Das erwartet Sie hier
Was eine Immobilie zur Kapitalanlage macht, welche Renditechancen bestehen und wie Sie mit unserem Selbsttest den richtigen Immobilientyp finden.
Inhalt dieser Seite- Wann ist eine Immobilie eine Kapitalanlage?
- Für wen lohnt es sich?
- Welche Immobilien eignen sich? (inkl. Selbsttest)
- Rendite berechnen
- Finanzierung und Kosten
- Steuern sparen mit Immobilien
- Chancen und Risiken
- Wie finde ich eine passende Immobilie?
- Tipps unserer Experten
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
Was bedeutet „Immobilie als Kapitalanlage“ konkret?
Warum können Sie den Inhalten dieser Seite vertrauen?
Die Inhalte dieser Seite wurden von unserer Fachredaktion in enger Zusammenarbeit mit unseren zertifizierten Experten zu diesem Themenbereich erstellt, um Ihnen aktuelle und fachlich korrekte Informationen zu bieten. Qualitätskontrollen stellen sicher, dass die Inhalte dieser Seite regelmäßig aktualisiert und ergänzt werden.
Fokus auf wirtschaftlichen Nutzen
Wenn von einer Immobilie als Kapitalanlage die Rede ist, geht es in erster Linie darum, Geld in Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu investieren, um daraus regelmäßige Einnahmen und langfristigen Vermögenszuwachs zu erzielen. Anders als beim Eigenheim steht hier nicht das eigene Wohnen im Vordergrund, sondern der wirtschaftliche Nutzen durch Mieteinnahmen, Wertsteigerung und steuerliche Vorteile.
Ziele einer Anlageimmobilie
Diese Art der Geldanlage gilt bei vielen als wertstabil, inflationsgeschützt und langfristig planbar – gerade im Vergleich zu Aktien oder Fonds.
Immobilie zur Eigennutzung: Auch ein Weg zum Vermögensaufbau
Ein selbstgenutztes Haus oder eine Eigentumswohnung kann selbstverständlich auch zum Vermögensaufbau beitragen – etwa durch Schuldenabbau über viele Jahre oder durch Wertzuwachs in begehrten Lagen. Allerdings entsteht hier keine direkte Rendite wie bei vermieteten Immobilien, da keine Mieteinnahmen fließen. Zudem binden Sie Kapital in einem Objekt, das in erster Linie Ihrem eigenen Bedarf dient – nicht der Erzielung von Erträgen.
Eigennutzung oder Vermietung: Vor- und Nachteile
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Sie eine Immobilie nicht selbst bewohnen möchten, sondern gezielt zur Geldanlage einsetzen wollen, brauchen Sie ein gutes Verständnis für Rendite, Kostenstruktur, Finanzierung und Risiken. Es handelt sich um eine Investition mit hohen Einstiegskosten, die dafür aber dauerhafte Erträge und steuerliche Vorteile bieten kann – sofern die Auswahl und Bewirtschaftung stimmen. Wir unterstützen Sie gern auf dem Weg zu Ihrem Immobilieninvestment.
Mit uns die ideale Immobilie zur Kapitalanlage finden
Gemeinsam mit unserem mehrfach ausgezeichneten Partner von Buddenbrock bieten wir Ihnen individuelle Beratung und geprüfte Immobilienprojekte für eine langfristig rentable Kapitalanlage:
Für wen lohnt sich eine Anlage in Immobilien?
Eine Kapitalanlage in Immobilien ist nicht für jeden geeignet – kann aber für viele Menschen ein sinnvoller Baustein beim Vermögensaufbau sein. Wer regelmäßig investieren möchte, eine stabile Geldanlage mit realen Werten sucht und langfristig denkt, kann von den Vorteilen einer Anlageimmobilie profitieren. Entscheidend ist, ob Ihre finanzielle und persönliche Situation dazu passt – und welches Ziel Sie mit Ihrer Investition verfolgen.
Welche Ziele verfolgen Anleger mit Immobilien?
Renditeorientiert investieren
Monatlicher Überschuss durch Mieteinnahmen
Steuervorteile nutzen
Werbungskosten, Abschreibung oder Denkmal-AfA
Vermögen erhalten und übertragen
Als inflationsgeschützte Sachwerte für die nächste Generation
Altersvorsorge aufbauen
Passives Einkommen im Ruhestand durch abbezahlte Immobilie
Typische Zielgruppen für Anlageimmobilien
Für wen ist eine Anlageimmobilie nicht geeignet?
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?
Auch wenn keine riesigen Summen auf dem Konto liegen müssen – ein gewisses Maß an finanzieller Stabilität ist hilfreich:
- Mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital für Kaufnebenkosten oder Tilgungspuffer
- Bonität für eine Immobilienfinanzierung, z. B. mit unbefristetem Arbeitsvertrag oder Selbstständigkeit mit gutem Einkommen
- Langfristiger Anlagehorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren
- Interesse an Immobilien und Bereitschaft zur Auseinandersetzung, auch wenn ein Großteil delegierbar ist
Tipp: Auch wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Immobilien zu Ihrer Strategie passen – ein persönliches Beratungsgespräch oder unser Selbsttest helfen Ihnen dabei, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Mit uns die ideale Immobilie zur Kapitalanlage finden
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Welche Immobilien eignen sich zur Kapitalanlage?
Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Kapitalanlage. Welche Variante für Sie die richtige ist, hängt von Ihren Zielen, Ihrem Budget und Ihrer Risikobereitschaft ab. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen verschiedenen Typen von Anlageimmobilien – jede mit ihren eigenen Chancen und Herausforderungen.
Manche Varianten eignen sich besonders für Einsteiger, andere sind eher für erfahrene Investoren interessant. Auch die Entscheidung zwischen Neubau, Bestand oder Spezialimmobilien spielt eine große Rolle.
Immobilientypen im direkten Vergleich
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Gute Mietnachfrage in Städten, geringere Einstiegskosten | Instandhaltungsrisiken, Abhängigkeit von WEG-Entscheidungen |
| Mehrfamilienhaus | Diversifiziertes Mieteinkommen, Skaleneffekte bei Verwaltung | Höheres Investitionsvolumen, größerer Verwaltungsaufwand |
| Einfamilienhaus | Attraktiv für Familien, gutes Potenzial bei langfristiger Vermietung | Hohes Einzelmieterrisiko, meist geringere Mietrendite |
| Studentenwohnung | Hohe Nachfrage in Universitätsstädten, gute Mietrenditen möglich | Kleinere Zielgruppe, kurzfristige Mieterwechsel möglich |
| Pflegeimmobilie | Langfristige Mietverträge, kein Mieterkontakt nötig | Eingeschränkte Drittverwendbarkeit, Standortbindung |
| Denkmalimmobilie | Hohe Steuerabschreibungen möglich, charmante Objekte in guten Lagen | Sanierungskosten und Risiken, meist höherer Kaufpreis |
Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen, generiert die geringsten Kosten in Bezug auf Reparaturen im Gemeinschaftseigentum. Sie sollten sich allerdings bewusst sein, dass Sie so Teil einer Eigentümergemeinschaft werden. Mit dieser müssen Absprachen getroffen werden und es finden Eigentümerversammlungen statt. Vor dem Kauf empfiehlt es sich daher, einen Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen zu werfen. Aus ihnen lässt sich in der Regel ableiten, ob es Streit gibt, ausreichend Rücklagen für Sanierungsarbeiten gebildet werden oder es einen Sanierungsstau gibt.
Mehrfamilienhaus
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verlangt eine höhere Investitionssumme. Dafür kann in der Regel mit einer höheren Rendite als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gerechnet werden. Zudem sind Sie nicht, wie beim Kauf einer Eigentumswohnung, Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie treffen Sie als Käufer und Eigentümer allein. Außerdem sind Sie für die Auswahl der Mieter im Haus selbst verantwortlich, was im Hinblick auf den Hausfrieden ein Vorteil sein kann.
Einfamilienhaus
Beim Kauf von Einfamilien- oder Reihenhäusern ist zu beachten, dass die Kosten für Gebäude und Grundstück getrennt voneinander zu betrachten sind. Während die Kosten für den Gebäudeerwerb und die Gebäudeherstellung steuerlich absetzbar sind, ist dies beim Grunderwerb nicht der Fall. Dadurch fällt auch die Rendite geringer aus. Auf der anderen Seite macht ein Garten das Haus attraktiver für Mieter und kann den Wiederverkaufswert erhöhen, wenn das Haus zudem in einer vorteilhaften Lage steht.
Studierenden-Apartments
Der Wohnraum in bei Studierenden beliebten Hochschulstädten ist oft knapp. Gleichzeitig haben Studierende spezielle Anforderungen an Wohnraum. Daher besteht für Studierenden-Apartments in der Regel eine hohe Nachfrage und sie sind gut vermietbar. Diese Nachfrage bedienen auch immer häufiger privat finanzierte und verwaltete Studierendenwohnheime mit meist möblierten Einzelapartments mit eigenem Bad und einer Küchenzeile, die oft nicht größer sind als 20 Quadratmeter. In einigen Fällen sind Waschsalons, Fitnessstudios oder Bars als Gemeinschaftsflächen integriert. Als Privatanleger können Sie einzelne Apartments als Kapitalanlage kaufen, die an Studierende vermietet werden. Die Anschaffungskosten sind meist verhältnismäßig gering.
