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Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einem Hausverkauf übernimmt der neue Eigentümer automatisch die laufende Gebäudeversicherung.
  • Der neue Eigentümer ist nicht an diese Police gebunden und kann sie nach seiner vorläufigen Übernahme aufkündigen.
  • Bei einer Aufkündigung genießt der neue Eigentümer eine Frist von einem Monat nach Aktualisierung des Grundbucheintrages.
  • Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen separat voneinander den Versicherer über den Eigentumswechsel und damit den neuen Inhaber der Police in Kenntnis setzen.
  • Wird der Eigentümerwechsel mitten im Versicherungsjahr vollzogen, müssen sich beide Parteien auf eine Teilung der Kosten einigen.

Veräußerung einer Immobilie: Das passiert mit der Gebäudeversicherung

Gründe für den Verkauf einer Immobilie gibt es reichlich. Mitunter benötigt der ehemalige Eigentümer liquides Kapital oder hat sich für den Erwerb einer anderen Immobilie entschieden, die über den Verkauf des „alten“ Objektes finanziert wird. Unabhängig der Gründe steht dem Verkäufer der Verkauf seiner Immobilie frei. Die Gebäudeversicherung, die zu diesem Zeitpunkt normalerweise existiert, geht dann automatisch an den Käufer über. Grundlage hierfür liefert der Paragraph 95 im Versicherungsvertragsgesetz (VVG).

§ 95 Veräußerung der versicherten Sache

“(1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein.” (Quelle)

Leistungen nach dem Eigentümerwechsel

Die Leistungen verändern sich für den neuen Eigentümer, der nun auch Besitzer der Versicherungspolice ist, natürlich nicht. Mit der Gebäudeversicherung werden weiterhin Haupt- und dazugehörige Nebengebäude gegen verschiedene Arten von Schäden finanziell geschützt, beispielsweise gegenüber Wasserschäden, Hagel und Sturm sowie Brände. Die Art der Veräußerung spielt dabei keine Rolle. Immobilien lassen sich auf vielfältige Art und Weise übertragen, z.B. ganz klassisch durch den Verkauf des Objektes, aber auch durch eine Zwangsvollstreckung, eine Erbschaft oder die Sicherungsübereignung. Die Handhabung der Gebäudeversicherung bleibt unabhängig davon gleich.

… mehr zu den Leistungen einer Gebäudeversicherung

Vor- und Nachteile der Übernahme der Gebäudeversicherung

Die Übernahme der bestehenden Police ist sowohl mit Vor- als auch Nachteilen verbunden.

Zu den Vorteilen der Übertragung gehören:

  • Ein fortlaufender Versicherungsschutz des Gebäudes ohne Unterbrechungen.
  • Käufer müssen sich nicht simultan zum Erwerb um einen neuen Versicherer sorgen, sind aber weiterhin geschützt.
  • Mitunter übernehmen Käufer eine attraktive Gebäudeversicherung mit guten Konditionen, die sie dann gern weiterlaufen lassen. Dies kann sich vor allem bei Gebäudeversicherungen für Fachwerkhäuser als beachtlicher Vorteil herausstellen.

Auf der Gegenseite stehen die Nachteile, die jeder Käufer gemäß der individuellen Situation abwägen sollte:

  • Unter Umständen wird eine veraltete, hinsichtlich der Konditionen unattraktive Police übernommen.
  • Bei einer späteren Kündigung greift nicht mehr das Sonderkündigungsrecht und es sind die geltenden Fristen zu beachten.
  • Käufer und Verkäufer müssen sich zwangsläufig auf die Kostenteilung einigen, wenn die Übertragung, wie häufig der Fall, inmitten des Versicherungsjahres geschieht.
Frist für eine Aufkündigung der Gebäudeversicherung nach Übernahme

Der Käufer hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäudeversicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch. Sie könnte in verlängerter Form auftreten, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über die bestehende Versicherung informiert hat. Dann beginnt die Frist ab dem Zeitpunkt an, wo der Käufer von der Police Kenntnis erlangt.

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Wann ist der Eigentümerwechsel dem Gesetz nach „erfolgt“?

Diese Frage spielt eine entscheidende Rolle mit Hinblick auf die Gebäudeversicherung. Selbige wird erst dann übertragen, wenn auch der Eigentümerwechsel dem Gesetz nach offiziell und rechtskräftig vollzogen wurde. Das ist dann der Fall, sobald der neue Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zu beachten ist hierbei, dass so ein Grundbucheintrag eine Wartezeit mit sich bringt. Er lässt sich also nicht binnen weniger Stunden oder Tage vollziehen. Die Auslastung der zuständigen Behörde vor Ort spielt dabei eine große Rolle.

Erforderlich sind dafür zwei Komponenten: Einerseits muss der Käufer die Auflassung im Grundbuch veranlassen, sich also bereits als neuer Eigentümer „ankündigen“. Andererseits ist ein von einem zertifizierten Notar beglaubigter Kaufvertrag vorzulegen. Erst wenn beides bei der zuständigen Behörde vorliegt, kann diese die Umschreibung beginnen. Sobald diese vollzogen ist, wechselt automatisch die Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer, auch weil der alte Eigentümer dafür dann keine Verwendung mehr hat.


