Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie Sie eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll finanzieren, welche Möglichkeiten es gibt und welche Risiken Sie kennen sollten. Inklusive ausführlichem Rechenbeispiel.
Inhalt dieser SeiteWarum die Immobilienfinanzierung so wichtig ist
Immobilien gelten seit jeher als krisensichere und wertbeständige Kapitalanlage. Besonders in Zeiten von Inflation, niedrigen Zinsen auf Sparguthaben und volatilen Aktienmärkten suchen viele Menschen nach einer stabilen Möglichkeit, ihr Vermögen langfristig aufzubauen oder abzusichern. Die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus bietet genau das – vorausgesetzt, sie ist gut geplant und solide finanziert.
Clevere Finanzierung als entscheidender Anlageerfolg
Gerade der Hebeleffekt macht die Finanzierung zu einem zentralen Thema bei einer Kapitalanlage mit Immobilien. Denn nur selten steht der gesamte Kaufpreis als Eigenkapital zur Verfügung. Die meisten Anleger nehmen einen Immobilienkredit auf und finanzieren ihre Investitionen über viele Jahre hinweg. Und genau hier entscheidet sich oft, ob sich das Investment langfristig lohnt oder nicht.
Worauf Sie bei einer Immobilienfinanzierung achten sollten
Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser stehen Ihre Chancen auf günstige Kreditkonditionen. In der Regel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Höheres Eigenkapital reduziert die Kreditsumme und damit auch das Zinsrisiko.
Kreditkonditionen
Die Kombination aus Zinssatz, Tilgungsrate und Laufzeit bestimmt, wie hoch Ihre monatliche Rate ist – und wie lange Sie zurückzahlen. Eine niedrigere Tilgung sorgt für geringere Raten, verlängert aber die Gesamtlaufzeit. Umgekehrt verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit, erhöht jedoch die monatliche Belastung.
Monatliche Kreditrate im Verhältnis zur Miete
Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, dann prüfen Sie vorher, ob die zu erwartenden Mieteinnahmen mindestens die monatliche Kreditrate tragen. Planen Sie auch einen Puffer ein, damit Sie ausreichend Rücklagen für beispielsweise die Instandhaltung und Renovierung der Immobilie zur Verfügung haben.
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Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung wird der verbleibende Kredit in der Regel über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt – meist zu einem neuen, nicht selten höheren Zinssatz. Achten Sie darauf, dass Ihre Finanzierung auch in diesem Szenario tragfähig bleibt.
Sondertilgung und Ratenpause
Ein flexibler Kreditvertrag kann Ihnen finanzielle Freiräume bieten. Sondertilgungen ermöglichen es, die Laufzeit zu verkürzen und Zinskosten zu sparen. Einige Banken bieten auch Ratenpausen an – dabei verlängert sich die Laufzeit entsprechend. Beides sollte vertraglich vereinbart sein.
Risikoabsicherung
Denken Sie bei der Finanzierung nicht nur in Chancen, sondern auch in Szenarien: Was passiert bei Mietausfall, unerwarteten Reparaturen oder steigenden Zinsen? Wer Risiken wie diese frühzeitig einkalkuliert, vermeidet spätere Engpässe und schafft Sicherheit für das gesamte Investment.
Experten-Tipp:
Der häufigste Fehler bei der Finanzierung
„Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf ist es, vergangenen Niedrigzinsen nachzutrauern. Auch wenn die Zinsen heute höher sind als noch vor wenigen Jahren, befinden sie sich historisch gesehen weiterhin auf einem günstigen Niveau. Zudem bietet die aktuell geringere Nachfrage nach Immobilien einen entscheidenden Vorteil: Sie haben mehr Zeit, Ihre Kaufentscheidung sorgfältig zu treffen und die Finanzierung individuell zu gestalten – ein Luxus, den der überhitzte Markt der Vergangenheit oft nicht zuließ.“
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In Zusammenarbeit mit interhyp bieten wir Ihnen eine individuelle und kompetente Beratung in Sachen Immobilienfinanzierung. Unsere Kollegen setzen sich dafür ein, die ideale Lösung für Ihr Vorhaben zu finden, die perfekt auf Sie zugeschnitten ist. Nutzen Sie gern den Online-Zinsrechner, um eine unverbindliche Finanzierungsanfrage zu senden.