Pflegeimmobilien
Eine Pflegeimmobilie ist eine einzelne Wohneinheit in einer privaten Pflegeeinrichtung, die von dieser für 20 bis 25 Jahre gepachtet wird. Die Pachtverträge werden danach meistens verlängert. Da Pflegeplätze immer gebraucht werden, ist in der Regel von einer durchgängigen Auslastung ohne viel Leerstand auszugehen. Ein großer Vorteil ist außerdem, dass Sie und Ihre direkten Angehörigen ein Vorbelegungsrecht in diesem Pflegeheim haben können – manchmal sogar in allen Häusern, die von dem Pflegebetreiber betrieben werden. Sollte beispielsweise eines Ihrer Elternteile pflegebedürftig werden, können Sie es in dieser Pflegeeinrichtung ganz oben auf die Warteliste für einen Pflegeplatz setzen lassen. Ausführliche Informationen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erhalten Sie auf unserer separaten Seite:
Denkmalimmobilien
Eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ist für Sie interessant, wenn Sie zu den Besser- und Topverdienern gehören. Nicht nur müssen Sie bei einer Denkmalimmobilie in der Regel mehr Kapital einsetzen, gleichzeitig profitieren Sie besonders, wenn Sie ein hoch zu versteuerndes Einkommen haben: Denn erwerben Sie solch eine Immobilie im unsanierten Zustand, können Sie von Steuervorteilen profitieren. Dadurch sind Denkmalimmobilien häufig in der Anschaffung günstig, die Sanierungs- und Modernisierungskosten fallen jedoch höher aus als bei anderen Immobilien. Oftmals können Sie aber Förderungen für zum Beispiel eine energetische Sanierung mit besonders günstigen Konditionen erhalten. Beachten Sie, dass Sie eine Denkmalimmobilie nicht nach Belieben ändern dürfen und viele Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind. Der Wert einer denkmalgeschützten Immobilie lässt sich stark steigern – ein hoher Wiederverkaufswert ist daher möglich. Ausführliche Informationen zur Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erhalten Sie auf unserer separaten Seite:
Weitere Immobilientypen
- Ferienimmobilien
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kauft, kann auch dieses vermieten und so als Kapitalanlage nutzen. Da dann aber Urlauber Ihre Zielgruppe sind, die andere Wünsche und Bedürfnisse als Mieter haben, stellen sich an Sie als Vermieter auch andere Anforderungen, wie eine stetig hohe Auslastung, häufiger Besucherwechsel und erhöhter Verwaltungsaufwand. - Auslandsimmobilien
Auch eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kann attraktiv sein, etwa in beliebten Urlaubsregionen oder aufstrebenden Märkten mit günstigen Einstiegspreisen. Gleichzeitig gilt: Investitionen im Ausland sind komplexer – durch rechtliche Besonderheiten, Sprachbarrieren und eingeschränkte Kontrolle aus der Ferne. Das Risiko höher, und auch die Finanzierung gestaltet sich meist schwieriger als im Inland. - Gewerbeimmobilien
Die Renditechancen sind zwar hoch, die Risiken sind es jedoch auch und meist nicht zu kalkulieren. Wer kein Profi im Gewerbemietrecht ist, sollte sich daher lieber für privat genutzte Immobilien als Kapitalanlage entscheiden. Auch ein sogenanntes Mischobjekt, also eine Kombination aus Wohn- und Gewerberäumen, lässt sich in der Regel schwerer vermieten als eine Wohnung oder ein reines Wohnhaus.
Neubau oder Altbau?
Neubau: Chancen und Herausforderungen
Bestandsimmobilie: Solide und oft günstiger
Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und ESG bei Anlageimmobilien
Bei Kapitalanlageimmobilien zählt längst nicht mehr nur die Lage – auch Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren. Wer in zukunftsfähige Immobilien investiert, profitiert von geringerem Modernisierungsaufwand, besseren Wiederverkaufschancen und oftmals auch von staatlicher Förderung. Zudem gewinnen ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) auch im Immobilienbereich an Bedeutung – etwa beim Zugang zu Finanzierung oder im Rahmen institutioneller Investments.
Was das für private Anleger bedeutet, welche Vorgaben gelten und wie Sie davon profitieren können, erfahren Sie auf unserer ausführlichen Seite zum Thema:
Nachhaltig investieren mit energieeffizienten Immobilien
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Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt, zeigt vor allem ein Wert: die Rendite. Sie gibt an, wie viel jährlicher Ertrag Sie im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital erzielen. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Renditen – und nicht jede ist auf den ersten Blick erkennbar.
Die wichtigsten Renditearten auf einen Blick
| Renditeart | Bedeutung |
|---|---|
| Bruttorendite | Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis (ohne Nebenkosten) – erste, grobe Einschätzung |
| Nettorendite | Berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten – realistischere Betrachtung |
| Eigenkapitalrendite | Zeigt, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst – besonders wichtig bei Finanzierung |
Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, kommt um eine vorherige eigene Kalkulation der Rendite nicht herum. Dabei sollten Sie sich nicht auf die Angaben von Maklern oder Bauträgern verlassen, da diese die Rendite in den meisten Fällen sehr optimistisch berechnen.
Bruttorendite: die schnelle Erstberechnung
Die Bruttorendite liefert eine erste Orientierung, ob ein Objekt grundsätzlich interessant ist. Jedoch ignoriert diese Rechnung Faktoren wie Nebenkosten, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung. Sie dient in erster Linie nur zur ersten Einschätzung.
Die Formel zur Berechnung der Bruttorendite lautet:
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Ein Beispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 Euro. Die potenzielle Jahreskaltmiete liegt bei 850 Euro im Monat, also 10.200 Euro. Somit ergibt sich: Bruttorendite = (10.200 ÷ 250.000) × 100 = 4,08 Prozent.
Nettorendite: realistischer für Kapitalanleger
Die Nettorendite bezieht alle laufenden Kosten sowie Kaufnebenkosten mit ein und zeigt damit ein realistischeres Bild der Ertragslage.
Die Formel zur Berechnung der Nettorendite lautet:
Nettorendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtkosten × 100
- Zu den Gesamtkosten zählen:
Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten, Modernisierungen, Einrichtung (bei möblierter Vermietung) - Zu den laufenden Kosten zählen:
Hausgeld, Verwaltungsgebühr, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen
Ein Beispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 Euro, die Gesamtkosten belaufen sich somit auf 280.000 Euro. Die potenzielle Jahreskaltmiete liegt bei 900 Euro im Monat, also 10.800 Euro. Die laufenden Kosten betragen 1.800 Euro. Somit ergibt sich: Nettorendite = (10.800 € − 1.800 €) ÷ 280.000 € × 100 = 3,21 Prozent.
