Erbschaftssteuer 2023: Immobilien erben wird deutlich teurer

Foto von Swantje Niemann
veröffentlicht am

Das erwartet Sie hier

Was sich 2023 bei der Besteuerung von vererbten Immobilien ändert, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und was Sie tun können, um die hohe Steuer zu vermeiden.


Das Wichtigste in Kürze

  • 2023 ändert sich nicht die Besteuerung von Immobilien, aber die Art, wie deren Wert ermittelt wird.
  • Insbesondere der gestiegene Sachwertfaktor führt dazu, dass das Finanzamt Immobilien ab 2023 als deutlich wertvoller bewertet.
  • Entsprechend steigt der Anteil des Immobilienerbes, der versteuert werden muss – es ist durchaus möglich, dass man nun sechsmal so viel zahlt.
  • Dies lässt sich unter Umständen durch ein schnelles Verschenken der Immobilie vermeiden.

Direkt zum Inhalt

  1. Diese Werte ändern sich
  2. So beeinflusst das die Steuer
  3. Erbschaftssteuer sparen
  4. Fazit

Das erwartet Sie hier

Was sich 2023 bei der Besteuerung von vererbten Immobilien ändert, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und was Sie tun können, um die hohe Steuer zu vermeiden.

Inhalt dieser Seite
  1. Diese Werte ändern sich
  2. So beeinflusst das die Steuer
  3. Erbschaftssteuer sparen
  4. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • 2023 ändert sich nicht die Besteuerung von Immobilien, aber die Art, wie deren Wert ermittelt wird.
  • Insbesondere der gestiegene Sachwertfaktor führt dazu, dass das Finanzamt Immobilien ab 2023 als deutlich wertvoller bewertet.
  • Entsprechend steigt der Anteil des Immobilienerbes, der versteuert werden muss – es ist durchaus möglich, dass man nun sechsmal so viel zahlt.
  • Dies lässt sich unter Umständen durch ein schnelles Verschenken der Immobilie vermeiden.

Diese Werte ändern sich

Die Höhe der Erbschaftssteuer und der damit verbundenen Freibeträge verändern sich 2023 nicht. Dennoch können viele Erben mit einer Vervielfachung der Steuer auf ihr Immobilienerbe rechnen. Das liegt daran, dass der Wert von Immobilien ab 2023 anders bestimmt wird.

Keine Änderung beim Grundherstellungswert

Der Grundherstellungswert der Immobilie bleibt gleich. Er wird über unterschiedliche Faktoren wie die Wohnfläche und den Zustand der Immobilie ermittelt.

Die Alterswertminderung sinkt

Beim Schenken oder Vererben wird aber ein Teil des Wertes der Immobilie abgezogen, wenn das Haus schon älter ist. Es verliert an Wert, weil es für mehrere Jahre genutzt wurde. Wenn man ein neues Haus vererben würde, müssten die Erben also den kompletten Wert versteuern, wenn das Haus schon die Hälfte seiner Nutzungsdauer hinter sich hat, nur noch die Hälfte. Das ist die sogenannte Alterswertminderung.

Hier greift eine der Änderungen: Bisher ist der Staat davon ausgegangen, dass man ein Haus nur 70 Jahre lang nutzt. Nach 35 Jahren musste man also noch die Hälfte versteuern. Jetzt aber wird davon ausgegangen, dass das Haus 80 Jahre lang genutzt wird, die Hälfte abgezogen wird also erst fünf Jahre später, nach 40 Jahren.

Icon Baum

Der Bodenwert bleibt gleich

Der Herstellungswert abzüglich der Alterswertminderung wird im nächsten Schritt der Wertermittlung mit dem Bodenwert addiert. Bei der Ermittlung des Bodenwerts ändert sich mit dem Beginn von 2023 nichts.

Beispiel: Alterswertminderung und Bodenwert

Unsere Beispielimmobilie ist zum Zeitpunkt der Erbschaft 20 Jahre alt. 2023 reduziert das ihren Wert aufgrund der verlängerten Nutzungsdauer weniger als noch im Vorjahr. Wir gehen für unser Beispiel von einem Bodenwert von 350.000 aus.

