Das erwartet Sie hier
Wie ein Rahmenvertrag die Versicherungen Ihrer verwalteten Häuser bündelt, wer zahlt, was die Eigentümer beschließen müssen und was für Provisionen gilt.
Inhalt dieser Seite- Was ist ein Rahmenvertrag für Hausverwaltungen?
- Welche Versicherungen gehören in einen Rahmenvertrag?
- Welche Versicherungen der Hausverwaltung gehören nicht in den Rahmenvertrag?
- Vor und Nachteile
- Darf ein Hausverwalter Provision für Versicherungen bekommen?
- Wie schließt die Hausverwaltung einen Rahmenvertrag ab?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Rahmenvertrag legt zwischen Hausverwaltung und Versicherer einheitliche Bedingungen für alle verwalteten Häuser fest. Versichert wird jedes Haus trotzdem in der Regel über einen eigenen Einzelvertrag der Gemeinschaft oder des Eigentümers.
- Hinein gehören die Objektversicherungen: Wohngebäude mit Elementarschutz, Glas, Haustechnik und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Beiträge zahlen die Eigentümer, in der Gemeinschaft über das Hausgeld.
- Nicht hinein gehört der Eigenschutz der Verwaltung, allen voran die Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht mit 500.000 € je Fall und 1.000.000 € im Jahr. Diese Beiträge zahlt die Verwaltung selbst.
- Provisionen aus dem Abschluss muss der Verwalter auf Verlangen offenlegen und ohne andere Vereinbarung an die Gemeinschaft herausgeben. Wer sie verschweigt, riskiert die Abberufung.
Was ist ein Rahmenvertrag für Hausverwaltungen?
Ein Rahmenvertrag ist eine Vereinbarung zwischen einer Hausverwaltung und einem Versicherer, die Bedingungen und Beitragssätze für alle verwalteten Häuser einheitlich festlegt. Versichert wird trotzdem jedes Haus einzeln: Versicherungsnehmerin ist in der Regel die jeweilige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der Eigentümer, die Verwaltung schließt in deren Namen ab.
Die Regeln auf einen Blick
Der Rahmenvertrag ändert nichts daran, wem die Häuser gehören und wer für ihren Schutz bezahlt. Er ordnet nur, zu welchen Bedingungen versichert wird. Die Regeln dafür stehen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die wichtigsten Antworten im Überblick:
| Frage | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Wer schließt den Rahmenvertrag? | Hausverwaltung und Versicherer | Rahmenvereinbarung |
| Wer ist Versicherungsnehmer? | In der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der Eigentümer, vertreten durch die Verwaltung | § 9b WEG, §§ 43, 44 VVG |
| Was muss eine Gemeinschaft versichern? | Das gemeinschaftliche Eigentum zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | § 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG |
| Wer zahlt die Beiträge? | Die Eigentümer, in der Gemeinschaft über das Hausgeld; bei Vereinbarung weiter an die Mieter | § 16 WEG, § 2 Nummer 13 BetrKV |
| Darf der Verwalter Provisionen behalten? | Ohne andere Vereinbarung nein: auf Verlangen Auskunft geben und an die Gemeinschaft herausgeben | §§ 666, 667 BGB |
Was bedeutet Rahmenvertrag bei Versicherungen?
Bei Versicherungen ist ein Rahmenvertrag eine Vereinbarung über künftige Einzelverträge. Er legt vorab fest, welche Bedingungen, Beitragssätze und Laufzeiten gelten. Versichert ist dadurch noch nichts: Der Schutz entsteht erst mit dem Einzelvertrag für ein bestimmtes Haus. Anders als ein Rahmenliefervertrag im Warenhandel regelt er auch keine Abnahmemengen.
Für Hausverwaltungen heißt das: Die Verwaltung handelt die Bedingungen einmal aus und nimmt jedes Haus über einen eigenen Einzelvertrag auf. In einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung (Stand Juli 2022) richtet sich der Beitrag nach der Zahl der Einheiten mal dem Beitrag je Einheit, eine Gewerbeeinheit zählt wie eine Wohnung. Eine Mindestzahl an Wohneinheiten nennt sie nicht.