Tipp: Eine „gute“ Nettorendite beginnt je nach Lage und Immobilienart oft ab ca. 3 bis 4 Prozent – in strukturschwächeren Regionen oder bei Mikroapartments sind auch 5 Prozent und mehr möglich.
Eigenkapitalrendite: entscheidend bei Finanzierung
Wenn Sie einen Teil der Immobilie finanzieren, ist die Eigenkapitalrendite besonders wichtig. Sie zeigt, wie effizient sich Ihr eigenes Geld verzinst – und kann deutlich über der Nettorendite liegen, wenn die Finanzierung klug gewählt ist.
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet:
Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Ein Beispiel: Die Gesamtkosten der Immobilie liegen bei 300.000 Euro (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Sie haben 60.000 Euro Eigenkapital eingesetzt. Der Jahresüberschuss nach Zins und Tilgung beträgt 3.600 Euro. Somit ergibt sich: Eigenkapitalrendite = (3.600 ÷ 60.000) × 100 = 6,0 Prozent.
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Kosten und Finanzierung einer Anlageimmobilie
Beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie spielen zwei Fragen eine zentrale Rolle: Wie finanziere ich die Immobilie – und mit welchen Kosten muss ich insgesamt rechnen? Denn nicht nur der Kaufpreis zählt. Auch Nebenkosten, laufende Ausgaben und die richtige Finanzierungsstrategie beeinflussen maßgeblich, ob sich Ihr Investment langfristig lohnt.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger sind meist die Konditionen. Trotzdem ist nicht immer "viel hilft viel" die beste Strategie – denn bei kluger Planung kann eine geringe Eigenkapitalquote zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen.
- Mindestens 10 bis 20 Prozent vom Kaufpreis sollten Sie einplanen – vor allem für die Kaufnebenkosten.
- Vollfinanzierungen (mit oder ohne Nebenkosten) sind möglich, aber nur bei guter Bonität und gutem Objekt sinnvoll – oft mit höheren Zinssätzen.
- Mehr Eigenkapital = mehr Sicherheit, aber: Weniger Eigenkapital kann bei guter Kalkulation zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen.
Immobilie kaufen ohne Eigenkapital?
Eine Kapitalanlage ganz ohne eigenes Geld – das klingt auf den ersten Blick riskant, ist aber unter bestimmten Voraussetzungen tatsächlich möglich. Vor allem bei hoher Bonität und einem wirtschaftlich starken Objekt bieten Banken in Einzelfällen auch Vollfinanzierungen an.
Welche Chancen und Risiken damit verbunden sind und worauf Sie achten sollten, lesen Sie auf unserer separaten Seite zum Thema:
Wichtige Aspekte bei der Finanzierungsplanung
- Zinsbindung
Eine lange Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) bietet Planungssicherheit – besonders bei niedrigen Zinsen. - Tilgung
Für Kapitalanleger empfiehlt sich oft eine anfänglich moderate Tilgung (z. B. 2 Prozent), um Liquidität zu schonen. - Monatliche Belastung
Die Rate sollte durch die Mieteinnahmen gedeckt sein – idealerweise bleibt sogar ein Überschuss. - Objektbewertung
Banken finanzieren nur Immobilien mit einem belastbaren Marktwert. Unsere Experten bewerten jedes Objekt vorab professionell.
Rechenbeispiel:
Finanzierung einer 250.000 Euro-Immobilie
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Nebenkosten (15 %) | 37.500 € |
| Eigenkapital | 50.000 € |
| Kreditsumme | 237.500 € |
| Zins | 3,2 % p. a. |
| Tilgung | 2 % p. a. |
| Monatsrate | 1.100 € |
Finanzierungsmöglichkeiten im Überblick
| Finanzierungsform | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate über Jahre | Eingeschränkte Flexibilität bei Sondertilgungen |
| Volltilgerdarlehen | Kein Anschlusskredit nötig | Höhere Monatsrate |
| Tilgungsaussetzung | Steuerlich interessant bei vermieteten Objekten | Rückzahlung am Ende muss sichergestellt sein |
| Forward-Darlehen | Heute sichern, später nutzen | Nur bei erwarteter Zinssteigerung sinnvoll |
Förderungen beantragen
Bund, Länder und Kommunen bieten für die energetische Sanierung und Modernisierung von Immobilien unterschiedliche Förderungen an. Es gibt etwa beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Förderkredite für energetische Sanierung. Förderangebote der eigenen Kommune oder des Bundeslandes lassen sich teilweise mit der KfW-Förderung kombinieren. Wir unterstützen Sie gerne dabei, die KfW-Förderkredite optimal in Ihre Immobilienfinanzierung zu integrieren und einen günstigeren Mischzins zu erzielen. Unsere Kunden konnten so bereits bis zu 50.000 Euro Zinsen in den ersten 10 Jahren sparen.