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Voraussetzungen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung
Bevor Sie sich mit Zinssätzen, Tilgungsplänen und Kreditangeboten beschäftigen, sollten Sie prüfen, ob die grundlegenden Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung erfüllt sind. Denn ob Eigennutzung oder Kapitalanlage: Die Bank möchte sicherstellen, dass Sie das Darlehen langfristig bedienen können – und erwartet eine solide Ausgangslage.
Was Banken prüfen
Für die Bank ist jede Immobilienfinanzierung ein langfristiges Investment mit Risiken – und diese Risiken wollen Sie als Kreditnehmer so gut wie möglich ausgleichen. Daher achtet sie bei der Vergabe eines Immobilienkredits insbesondere auf die folgenden Faktoren:
Was heißt „positive Haushaltsrechnung“?
Für die Finanzierungszusage rechnet die Bank mit einem sogenannten Haushaltsüberschuss: die monatlichen Einnahmen abzüglich aller Ausgaben – inklusive der künftigen Kreditrate. Nur wenn dieser Betrag positiv ist, gilt die Finanzierung als tragfähig.
Wie viel Eigenkapital wird benötigt?
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung – insbesondere in Bezug auf den Zinssatz. Folgende Richtwerte gelten als Orientierung:
- Mindestens 10–15 Prozent des Kaufpreises
Diese Summe entspricht typischerweise den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). - Optimal sind 20–30 Prozent Eigenkapital
Damit reduzieren Sie die Kreditkosten deutlich und verbessern Ihre Verhandlungsposition. - Finanzierung ohne Eigenkapital
Ist unter bestimmten Bedingungen möglich.
Wichtig: Eigenkapital muss nicht zwingend als Barvermögen auf dem Konto vorliegen. Auch Wertpapierdepots, Bausparguthaben, zinslose Darlehen innerhalb der Familie oder Eigenleistungen beim Bau können ganz oder teilweise angerechnet werden. Eine Immobilie, die sich bereits in Ihrem Besitz befindet und vollständig oder überwiegend abbezahlt ist, kann ebenfalls als Sicherheit für die Finanzierung einer zweiten Immobilie dienen.
Diese Unterlagen sollten Sie vorbereiten
Wer mit vollständigen Unterlagen in die Beratung oder zur Bank geht, spart Zeit und erhöht die Chancen auf ein gutes Angebot. Diese Dokumente sollten Sie in jedem Fall bereithalten:
- Gültiges Ausweisdokument
- Gehaltsnachweise der letzten drei Monate bzw. betriebswirtschaftliche Auswertungen bei Selbständigen
- Schufa-Auskunft
- Eine realistische Aufstellung der monatlichen Ausgaben
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital
- Bei Kapitalanlage: Einschätzung zu möglichen Mieteinnahmen (z. B. laut Mietspiegel oder Vergleichsangeboten)
Experten-Tipp:
Unterlagen frühzeitig vorbereiten
„Gute Objekte haben eine große Nachfrage, daher ist in solchen Fällen Schnelligkeit geboten. Daher: Frühzeitig alle persönlichen Unterlagen sammeln, um gut vorbereitet zu sein. Achten Sie auch darauf, dass Ihr Ausweisdokument noch ausreichend lang gültig ist – so banal es klingt, scheitern viele Antragsteller daran.“
Möglichkeiten der Finanzierung im Überblick
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es nicht den einen richtigen Weg. Je nach finanzieller Ausgangslage, Risikobereitschaft und Zielsetzung kommen unterschiedliche Finanzierungsmodelle infrage.
Überblick: Finanzierungsmodelle im Vergleich
| Merkmale | Vorteile | Für wen geeignet | |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate, Kombination aus Zins und Tilgung | Planbare Raten, flexible Laufzeiten, Sondertilgungen möglich | Standardlösung für die meisten Käufer |
| Volltilgerdarlehen | Kredit wird innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt | Niedrigere Zinsen, keine Anschlussfinanzierung nötig | Personen mit hohen, stabilen Einnahmen |
| Variables Darlehen | Zinsanpassung alle 3–6 Monate | Flexibilität bei Zinssenkungen, kurzfristige Strategien möglich | Erfahrene Investoren mit Risikobereitschaft |
| Förderkredite | Zweckgebundene Finanzierung mit Sonderkonditionen | Zinsvergünstigung, Tilgungszuschüsse, kombinierbar mit anderen Darlehen | Käufer mit Sanierungs-, Bau- oder Nachhaltigkeitsprojekten |
| Finanzierung ohne Kredit | Vollständige Eigenkapitalfinanzierung ohne Bankdarlehen | Keine Zinskosten, maximale Unabhängigkeit | Kapitalstarke Anleger mit /iconlangfristigem Anlagehorizont |
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Dabei zahlen Sie über einen festen Zeitraum eine gleichbleibende monatliche Rate – die sogenannte Annuität. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Diese Finanzierungsform bietet eine hohe Planbarkeit und ist für die meisten Käufer gut geeignet.