Wichtig ist die Trennung zweier Welten. Der Rahmenvertrag betrifft die Versicherungen der Häuser, die die Eigentümer bezahlen. Die Versicherungen der Verwaltung selbst, etwa die Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht, laufen getrennt und gehen auf ihre eigene Rechnung. Welche das sind, zeigt unser Überblick zu den Versicherungen für Hausverwaltungen.
Welche Versicherungen gehören in einen Rahmenvertrag?
In den Rahmenvertrag gehören die Versicherungen der verwalteten Häuser. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft zählen nach dem WEG zwei davon: die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Elementarschutz, Glas und Haustechnik kommen je nach Haus dazu.
Wohngebäudeversicherung im Rahmenvertrag
Über die Wohngebäudeversicherung sichern Sie das Haus gegen die großen Sachschäden ab. Nach den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) deckt sie drei Grundgefahren: Feuer einschließlich Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Überschwemmung, Rückstau, Vandalismus und Glasbruch gehören nicht dazu (Quelle: GDV, VGB 2022).
Für Eigentümergemeinschaften verlangt das Gesetz eine angemessene Versicherung zum Neuwert (Quelle: WEG § 19). Die Musterbedingungen im Wohnflächenmodell versichern den ortsüblichen Neubauwert, der Beitrag richtet sich nach Wohnfläche, Gebäudetyp und Bauweise. Was das für die einzelnen Häuser bedeutet, erklärt unser Ratgeber zur Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen.
Wird ein Haus nach einer Versicherungssumme versichert, muss diese stimmen. Liegt sie erheblich unter dem Versicherungswert, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der Summe zu diesem Wert (Quelle: VVG § 75). Vertragliche Ansprüche wegen Fehlern des Verwalters hat der einzelne Eigentümer seit der WEG-Reform nur gegen die Gemeinschaft, die beim Verwalter Rückgriff nehmen kann (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 34/24).
Zwei Regeln der Musterbedingungen sind für Gemeinschaften besonders wichtig. Ist der Versicherer wegen des Verhaltens eines einzelnen Eigentümers leistungsfrei, muss er den übrigen Eigentümern für ihr Sondereigentum und ihre Anteile trotzdem zahlen. Und können Mieter nach einem Schaden zu Recht die Miete mindern, ersetzt er den Mietausfall für einen vereinbarten Zeitraum, bei gewerblich genutzten Räumen nur nach besonderer Vereinbarung.
Worauf es in den Bedingungen am meisten ankommt, zeigt die Schadenstatistik. Leitungswasser verursacht nach Angaben des GDV rund die Hälfte des gesamten Schadenaufwands der Wohngebäudeversicherung seit 2006, deutlich mehr als Sturm, Hagel oder Feuer (Quelle: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026). Prüfen Sie deshalb im Rahmenvertrag besonders genau, was bei Leitungswasserschäden gilt.
Elementarschutz ergänzen
Weitere Naturgefahren versichern Sie nur zusätzlich und nur zusammen mit einer Grundgefahr: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. 2025 hatten nach Angaben des GDV 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland diesen Schutz, 2017 waren es 41 Prozent (Quelle: GDV).
Das kann sich ändern. Seit dem 21. Oktober 2026 liegen Eckpunkte der Bundesregierung zur Anhörung bei den Verbänden: Neue Wohngebäudeverträge sollen Naturgefahren standardmäßig einschließen, bestehende Verträge nach einer Übergangszeit angepasst werden. Einen Referentenentwurf hat die Regierung für das erste Quartal 2027 angekündigt (Quelle: GDV).
Glas und Haustechnik
Die Glasversicherung zahlt bei Bruch der im Versicherungsschein genannten Scheiben, gleich aus welcher Ursache. Kratzer, Kantenschäden und undichte Isolierglasränder sind ausgenommen. Kunststoffscheiben, Glasbausteine und Lichtkuppeln brauchen eine eigene Vereinbarung, Photovoltaikanlagen sind nicht versichert. Anstriche, Malereien und Folien ersetzt der Versicherer nur, wenn das vereinbart ist (Quelle: GDV, AGlB 2016).