Kaufnebenkosten beim Kauf mit einplanen
Neben dem Kaufpreis fallen weitere einmalige Erwerbskosten an – diese sollten Sie unbedingt realistisch einkalkulieren:
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) |
| Notar und Grundbuchamt | ca. 1,5 % |
| Maklerprovision | 3,57 % für den Käufer; abhängig vom Angebot kann diese entfallen |
| Gesamt | in der Regel 10–15 % |
Diese Nebenkosten werden in vielen Finanzierungen in der Regel nicht mitfinanziert. Sie sollten daher über ausreichend Eigenkapital zur Deckung verfügen.
Rechenbeispiel:
Kaufnebenkosten einer 250.000 Euro-Immobilie
| Grunderwerbsteuer (Brandenburg, 6,5 %) | 16.250 € |
| Notar und Grundbuchamt | 3.750 € |
| Maklerprovision | 8.925 € |
| Gesamt | 28.925 € |
Diese laufenden Kosten fallen nach dem Kauf an
Auch nach dem Kauf fallen dauerhaft Kosten an – diese müssen bei der Renditeberechnung berücksichtigt werden:
- Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, WEG)
- Instandhaltungsrücklage (insbesondere bei älteren Objekten)
- Versicherungen (Gebäudeversicherung, ggf. Mietausfallversicherung)
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Immobilie komplett durchgerechnet + Tipps zur Finanzierung
Unser Service: Finanzierung und Kosten im Blick
Unsere Experten für die Immobilienfinanzierung prüfen mit Ihnen gemeinsam:
- Wie viel Immobilie Sie sich leisten können
- Welche Finanzierungsform zu Ihrer Situation passt
- Ob die Mietrendite die Finanzierung ausreichend deckt
- Welche Kosten langfristig auf Sie zukommen
- Ob Steuervorteile Ihre Belastung zusätzlich senken können
- Ob sich staatliche Förderungen kombinieren lassen
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Steuern sparen mit Immobilien: das müssen Sie wissen
Kapitalanlage-Immobilien bieten nicht nur die Chance auf Mieteinnahmen und Wertsteigerung, sondern auch interessante steuerliche Vorteile. Wer seine Immobilie vermietet, kann viele Kosten von der Steuer absetzen – und auf diese Weise den tatsächlichen Gewinn deutlich erhöhen. Doch: Die Steuerregeln sind komplex, unterscheiden sich je nach Immobilientyp.
Was können Sie grundsätzlich steuerlich geltend machen?
Bei vermieteten Immobilien lassen sich viele Aufwendungen als Werbungskosten von der Steuer absetzen, darunter zum Beispiel:
- Zinsen für die Immobilienfinanzierung
- Abschreibungen (AfA) auf den Gebäudewert
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten und Fahrtkosten
- Versicherungen, Steuerberatung, Notarkosten (anteilig)
Damit reduziert sich das zu versteuernde Einkommen – je nach Steuersatz kann das Einsparungen im vierstelligen Bereich bedeuten.
Abschreibung: Wie funktioniert die steuerliche AfA?
Der sogenannte Abschreibungsbetrag (AfA) verteilt den Gebäudewert über viele Jahre auf die Steuererklärung – bei Bestandsimmobilien über 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich, bei Neubauten über 33 Jahre mit drei Prozent. Für Denkmalschutzobjekte oder Sanierungsmaßnahmen gelten besondere Abschreibungsmodelle, mit denen sich noch mehr Steuern sparen lassen.
Warum gute Planung Steuervorteile sichert
Wer eine Immobilie vermietet, kann mehr als nur Mieteinnahmen erzielen: Durch gezielte Abschreibungen, den Abzug laufender Kosten und eine clevere Finanzierungsstruktur lassen sich steuerliche Vorteile effektiv nutzen. Ob Neubau, Bestand oder Spezialimmobilie – entscheidend ist die richtige Planung. Dabei gilt: je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto größer oft der Effekt. Gerade Gutverdiener profitieren besonders stark – wenn die Immobilie zum steuerlichen Konzept passt.
Konkrete Rechenbeispiele, die komplette AfA-Übersicht und weitere Steuertipps lesen Sie auf unserer separaten Seite zum Thema:
Chancen und Risiken von Kapitalanlage-Immobilien
Die Chancen: Was Immobilien so attraktiv macht
Die Risiken: Was Anleger unbedingt beachten sollten
So minimieren Sie die Risiken für sich
Viele Risiken lassen sich deutlich reduzieren, wenn Sie vor dem Kauf den Standort sorgfältig analysieren und die Immobilie professionell bewerten lassen. Außerdem hilft es, seine finanziellen Rücklagen realistisch einzuplanen und steuerliche und finanzielle Effekte gemeinsam mit Experten durchzurechnen. Immobilien sind keine "schnelle Geldanlage" – aber wer langfristig plant, objektiv prüft und strategisch vorgeht, kann mit einer Kapitalanlageimmobilie nachhaltig Vermögen aufbauen.
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Immobilien finden und kaufen: Ablauf und Tipps
Der Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie unterscheidet sich in vielen Punkten vom Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie – insbesondere bei Auswahl, Bewertung und Finanzierung. Wer planvoll vorgeht und typische Fehler vermeidet, legt den Grundstein für ein erfolgreiches Investment.
1. Anlageziele festlegen und Budget prüfen
Bevor Sie nach Immobilien suchen, sollten Sie wissen, was Sie mit Ihrem Investment erreichen möchten. Diese Fragen helfen dabei, die passende Objektart, Lage und Finanzierungsstruktur festzulegen:
- Wollen Sie eher monatliche Einnahmen (Cashflow) oder Vermögensaufbau über Wertsteigerung?
