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Wie die Gebäudeversicherung für Eigentümergemeinschaften funktioniert, wer sie abschließt und wie Kosten in der Praxis gehandhabt werden.
Inhalt dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
Warum eine Gebäudeversicherung für die WEG so wichtig ist
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trägt gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum – also für alles, was nicht zu einzelnen Wohnungen gehört, sondern der gesamten Wohnanlage dient, zum Beispiel Dach, Fassade und Treppenhaus. Schäden an diesen Teilen können hohe Reparaturkosten nach sich ziehen – sei es durch einen Rohrbruch, einen Sturmschaden oder im schlimmsten Fall durch einen Wohnungsbrand.
Ohne eine Gebäudeversicherung müsste die Gemeinschaft alle anfallenden Kosten selbst tragen. In der Praxis ist das kaum leistbar – vor allem bei größeren Anlagen oder schweren Schäden. Deshalb ist eine Wohngebäudeversicherung für die Eigentümergemeinschaft ein zentraler Bestandteil der Verwaltungspflicht und gehört zu den wichtigsten Absicherungen überhaupt.
Ist eine Gebäudeversicherung für die Eigentümergemeinschaft Pflicht?
Für Eigentümergemeinschaften besteht eine gesetzlich verankerte Versicherungspflicht. Laut § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Abs. 2 Nr. 3 sind die Eigentümer verpflichtet, für eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert zu sorgen – sprich: eine leistungsstarke Gebäudeversicherung. Zusätzlich muss auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden, um Schadenersatzansprüche Dritter abzusichern – etwa bei einem Unfall auf dem gemeinschaftlichen Grundstück.
Diese Vorgaben gelten unabhängig von der konkreten Vereinbarung in der Teilungserklärung. Auch ein Verwalter muss diese Versicherungen in der Regel sicherstellen, sofern die Gemeinschaft keinen anderslautenden Beschluss gefasst hat. In der Praxis ist eine verbundene Wohngebäudeversicherung daher fester Bestandteil einer ordnungsgemäßen WEG-Verwaltung, auch ohne ausdrückliche gesetzliche Pflicht im klassischen Sinne.
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Was ist versichert und was nicht?
Die Gebäudeversicherung einer Eigentümergemeinschaft schützt ausschließlich das sogenannte Gemeinschaftseigentum – also alle Gebäudeteile und Anlagen, die nicht zu einzelnen Wohnungen gehören, sondern allen Eigentümern gehören.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Das Gemeinschaftseigentum umfasst gemäß Wohnungseigentumsgesetz alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Hauses notwendig sind oder im gemeinschaftlichen Interesse stehen. Dazu zählen:
- Dach und Fassade
- tragende Wände und Fundamente
- gemeinschaftlich genutzte Räume (z. B. Keller, Waschküche, Fahrradkeller)
- Treppenhaus, Hauseingang, Fenster in der Fassade
- alle fest verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser, Heizung), soweit sie nicht nur einer Wohnung dienen
- Außenanlagen wie Müllplätze, Zuwege oder Gemeinschaftsgärten
Die Gebäudeversicherung der WEG schützt ausschließlich diese Bauteile. Schäden an Böden, Tapeten, Einbauküchen oder individuell angebrachten Markisen innerhalb einer Wohnung fallen hingegen unter das Sondereigentum und sind nicht über die WEG-Versicherung gedeckt. Dafür benötigt jeder Eigentümer beziehungsweise Bewohner eine eigene Hausratversicherung.
Fallbeispiele: Wer zahlt was?
| Schaden | Zuordnung | Welche Versicherung? |
|---|---|---|
| Rohrbruch in der Steigleitung im Badezimmer | Rohrleitung gehört zum Gemeinschaftseigentum | WEG-Gebäudeversicherung |
| Undichte Armatur unter dem Waschbecken in der vermieteten Wohnung | Armatur ist Teil des Sondereigentums | Eigentümer / ggf. Hausratversicherung |
| Hagelschaden am Dach | Dach ist klassisches Gemeinschaftseigentum | WEG-Gebäudeversicherung |
| Wasserschaden durch defekte Waschmaschine des Mieters | Schaden wurde durch den Mieter verursacht | Haftpflichtversicherung des Mieters |
| Brand in der vermieteten Einbauküche | Küche gehört zum Sondereigentum | Eigentümer / ggf. Hausratversicherung |
| Blitzschaden an der zentralen Heizungsanlage im Keller | Heizungsanlage ist gemeinschaftliches Eigentum | WEG-Gebäudeversicherung |
| Graffiti an der Fassade | Fassade ist Gemeinschaftseigentum; nur mit Vandalismusbaustein versichert | WEG-Gebäudeversicherung |
| Überschwemmung im Keller nach Starkregen | Gemeinschaftsfläche, Absicherung nur über Elementarversicherung | WEG-Elementarschadenversicherung |
| Fensterscheibe im Treppenhaus wird durch Sturm zerstört | Fenster im Gemeinschaftsbereich | WEG-Gebäudeversicherung |
| Fenster in der Wohnung beschlagen oder undicht | Strittig: hängt von Teilungserklärung und Bauweise ab | WEG oder Eigentümer |
Versicherte Risiken im Überblick
Eine WEG-Gebäudeversicherung deckt in der Regel die klassischen Grundgefahren ab, die unter dem Begriff „verbundene Wohngebäudeversicherung“ zusammengefasst sind:
Leitungswasser
Zum Beispiel Rohrbruch, Frostschäden oder undichte Heizungsleitungen
Sturm und Hagel
Zum Beispiel abgedeckte Dächer, zerborstene Fenster oder zerstörte Außenanlagen
Ergänzung durch Zusatzbausteine
Elementarschäden
Dazu zählen Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch, Erdbeben oder Schneedruck. Achtung: Diese Risiken durch Naturgefahren nehmen seit Jahren stark zu – viele Versicherer verlangen inzwischen verpflichtend den Baustein Elementarschaden oder bieten gar keine Tarife ohne ihn mehr an. Auch der Abschluss einer eigenständigen Elementarschadenversicherung ist möglich.
