Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie eine saubere Besichtigung einer Kapitalanlage-Immobilie Ihre künftige Rendite erhöht und wie Sie sich auf den Termin vorbereiten. Inklusive Checkliste zum Download.
Inhalt dieser SeiteCheckliste für Ihre Besichtigung
Warum eine gute Vorbereitung entscheidend ist
Gerade beim Besichtigungstermin zeigt sich, ob die Anlageimmobilie hält, was das Exposé verspricht, und ob sich das Objekt auch langfristig als rentable Investition eignet. Eine gründliche Vorbereitung hilft Ihnen, Schwachstellen zu erkennen, gezielt Fragen zu stellen und eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.
Damit Sie beim Termin nichts Wichtiges vergessen, stellen wir Ihnen im Folgenden eine detaillierte Checkliste zur Verfügung. Nutzen Sie sie als roten Faden für Ihre Besichtigung!
Die ultimative Checkliste für Ihre nächste Besichtigung
1. Alle Unterlagen vorab prüfen
Bevor Sie überhaupt den Besichtigungstermin wahrnehmen, sollten Sie sich intensiv mit allen verfügbaren Unterlagen beschäftigen:
- Exposé, Grundriss und Fotos
Vergleichen Sie die Angaben aus dem Exposé mit den Bildern und dem Grundriss. Notieren Sie Fragen oder Auffälligkeiten, die Sie beim Termin klären möchten. - Auf mögliche Abweichungen achten
Stimmen die angegebenen Quadratmeter mit der Raumaufteilung überein? Sind Renovierungen oder Mängel bereits auf Fotos sichtbar? - Objekt bereits einschätzen
Überlegen Sie, ob Umbauten nötig wären und ob die Immobilie grundsätzlich zu Ihren Anforderungen passt.
2. Genügend Zeit nehmen
Vermeiden Sie es, den Termin unter Zeitdruck wahrzunehmen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung – mindestens 45 bis 60 Minuten sollten eingeplant werden. Diese Zeit benötigen Sie, um alle Eindrücke systematisch zu erfassen. Notieren Sie Besonderheiten und fertigen Sie Fotos oder kurze Videos an (wenn erlaubt). So behalten Sie auch bei mehreren Besichtigungen den Überblick.
3. Auf mögliche Mängel achten
Typische Schwachstellen, die Sie prüfen sollten:
| Bereich | Worauf achten? |
|---|---|
| Wände und Decken | Feuchtigkeit, Schimmel, Risse |
| Böden | Unebenheiten, Geräusche beim Gehen |
| Fenster und Türen | Schäden, Schließmechanismus, Verdichtung |
| Wasserleitungen | Wasserfluss, Wasserdruck, Rohrgeräusche |
| Heizungen | Betriebsfähigkeit, Alter, letzte Modernisierung |
| Elektrik | Sicherungskasten, Steckdosen |
Testen Sie gezielt Wasserhähne, Lichtschalter und Fenster – kleine Details geben Hinweise auf den Gesamtzustand.
4. Fragen stellen
In der Regel wird der Makler oder die Maklerin nicht von Ihrer Seite weichen. Lassen Sie sich davon nicht unter Druck setzen, sondern nutzen Sie diese Situation zu Ihren Gunsten: Stellen Sie Fragen, sowohl zu konkreten Gegebenheiten (siehe Tipp 2) als auch zu immobilienspezifischen Thematiken, etwa der Höhe der derzeitigen Instandhaltungsrücklage und Informationen zur Eigentümergemeinschaft. Das zeigt nicht nur, dass Sie Interesse und sich mit dem Objekt beschäftigt haben, sondern auch, dass Sie sich mit Immobilien auskennen.
Diese Fragen sollten Sie stellen
5. Maßband mitnehmen
Nehmen Sie ein Maßband oder Zollstock mit zum Besichtigungstermin. So können Sie bei der Besichtigung direkt den Grundriss überprüfen, denn kleine Ungenauigkeiten können auf dem Papier oft größer wirken als in der Realität. Zudem können Sie so direkt abgleichen, ob gewisse Einrichtungsvorstellungen, die Sie sich im Vorfeld überlegt haben, realisierbar sind.