- Ist Ihnen Steueroptimierung besonders wichtig?
- Wie viel Eigenkapital können und möchten Sie einsetzen?
- Wie hoch darf die monatliche Belastung ausfallen?
2. Objektsuche und Vorauswahl
Ziel einer Kapitalanlage ist es, Wertzuwachs und stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Dafür braucht es ein Objekt mit Potenzial – und vor allem: die richtige Lage.
- Wirtschaftliche Entwicklung der Region
In wachstumsstarken Regionen mit solider Beschäftigungslage ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch – was die Vermietbarkeit und die Wertentwicklung der Immobilie positiv beeinflusst. - Die passende Immobilienart
Die Art der Immobilie muss zur Lage und Zielgruppe passen. Ein Apartment für Studierende eignet sich besonders in Hochschulstädten, während eine Familienwohnung in ruhigen Wohngebieten gefragt ist. - Mietverhältnis zum Kaufpreis
Ein Objekt lohnt sich nur, wenn der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zur erzielbaren Miete in dieser Lage steht.
Unsere Standort-Tipps
Im Folgenden haben wir Ihnen einige hilfreiche Informationen zu Standorten zusammengestellt. Diese können Ihnen als erste Orientierung dienen:
Mietrendite in deutschen Großstädten
Brutto-Mietrendite in deutschen Großstädten (2024)
| Stadt | Bestand (in %) | Neubau (in %) |
|---|---|---|
| Köln | 4,0 | 3,2 |
| Berlin | 3,6 | 3,6 |
| Stuttgart | 3,5 | 3,2 |
| Leipzig | 3,4 | 2,8 |
| Düsseldorf | 3,4 | 2,8 |
| Frankfurt/Main | 3,3 | 3,3 |
| Hamburg | 3,2 | 3,0 |
| München | 2,9 | 2,9 |
Beachten Sie, dass Immobilien in den größten Städten Deutschlands nicht unbedingt die höchsten Renditen bedeuten müssen. Die höchsten Mietrenditen können Sie derzeit in Dessau-Roßlau, Görlitz oder auch Hoyerswerda mit 6 bis 7 Prozent bei Bestandswohnungen erzielen.
Wo ist der Wohnungskauf am günstigsten und am teuersten? (Inklusive Übersicht über Mietpreise)
Die zehn höchsten und niedrigsten Kaufpreise für Wohnungen (Inklusive Übersicht über Mietpreise) (2024)
| Stadt | Durchschnittlicher Kaufpreis Wohnung €/m² | Durchschnittlicher Mietpreis Wohnung €/m² |
|---|---|---|
| Plauen | 941 | 5,91 |
| Gera | 1.074 | 6,08 |
| Zwickau | 1.167 | 6,23 |
| Dessau-Roßlau | 1.380 | 6,49 |
| Chemnitz | 1.404 | 6,34 |
| Gelsenkirchen | 1.577 | 6,43 |
| Salzgitter | 1.690 | 6,74 |
| Wilhelmshaven | 1.726 | 6,67 |
| Oberhausen | 1.790 | 5,92 |
| Hagen | 1.815 | 6,73 |
| ... | ... | ... |
| Köln | 4.116 | 11,3 |
| Düsseldorf | 4.141 | 10,88 |
| Regensburg | 4.150 | 9,8 |
| Landshut | 4.182 | 9,96 |
| Heidelberg | 4.466 | 11,82 |
| Stuttgart | 4.669 | 11,96 |
| Hamburg | 4.741 | 11,69 |
| Freiburg im Breisgau | 4.784 | 11,94 |
| Frankfurt am Main | 5.057 | 12,53 |
| München | 7.415 | 17,53 |
Wo ist der Hauskauf am günstigsten und am teuersten? (Inklusive Übersicht über Mietpreise)
Die zehn niedrigsten und höchsten Kaufpreise für Häuser (inklusive Übersicht über Mietpreise) (2024)
Prognosen zur regionalen Bevölkerungsentwicklung bis 2045
Die zehn Regionen mit der stärksten Wachstumsprognose
| Stadt | Veränderung der Bevölkerung in % |
|---|---|
| Potsdam | +15 |
| Ebersberg | +15 |
| Leipzig | +14 |
| Landshut | +14 |
| Pfaffenhofen a. d. Ilm | +14 |
| Dachau | +14 |
| Freiburg im Breisgau (Stadtkreis) | +14 |
| Berlin | +13 |
| Unterallgäu | +13 |
| Augsburg | +13 |
Die zehn Regionen mit der stärksten prognostizierten Bevölkerungsabnahme
| Stadt | Veränderung der Bevölkerung in % |
|---|---|
| Mansfeld-Südharz | -24 |
| Greiz | -22 |
| Erzgebirgskreis | -22 |
| Altenburger Land | -21 |
| Saalfeld-Rudolstadt | -21 |
| Kyffhäuserkreis | -21 |
| Dessau-Roßlau | -21 |
| Oberspreewald-Lausitz | -21 |
| Sonneberg | -20 |
| Stendal | -20 |
Starke und schwache Regionen in Deutschland
Die stärksten zehn Regionen
| Die zehn stärksten Regionen | Die zehn schwächsten Regionen | |
|---|---|---|
| 1. | Landkreis München | Worms |
| 2. | Mainz | Delmenhorst |
| 3. | Coburg | Wilhelmshaven |
| 4. | München | Hagen |
| 5. | Landkreis Starnberg | Neumünster |
| 6. | Erlangen | Oberhausen |
| 7. | Main-Taunus-Kreis | Bremerhaven |
| 8. | Landkreis Dahme-Spreewald | Duisburg |
| 9. | Frankfurt am Main | Gelsenkirchen |
| 10. | Hochtaunuskreis | Herne |
3. Unterlagen prüfen
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich vor dem Kauf alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zeigen und sie gegebenenfalls von Experten prüfen lassen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem:
