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung. Das gilt im Übrigen auch für Änderungen und Anpassungen eines bestehenden Versicherungsschutzes. Analog dazu werden Haus­verwaltungen auch bei Objekten, die im Allein-Eigentum stehen, mit dem Versicherungsabschluss beauftragt. Entsprechende Ermächtigungen finden sich dann entweder im Verwalter-Vertrag oder es liegt eine gesonderte Vollmacht vor. Auf dieser Grundlage können dann auch Rahmenverträge für einen ausreichenden Versicherungsschutz betreuter Objekte abgeschlossen werden.

Die Entscheidungshoheit, welche Versicherungs­lösung konkret gewählt wird, bleibt letztlich jedoch immer beim Eigentümer bzw. der Eigentümer­gemeinschaft. Die Haus­verwaltung hat nur ein Vorschlagsrecht und kann zur Umsetzung – Versicherungsabschluss – ermächtigt werden. Liegt keine entsprechende Ermächtigung vor, bleibt der Haus­verwaltung nur, auf Schwachstellen im Versicherungsschutz oder auf Versicherungsbedarf hinzuweisen, um ihrer Sorgfaltspflicht zu genügen.

Experten-Tipp:

„Bei einem Rahmenvertrag werden in der Regel günstigere Konditionen vereinbart. Haus­verwaltungen bekommen somit entweder einen günstigeren Versicherungsbeitrag, zusätzliche Vertragsoptionen oder – falls notwendig – verbesserte Annahmerichtlinien.“

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Berater

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Welche Versicherungen kann ein Rahmenvertrag für Haus­verwaltungen beinhalten?

Um wie viele Wohneinheiten geht es?

Ein Rahmenvertrag bezieht sich stets auf bestimmte Objekte. Bei Wohnimmobilien muss die Haus­verwaltung üblicherweise eine gewisse Mindestzahl an Wohneinheiten umfassen, damit der Abschluss eines Rahmenvertrags überhaupt möglich ist – typisch sind hier 80 bis 100 verwaltete Wohneinheiten. Die Deckungssummen werden den Gegebenheiten der verwalteten Objekte entsprechend festgelegt.


Versicherungen im Rahmenvertrag

Im Rahmenvertrag können in der Regel folgende Versicherungen eingeschlossen werden:

  • Gebäude­versicherung: dabei handelt es sich um die übliche verbundene Gebäude­versicherung, die gegen Schäden durch Feuer und Blitzschlag, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel schützt.
  • Ergänzende Elementarschaden­versicherung: diese Versicherung deckt Schäden durch weitere Elementargefahren wie Hochwasser, Lawinen, Erdbeben usw. ab und kann als Zusatz zur „normalen“ Gebäude­versicherung vereinbart werden.
  • Glas­versicherung: sichert Schäden an mit dem Gebäude verbundenen Innen- und Außenscheiben aus Glas ab
  • Haustechnik-Versicherung: leistet bei Schäden an der Haustechnik im verwalteten Gebäude (Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Aufzüge, Alarmanlagen, Photovoltaik­anlagen usw.). Die Haustechnik-Versicherung ermöglicht auch bei Schäden durch Bedienungsfehler und Ungeschicklichkeit Schadensersatz.
  • Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht­versicherung: deckt Haftpflichtschäden durch Gefahren im und um das Gebäude ab, auch solche, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungs- und Sorgfaltspflicht bedingt sind.
  • Gewässerschäden-Haftpflicht­versicherung: ist eine Versicherung, die bei Gewässerschäden greift, die durch austretendes Öl im Zusammenhang mit dem Betrieb von Öltanks bei Ölheizungen verursacht sind.
  • Umweltschäden-Haftpflicht­versicherung: tritt generell bei Schäden ein, für die eine Haftung nach dem Umwelthaftungsgesetz besteht.

Mindestbestandteile des Rahmenvertrags

Die Wohngebäude­versicherung sowie die Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht­versicherung sind üblicherweise Mindestbestandteile eines Rahmenvertrags. Weitere Versicherungen werden je nach den Gegebenheiten im Einzelfall mit in den Rahmenvertrag einbezogen.

Welche Versicherungen fallen nicht unter einen Rahmenvertrag?

Rahmenverträge für Haus­verwaltungen beziehen sich üblicherweise nur auf Versicherungen, die die betreuten Objekte betreffen. Sie gelten dagegen in der Regel nicht für Versicherungen, die Risiken im Zusammenhang mit der Hausverwalter-Tätigkeit selbst abdecken. Dabei handelt es sich vor allem um folgende Versicherungen:

  • Vermögensschaden-Haftpflicht­versicherung: deckt Haftpflichtschäden am Vermögen des Auftraggebers ab, die durch Fehler, Mängel und Versäumnisse der Haus­verwaltung entstehen
  • Vertrauensschaden­versicherung: schützt vor Vermögensschäden, die durch unerlaubte Handlungen von Mitarbeitern oder sonstigen Vertrauenspersonen der Haus­verwaltung verursacht werden
  • Betriebs­haftpflicht­versicherung: leistet bei Haftpflichtschäden, die Dritte im Zusammenhang mit dem laufenden Geschäftsbetrieb der Haus­verwaltung erleiden
  • Firmen­rechtsschutz­versicherung: ersetzt Verfahrens- und Anwaltskosten, wenn die Haus­verwaltung im Zuge ihrer Tätigkeit in Rechtsstreitigkeiten verwickelt wird
  • Inhalts­versicherung: ist die „Hausrat-Versicherung“ für die Betriebs- und Geschäftsausstattung einer Haus­verwaltung. Speziell für elektronische Geräte und Schäden aus unerlaubtem Datenzugriff gibt es die Elektronik­versicherung

