Was passiert mit der Gebäude­versicherung bei einem Eigentümerwechsel?

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Was nach einem Eigentümerwechsel mit der Gebäude­versicherung passiert, welche Kündigungsfristen bestehen und welche Besonderheiten es bei bestimmten Arten des Eigentümerwechsels gibt.

Inhalt dieser Seite
  1. Gebäude­­versicherung nach Eigentümerwechsel
  2. Gebäude­­versicherung übernehmen
  3. Kündigung nach Eigentümerwechsel
  4. Wer zahlt die Versicherungsbeiträge?
  5. Eigentümerwechsel beim Versicherer melden
  6. Wann ist der Wechsel erfolgt?
  7. Sonderfälle: Erbe und Zwangsvollstreckung

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Hausverkauf übernimmt der neue Eigentümer automatisch die laufende Gebäude­versicherung.
  • Grundlage ist das Versicherungsvertragsgesetz (VVG).
  • Der neue Eigentümer ist nicht an diese Police gebunden und kann sie nach seiner vorläufigen Übernahme mit einer Frist von einem Monat aufkündigen.
  • Verzichten sollte der neue Eigentümer auf eine Gebäude­versicherung nicht, da sie zum Schutz und Werterhalt der Immobilie dient.
  • Bei Erbschaften und Zwangsvollstreckung gelten Besonderheiten.

Veräußerung einer Immobilie: Das passiert mit der Gebäude­versicherung

Hat eine Immobilie einen neuen Eigentümer, dann gibt es verschiedene Optionen, was mit der vorhandenen Gebäude­versicherung dieser Immobilie passiert:

Icon Vertrag
Neuer Eigentümer übernimmt Versicherung

Die Gebäude­versicherung wandert mit der Immobilie und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser behält sie auch.

Übernahme der Gebäude­versicherung

Icon Vertrag kündigen
Neuer Eigentümer kündigt Versicherung

Nach vorläufiger Übernahme kündigt der neue Eigentümer die Gebäude­versicherung und schließt eine neue Versicherung ab.

Kündigung der Gebäude­versicherung

Icon Richterhammer und Gesetz
Immobilie wurde vererbt oder zwangsvollstreckt

Nach einem Erbe oder einer Zwangsvollstreckung gelten Besonderheiten, was die Versicherung angeht.

Besonderheiten bei Erbe und Zwangsvollstreckung

Icon Schriftrolle

§ 95 Veräußerung der versicherten Sache

Die Gebäude­versicherung, die zu diesem Zeitpunkt normalerweise existiert, geht dann automatisch an den Käufer über. Grundlage hierfür liefert der Paragraph 95 im Versicherungsvertragsgesetz (VVG):

“(1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein.” (Quelle)

Unterschiedliche Wege der Veräußerung

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Gründe für den Verkauf einer Immobilie gibt es reichlich. Mitunter benötigt der ehemalige Eigentümer liquides Kapital oder hat sich für den Erwerb einer anderen Immobilie entschieden, die über den Verkauf des „alten“ Objektes finanziert wird. Unabhängig der Gründe steht dem Verkäufer der Verkauf seiner Immobilie frei.

Als Veräußerung versteht man jede Form der Eigentumsübertragung, die auf einem Rechtsgeschäft beruht. Dazu gehören:

  • Der Verkauf mit Kaufvertrag
  • Die Sicherungsübereignung
  • Die Zwangsvollstreckung
  • Die Übertragung des Erbes zu Lebzeiten des Erblassers
  • Die gesetzliche Erbfolge

Was muss der Verkäufer beachten?

Nachdem der Eigentümerwechsel vollzogen ist, liegt mit der Immobilie auch die Gebäude­versicherung nicht mehr in den Händen des Verkäufers. Als Verkäufer müssen Sie sich weder um eine Kündigung der Versicherung kümmern, noch um irgendwelche weiteren Vertragsdetails. Lediglich folgende Punkte müssen Sie tun:

  • Den Versicherer über den Eigentümerwechsel informieren (mehr dazu)
  • Dem Käufer die Versicherungsunterlagen übergeben

Kann der neue Eigentümer die Gebäude­versicherung übernehmen?

Als Käufer und neuer Eigentümer einer Immobilie geht die Gebäude­versicherung auf Sie über – sofern es eine gibt. Damit werden Sie als Käufer automatisch auch Versicherungsnehmer. Sie müssen aktiv nichts dafür tun, außer, mit dem Verkäufer zusammen den Eigentümerwechsel beim Versicherer zu melden.

Icon Haus mit Schutzschild

Leistungen bleiben unverändert

Die Leistungen der Gebäude­versicherung sowie alle weiteren Konditionen verändern sich für den neuen Eigentümer nicht. Das Haus ist weiterhin mit allen versicherten Nebengebäuden bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Einbruchdiebstahl versichert. Wurden zusätzliche Optionen vereinbart, wie etwa Elementarschäden oder Vandalismus, bleiben auch diese erhalten. Die Art der Veräußerung spielt dabei keine Rolle.

