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Rahmenvertrag für Hausverwalter-Versicherungen

Versicherungsunternehmen bieten Rahmenverträge für Hausverwaltungen an, in denen alle relevanten Versicherungen „unter einem Dach“ zusammengefasst sind. Was bei der Versicherung für eine Hausverwaltung im Rahmenvertrag zu beachten ist und welche Vor- und Nachteile eine solche Lösung bietet, darum soll es im Folgenden gehen.
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Es gehört zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung, dafür zu sorgen, dass die verwalteten Objekte optimal gegen Gefahren geschützt sind. Damit fällt auch die Überwachung eines ausreichenden Versicherungsschutzes zu den Hausverwalter-Aufgaben. Der Versicherungsbedarf im Zusammenhang mit Gebäuden ist äußerst vielfältig – eine Vielzahl unterschiedlicher Versicherungen ist betroffen.

Anstatt hierfür jeweils separate Versicherungsverträge abzuschließen, wird oft von der Möglichkeit eines Rahmenvertrages Gebrauch gemacht. In einem solchen Vertrag werden verschiedene relevante Versicherungen zusammengefasst. Der Rahmenvertrag regelt dann einheitlich die Bedingungen, die für sämtliche inkludierten Versicherungen gelten. Darüber hinaus sind Bestimmungen zu den einzelnen Versicherungen im Rahmenvertrag enthalten. Viele Versicherer bieten bei der Versicherung für die Hausverwaltung einen solchen Rahmenvertrag an.

BERATER-TIPP

» Bei einem Rahmenvertrag werden in der Regel günstigere Konditionen vereinbart. Hausverwaltungen bekommen somit entweder einen günstigeren Versicherungsbeitrag, zusätzliche Vertragsoptionen oder – falls notwendig – verbesserte Annahmerichtlinien. «

Was gilt für Hausverwaltungen beim Versicherungsschutz?


Grundsätzlich berechtigt die Beauftragung mit einer Hausverwaltung alleine nicht dazu, Versicherungen für das betreffende Objekt abzuschließen. Das ist eigentlich originäre Zuständigkeit des jeweiligen Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – der gesetzlichen Grundlage für das Wohneigentum im Rahmen von Eigentümergemeinschaften – wird der Abschluss von Versicherungen bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters (§ 27 WEG) folgerichtig auch nicht explizit erwähnt. Die einzige Vorschrift zum Versicherungsschutz bietet § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG: Bei einer Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst muss sichergestellt sein, dass eine angemessene Feuerversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung besteht. Dieser Mindestversicherungsschutz ist – wie im Gesetz gesagt – zunächst Aufgabe der Wohnungseigentümer.

In der Praxis wird die Aufgabe, den Versicherungsschutz abzuschließen, aber sehr häufig auf die beauftragte Hausverwaltung „delegiert“. Dazu bedarf es einer Ermächtigung durch einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung. Das gilt im Übrigen auch für Änderungen und Anpassungen eines bestehenden Versicherungsschutzes. Analog dazu werden Hausverwaltungen auch bei Objekten, die im Allein-Eigentum stehen, mit dem Versicherungsabschluss beauftragt. Entsprechende Ermächtigungen finden sich dann entweder im Verwalter-Vertrag oder es liegt eine gesonderte Vollmacht vor. Auf dieser Grundlage können dann auch Rahmenverträge für einen ausreichenden Versicherungsschutz betreuter Objekte abgeschlossen werden.

Die Entscheidungshoheit, welche Versicherungslösung konkret gewählt wird, bleibt letztlich jedoch immer beim Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung hat nur ein Vorschlagsrecht und kann zur Umsetzung – Versicherungsabschluss – ermächtigt werden. Liegt keine entsprechende Ermächtigung vor, bleibt der Hausverwaltung nur, auf Schwachstellen im Versicherungsschutz oder auf Versicherungsbedarf hinzuweisen, um ihrer Sorgfaltspflicht zu genügen.

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Versicherung für Hausverwaltung im Rahmenvertrag – welche Versicherungen?

Ein Rahmenvertrag bezieht sich stets auf bestimmte Objekte. Bei Wohnimmobilien muss die Hausverwaltung üblicherweise eine gewisse Mindestzahl an Wohneinheiten umfassen, damit der Abschluss eines Rahmenvertrags überhaupt möglich ist. Dabei gibt es eine erhebliche Bandbreite: einige Versicherer ermöglichen einen Rahmenvertrag bereits ab drei Wohneinheiten, bei anderen werden zahlenmäßig größere Anforderungen gestellt. Hier sind Rahmenverträge zum Teil erst ab 50 oder 100 verwalteten Wohneinheiten möglich. Die Deckungssummen werden den Gegebenheiten des verwalteten Objektes entsprechend festgelegt.