Heizung, Aufzug oder Klimaanlage sichern Sie über eine Elektronik- oder Haustechnikversicherung ab. Sie ersetzt Sachschäden auch durch Bedienungsfehler, Ungeschicklichkeit, Kurzschluss oder Überspannung ohne Blitzeinwirkung sowie Feuchtigkeit, also auch Ursachen, die die Wohngebäudeversicherung nicht abdeckt (Quelle: GDV, ABE 2020). Ob sie sich lohnt, hängt von der Technik im Haus ab.
Haftpflicht, Gewässer- und Umweltschäden
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zahlt, wenn Dritte durch das Haus zu Schaden kommen, etwa durch einen herabfallenden Dachziegel. Der Grundbesitzer haftet für Einsturz und abgelöste Gebäudeteile, wenn sie auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruhen, es sei denn, er hat die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet (Quelle: BGB § 836).
Steht im Haus ein Heizöltank, kommt die Gewässerschadenhaftung hinzu. Gelangt Öl aus der Anlage in ein Gewässer, haftet ihr Betreiber auch ohne Verschulden, außer bei höherer Gewalt (Quelle: WHG § 89). Ob die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht das einschließt oder ein eigener Baustein nötig ist, regeln die Bedingungen des jeweiligen Versicherers. Fragen Sie das vor dem Abschluss nach.
Rahmenvertrag oder Einzelverträge: Ihr Versicherungskonzept für die verwalteten Häuser
Wir prüfen die Objektverträge Ihrer Gemeinschaften und die eigene Absicherung Ihrer Verwaltung und stellen beides sauber getrennt auf.
- Objektverträge und eigene Absicherung getrennt aufstellen
- Angebot für Ihre Zahl an Einheiten
- Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht nach § 15 MaBV prüfen
Das Umwelthaftungsgesetz spielt für normale Wohnhäuser in der Regel keine Rolle, es erfasst Industrieanlagen. Wichtiger ist das Umweltschadensgesetz: Wer bei einer beruflichen Tätigkeit, etwa beim Lagern gefährlicher Stoffe, Boden, Gewässer oder geschützte Arten schädigt, muss den Schaden öffentlich-rechtlich begrenzen und sanieren (Quelle: USchadG § 6). Diese Kosten deckt die Umweltschadensversicherung, Ansprüche Dritter laufen dagegen über die Haftpflicht.
Wer die Objektversicherungen bezahlt
In der Eigentümergemeinschaft zahlen die Eigentümer die Beiträge nach ihren Miteigentumsanteilen über das Hausgeld, eine andere Verteilung kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen oder die Versammlung beschließen (Quelle: WEG § 16). Vermieten sie ihre Wohnung, dürfen sie die Kosten als Betriebskosten an die Mieter weitergeben, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Welche Bausteine dazu zählen, zeigt die Tabelle.
| Baustein | Was er abdeckt | Auf Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel | Ja, nach § 2 Nummer 13 BetrKV |
| Elementarschutz | Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch und weitere Naturgefahren | Ja, nach § 2 Nummer 13 BetrKV |
| Glasversicherung | Bruch der vereinbarten Scheiben | Ja, nach § 2 Nummer 13 BetrKV |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Schäden Dritter durch Gebäude, Öltank und Aufzug | Ja, nach § 2 Nummer 13 BetrKV |
| Haustechnik und Elektronik | Schäden an Heizung, Aufzug und technischen Anlagen | In § 2 Nummer 13 BetrKV nicht ausdrücklich genannt |
Welche Versicherungen der Hausverwaltung gehören nicht in den Rahmenvertrag?