Volltilgerdarlehen
Beim Volltilgerdarlehen legen Sie von Anfang an fest, dass der Kredit zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt sein soll. Dadurch ergibt sich eine höhere monatliche Belastung, aber auch ein großer Vorteil: Der Zinssatz ist in der Regel günstiger, da die Bank keine Anschlussfinanzierung einkalkulieren muss.
Variable Darlehen
Variable Kredite haben keine feste Zinsbindung. Der Zinssatz wird alle drei oder sechs Monate an den aktuellen Referenzzinssatz angepasst. Das bedeutet: Fällt der Marktzins, sinkt auch Ihre Rate – steigt er, steigen Ihre Kosten. Diese Finanzierungsform eignet sich nur für erfahrene Anleger, die flexibel reagieren können oder kurzfristige Strategien verfolgen – z. B. bei geplantem Verkauf.
Förderkredite
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und andere Förderinstitute bieten oft besonders günstige Zinssätze und Tilgungszuschüsse, sind aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft – etwa energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Sie lassen sich in der Regel mit einem klassischen Annuitätendarlehen kombinieren und können die Gesamtbelastung spürbar senken, wenn die Förderbedingungen erfüllt sind.
Finanzierung ohne Kredit
Es ist selten, aber nicht ausgeschlossen: Einige Käufer finanzieren ihre Kapitalanlage komplett aus Eigenmitteln, etwa durch eine Erbschaft, Unternehmensverkauf oder durch bewusst langfristiges Sparen. Der Vorteil: Es fallen keine Zinsen an, es besteht keine Kreditbindung, und die Rendite fließt ungekürzt zurück. Allerdings wird bei dieser Variante kein Fremdkapital eingesetzt, wodurch der Hebeleffekt entfällt, und das gesamte Kapital ist in der Immobilie gebunden. Ein Immobilienkauf ohne Kredit ist also nicht immer sinnvoll.
Finanzierung auch ohne Eigenkapital?
Eine Immobilienfinanzierung ist in vielen Fällen auch ohne Eigenkapital möglich – zum Beispiel mit einer 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. In bestimmten Situationen kann das sinnvoll sein, bringt aber auch zusätzliche Anforderungen und Risiken mit sich. Ob und wann dies möglich und sinnvoll ist und wie Sie Ihr Eigenkapital ohne Sparen erhöhen, lesen Sie auf unserer separaten Seite zum Thema:
Passende Finanzierungsform hängt von Ihren Zielen ab
Es gibt keine Patentlösung. Ob klassisches Annuitätendarlehen, Förderkredit oder Eigenfinanzierung: Entscheidend ist, dass die Finanzierung zu Ihrer persönlichen Situation passt – heute und auch in zehn Jahren. Lassen Sie sich nicht von Zinssätzen allein leiten, sondern achten Sie auf Flexibilität, Planungssicherheit und realistische Belastungen.
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Immobilienkosten komplett durchgerechnet
Ein Immobilieninvestment lohnt sich oft erst dann, wenn man alle Zahlen auf dem Tisch hat. Damit Sie eine realistische Vorstellung davon bekommen, mit welchen einmaligen und laufenden Kosten Sie bei einer vermieteten Eigentumswohnung rechnen müssen – und welche Einnahmen und steuerlichen Vorteile gegenüberstehen – haben wir ein beispielhaftes Rechenbeispiel erstellt.