Gebäude­versicherung übernehmen: Die Vorteile

Die automatische Übertragung der Gebäude­versicherung auf den neuen Eigentümer bringt einige Vorteile mit sich. Käufer können sich sicher sein, dass der Versicherungs­schutz nach der Veräußerung nahtlos weiterläuft. Sie müssen sich in der ohnehin stressigen Zeit des Hauskaufs und Umzugs nicht auch noch nach einer neuen Versicherung umsehen.

Vorteile einer Übernahme im Überblick

  • Fortlaufender Versicherungs­schutz des Gebäudes ohne Unterbrechungen
  • Suche nach neuer Versicherung und damit verbundener Aufwand fallen weg
  • Mitunter wird eine Gebäude­versicherung mit sehr guten Konditionen übernommen, die man bei Neuabschluss nicht bekommen würde. Besonders vorteilhaft bei einer Gebäude­versicherungen für Fachwerkhäuser

Gebäude­versicherung übernehmen: Die Nachteile

Häufig kann es jedoch sinnvoll sein, die bestehende Gebäude­versicherung nicht zu übernehmen. Oft besteht der Altvertrag bereits seit vielen Jahren und ist nicht mehr zeitgemäß. Vielleicht haben Sie auch einen Tarif mit einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis gefunden. Entspricht die Versicherung des Vorbesitzers nicht den eigenen Vorstellungen, muss der neue Eigentümer sie nicht unbedingt behalten. Er kann auch innerhalb einer gewissen Frist kündigen und einen neuen Vertrag abschließen.

Nachteile einer Übernahme im Überblick

  • Möglicherweise wird eine veraltete Versicherung mit schlechten Konditionen übernommen
  • Kein Sonderkündigungsrecht mehr bei einer späteren Kündigung
  • Käufer und Verkäufer müssen sich über die Zahlung der Versicherungsbeiträge einigen

Kündigung der Gebäude­versicherung nach dem Eigentümerwechsel

Die Gebäude­versicherung kann nach einem Eigentümerwechsel nur vom neuen Eigentümer oder dem Versicherer gekündigt werden. In der Regel wird aber der Käufer und neue Eigentümer sich dazu entscheiden, die alte Gebäude­versicherung nicht zu übernehmen und zu kündigen. In diesem Falle genießt er ein Sonderkündigungsrecht. Weiterhin kann er zwischen einer sofort wirksamen Aufkündigung des Vertrages oder einer Auflösung zum Ende des laufenden Versicherungsjahres wählen.

Icon Kalender

Kündigungsfrist: Ein Monat

Der Käufer hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäude­versicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch – sprich, wenn der Eigentümerwechsel offiziell vollzogen ist. Kündigt der Versicherer, erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang des Kündigungsschreibens.

Nichts von einer Gebäude­versicherung gewusst?

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Falls der Käufer nicht wusste, dass eine Gebäude­versicherung besteht, kann er diese noch kündigen, nachdem er vom Vertrag erfahren hat. Dazu hat er wieder einen Monat lang Zeit. Das gilt auch, wenn die Umschreibung des Grundbucheintrags erst nach Ablauf der Kündigungsfrist vorgenommen wird. Damit die Versicherung nachvollziehen kann, dass die Kündigung frist­gerecht erfolgt, sollten Käufer dem Kündigungsschreiben auf jeden Fall eine Kopie des Grundbuchauszuges beilegen.

Was Sie bei der Kündigung beachten sollten

  • Kündigung muss schriftlich erfolgen
  • Enthalten sein sollten: Name, Anschrift des Eigentümers, Gebäudeanschrift, Versicherungsnummer
  • Kopie des Grundbucheintrages beilegen (inklusive Datum der Eintragung, damit die Versicherung weiß, dass die Kündigung frist­gerecht erfolgt)
  • Kündigung schriftlich vom Versicherer bestätigen lassen

Mehr zur Kündigung der Gebäude­versicherung (inkl. Muster-Kündigung)

Experten-Tipp: Erst kündigen, wenn eine neue Versicherung gefunden ist

„Wer die übertragene Gebäude­versicherung wechseln möchte, sollte sich frühzeitig nach einem neuen Versicherer umsehen. Wurde die bestehende Police gekündigt und existiert keine neue Gebäude­versicherung, unterliegt das Objekt zu diesem Zeitpunkt keinem laufenden Versicherungs­schutz mehr. Tritt dann ein Schaden ein, muss der neue Eigentümer diesen in voller wirtschaftlicher Höhe tragen. Insbesondere so kurz nach dem Kauf einer Immobilie könnte das neue Eigentümer in eine prekäre wirtschaftliche Lage bringen.“

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Signatur von Martin Hacker
Martin Hacker
Berater

Mehrfach­versicherung ist nicht zulässig

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Wussten Sie nicht, dass für Ihr neues Haus bereits eine Gebäude­versicherung besteht und haben einen eigenen Vertrag abgeschlossen? Eine solche Mehrfach­versicherung ist dem Gesetzgeber zufolge nicht zulässig. Ihre neue Versicherungsgesellschaft muss Sie daher wieder aus Ihrem Vertrag entlassen. Prüfen Sie daher am besten noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, welche Versicherungen der Vorbesitzer abgeschlossen hat, um unnötige Zahlungen zu vermeiden.