Die Versicherungen, die die Tätigkeit der Verwaltung selbst absichern. Sie schließt die Verwaltung im eigenen Namen ab und bezahlt sie selbst, über die Nebenkosten darf sie diese Kosten nicht an Mieter weitergeben. Für die Verwaltertätigkeit selbst schreibt das Gesetz Wohnimmobilienverwaltern nur eine davon vor: die Vermögensschadenhaftpflicht.
Was die Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht abdecken muss, welche Mindestsummen gelten und welche Versicherungen freiwillig sinnvoll sind, lesen Sie auf unserer Seite zu den Versicherungen für Hausverwaltungen.
Lohnt sich ein Rahmenvertrag für die Hausverwaltung?
Für Verwaltungen mit vielen Häusern meist ja, weil er Verwaltung und Schadenabwicklung vereinfacht. Die Bindung an einen Versicherer ist oft geringer als angenommen: In einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung bleibt jeder Einzelvertrag nach seinen Bedingungen kündbar. Ob der Beitrag günstiger ist als bei Einzelverträgen, zeigt erst der Vergleich.
Die Vorteile
Der größte Gewinn liegt in der Verwaltungsarbeit. Statt für jedes Haus eigene Bedingungen zu verhandeln und viele Verträge bei verschiedenen Versicherern im Blick zu behalten, arbeitet die Verwaltung mit einem Regelwerk. Das spart Zeit beim Abschluss, bei Änderungen und im Schaden:
- Einheitliche Bedingungen für alle Häuser, die Verwaltung verhandelt nur einmal
- Ein Ansprechpartner bei Schäden, das erleichtert die Abwicklung
- Nachvollziehbarer Beitrag, am Markt etwa nach der Zahl der Einheiten
- Neue Häuser kommen über einen Einzelvertrag zu den vereinbarten Bedingungen dazu
- Bei einem Verwalterwechsel kann der Vertrag je nach Vereinbarung mit den Konditionen weiterlaufen
Die Nachteile
Einheitlich heißt nicht für jedes Haus passend. Ein Altbau mit Ölheizung braucht andere Bausteine als ein Neubau mit Aufzug und Photovoltaik. Dazu kommt: Wer den Versicherer für viele Gemeinschaften auswählt, muss Interessenkonflikte offenlegen. Die Nachteile im Überblick:
- Einheitliche Bedingungen passen nicht für jedes Haus gleich gut
- Eine feste Ersparnis ist nicht garantiert, jeder Versicherer kalkuliert selbst
- Provisionen aus dem Abschluss muss der Verwalter auf Verlangen offenlegen und ohne andere Vereinbarung herausgeben
Die oft genannte Inflexibilität relativiert sich. In einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung läuft der Vertrag jeweils ein Jahr und verlängert sich stillschweigend, gekündigt wird drei Monate vor Ablauf. Die Einzelverträge laufen ebenso und bleiben nach den Bedingungen ordentlich und außerordentlich kündbar. Ein besseres Angebot für ein einzelnes Haus lässt sich dort also nutzen.
Experten-Tipp:
Unser Experte für Gewerbeversicherungen
„Bei einem Rahmenvertrag werden in der Regel günstigere Konditionen vereinbart. Hausverwaltungen bekommen somit entweder einen günstigeren Versicherungsbeitrag, zusätzliche Vertragsoptionen oder, falls notwendig, verbesserte Annahmerichtlinien.“
Darf ein Hausverwalter Provision für Versicherungen bekommen?
Ein pauschales Verbot gibt es nicht, behalten darf er sie aber in der Regel nicht. Provisionen, die der Verwalter für den Abschluss einer Versicherung der Gemeinschaft erhält, muss er auf Verlangen offenlegen und ohne andere Vereinbarung an die Gemeinschaft herausgeben. Verschweigt er erhebliche Provisionen, ist das ein wichtiger Grund für seine Abberufung.
Herausgabe und Auskunft nach dem BGB
Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag. Für ihn gelten die Regeln des Auftrags: Der Verwalter muss alles herausgeben, was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt (Quelle: BGB § 667), und auf Verlangen Auskunft geben und Rechenschaft ablegen (Quelle: BGB § 666). Eine Provision des Versicherers für den Vertrag der Gemeinschaft gehört dazu.