Die Ausgangssituation
- Angestellte Person
- Bruttoeinkommen von 3.000 € im Monat
- Eigenkapital von 40.000 €
- Kauf einer Eigentumswohnung in Stuttgart mit anschließender Vermietung
- Kaufpreis 240.000 €, provisionsfrei
- Wohnfläche 55 m²
Einmalige und laufende Kosten
Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an – je nach Bundesland variieren diese leicht. In unserem Beispiel aus Baden-Württemberg ergibt sich folgendes Bild:
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 12.500 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 4.800 € |
| Gesamt | 16.800 € |
Unsere Beispielperson bringt Eigenkapital in Höhe von 40.000 Euro mit. Damit können die Kaufnebenkosten vollständig selbst finanziert werden, sowie ein Teil des Kaufpreises (3.200 Euro). Dies sorgt für günstigere Kreditkonditionen.
Finanzierungskosten
Die Eigentumswohnung wird mit einem Annuitätendarlehen mit folgenden Eckdaten und Kreditkosten finanziert:
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Darlehenssumme | 236.800 € |
| Zinssatz (3,5 % p. a.) | 8.288 € |
| Tilgung (2 % p. a.) | 4.736 € |
| Kreditrate pro Jahr | 13.024 € |
| Kreditrate pro Monat | 1.085,33 € |
Laufende Kosten
Neben der Finanzierung entstehen laufende Kosten, die regelmäßig berücksichtigt werden sollten – unabhängig davon, ob die Immobilie aktuell vermietet ist oder nicht:
| Posten | Jährliche Kosten |
|---|---|
| Instandhaltung (1 % vom Kaufpreis) | 2.400 € |
| Hausgeld (3 €/m² bei 55 m²) | 1.800 € |
| Rücklage für Reparaturen (1 %) | 2.400 € |
| Grundsteuer (geschätzt) | 378 € |
| Gesamtkosten pro Jahr | 6.978 € |
Die Grundsteuer wurde beispielhaft mithilfe von BORIS-D und grundsteuer.de berechnet – hier können Sie für Ihr Objekt eine individuelle Prognose erstellen.
Potenzielle Einnahmen und Vorteile
Mieteinnahmen
Laut Mietspiegel und aktueller Marktübersicht liegt die durchschnittliche Kaltmiete in der Lage bei 14,71 Euro pro Quadratmeter (Quelle: ImmoScout24, Stand: April 2025). Für eine Wohnung mit 55 Quadratmetern ergibt sich demnach:
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Monatliche Kaltmiete | 809,05 € |
| Betriebskosten (ca. 2,88 €/m²) | 158,40 € |
| Monatliche Warmmiete | 967,45 € |
| Mieteinnahmen pro Jahr (kalt) | 9.708,60 € |
Für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit wird mit der Kaltmiete gerechnet, da nur diese dem Vermieter als Einnahme zur Verfügung steht. Die Betriebskosten werden in der Regel an den Mieter weitergegeben und beeinflussen daher nicht die Netto-Rendite der Immobilie.
Steuerliche Vorteile
Als Kapitalanleger können Sie viele Ausgaben steuerlich geltend machen, etwa die Zinskosten, laufende Betriebskosten und die Abschreibung (AfA) des Gebäudewerts. Die Summe dieser absetzbaren Posten ergibt – multipliziert mit dem persönlichen Steuersatz – die voraussichtliche Steuerersparnis pro Jahr.
| Absetzbare Positionen | Betrag |
|---|---|
| Laufende Kosten (geschätzt) | 3.679 € |
| Zinskosten | 8.288 € |
| AfA-Abschreibung (2 %) | 4.800 € |
| Gesamt absetzbare Kosten | 16.767 € |
| Steuerersparnis (angenommener Steuersatz 30 %) | 5.030,10 € |
Nicht alle laufenden Kosten können steuerlich angesetzt werden – manche sind komplett absetzbar, andere nur unter bestimmten Voraussetzungen. So darf zum Beispiel die Grundsteuer nicht in der Steuererklärung aufgeführt werden, wenn sie auf den Mieter umgelegt wird. Um eine realistische Schätzung vorzunehmen, wurde hier pauschal die Hälfte der jährlichen laufenden Kosten als absetzbar angenommen.