Pflicht zur Vermögensschaden-Haftpflicht­versicherung

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Seit 1. August 2018 müssen Hausverwalter (Miet- und Weg) gesetzlich ver­pflichtend über eine Vermögensschaden-Haftpflicht­versicherung verfügen. Die Mindest­versicherungssumme beträgt 500.000 Euro pro Schadensfall bei Wohnimmobilien­verwaltung und 100.000 Euro bei Verwaltung gewerblicher Objekte.

Diese Vor- und Nachteile hat ein Rahmenvertrag

Vorteil: Vereinfachte Schadensregulierung

Der Abschluss eines Rahmenvertrags bietet zunächst den praktischen Vorteil, dass alle relevanten Versicherungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des betreffenden Objektes „in einer Hand liegen“. Das erleichtert im Schadensfall die Abwicklung und Schadenregulierung, weil Ansprechpartner immer das gleiche Versicherungs­unternehmen ist.


Vorteil: Kosteneinsparungen

Viele Versicherer gewähren beim Abschluss von Rahmenverträgen auch Rabatte oder sonstige Vorteile im Vergleich zur Vereinbarung von Einzel-Verträgen. Die Kosten des Versicherungsschutzes können dadurch insgesamt günstiger werden. Aus Sicht der Haus­verwaltung ist der Rahmenvertrag eine administrative Erleichterung, weil es einfacher ist, einen Vertrag mit einem Anbieter im Blick zu behalten als mehrere Verträge mit unterschiedlichen Versicherern.


Nachteil: weniger Flexibilität

Auf der anderen Seite bedeutet der Rahmenvertrag zwangsläufig die Bindung an einen bestimmten Anbieter. Es ist dann nicht ohne weiteres möglich, kurzfristig attraktivere Angebote am Markt für einzelne Versicherungen zu nutzen. Diese Inflexibilität kann ein Nachteil sein.

Hinweis: Treu und Glauben

Es ist nicht zulässig, dass ein Hausverwalter für den Abschluss eines Rahmenvertrags bei einem bestimmten Anbieter Provisionen annimmt. Das bedeutet einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und steht nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Haus­verwaltung. WEGs, die ihre Haus­verwaltung beauftragen, einen optimalen Versicherungsschutz zu finden und abzuschließen, können also sicher sein, dass in ihrem Sinne gehandelt wird.

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Fazit

Ein Rahmenvertrag kann ein sinnvolles Instrument für Haus­verwaltungen sein, um ein verwaltetes Objekt optimal gegen zahlreiche Gefahren zu versichern. Für die Haus­verwaltung bedeutet der Rahmenvertrag vor allem eine administrative Erleichterung. Eigentümer können dadurch ggf. bei den Versicherungskosten sparen, ohne Abstriche beim Versicherungsschutz machen zu müssen. Allerdings führt der Rahmenvertrag auch zur Bindung an einen bestimmten Anbieter.

Die häufigsten Fragen zum Rahmenvertrag für Haus­verwaltungen

Welche Versicherungen muss ein Hausverwalter abschließen?

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Häufig delegieren Eigentümer(­gemeinschaften) die Auswahl und den Abschluss von Versicherungen für die verwalteten Objekte an die Haus­verwaltung. Ver­pflichtend sind hier eine angemessene Feuer- und Haus-und-Grundbesitzer-Haftpflicht­versicherung – diese gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ebenfalls wichtig ist eine Gebäude­versicherung, die auch verschiedene Elementarschäden abdeckt. Auch Glas und Hauselektronik können versichert werden.

Darüber hinaus braucht die Haus­verwaltung Versicherungen, die ihre eigene Tätigkeit abdecken. Hausverwalter sind sogar gesetzlich verpflichtet, eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung abzuschließen. Zusätzlich lohnen sich jedoch auch eine Betriebs­haftpflicht­versicherung sowie Versicherungen, welche die Ausstattung und eventuelle Arbeits­unterbrechungen der Haus­verwaltung absichern.

Was ist ein Rahmenvertrag für Versicherungen?

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Ein Rahmenvertrag (in diesem Fall ein Rahmenvertrag zur Versicherung von Haus­verwaltungen, auch wenn Rahmenverträge auch für andere Produkte und Versicherungen möglich sind) beinhaltet die Bedingungen für mehrere Versicherungen, die beim gleichen Anbieter abgeschlossen werden. Üblicherweise sind mindestens eine Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht­versicherung und eine Wohngebäude­versicherung im Rahmenvertrag enthalten.

Lohnt sich ein Rahmenvertrag?

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Rahmenverträge bieten Vorteile: Werden Versicherungen auf diese Weise kombiniert, spart dies administrativen Aufwand und Komplikationen bei der Schadensregulierung. Auch Rabatte sind möglich. Allerdings stellt ein Rahmenvertrag auch eine Bindung an einen bestimmten Versicherer dar und geht somit mit einem Verlust an Flexibilität einher.

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Katharina Burnus
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