20222023
Herstellungswert270.000 €270.000 €
– Alterswertminderung77.000 €67.500 €
+ Bodenwert350.000 €350.000 €
Ergebnis542.857 €552.500 €

Die reduzierte Alterswertminderung ist noch eine vergleichsweise kleine Änderung. Dramatischer wirken sich andere Werte aus, die sich ab 2023 ändern.

Der Sachwertfaktor steigt

Eine signifikante Veränderung gibt es beim Sachwertfaktor, mit dem man den Wert der Immobilie multipliziert. Dieser Faktor ist vom aktuellen Immobilienmarkt abhängig. 2022 lag er noch bei mindestens 0,9 – das heißt, dass er Immobilien sogar günstiger machen konnte. Ab dem 2023 steigt er jedoch auf mindestens 1,3, um die Entwicklung des Immobilienmarkts der letzten Jahre wiederzuspiegeln.

Icon Stadt

Neuer Regionalwertfaktor

Ab 2023 wird auch ein Regionalwertfaktor eingeführt, mit dem man den Wert von Immobilien in boomenden Regionen multipliziert. Er beträgt 1,1 Prozent.

Beispiel inklusive neuer Faktoren

20222023
Herstellungswert270.000 €270.000 €
– Alterswertminderung77.000 €67.500 €
+ Bodenwert 350.000 €350.000 €
Zwischenergebnis542.857 €552.500 €
Sachwertfaktormin. 0,9 min. 1,3
Zwischenergebnis x Sachwertfaktor488.571 €718.250 €
Regionalfaktor 1,1
Wert der Immobilie488.571 €790.075 €

In unserem Beispiel steigt der vom Finanzamt angenommene Wert der Immobilie also durch die Veränderungen der Werte um mehr als 300.000 Euro.


Was bedeutet das für die Steuer?

Icon Graph

Höherer Wert – höhere Steuern

Dieser gestiegene Wert wirkt sich in mehrfacher Hinsicht auf die Steuer aus. Zum einen ist es nun wahrscheinlicher, den Freibetrag für das Immobilienerbe zu überschreiten. Zum anderen führt ein höheres Erbe auch unter Umständen dazu, dass man einen höheren Steuersatz zahlt.

Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Beispiel: Steuer versechsfacht sich

Würde jemand unser Beispielhaus von seinen Eltern erben, sähe dies so aus:

20222023
Wert des Hauses488.571 €790.075 €
– Freibetrag 400.000 €400.000 €
Zu versteuernder Anteil88.571 €390.075 €
x Steuersatz11 %15 %
Steuer9.743 €58.511 €

Unsere Beispielperson würde also gegenüber dem letzten Jahr das Sechsfache an Steuern zahlen, da der Wert der Immobilie gestiegen ist und man ab einem Erbe von 300.000 Euro nicht mehr 11 Prozent, sondern 15 Prozent Steuern zahlt.


So können Sie Steuern sparen

Icon Vertrag mit Unterschrift

Haus noch in 2022 überschreiben

Eine Möglichkeit, den eigenen Erben die hohen Steuern zu ersparen, besteht darin, ihnen die Immobilie noch dieses Jahr zu schenken, solange die Wertermittlung noch vorteilhafter für Erben ist. Allerdings ist die Nachfrage nach Notarterminen aktuell sehr hoch.

Überschreibung mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Wenn Sie jemand anderem Ihre Immobilie schenken, müssen Sie deswegen nicht ausziehen. Sie können sich im Vertrag ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten. Dies senkt auch den Wert der Immobilie und kann sich entsprechend bei der Schenkungssteuer positiv auswirken.

Wohnrecht und Nießbrauch erklärt

Icon Haus

Fazit

2023 verändern sich mehrere wichtige Größen, mit denen der Wert vererbter Immobilien ermittelt wird. Dies lässt den vom Finanzamt angenommenen Wert dieser Immobilien und damit auch die Erbschaftssteuer in die Höhe schnellen. Unter Umständen lohnt sich also, die Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Erben zu verschenken.

Die Veränderungen betreffen jedoch ausschließlich Personen, die wertvolle Immobilien erben oder vererben und auch in erster Linie Einzelkinder. Verteilt sich ein Erbe auf mehrere Personen, ist es wahrscheinlich, dass es die Freibeträge nicht überschreitet und sich entsprechend bei der Besteuerung nichts ändert.