6. Tageszeiten berücksichtigen
Das Wohnumfeld verändert sich je nach Tageszeit erheblich. Besichtigen Sie die Immobilie – wenn möglich – zu unterschiedlichen Tageszeiten. Prüfen Sie Lichtverhältnisse, Verkehrslärm oder das Verhalten der Nachbarschaft. Fragen Sie, wenn nötig, beim Makler nach der Möglichkeit einer Zweitbesichtigung zu einer anderen Tageszeit.
7. Das komplette Gebäude anschauen
Eine Immobilie ist mehr als nur die eigene Einheit – achten Sie auch auf das Gemeinschaftseigentum, denn dieses kaufen Sie nicht nur mit, sondern entscheidet auch über die Attraktivität Ihrer Einzelwohnung für spätere Mieter. Achten Sie besonders auf:
- Zustand von Eingangsbereich, Treppenhaus und Briefkästen
- Kellerräume, Dachboden und Außenanlagen
- Klingelschilder: Rückschlüsse auf Bewohnerstruktur möglich (zum Beispiel viele WGs oder Senioren)
Wie auch für die Wohneinheit an sich gilt für das Gebäude: Halten Sie Ausschau nach möglichen Mängeln. Entdecken Sie große Risse, Schimmel oder Asbesthinweise, kann ein hohes (und damit teures) Sanierungsrisiko drohen.
8. Die Nachbarschaft erkundigen
Die unmittelbare Gegend und Mikrolage spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Begeben Sie sich auf einen kurzen Rundgang um die Immobilie:
- Welche Infrastruktur ist vorhanden? (Supermärkte, Schulen, ÖPNV)
- Welche Einrichtungen sind vorhanden? (Schulen, Ärzte, Parks)
- Welche Lärmquellen existieren? (Bars, Feuerwehr, Bahntrassen)
- Welche Zielgruppen könnten hier gern wohnen? (Studenten, Familien, Senioren)
Eine für Ihre Wunschmieter attraktive Umgebung erleichtert es für Sie, die Immobilie zu vermieten und höhere Einnahmen zu erzielen.
Ihre kompakte Checkliste als PDF
Nutzen Sie unsere praktische Checkliste als Begleiter für Ihre nächste Wohnungsbesichtigung.
Wichtige Fragen während des Besichtigungstermins
Warum gezielte Fragen den Unterschied machen
Ein entscheidender Vorteil bei einer Besichtigung ist es, nicht nur das Objekt selbst zu prüfen, sondern auch so viele Informationen wie möglich vom Verkäufer oder Makler einzuholen. Gezielt gestellte Fragen zeigen nicht nur Ihr ernsthaftes Interesse, sondern liefern Ihnen auch wertvolle Einblicke, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind – etwa zu versteckten Mängeln, laufenden Kosten oder der Eigentümerstruktur.
Fragenkatalog an Makler oder Verkäufer
Allgemeine Fragen zum Zustand der Immobilie
Fragen Sie gezielt nach Details, auch wenn im Exposé pauschale Angaben gemacht wurden:
Fragen zu Kosten und Betriebsausgaben
Fragen zur Eigentümergemeinschaft
Fragen zur aktuellen Nutzung und Vermietbarkeit
Tipp: Besteht bereits ein langfristiger, stabiler Mietvertrag, ist dies ein positives Signal für eine rentable Vermietung.
Fragen zur Lage und Umgebung
Alle Fragen sowie weitere wichtige Punkte, auf die Sie bei der Besichtigung achten sollten, inklusive Profi-Tipps finden Sie in unserer ultimativen Checkliste zum Download.
Unsere Profi-Tipps für noch bessere Konditionen
Erhöhen Sie Ihre Chancen
Ein guter Eindruck beim Besichtigungstermin ist nicht nur für Ihre Entscheidungsfindung wichtig – er kann Ihnen auch bessere Verhandlungsspielräume eröffnen. Wer vorbereitet, selbstbewusst und entscheidungsfreudig auftritt, wird oft bevorzugt behandelt – insbesondere, wenn es mehrere Kaufinteressenten gibt.