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Modernisierungen
- Energieausweis und technische Ausstattung
- Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
- Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
- Mietverträge, Mieterstruktur, ggf. Mietpreisbremse
- Betriebskostenabrechnungen der Vergangenheit
- Instandhaltungsrücklage und Hausgeld
- Übersicht der durchgeführten Renovierungen und Modernisierungen
4. Persönliche Besichtigung
Selbst wenn die Immobilie auf dem Papier überzeugt: Eine persönliche Besichtigung vor Ort ist fast immer empfehlenswert. Dabei zählen nicht nur Zustand und Ausstattung, sondern auch:
- das Umfeld: Nachbarschaft, Infrastruktur, Lärmquellen
- der Eindruck des Gebäudes (Treppenhaus, Fassade, Pflegezustand)
- das Verhältnis zwischen Lage und Miete
- mögliche Instandhaltungsstaus
Weitere Tipps und ausführliche Checkliste zur Immobilienbesichtigung
5. Finanzierung klären und Zusage einholen
Spätestens, wenn Sie sich für ein Objekt entschieden haben, beginnt die Finanzierungsphase. Dazu benötigen Sie in der Regel die vollständigen Objektunterlagen (da die Bank damit kalkuliert), aktuelle Gehaltsnachweise sowie eine Übersicht über Eigenkapital und laufenden Verpflichtungen.
Das müssen Sie zur Finanzierung einer Immobilie wissen
6. Kaufvertragsentwurf und Notartermin
Nach der Finanzierungszusage wird der Kaufvertragsentwurf vom Notar erstellt. Sie erhalten diesen mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Prüfung. Beim Notartermin unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Vertrag – gleichzeitig wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Ihre Rechte sichert, bis der Kauf vollständig abgewickelt ist.
7. Zahlung und Eigentumsübergang
Sobald der Notar alle Voraussetzungen bestätigt (Unbedenklichkeitsbescheinigung, Verzichtserklärungen etc.), erhalten Sie eine Zahlungsaufforderung. Dann können Sie beziehungsweise Ihre kreditgebende Bank den Kaufpreis überweisen. Im Anschluss erfolgt die Grundbucheintragung – und damit übernehmen Sie offiziell das Eigentum. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie Vermieter und profitieren von Mieteinnahmen, Abschreibungen und dem langfristigen Vermögensaufbau.
Je besser die Vorbereitung, desto reibungsloser der Ablauf. Wer systematisch vorgeht, spart Zeit, Geld – und schützt sich vor klassischen Fehlern beim Immobilienkauf. Wir unterstützen Sie dabei.
Mit uns die ideale Immobilie zur Kapitalanlage finden
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Wichtige Tipps unserer Experten für Sie
Expertinnen-Tipp 1:
Emotional neutral bleiben
"Sie kaufen kein Zuhause, sondern ein Investment. Behalten Sie daher einen kühlen Kopf: Eine Kapitalanlage sollte nicht nach Bauchgefühl, sondern nach Zahlen und Fakten bewertet werden. Emotionale Entscheidungen führen oft zu Fehlkäufen – bleiben Sie bei der Auswahl sachlich und renditeorientiert."
Expertinnen-Tipp 2:
Immobilie am Wohnort nicht unbedingt beste Wahl
"Viele Kunden möchten gerne eine Immobilie als Kapitalanlage in der Nähe ihres eigenen Wohnortes kaufen, um sich selbst kümmern zu können. Wir empfehlen jedoch dort in Deutschland zu kaufen, wo es aufgrund der Rahmendaten sinnvoll ist und die Verwaltung Profis zu überlassen."
Expertinnen-Tipp 3:
Mietpool gegen Mietausfälle
"Wer Sorge vor Mietausfällen hat, kann beispielsweise in ein Projekt mit Mietpool investieren. Bei diesem Modell fließen die gesamten Mieten gemeinschaftlich in den Mietpool. Hieraus erhalten die Eigentümer ihren Mietanteil – unabhängig davon, ob die jeweils eigene Wohnung vermietet ist oder nicht. Somit tragen alle Vermieter des Mietpools das Leerstands-Risiko gemeinsam."
Expertinnen-Tipp 4:
Immobilienfonds als Alternative?
"Anstatt direkt in eine Immobilie zu investieren, können Sie durch Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erwerben und somit indirekt investieren. Der Vorteil ist, dass der Verwalter das komplette Management übernimmt und der Investor sich um nichts kümmern muss. Allerdings gehen Immobilienfonds auch mit einem hohen Risiko und einem hohen Kapitalbedarf einher. Entscheiden Sie sich trotzdem, in einen Immobilienfonds zu investieren, sollte dies zuvor von einem kompetenten Steuerberater und Wirtschaftsprüfer geprüft werden."