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Wer zahlt die Versicherungsbeiträge bei Eigentümerwechsel?

Icon Hand mit Haus

Wer die Versicherungsbeiträge der Gebäude­versicherung zahlen muss, und in welcher Höhe, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:

  • Übernimmt der neue Eigentümer die Versicherung oder kündigt er diese nach Eigentümerwechsel?
  • Findet der Eigentümerwechsel mitten im Versicherungsjahr statt oder zum Ende?

Käufer übernimmt die Gebäude­versicherung

Übernimmt der Käufer und neue Eigentümer die Gebäude­versicherung, so müssen sich Käufer und Verkäufer die Versicherungsbeiträge teilen. Dies wird durch das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung geregelt. Üblicherweise zahlen beide für den Zeitraum, in dem der Versicherungsvertrag auf ihren Namen lief. Die Parteien können sich aber auch auf andere ­anteilige Zahlungen einigen, beispielsweise jeder die Hälfte der Versicherungsprämie übernehmen. Nach Ablauf des aktuellen Versicherungsjahres zahlt dann nur noch der neue Besitzer die anfallende Prämie. Die Kostenaufteilung kann auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, um Streitfälle zu vermeiden.

Icon Vertrag

Käufer kündigt die Gebäude­versicherung

Wird die Gebäude­versicherung gekündigt, zahlt nur der Verkäufer und alte Eigentümer die Kosten für die Gebäude­versicherung – und zwar bis zum Eintritt der Kündigung. Alle Beiträge, die über die Kündigung hinaus gezahlt wurden, werden dem Verkäufer vom Versicherer zurückerstattet.

Eigentümerwechsel unverzüglich melden!

Damit die Kosten ­gerecht und den Zeiträumen entsprechend aufgeteilt werden können, ist es besonders wichtig, dass Sie den Eigentümerwechsel Ihrem Versicherer direkt melden. Diese Meldung muss sowohl durch den alten als auch neuen Eigentümer erfolgen.

Wie muss die Mitteilung an den Versicherer erfolgen?

§ 97 des Versicherungsvertragsgesetzes als Grundlage des Versicherungsrechts sieht vor, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer der Versicherung den Eigentümerwechsel mitteilen. Diese Mitteilung muss unverzüglich erfolgen, für diese sogenannte Veräußerungsanzeige reicht ein formloses Schreiben aus.

Wichtig ist, dass das Schreiben die folgenden Informationen beinhaltet:

  • Die Versicherungsnummer der Gebäude­versicherung
  • Die Adresse des Gebäudes
  • Name vom alten und neuen Eigentümer
Icon Vertrag mit Unterschrift

Wer als neuer Eigentümer bereits einen Wechsel der Gebäude­versicherung plant, sollte bei dem alten, dann übergangsweise genutzten Versicherer direkt erfragen, ab wann eine Kündigung möglich ist.

Mitteilungsfrist an den Versicherer auf keinen Fall versäumen!

Die Mitteilung an den Versicherer ist vor allem für den Käufer sehr wichtig. Wird der Versicherer nicht rechtzeitig informiert, so kann er die Leistung im Schadensfall verweigern. Erfolgte der Eigentümerwechsel vor mehr als einem Monat und es tritt ein Schaden auf, so ist das Gebäude nicht versichert und der Käufer muss die Kosten selbst tragen.

Ausnahme: Wann der Versicherer doch leistet

Der Gesetzgeber sieht einige wenige Ausnahmeregelungen vor, zum Beispiel, wenn der Versicherung auch ohne separate Mitteilung der Eigentümerwechsel bereits bekannt war. Dies trifft beispielsweise zu, wenn der neue Eigentümer den Vertrag nicht kündigte und die Kündigungsfrist mittlerweile erloschen ist.

Wann ist der Eigentümerwechsel dem Gesetz nach erfolgt?

Der Eigentümerwechsel ist dann offiziell und rechtskräftig vollzogen, wenn der neue Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ist dies vollzogen, so geht auch die Gebäude­versicherung auf ihn über.