Bewährte Strategien für einen erfolgreichen Besichtigungstermin
Einzeltermin statt Massenbesichtigung
Versuchen Sie, bevorzugt Einzeltermine zu vereinbaren. So können Sie ruhig und konzentriert die Immobilie begutachten, detaillierte Gespräche mit dem Makler oder Verkäufer führen und einen positiven Eindruck hinterlassen. Seien Sie pünktlich, freundlich und zeigen Sie mit gezielten Fragen, dass Sie sich intensiv vorbereitet haben. Makler und Verkäufer bevorzugen Käufer, bei denen sie spüren, dass sie „wissen, was sie tun“.
Finanzierungszusage parat halten
Eine Finanzierungsbestätigung zeigt sofort, dass Sie als Käufer zahlungsfähig und bereit sind, zügig abzuwickeln. Und das ist etwas, was die meisten Verkäufer und Makler überzeugt. Sie sichern sich damit eine bessere Verhandlungsposition und erhalten möglicherweise schneller den Zuschlag, wohingegen der Verkäufer die Sicherheit bekommt, dass Ihre Immobilienfinanzierung steht und damit sein Risiko vor geplatzten Verkäufen reduziert.
Kontaktieren Sie frühzeitig Ihre Bank oder Finanzierungsberater und lassen Sie sich eine schriftliche Finanzierungsbestätigung ausstellen, die eine spezifische Darlehenshöhe abdeckt. Je aktueller das Schreiben, desto glaubwürdiger wirkt es.
Bei Besichtigungsterminen, insbesondere bei Immobilienangeboten von Banken, kann es vorkommen, dass ein hauseigener Finanzierungsberater anwesend ist. In solchen Fällen werden häufig Interessenten bevorzugt, die ihre Finanzierung ebenfalls über die Bank abwickeln. Eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht und eine Finanzierungszusage einer anderen Bank muss auch kein Ausschlusskriterium für Sie als Käufer sein.
Flexibilität bei Übergabe und Kaufabwicklung zeigen
Manche Verkäufer schätzen Flexibilität fast mehr als den Angebotspreis einer Kapitalanlage-Immobilie. Je schneller die Formalitäten erledigt werden können, desto attraktiver sind Sie als Käufer. Punkte, bei denen Sie Vorteile herausholen können:
- Schnelle Abwicklung: Bereits kurzfristig bereit zur Unterzeichnung des Kaufvertrags?
- Flexible Übergabetermine: Verkäufer braucht noch Zeit? Zeigen Sie Entgegenkommen!
- Übernahme von Möbeln oder Einbauten: Kann ebenfalls Pluspunkte bringen, wenn gewünscht.
Gute Vorbereitung bei allen Unterlagen
Ihre persönlichen Unterlagen sollten Sie beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie ohnehin so früh wie möglich vorbereiten. Es kann von Vorteil sein, diese zum Besichtigungstermin bereits mitzubringen – spätestens sollten Sie diese nach der Besichtigung parat haben, besonders, wenn Ihnen das Objekt zusagt und Sie ein Angebot abgeben möchten. Wichtige Unterlagen sind:
- Aktuelle Schufa-Auskunft
- Gehaltsnachweise oder Einnahmenübersicht
- Vorläufige Finanzierungsbestätigung
- Gültiger Personalausweis in Kopie
- Bonitäts- bzw. Eigenkapitalnachweis
Höfliche, aber verbindliche Kommunikation
Wenn Ihnen die Immobilie gefallen hat, dann zeigen Sie direkt nach dem Termin verbindliches Interesse. Versenden Sie beispielsweise im Nachgang eine höflich formulierte E‑Mail, in der Sie sich für den Termin bedanken, bekunden Sie Ihr Kaufinteresse und fragen Sie aktiv nach den nächsten Schritten. Je verbindlicher Sie auftreten, desto wahrscheinlicher werden Sie als bevorzugter Käufer angesehen.
