Gebäude­versicherung bei Eigentümer­wechsel

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Was nach einem Eigentümer­wechsel mit der Gebäude­versicherung passiert, welche Kündigungsfristen bestehen und welche Besonderheiten es bei bestimmten Arten des Eigentümer­wechsels gibt.

Inhalt dieser Seite
  1. Gebäude­­versicherung nach Eigentümer­­wechsel
  2. Vorteile und Nachteile der Übernahme
  3. Wann ist der Wechsel erfolgt?
  4. Mitteilung an den Versicherer
  5. Was passiert mit den Versicherungs­­beiträgen?
  6. Kündigung nach Eigentümer­­wechsel
  7. Besonderheiten beim Eigentümer­­wechsel

Das Wichtige in Kürze

  • Bei einem Hausverkauf übernimmt der neue Eigentümer­ automatisch die laufende Gebäude­versicherung.
  • Der neue Eigentümer­ ist nicht an diese Police gebunden und kann sie nach seiner vorläufigen Übernahme aufkündigen.
  • Bei einer Aufkündigung genießt der neue Eigentümer­ eine Frist von einem Monat nach Aktualisierung des Grundbucheintrages.
  • Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen separat voneinander den Versicherer über den Eigentumswechsel und damit den neuen Inhaber der Police in Kenntnis setzen.
  • Wird der Eigentümer­wechsel mitten im Versicherungs­jahr vollzogen, müssen sich beide Parteien auf eine Teilung der Kosten einigen.

Veräußerung einer Immobilie: Das passiert mit der Gebäude­versicherung

Gründe für den Verkauf einer Immobilie gibt es reichlich. Mitunter benötigt der ehemalige Eigentümer­ liquides Kapital oder hat sich für den Erwerb einer anderen Immobilie entschieden, die über den Verkauf des „alten“ Objektes finanziert wird. Unabhängig der Gründe steht dem Verkäufer der Verkauf seiner Immobilie frei. Die Gebäude­versicherung, die zu diesem Zeitpunkt normalerweise existiert, geht dann automatisch an den Käufer über. Grundlage hierfür liefert der Paragraph 95 im Versicherungs­vertragsgesetz (VVG).

§ 95 Veräußerung der versicherten Sache

“(1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungs­nehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungs­verhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungs­nehmers ein.” (Quelle)

Leistungen nach dem Eigentümer­wechsel

Die Leistungen verändern sich für den neuen Eigentümer­, der nun auch Besitzer der Versicherungs­police ist, natürlich nicht. Mit der Gebäude­versicherung werden weiterhin Haupt– und dazugehörige Nebengebäude gegen verschiedene Arten von Schäden finanziell geschützt, beispielsweise gegenüber Wasserschäden, Hagel und Sturm sowie Brände. Die Art der Veräußerung spielt dabei keine Rolle. Immobilien lassen sich auf vielfältige Art und Weise übertragen, z.B. ganz klassisch durch den Verkauf des Objektes, aber auch durch eine Zwangsvollstreckung, eine Erbschaft oder die Sicherungsübereignung. Die Handhabung der Gebäude­versicherung bleibt unabhängig davon gleich.

Mehr zu den Leistungen der Gebäude­versicherung

Vor- und Nachteile der Übernahme der Gebäude­versicherung

Die Übernahme der bestehenden Police ist sowohl mit Vor- als auch Nachteilen verbunden.

Vorteile

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Zu den Vorteilen der Übertragung gehören:

  • Ein fortlaufender Versicherungs­schutz des Gebäudes ohne Unterbrechungen.
  • Käufer müssen sich nicht simultan zum Erwerb um einen neuen Versicherer sorgen, sind aber weiterhin geschützt.
  • Mitunter übernehmen Käufer eine attraktive Gebäude­versicherung mit guten Konditionen, die sie dann gern weiterlaufen lassen. Dies kann sich vor allem bei Gebäude­versicherungen für Fachwerkhäuser als beachtlicher Vorteil herausstellen.