Im Rahmenvertrag können in der Regel folgende Versicherungen eingeschlossen werden:

  • Gebäudeversicherung: dabei handelt es sich um die übliche verbundene Gebäudeversicherung, die gegen Schäden durch Feuer und Blitzschlag, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel schützt.
  • Ergänzende Elementarschadenversicherung: diese Versicherung deckt Schäden durch weitere Elementargefahren wie Hochwasser, Lawinen, Erdbeben usw. ab und kann als Zusatz zur „normalen“ Gebäudeversicherung vereinbart werden.
  • Glasversicherung: sichert Schäden an mit dem Gebäude verbundenen Innen- und Außenscheiben aus Glas ab
  • Haustechnik-Versicherung: leistet bei Schäden an der Haustechnik im verwalteten Gebäude (Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Aufzüge, Alarmanlagen, Photovoltaikanlagen usw.). Die Haustechnik-Versicherung ermöglicht auch bei Schäden durch Bedienungsfehler und Ungeschicklichkeit Schadensersatz.
  • Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung: deckt Haftpflichtschäden durch Gefahren im und um das Gebäude ab, auch solche, die durch die Verletzung der Verkehrssicherungs- und Sorgfaltspflicht bedingt sind.
  • Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung: ist eine Versicherung, die bei Gewässerschäden greift, die durch austretendes Öl im Zusammenhang mit dem Betrieb von Öltanks bei Ölheizungen verursacht sind.
  • Umweltschäden-Haftpflichtversicherung: tritt generell bei Schäden ein, für die eine Haftung nach dem Umwelthaftungsgesetz besteht.

Die Gebäudeversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind üblicherweise Mindestbestandteile eines Rahmenvertrags. Weitere Versicherungen werden je nach den Gegebenheiten im Einzelfall mit in den Rahmenvertrag einbezogen.

Vor- und Nachteile eines Rahmenvertrags

Der Abschluss eines Rahmenvertrags bietet zunächst den praktischen Vorteil, dass alle relevanten Versicherungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des betreffenden Objektes „in einer Hand liegen“. Das erleichtert im Schadensfall die Abwicklung und Schadenregulierung, weil Ansprechpartner immer das gleiche Versicherungsunternehmen ist. Viele Versicherer gewähren beim Abschluss von Rahmenverträgen auch Rabatte oder sonstige Vorteile im Vergleich zur Vereinbarung von Einzel-Verträgen. Die Kosten des Versicherungsschutzes können dadurch insgesamt günstiger werden. Aus Sicht der Hausverwaltung ist der Rahmenvertrag eine administrative Erleichterung, weil es einfacher ist, einen Vertrag mit einem Anbieter im Blick zu behalten als mehrere Verträge mit unterschiedlichen Versicherern.

Auf der anderen Seite bedeutet der Rahmenvertrag zwangsläufig die Bindung an einen bestimmten Anbieter. Es ist dann nicht ohne weiteres möglich, kurzfristig attraktivere Angebote am Markt für einzelne Versicherungen zu nutzen. Diese Inflexibilität kann ein Nachteil sein.

Hinweis: Treu und Glauben
Es ist nicht zulässig, dass ein Hausverwalter für den Abschluss eines Rahmenvertrags bei einem bestimmten Anbieter Provisionen annimmt. Das bedeutet einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und steht nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung. WEGs, die ihre Hausverwaltung beauftragen, einen optimalen Versicherungsschutz zu finden und abzuschließen, können also sicher sein, dass in ihrem Sinne gehandelt wird.

Welche Versicherungen fallen nicht unter einen Rahmenvertrag?

Rahmenverträge für Hausverwaltungen beziehen sich üblicherweise nur auf Versicherungen, die die betreuten Objekte betreffen. Sie gelten dagegen nicht für Versicherungen, die Risiken im Zusammenhang mit der Hausverwalter-Tätigkeit selbst abdecken. Dabei handelt es sich vor allem um folgende Versicherungen:

  • Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung: deckt Haftpflichtschäden am Vermögen des Auftraggebers ab, die durch Fehler, Mängel und Versäumnisse der Hausverwaltung entstehen
  • Vertrauensschadenversicherung: schützt vor Vermögensschäden, die durch unerlaubte Handlungen von Mitarbeitern oder sonstigen Vertrauenspersonen der Hausverwaltung verursacht werden
  • Betriebshaftpflichtversicherung: leistet bei Haftpflichtschäden, die Dritte im Zusammenhang mit dem laufenden Geschäftsbetrieb der Hausverwaltung erleiden
  • Firmenrechtsschutzversicherung: ersetzt Verfahrens- und Anwaltskosten, wenn die Hausverwaltung im Zuge ihrer Tätigkeit in Rechtsstreitigkeiten verwickelt wird
  • Inhaltsversicherung: ist die „Hausrat-Versicherung“ für die Betriebs- und Geschäftsausstattung einer Hausverwaltung. Speziell für elektronische Geräte und Schäden aus unerlaubtem Datenzugriff gibt es die Elektronikversicherung
Pflicht zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
Seit 1. August 2018 müssen Hausverwalter (Miet- und Weg) gesetzlich verpflichtend über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro pro Schadenfall bei Wohnimmobilienverwaltung und 100.000 Euro bei Verwaltung gewerblicher Objekte.

Fazit

Zusammenfassend gilt bezüglich der Versicherung für Hausverwaltung – ein Rahmenvertrag kann ein sinnvolles Instrument sein, um ein verwaltetes Objekt optimal gegen Gefahren zu versichern. Für die Hausverwaltung bedeutet der Rahmenvertrag vor allem eine administrative Erleichterung. Eigentümer können dadurch ggf. bei den Versicherungskosten sparen, ohne Abstriche beim Versicherungsschutz machen zu müssen. Allerdings führt der Rahmenvertrag auch zur Bindung an einen bestimmten Anbieter.

Dieser Artikel wurde zuletzt am 03.11.2020 aktualisiert.
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Leοn Κnigge
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