Die Gesamtbilanz im Überblick
| Posten | Jährlicher Betrag |
|---|---|
| Kreditkosten | 13.024 € |
| Laufende Kosten | 6.978 € |
| Gesamtkosten | 20.002 € |
| Mieteinnahmen | 9.708,60 € |
| Steuerersparnis | 5.030,10 € |
| Gesamteinnahmen | 14.738,70 € |
| Gesamtbilanz | –1.263,30 € |
In der Gesamtbilanz sehen wir, wie sich unsere vermietete Beispielimmobilie finanziell im ersten Jahr auswirken kann, wenn man realistische Annahmen zugrunde legt. Unterm Strich bleibt ein überschaubarer jährlicher Fehlbetrag von rund 1.260 Euro. Damit zahlen Sie zwar jährlich „etwas drauf“, aber gleichzeitig hat die Immobilie langfristig das Potenzial, in einen positiven Cashflow zu drehen. Wichtig ist vor allem: Sie können mit solchen Zahlen frühzeitig abschätzen, ob und wann sich das Investment für Sie lohnt.
Optimierungsmöglichkeiten bei negativer Bilanz
Prinzipiell lässt sich die Rentabilität eines Immobilieninvestments durch verschiedene Maßnahmen deutlich verbessern:
Besseren Zins bei der Bank bekommen: unsere 8 Tipps
Was Sie als Immobilien-Kapitalanleger wissen sollten
Gerade bei der ersten Immobilie ist es völlig üblich, dass sich das Objekt nicht sofort vollständig selbst trägt. Ein kleiner negativer Cashflow – wie im Beispiel – bedeutet nicht, dass sich die Investition nicht lohnt. Im Gegenteil: In den ersten Jahren stehen oft die Stabilität der Finanzierung, der Vermögensaufbau durch Tilgung und erste steuerliche Vorteile im Vordergrund. Ein hoher monatlicher Überschuss ist zu Beginn nicht das Ziel – sondern eine realistische, tragfähige Basis, auf der sich das Investment langfristig entwickeln kann, bis es letztlich zum neutralen oder gar positiven Cashflow kommt.
Realistisch planen und rechnen
Dieses Rechenbeispiel zeigt: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist kein Selbstläufer – sie kann sich aber langfristig lohnen, wenn alle Kosten einkalkuliert und realistische Erwartungen gesetzt werden. Der Schlüssel liegt in der genauen Vorbereitung, einer durchdachten Finanzierung und regelmäßiger Kontrolle der Einnahmen und Ausgaben.
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Diese Risiken sollten Sie kennen
So viele Chancen eine Immobilie als Kapitalanlage bietet – ganz ohne Risiken funktioniert kein Investment. Wer realistisch plant, sollte nicht nur auf die potenzielle Rendite schauen, sondern sich auch bewusst machen, welche Herausforderungen und Unsicherheiten auftreten können.
Die wichtigsten Risiken einer Immobilie und für Ihre Finanzierung
Zinsänderungsrisiko und Anschlussfinanzierung
Wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung entscheiden, profitieren Sie für einen bestimmten Zeitraum von konstanten Raten. Doch was passiert danach? Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, kann sich die monatliche Belastung deutlich erhöhen. Wer knapp kalkuliert hat, gerät schnell unter Druck.
Planen Sie daher frühzeitig mit realistischen Zinsszenarien und sichern Sie sich rechtzeitig eine gute Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen. Lassen Sie sich zudem von Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater helfen, bei dem Sie die Finanzierung abgeschlossen haben.
Leerstand und Mietausfall
Auch in guten Lagen kann es vorkommen, dass Ihre Wohnung zeitweise leer steht, zum Beispiel bei einem Mieterwechsel oder wenn sich die Vermietung verzögert. Außerdem kann es passieren, dass Mieten nicht oder nur verspätet gezahlt werden. Solche Ausfälle treffen direkt Ihre laufende Kalkulation – und sollten mit eingeplant sein. Kalkulieren Sie immer mit einem gewissen Puffer, zum Beispiel einem Monat Leerstand pro Jahr, und prüfen Sie Mieter sorgfältig. Ist es Ihnen besonders wichtig, dann können Sie sich auch über eine kostengünstige Mietausfallversicherung absichern.
Ungeplante Kosten
Gebäude altern – auch wenn Ihre Wohnung auf den ersten Blick in gutem Zustand ist. Im Laufe der Jahre können Reparaturen, Modernisierungen oder größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden. Diese Kosten fallen oft unregelmäßig an, können aber erheblich sein. Die Instandhaltungsrücklage in Ihrer Kalkulation sollte daher nicht zu knapp bemessen sein und regelmäßig aufgestockt werden. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, sind Sie in der Regel Teil einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), dann wird die Instandhaltungsrücklage meistens über das Hausgeld geregelt.