Nachteile

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Auf der Gegenseite stehen die Nachteile, die jeder Käufer gemäß der individuellen Situation abwägen sollte:

  • Unter Umständen wird eine veraltete, hinsichtlich der Konditionen unattraktive Police übernommen.
  • Bei einer späteren Kündigung greift nicht mehr das Sonder­kündigungsrecht und es sind die geltenden Fristen zu beachten.
  • Käufer und Verkäufer müssen sich zwangsläufig auf die Kostenteilung einigen, wenn die Übertragung, wie häufig der Fall, inmitten des Versicherungs­jahres geschieht.

Frist für eine Aufkündigung der Gebäude­versicherung nach Übernahme

Der Käufer hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäude­versicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch. Sie könnte in verlängerter Form auftreten, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über die bestehende Versicherung informiert hat. Dann beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt an, wo der Käufer von der Police Kenntnis erlangt.

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Wann ist der Eigentümer­wechsel dem Gesetz nach erfolgt?

Diese Frage spielt eine entscheidende Rolle mit Hinblick auf die Gebäude­versicherung. Selbige wird erst dann übertragen, wenn auch der Eigentümer­wechsel dem Gesetz nach offiziell und rechtskräftig vollzogen wurde. Das ist dann der Fall, sobald der neue Käufer als Eigentümer­ im Grundbuch eingetragen wird. Zu beachten ist hierbei, dass so ein Grundbucheintrag eine Wartezeit mit sich bringt. Er lässt sich also nicht binnen weniger Stunden oder Tage vollziehen. Die Auslastung der zuständigen Behörde vor Ort spielt dabei eine große Rolle.

Voraussetzungen zur Umschreibung

Erforderlich sind dafür zwei Komponenten: Einerseits muss der Käufer die Auflassung im Grundbuch veranlassen, sich also bereits als neuer Eigentümer­ „ankündigen“. Andererseits ist ein von einem zertifizierten Notar beglaubigter Kaufvertrag vorzulegen. Erst wenn beides bei der zuständigen Behörde vorliegt, kann diese die Umschreibung beginnen. Sobald diese vollzogen ist, wechselt automatisch die Gebäude­versicherung auf den neuen Eigentümer­, auch weil der alte Eigentümer­ dafür dann keine Verwendung mehr hat.

Mitteilung an den Versicherer

Neuer und alter Eigentümer­ werden gleichermaßen in die Pflicht genommen. Das Versicherungs­vertragsgesetz als Grundlage des Versicherungs­rechts sieht vor, dass beide Parteien der Versicherung den Eigentümer­wechsel mitteilen. Diese Mitteilung muss unverzüglich erfolgen, dafür reicht ein formloses Schreiben aus. Wichtig ist, dass das Schreiben die folgenden Informationen beinhaltet:

  • Die Versicherungs­nummer der Gebäude­versicherung
  • Die Adresse des Gebäudes
  • Name vom alten und neuen Eigentümer­

Wer als neuer Eigentümer­ bereits einen Wechsel der Gebäude­versicherung plant, sollte bei dem alten, dann übergangsweise genutzten Versicherer direkt erfragen, ab wann eine Kündigung möglich ist.

Mitteilungsfrist an den Versicherer auf keinen Fall versäumen!

Die Mitteilung an den Versicherer ist vor allem für den Käufer sehr wichtig. Wer es versäumt, den Versicherer zu informieren, genießt für das Objekt mitunter keinen Versicherungs­schutz mehr. Dieser erlischt automatisch, wenn der Eigentümer­wechsel vor mehr als einem Monat erfolgte und dem Versicherer dieser nicht mitgeteilt wurde. Kommt es dann zum Schadensfall, wird die Versicherung höchstwahrscheinlich mit Recht Leistungen verweigern.