Mitteilung an den Versicherer

Neuer und alter Eigentümer werden gleichermaßen in die Pflicht genommen. Das Versicherungsvertragsgesetz als Grundlage des Versicherungsrechts sieht vor, dass beide Parteien der Versicherung den Eigentümerwechsel mitteilen. Diese Mitteilung muss unverzüglich erfolgen, dafür reicht ein formloses Schreiben aus. Wichtig ist, dass das Schreiben die folgenden Informationen beinhaltet:

  • Die Versicherungsnummer der Gebäudeversicherung
  • Die Adresse des Gebäudes
  • Name vom alten und neuen Eigentümer

Wer als neuer Eigentümer bereits einen Wechsel der Gebäudeversicherung plant, sollte bei dem alten, dann übergangsweise genutzten Versicherer direkt erfragen, ab wann eine Kündigung möglich ist.

Mitteilungsfrist an den Versicherer auf keinen Fall versäumen!

Die Mitteilung an den Versicherer ist vor allem für den Käufer sehr wichtig. Wer es versäumt, den Versicherer zu informieren, genießt für das Objekt mitunter keinen Versicherungsschutz mehr. Dieser erlischt automatisch, wenn der Eigentümerwechsel vor mehr als einem Monat erfolgte und dem Versicherer dieser nicht mitgeteilt wurde. Kommt es dann zum Schadensfall, wird die Versicherung höchstwahrscheinlich mit Recht Leistungen verweigern.

Der Gesetzgeber sieht einige wenige Ausnahmeregelungen vor, z.B. wenn der Versicherung auch ohne separate Mitteilung der Eigentümerwechsel bereits bekannt war. Dies trifft beispielsweise zu, wenn der neue Eigentümer den Vertrag nicht kündigte und die Kündigungsfrist mittlerweile erloschen ist.


Versicherungsbeiträge bei Eigentümerwechsel

Nach einem Eigentümerwechsel und bei fortlaufender Versicherung teilen sich üblicherweise Käufer und Verkäufer die Prämie. Normalerweise zahlt der Verkäufer den Zeitraum, in dem ihm die Immobilie noch gehörte. Anschließend übernimmt der Käufer. Alter und neuer Eigentümer können sich auch individuell einigen. Die eben erwähnte Handhabe gilt aber als die am weitesten verbreitete und fairste Lösung.

… mehr zu den Kosten einer Gebäudeversicherung

Kündigung der Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel

Das laufende Vertragsverhältnis zwischen Versicherer und Eigentümer kann nach Übergabe des Objektes selbstverständlich nur noch der neue, aktuelle Eigentümer beenden. Nach der Eintragung im Grundbuch gilt eine Frist von einem Monat. In dieser Zeit obliegt es dem Käufer und neuem Eigentümer, die Versicherung zu kündigen, wenn er das denn so möchte. Entscheidet er sich für eine Kündigung, kann er weiterhin zwischen einer sofort wirksamen Aufkündigung des Vertrages oder einer Auflösung zum Ende des laufenden Versicherungsjahres wählen.

Bei der Kündigung beachten:

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und alle zentralen Informationen wie Name, Anschrift des Eigentümers, Gebäudeanschrift und Versicherungsnummer enthalten. Es ist dringend anzuraten, sich diese Kündigung schriftlich bestätigen zu lassen, was Versicherer in der Regel aber sowieso machen. Der neue Eigentümer sollte der schriftlichen Kündigung eine Kopie des Grundbucheintrages beilegen. Diese enthält auch das Datum, wann der Eintrag zustande gekommen ist. So weiß die Versicherung, dass die Kündigung fristgerecht innerhalb eines Monats nach Änderung des Grundbucheintrages erfolgte.

BERATER-TIPP

»Wer die übertragene Gebäudeversicherung wechseln möchte, sollte sich frühzeitig nach einem neuen Versicherer umsehen. Wurde die bestehende Police gekündigt und existiert keine neue Gebäudeversicherung, unterliegt das Objekt zu diesem Zeitpunkt keinem laufenden Versicherungsschutz mehr. Es besteht zwar keine Pflicht für eine Gebäudeversicherung, tritt dann jedoch ein Schaden ein, muss der neue Eigentümer diesen in voller wirtschaftlicher Höhe tragen. Insbesondere so kurz nach dem Kauf einer Immobilie könnte das neue Eigentümer in eine prekäre wirtschaftliche Lage bringen. Zu beachten ist außerdem, dass Gebäude nicht mehrfach versichert sein dürfen. Es darf immer nur eine Gebäudeversicherung aktiv sein.«

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Besonderheiten beim Eigentümerwechsel

Wird der Eigentümerwechsel durch eine Zwangsvollstreckung vollzogen, orientiert sich die Handhabung ähnlich der zum Verkauf. Lediglich der Stichtag ändert sich. Dieser ist dann nicht mehr an die Änderung des Grundbucheintrages gekoppelt, sondern stattdessen an dem Tag, wo der neue Eigentümer den Zuschlag bei der Auktion erhielt.

Wechselt der Eigentümer aufgrund einer Erbschaft, muss er die Gebäudeversicherung übernehmen. Anders als beim Kauf, genießt er auch kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf des Versicherungsjahres möglich.


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Dieser Artikel wurde zuletzt am 04.09.2020 aktualisiert.
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Claudia Täubner
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