Voraussetzungen zur Umschreibung

Damit die Umschreibung auf den neuen Eigentümer veranlasst werden kann, sind zwei Komponenten nötig:

  1. Der Käufer muss die sogenannte Auflassung im Grundbuch veranlassen, sich also bereits als neuer Eigentümer „ankündigen“.
  2. Es muss ein von einem zertifizierten Notar beglaubigter Kaufvertrag vorgelegt werden.

Erst wenn beides bei der zuständigen Behörde vorliegt, kann diese die Umschreibung beginnen. Sobald diese vollzogen ist, wechselt automatisch die Gebäude­versicherung auf den neuen Eigentümer

Icon Uhr und Zeit

Grundbucheintrag braucht seine Zeit

Käufer sollten beachten, dass eine solche Übertragung nicht binnen weniger Tage stattfindet. Ein Grundbucheintrag kann bis zu sechs Monate dauern, je nachdem, wie schnell die zuständige Behörde vor Ort arbeitet. Bis dahin reichen weder Kaufvertrag, noch die Auflassvormerkung aus, um den Eigentümerwechsel rechtskräftig zu bestätigen.

Was gilt bei Zwangsvollstreckung oder Vererbung?

Icon Richterhammer und Gesetz

Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung

Wird der Eigentümerwechsel durch eine Zwangsvollstreckung vollzogen, gestaltet sich die Handhabung ähnlich der beim Verkauf. Lediglich der Stichtag ändert sich. Dieser ist dann nicht mehr an die Änderung des Grundbucheintrages gekoppelt, sondern stattdessen an den Tag, an dem der neue Eigentümer den Zuschlag bei der Auktion erhielt.


Icon Grabstein

Eigentümerwechsel durch Erbe

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht diese automatisch auf den gesetzlichen Erben über. Das regeln § 1922 und § 1967 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In einem solchen Fall muss der Erbe die Gebäude­versicherung übernehmen. Anders als beim Kauf, genießt er auch kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf des Versicherungsjahres möglich.

Fazit

Gebäude­versicherung übernehmen oder kündigen?

Bei einem Eigentümerwechsel eines Hauses geht eine bestehende Gebäude­versicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer und neue Eigentümer hat die Wahl, ob er die alte Gebäude­versicherung behält oder diese kündigt und eine neue abschließt. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollten Sie sich als neuer Eigentümer fragen:

  • Sind die Leistungen der Gebäude­versicherung ausreichend? Ist alles versichert, was mir für das Gebäude wichtig ist? Sind Elementarschäden oder Vandalismus mitversichert?
  • Ist die Versicherungssumme hoch genug, sodass das Gebäude im Falle eines Totalschadens mit dieser Summe komplett neu aufgebaut werden könnte?
  • Ist es ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis oder gibt es günstigere und bessere Tarife auf dem Markt?

Worauf es bei einer Gebäude­versicherung ankommt (inkl. Tarifrechner)


Die häufigsten Fragen zur Gebäude­versicherung bei Eigentümerwechsel

Was passiert mit der Gebäude­versicherung bei Verkauf?

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Bei einem Verkauf eines Hauses geht die Gebäude­versicherung automatisch auf den Käufer und neuen Eigentümer über. Grundlage ist das Versicherungsvertragsgesetz. Der neue Eigentümer muss die Gebäude­versicherung nicht behalten, sondern kann diese auch kündigen und wechseln.

Wann geht die Gebäude­versicherung auf den Käufer über?

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Die Übertragung der Gebäude­versicherung auf den neuen Besitzer erfolgt erst, wenn der Eigentümerwechsel rechtskräftig vollzogen ist. Das ist der Fall, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde.

Muss der Käufer die Gebäude­versicherung übernehmen?

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Der Käufer muss die Gebäude­versicherung des Vorbesitzers zunächst einmal übernehmen. Möchte er eine neue Gebäude­versicherung abschließen, so kann er dies jedoch auch tun. Mit einer Frist von einem Monat kann der Käufer die alte Gebäude­versicherung kündigen.

Bekomme ich als Verkäufer die Versicherungsbeiträge vom Versicherer zurück?

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Beim Verkauf einer Immobilie und erfolgtem Eigentümerwechsel haften sowohl Verkäufer als auch Käufer weiterhin gesamtschuldnerisch. Das heißt, sie müssen sich die Zahlung der Versicherungsbeiträge teilen. In der Regel zahlt der Verkäufer die Kosten für die Versicherung für den Zeitraum, in dem die Immobilie noch in seinem Besitz war. Ab der Eintragung im Grundbuch übernimmt dann der Käufer die Zahlung. Kündigt der Käufer den Versicherungsvertrag, so erhält der Verkäufer die Höhe der Beiträge ­anteilig zurück, und zwar für den Zeitraum nach der Kündigung, falls er beispielsweise zu Beginn des Versicherungsjahres bereits die volle Jahresprämie gezahlt hat.

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Katharina Tennius
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