So hat es das Landgericht Köln entschieden: Versicherungsprovisionen für Verträge der Gemeinschaft muss der Verwalter mangels anderer Vereinbarung an die Gemeinschaft herausgeben. Auch eine Entlastung durch die Eigentümerversammlung schließt diesen Anspruch nicht aus (Landgericht Köln, Beschluss vom 25. Juni 1992, 30 T 64/92). Der Anspruch steht der Gemeinschaft zu, nicht dem einzelnen Eigentümer.
Verschweigen kann den Verwalter das Amt kosten
Wer Provisionen in erheblichem Umfang verschweigt, gibt den Eigentümern einen wichtigen Grund zur Abberufung. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf für Provisionen aus den Versicherungsverträgen einer Gemeinschaft entschieden (Beschluss vom 21. Januar 1998, 3 Wx 492/97). Seit der WEG-Reform können die Eigentümer den Verwalter ohnehin jederzeit abberufen.
Der wichtige Grund bleibt trotzdem bedeutsam: Er entscheidet, ob der Verwaltervertrag fristlos endet. Ohne ihn endet der Vertrag nach seinen eigenen Regeln, spätestens aber sechs Monate nach der Abberufung (Quelle: WEG § 26).
Wann der Verwalter eine Vermittlererlaubnis braucht
Wer gewerbsmäßig Versicherungen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34d GewO von der Industrie- und Handelskammer (IHK). Dazu zählt auch die Mitwirkung bei Verwaltung und Erfüllung der Verträge, vor allem im Schadenfall (Quelle: GewO § 34d). Ein bloßer Tippgeber, der nur Kontakte herstellt, ohne ein bestimmtes Produkt zu nennen, vermittelt dagegen nicht.
Für die Eigentümer heißt das: Fragen Sie vor dem Beschluss, ob und wie die Verwaltung am Abschluss verdient, und lassen Sie die Antwort ins Protokoll aufnehmen. Eine offengelegte Vergütung ist kein Makel, eine verschwiegene schon. Für die Verwaltung gilt umgekehrt: Wer offenlegt, gibt den Eigentümern keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung wegen Verschweigens. Herausgeben muss die Verwaltung die Provision trotzdem, solange nichts anderes vereinbart ist.
Wie schließt die Hausverwaltung einen Rahmenvertrag ab?
In der Eigentümergemeinschaft mit einem Beschluss: Die Verwaltung holt Angebote ein, die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, dann schließt die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft ab. Bei vermieteten Häusern im Alleineigentum braucht sie eine Vollmacht des Eigentümers, meist im Verwaltervertrag.
Nach außen wirksam, nach innen meist beschlusspflichtig
Beim Abschluss von Versicherungsverträgen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Ein Versicherungsvertrag, den er schließt, bindet die Gemeinschaft auch dann, wenn intern kein Beschluss vorlag (Quelle: WEG § 9b). Gegenüber dem Versicherer können sich die Eigentümer also nicht darauf berufen, dass niemand gefragt wurde.
Im Innenverhältnis darf der Verwalter ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen oder solche, die eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden (Quelle: WEG § 27). Abschluss, Wechsel und Kündigung der Gebäudeversicherung gelten in der Fachliteratur wegen ihrer Tragweite in der Regel als beschlusspflichtig. Droht der Schutz wegzufallen, darf er im Eilfall handeln. Die Eigentümer können seine Befugnisse per Beschluss erweitern.
Verwaltet die Hausverwaltung vermietete Häuser für einzelne Eigentümer, ergibt sich ihre Befugnis aus dem Verwaltervertrag oder einer gesonderten Vollmacht. Schließt sie den Vertrag im eigenen Namen für den Eigentümer, ist das eine Versicherung für fremde Rechnung: Versicherungsnehmerin ist dann die Verwaltung, die Rechte stehen dem Eigentümer zu, einklagen kann er sie ohne Zustimmung der Verwaltung aber nur mit dem Versicherungsschein (Quelle: VVG § 44).