Fehlkalkulation oder zu optimistische Annahmen
Ein Risiko und auch häufiger Fehler bei der Erstinvestition: zu positive Erwartungen bei Mietpreisen, Steuerersparnis oder Wertentwicklung. Wer sich finanziell zu stark streckt oder auf dauerhaft günstige Zinsen baut, kann bei kleineren Abweichungen schnell in eine Schieflage geraten und im schlimmsten Falle die Kreditraten nicht mehr zahlen. Rechnen Sie daher lieber konservativ und freuen Sie sich, wenn die Realität besser ausfällt. Eine tragfähige Finanzierung ist wichtiger als maximale Rendite.
Risiken kennen und bewusst steuern
Eine Immobilie ist kein risikofreies Investment, aber eines der wenigen, das Sie aktiv mitgestalten und steuern können. Wer realistisch plant, Rücklagen bildet und auf solide Beratung setzt, kann die meisten Risiken frühzeitig auffangen. Lassen Sie sich von unseren Experten auf Ihrem Weg begleiten.
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Die häufigsten Fragen zur Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie
Was ist bei einer Immobilienfinanzierung als Kapitalanlage besonders wichtig?
Im Vergleich zur Eigennutzung stehen bei einer Kapitalanlage andere Ziele im Vordergrund – etwa die Rentabilität, steuerliche Vorteile und langfristige Wertentwicklung. Wichtig ist, dass sich die Immobilie möglichst selbst trägt oder nur eine geringe monatliche Belastung verursacht. Daher sollte das Zusammenspiel von Kaufpreis, Mieteinnahmen, Kreditrate und Steuereffekten sorgfältig durchgerechnet werden.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Mindestens sollten die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Makler) aus eigenen Mitteln finanziert werden. Empfohlen sind 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen, desto günstiger werden in der Regel die Kreditkonditionen. Eine höhere Eigenkapitalquote verringert zudem das Risiko und sorgt für finanzielle Stabilität.
Kann ich eine Kapitalanlage-Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren?
In seltenen Fällen ist eine Vollfinanzierung möglich – also eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises und gegebenenfalls auch der Nebenkosten. Voraussetzung sind eine sehr gute Bonität, ein hohes und sicheres Einkommen sowie ein stabiles Zinsumfeld. Ob das sinnvoll ist, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab.
Was ist der Unterschied zur Finanzierung eines Eigenheims?
Bei der Kapitalanlage steht nicht das Wohnen im Vordergrund, sondern die Rentabilität. Das hat mehrere Auswirkungen: Die Mieteinnahmen beeinflussen direkt die Finanzierung, viele Kosten sind steuerlich absetzbar, und bei der Kalkulation wird stärker auf Rendite und Cashflow geachtet. Beim Eigenheim über eine Baufinanzierung hingegen zählen vor allem die persönliche Wohnsituation und langfristige Lebensplanung – steuerliche Vorteile gibt es dort kaum.
Welche Kosten kann ich steuerlich geltend machen?
Steuerlich absetzbar sind unter anderem die Zinskosten des Kredits, bestimmte laufende Kosten (zum Beispiel Verwaltung, Reparaturen), die Abschreibung des Gebäudes (AfA), sowie Ausgaben für Möblierung, Mietersuche oder Anwaltshonorare. Wichtig: Nicht alle Posten sind pauschal absetzbar. Lesen Sie mehr dazu auf unserer separaten Seite: Steuern sparen mit Kapitalanlage-Immobilien.
Wie wirkt sich die Anschlussfinanzierung auf meine Kalkulation aus?
Nach Ende der Zinsbindung muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Ist das Zinsniveau dann höher als bei Abschluss des Erstkredits, steigen die monatlichen Raten. Wer konservativ plant, berücksichtigt dieses Risiko bereits bei der Erstkalkulation, zum Beispiel durch einen Puffer oder einen längeren Zinsbindungszeitraum.
Was passiert, wenn ich die Immobilie später selbst nutzen möchte?
Grundsätzlich ist es möglich, eine vermietete Kapitalanlage zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu nutzen. Je nach Mietvertrag muss jedoch eine Kündigungsfrist eingehalten werden. Zudem entfallen ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung viele steuerliche Vorteile. Eine Umnutzung sollte deshalb gut überlegt und frühzeitig geplant werden.
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