Expertinnen-Tipp 5:
Eigenheim-Wunsch bei Finanzierung berücksichtigen
"Wünschen Sie sich neben der Immobilie als Kapitalanlage auch ein Eigenheim, sollte dies am besten von Anfang bei der Finanzierung mitbedacht werden. Denn nehmen Sie einen Kredit auf, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, kann dies den Abschluss eines weiteren Darlehens für ein Eigenheim erschweren. Wenden Sie sich daher am besten an Experten: Diese können für Sie analysieren, ob eine Kapitalanlage-Immobilie parallel oder mit zeitlichem Abstand finanziert werden kann."
Expertinnen-Tipp 6:
Wann eine Vollfinanzierung möglich ist
"Aus Renditesicht ist die 100%-Finanzierung beziehungsweise die Finanzierung ohne Eigenkapital in den meisten Fällen die beste Variante. Ob Sie für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage eine Vollfinanzierung von der Bank erhalten können, hängt allerdings davon ab, ob Sie ein bestimmtes Einkommen – abhängig von der Immobilienart – mitbringen. Einzige Ausnahme: der Käufer ist im fortgeschrittenen Alter und die Bank fordert trotz hohem Einkommen zusätzliches Eigenkapital."
Die häufigsten Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage
Was ist der Unterschied zwischen einer Kapitalanlage-Immobilie und einem Eigenheim?
Die Unterschiede zwischen einer Immobilie zur Eigennutzung und zur Vermietung sind groß. Eine Kapitalanlage-Immobilie wird vermietet, um Einnahmen und langfristige Wertsteigerung zu erzielen, während ein Eigenheim der eigenen Nutzung dient. Bei Kapitalanlagen stehen Wirtschaftlichkeit, steuerliche Vorteile und Rendite im Vordergrund – beim Eigenheim persönliche Wohnbedürfnisse.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlageimmobilie?
Für den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie sollten Sie mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen – vor allem für die Kaufnebenkosten. Je nach Finanzierung und Bonität kann auch eine Vollfinanzierung möglich sein.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie auch ohne Eigenkapital?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich – etwa bei sehr guter Bonität und einem wirtschaftlich starken Objekt. Allerdings steigen in solchen Fällen oft die Zinsen und das Risiko.
Wie hoch ist der Kaufpreis einer Immobilie?
Der Preis einer Immobilie hängt auch immer von der Art des Objekts ab. Neubauten sind in der Regel teurer als Bestandsimmobilien, Häuser meist teurer als Wohnungen. Eine Denkmalimmobilie kann in der Anschaffung verhältnismäßig günstig sein, doch hohe Kosten bei Sanierung und Modernisierung bedeuten. Studentenapartments sind meist schon ab circa 170.000 Euro zu haben. Auch sogenanntes MicroLiving, also Apartments, die auf kleinstem Raum mit dem Notwendigsten ausgestattet sind oder Bestandsimmobilien in B- oder C-Lage können verhältnismäßig günstig sein. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Preis die reale Marktsituation widerspiegelt und nicht deutlich über dem Marktwert liegt. Des Weiteren hat der Preis einen direkten Einfluss auf die Anfangsrendite. Ein höherer Preis bedeutet also eine geringere Anfangsrendite.
Welche Rendite ist bei Immobilien realistisch?
Eine gute Nettorendite bei Kapitalanlageimmobilien liegt häufig zwischen drei und fünf Prozent – je nach Lage, Objektart und Kaufpreis. Entscheidend ist das Verhältnis von Mieteinnahmen zu allen Kosten inklusive Nebenkosten und Instandhaltung.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine Maklerprovision. Insgesamt sollten Sie mit etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich rechnen.
Worauf sollte ich bei der Lage einer Kapitalanlageimmobilie achten?
Eine gute Lage zeichnet sich durch Infrastruktur, Mietnachfrage, Anbindung und zukünftige Entwicklungspotenziale aus. Achten Sie auf die wirtschaftliche Dynamik der Region, Nahversorgung, öffentliche Verkehrsmittel und das Image des Stadtteils.
Welche Immobilientypen eignen sich zur Kapitalanlage?
Geeignet sind Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Mikroapartments, Pflegeimmobilien oder Denkmalobjekte. Welche Variante passt, hängt von Budget, Zielgruppe und Investmentstrategie ab.
Wie läuft der Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie ab?
Der Ablauf beginnt mit Zieldefinition und Budgetplanung, gefolgt von Objektauswahl, Unterlagenprüfung, Besichtigung, Finanzierungszusage und Notartermin. Nach Zahlung und Grundbucheintrag geht die Immobilie in Ihr Eigentum über.
Welche Risiken gibt es bei Kapitalanlage-Immobilien?
Zu den wichtigsten Risiken zählen Mietausfall, Instandhaltungskosten, Standortentwicklung, Zinsänderungen und Verwaltungsaufwand. Mit sorgfältiger Prüfung und realistischer Kalkulation lassen sich viele Risiken deutlich reduzieren.
Wie kann ich mit einer Immobilie Steuern sparen?
Vermieter können Zinsen, Abschreibungen und viele laufende Kosten steuerlich geltend machen. Dadurch reduziert sich das zu versteuernde Einkommen. Außerdem profitieren Kapitalanleger von der AfA-Abschreibung.
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