In vier Schritten zum Rahmenvertrag
Für eine Gemeinschaft, die ihre Verträge in einen Rahmenvertrag der Verwaltung überführen will, hat sich diese Reihenfolge bewährt. Wichtig ist vor allem, die Altverträge erst zu kündigen, wenn der neue Schutz feststeht. Mehr zu den Pflichten der Gemeinschaft lesen Sie im Ratgeber zur Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft.
1. Bestand prüfen
Erfassen Sie für jedes Haus Versicherungswert, versicherte Gefahren und Ablaufdaten. Achten Sie auf den Neuwert und den Elementarschutz.
2. Angebote vergleichen
Vergleichen Sie die Bedingungen, vor allem bei Leitungswasser, Glas und Haustechnik. Die Verwaltung legt offen, ob sie am Abschluss verdient.
3. Beschluss fassen
Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Halten Sie Versicherer, Bausteine und Beitrag im Protokoll fest.
4. Altverträge kündigen
Die Frist steht im Vertrag. Verträge über mehr als drei Jahre können Sie zum Ende des dritten Jahres mit drei Monaten Frist kündigen.
Laufzeit, Kündigung und Verwalterwechsel
Wie lange ein Rahmenvertrag läuft, regelt die Vereinbarung. Im Marktbeispiel läuft die Rahmenvereinbarung ein Jahr und verlängert sich stillschweigend, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird. Für die Einzelverträge gilt dasselbe. Wechselt die Verwaltung, kann der Vertrag dort mit den bisherigen Konditionen weiterlaufen, denn Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft oder der Eigentümer, nicht die Verwaltung.
Daneben gilt das Gesetz: Nach einem Versicherungsfall können beide Seiten kündigen, bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung (Quelle: VVG § 92). Wird ein Haus verkauft, tritt der Käufer in den Vertrag ein und kann ihn binnen eines Monats kündigen. Stillschweigende Verlängerungen dürfen höchstens ein Jahr betragen.
Diese Fehler kosten Eigentümer und Verwaltung Geld
Die meisten Probleme entstehen nicht durch den Rahmenvertrag selbst, sondern bei seiner Vorbereitung und Pflege. Viele davon fallen erst auf, wenn ein Schaden reguliert wird oder die Eigentümer die Jahresabrechnung prüfen. Diese Fehler sollten Sie vermeiden:
- Zu niedrige Versicherungssumme: Bei Unterversicherung zahlt der Versicherer nur anteilig
- Elementarschutz vergessen: Überschwemmung und Rückstau sind in der Wohngebäudeversicherung nicht enthalten
- Objekt- und Eigenschutz vermischt: Die Versicherungen der Verwaltung gehören nicht ins Hausgeld
- Wechsel ohne Beschluss: Der Vertrag gilt, der Verwalter verletzt aber in der Regel seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft
- Provision verschwiegen: Die Gemeinschaft kann sie herausverlangen und den Verwalter abberufen
Bestehende Objektverträge vor dem Wechsel prüfen lassen
Bevor Sie Verträge in einen Rahmenvertrag überführen, gleichen wir Werte, Gefahren und Kündigungsfristen jedes Hauses ab und zeigen, wo Schutz fehlt.
- Neuwert und Elementarschutz je Haus prüfen
- Kündigungsfristen der Altverträge im Blick
- Angebote als Grundlage für den Beschluss
Häufige Fragen zum Rahmenvertrag für Hausverwaltungen
Gibt es eine Mindestzahl an Wohneinheiten für einen Rahmenvertrag?
Gesetzlich nicht. Ab welcher Größe ein Versicherer eine Rahmenvereinbarung anbietet, legt er selbst fest. Eine am Markt angebotene Rahmenvereinbarung für Hausverwaltungen (Stand Juli 2022) nennt keine Mindestzahl, der Beitrag richtet sich dort nach der Zahl der Einheiten.
Wer ist Versicherungsnehmer beim Rahmenvertrag einer Hausverwaltung?