Alle Profi-Tipps sowie weitere wichtige Punkte, auf die Sie bei der Besichtigung achten sollten, inklusive Fragenkatalog an den Makler finden Sie in unserer ultimativen Checkliste zum Download.
Die häufigsten Fragen zur Besichtigung von Kapitalanlage-Immobilien
Was sollte ich zu einer Wohnungsbesichtigung mitbringen?
Zur Wohnungsbesichtigung sollten Sie auf jeden Fall ein Maßband oder Zollstock, eine Kamera oder Ihr Smartphone für Fotos, Notizmaterial sowie eine Checkliste für die wichtigsten Prüfpunkte mitbringen. Darüber hinaus ist es von Vorteil, Ihre persönlichen Unterlagen sowie eine vorläufige Finanzierungszusage dabei zu haben.
Welche Fragen sollte ich dem Makler bei der Besichtigung stellen?
Fragen Sie unbedingt nach dem Alter und Zustand der Wasserleitungen, Heizungsanlage und Elektrik, nach geplanten Sanierungen im Gebäude, zur Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie zu möglichen bekannten Mängeln. Auch Details zu den aktuellen Nebenkosten und zur Eigentümergemeinschaft sollten Sie erfragen.
Wie lange sollte eine Wohnungsbesichtigung dauern?
Planen Sie für eine sorgfältige Besichtigung mindestens 45 bis 60 Minuten ein. Diese Zeit benötigen Sie, um die Immobilie gründlich zu prüfen, Fotos zu machen, alle Räume zu inspizieren und offene Fragen mit dem Makler oder Verkäufer in Ruhe zu klären.
Wie erkenne ich Mängel bei einer Wohnungsbesichtigung?
Achten Sie auf Anzeichen wie Feuchtigkeit, Schimmel, Risse in Wänden oder Decken, beschädigte Fenster und Türen sowie auf den Zustand von Wasserhähnen und Heizkörpern. Prüfen Sie auch Gemeinschaftsbereiche wie das Treppenhaus und die Fassade auf sichtbare Schäden oder Vernachlässigungen.
Was passiert, wenn ich beim Besichtigungstermin Mängel entdecke?
Sollten Sie offensichtliche oder versteckte Mängel entdecken, sprechen Sie diese sofort an und lassen Sie sich den Umgang damit schriftlich bestätigen. Je nach Schwere des Mangels können diese entweder vor dem Kauf beseitigt oder im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Kann ich eine Wohnung auch mehrmals besichtigen?
Ja, eine zweite Besichtigung ist nicht nur erlaubt, sondern ausdrücklich empfehlenswert. Idealerweise besichtigen Sie die Immobilie ein weiteres Mal zu einer anderen Tageszeit, um Lichtverhältnisse, Verkehrsaufkommen und eventuelle Lärmbelastungen besser einschätzen zu können.
Muss ich beim Besichtigungstermin eine Finanzierungsbestätigung vorlegen?
Eine Finanzierungszusage ist zwar keine Pflicht, verschafft Ihnen aber einen klaren Vorteil gegenüber anderen Interessenten. Gerade bei gefragten Immobilien erhöht eine nachgewiesene Zahlungsfähigkeit Ihre Chancen erheblich, den Zuschlag zu erhalten.
Was sollte ich bei einer Besichtigung im Gemeinschaftseigentum beachten?
Achten Sie auf den Zustand von Eingangsbereichen, Treppenhäusern, Kellern und der Außenanlage. Schäden oder Vernachlässigungen am Gemeinschaftseigentum können auf hohe Sanierungskosten hinweisen, die später auf alle Eigentümer umgelegt werden.
Wie kann ich die Umgebung der Immobilie richtig einschätzen?
Machen Sie einen Spaziergang um die Immobilie herum und achten Sie auf Infrastruktur wie Supermärkte, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel. Prüfen Sie auch mögliche Lärmquellen wie Bars, Bahnschienen oder Schnellstraßen. Online-Recherchen über geplante Bauprojekte oder Veränderungen in der Umgebung können zusätzliche wichtige Hinweise geben.
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