Der Gesetzgeber sieht einige wenige Ausnahmeregelungen vor, z.B. wenn der Versicherung auch ohne separate Mitteilung der Eigentümer­wechsel bereits bekannt war. Dies trifft beispielsweise zu, wenn der neue Eigentümer­ den Vertrag nicht kündigte und die Kündigungsfrist mittlerweile erloschen ist.

Versicherungs­beiträge bei Eigentümer­wechsel

Nach einem Eigentümer­wechsel und bei fortlaufender Versicherung teilen sich üblicherweise Käufer und Verkäufer die Prämie. Normalerweise zahlt der Verkäufer den Zeitraum, in dem ihm die Immobilie noch gehörte. Anschließend übernimmt der Käufer. Alter und neuer Eigentümer­ können sich auch individuell einigen. Die eben erwähnte Handhabe gilt aber als die am weitesten verbreitete und fairste Lösung.

Kündigung der Gebäude­versicherung nach dem Eigentümer­wechsel

Das laufende Vertragsverhältnis zwischen Versicherer und Eigentümer­ kann nach Übergabe des Objektes selbstverständlich nur noch der neue, aktuelle Eigentümer­ beenden. Nach der Eintragung im Grundbuch gilt eine Frist von einem Monat. In dieser Zeit obliegt es dem Käufer und neuem Eigentümer­, die Versicherung zu kündigen, wenn er das denn so möchte. Entscheidet er sich für eine Kündigung, kann er weiterhin zwischen einer sofort wirksamen Aufkündigung des Vertrages oder einer Auflösung zum Ende des laufenden Versicherungs­jahres wählen.

Bei der Kündigung zu beachten

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und alle zentralen Informationen wie Name, Anschrift des Eigentümer­s, Gebäudeanschrift und Versicherungs­nummer enthalten. Es ist dringend anzuraten, sich diese Kündigung schriftlich bestätigen zu lassen, was Versicherer in der Regel aber sowieso machen. Der neue Eigentümer­ sollte der schriftlichen Kündigung eine Kopie des Grundbucheintrages beilegen. Diese enthält auch das Datum, wann der Eintrag zustande gekommen ist. So weiß die Versicherung, dass die Kündigung fristgerecht innerhalb eines Monats nach Änderung des Grundbucheintrages erfolgte.

Experten-Tipp:

„Wer die übertragene Gebäude­versicherung wechseln möchte, sollte sich frühzeitig nach einem neuen Versicherer umsehen. Wurde die bestehende Police gekündigt und existiert keine neue Gebäude­versicherung, unterliegt das Objekt zu diesem Zeitpunkt keinem laufenden Versicherungs­schutz mehr. Es besteht zwar keine Pflicht für eine Gebäude­versicherung, tritt dann jedoch ein Schaden ein, muss der neue Eigentümer­ diesen in voller wirtschaftlicher Höhe tragen. Insbesondere so kurz nach dem Kauf einer Immobilie könnte das neue Eigentümer­ in eine prekäre wirtschaftliche Lage bringen. Zu beachten ist außerdem, dass Gebäude nicht mehrfach versichert sein dürfen. Es darf immer nur eine Gebäude­versicherung aktiv sein.“

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Benjamin Mai
Berater

Besonderheiten beim Eigentümer­wechsel

Wird der Eigentümer­wechsel durch eine Zwangsvollstreckung vollzogen, orientiert sich die Handhabung ähnlich der zum Verkauf. Lediglich der Stichtag ändert sich. Dieser ist dann nicht mehr an die Änderung des Grundbucheintrages gekoppelt, sondern stattdessen an dem Tag, wo der neue Eigentümer­ den Zuschlag bei der Auktion erhielt.

Wechselt der Eigentümer­ aufgrund einer Erbschaft, muss er die Gebäude­versicherung übernehmen. Anders als beim Kauf, genießt er auch kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf des Versicherungs­jahres möglich.

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