In der Regel die jeweilige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, bei Mietverwaltung, der Eigentümer. Die Hausverwaltung schließt die Rahmenvereinbarung mit dem Versicherer und vertritt die Gemeinschaft beim Einzelvertrag, wie es § 9b WEG vorsieht. Schließt die Verwaltung bei der Mietverwaltung im eigenen Namen für den Eigentümer ab, ist sie selbst Versicherungsnehmerin, es ist dann eine Versicherung für fremde Rechnung nach § 43 VVG.
Ist eine Gebäudeversicherung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?
Eine behördliche Pflichtversicherung ist sie nicht. Nach § 19 WEG gehören die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht aber zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft sie abschließt. Für ein Mietshaus im Alleineigentum gilt die Vorschrift nicht.
Welche Versicherungen gehören in den Rahmenvertrag einer Hausverwaltung?
Die Versicherungen der verwalteten Häuser. Nach § 19 WEG gehören die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Je nach Haus kommen Elementarschutz, Glas und Haustechnik dazu. Die Beiträge zahlen die Eigentümer, in der Gemeinschaft über das Hausgeld.
Wie tritt eine Eigentümergemeinschaft einem Rahmenvertrag bei?
Mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Verwaltung holt vorher Angebote ein und legt offen, ob sie am Abschluss verdient. Die Versammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Danach schließt die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft einen Einzelvertrag zu den Bedingungen des Rahmenvertrags. Kündigen Sie die Altverträge erst, wenn der neue Schutz feststeht.
Kann eine Eigentümergemeinschaft aus dem Rahmenvertrag aussteigen?
In der Regel ja. In einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung bleibt jeder Einzelvertrag nach seinen Bedingungen kündbar, zum Ablauf mit drei Monaten Frist. Nach einem Schaden können beide Seiten kündigen, Verträge über mehr als drei Jahre sind laut § 11 VVG zum Ende des dritten Jahres kündbar. Über den Wechsel entscheiden die Eigentümer in der Regel per Beschluss.
Was passiert mit dem Rahmenvertrag, wenn die Hausverwaltung wechselt?
Bei einer Gemeinschaft laufen die Einzelverträge weiter, denn Versicherungsnehmerin ist sie, nicht die Verwaltung. Ob die Konditionen des Rahmenvertrags bleiben, regelt die Rahmenvereinbarung. In einer am Markt angebotenen Vereinbarung kann der Vertrag bei einem Verwalterwechsel mit den bisherigen Konditionen fortgeführt werden.
Ist ein Rahmenvertrag günstiger als Einzelverträge?
Nicht automatisch. Jeder Versicherer kalkuliert selbst. Eine feste Ersparnis ist deshalb nicht garantiert. Der größte Vorteil liegt in der Verwaltungsarbeit: einheitliche Bedingungen, ein Ansprechpartner im Schaden und ein nachvollziehbarer Beitrag. Ob der Beitrag sinkt, zeigt erst der Vergleich der Angebote bei gleichen Bedingungen.
Zählen Gewerbeeinheiten im Rahmenvertrag mit?
In einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung (Stand Juli 2022) zählt eine Gewerbeeinheit wie eine Wohnung. Der Beitrag ergibt sich dort aus der Zahl der Einheiten mal dem Beitrag je Einheit. Den Mietausfall für gewerblich genutzte Räume ersetzt die Wohngebäudeversicherung nach den Musterbedingungen nur bei besonderer Vereinbarung. Klären Sie das für gemischt genutzte Häuser vor dem Abschluss.
Gehört die Pflichtversicherung des Verwalters in den Rahmenvertrag?
Nein. Die Erlaubnis nach § 34c GewO erhalten Wohnimmobilienverwalter nur mit einer Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht. Diese Versicherung sichert die Tätigkeit der Verwaltung ab, nicht die Häuser. Die Verwaltung schließt sie im eigenen Namen ab und zahlt sie selbst. In den Rahmenvertrag gehören nur die Objektversicherungen, die die Eigentümer tragen.
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