Glasbruch
Für Fensterflächen im Treppenhaus oder große Glasfassaden
Photovoltaik-, Solar- oder Wärmepumpenversicherung
Wenn solche Anlagen Teil des Gemeinschaftseigentums sind, ist es empfehlenswert, diese abzusichern. Eine Photovoltaikversicherung kann einzeln abgeschlossen oder in die Gebäudeversicherung integriert werden.
Bauleistungsversicherung
Bei größeren Sanierungen oder Umbauten schützt eine Bauleistungsversicherung.
Haftpflichtversicherung für die WEG oder Hausverwaltung
Eine Bauherrenhaftpflicht oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist in der Regel nicht Bestandteil der Gebäudeversicherung, kann aber oft zusammen abgeschlossen werden.
Die genauen Leistungen hängen vom jeweiligen Tarif ab. Nicht jeder Basisschutz enthält automatisch Elementarschäden. Eigentümer sollten daher prüfen (lassen), welche Risiken wirklich versichert sind und welche Absicherung sie wirklich benötigen.
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Wer schließt die Gebäudeversicherung ab und und wer zahlt?
Wer die Versicherung abschließt
In der Praxis wird die Gebäudeversicherung von der Hausverwaltung organisiert und nicht von einzelnen Eigentümern, vorausgesetzt, dies wurde in einer Eigentümerversammlung gemeinsam beschlossen. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG bevollmächtigt, Verträge zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums abzuschließen. Dazu gehört auch der Abschluss oder die Kündigung einer Gebäudeversicherung.
Die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise Verwaltungsbeiratsmitglieder oder einzelne Eigentümer sind jedoch dazu berechtigt, einen neuen Versicherungstarif zu finden, wenn die Angebote des Hausverwalters zu teuer oder nicht leistungsstark genug sind. Die Verwaltung muss sich an den mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümer halten. Es reicht in der Regel eine einfache Mehrheit, oft aber wird eine qualifizierte Zweidrittelmehrheit empfohlen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Versicherungsnehmer ist die Wohnungseigentümergemeinschaft – die versicherten Personen sind dagegen die einzelnen Eigentümer beziehungsweise Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Die Gebäudeversicherung funktioniert an dieser Stelle nach dem Prinzip der Fremdversicherung.
Wer die Versicherungsbeiträge bezahlt
Die Kosten für die Gebäudeversicherung tragen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, und zwar in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile. Diese Anteile sind in der Teilungserklärung geregelt und bestimmen zum Beispiel auch die Höhe des monatlichen Hausgelds. Wenn beispielsweise ein Eigentümer einen Anteil von 10 Prozent am Gemeinschaftseigentum hält, trägt er auch 10 Prozent der Versicherungsbeiträge.
Die Beiträge zur Gebäudeversicherung werden meist einmal jährlich im Rahmen der Hausgeldvorauszahlungen eingezogen. Eine nachträgliche Abrechnung erfolgt dann im Rahmen der Jahresabrechnung. Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, dürfen die anteiligen Versicherungskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
Selbstbeteiligung im Schadenfall: Wer trägt sie?
Kommt es zu einem versicherten Schaden, fällt je nach Tarif eine Selbstbeteiligung an, zum Beispiel 500 oder 1.000 Euro. Laut BGH-Urteil (V ZR 69/21) darf diese Selbstbeteiligung auf alle Eigentümer umgelegt werden, wenn sie im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vereinbart wurde. Das bedeutet konkret: Auch wenn der Schaden nur einen Teil des Gebäudes betrifft, kann die Selbstbeteiligung solidarisch von allen Eigentümern getragen werden – sofern dies im Versicherungsvertrag und im Beschluss der WEG entsprechend geregelt ist.
Wie hoch sind die Kosten für eine Gebäudeversicherung einer WEG?
Rechenbeispiele: Jahresbeiträge im Überblick
Je größer eine WEG, desto geringer sind in der Regel die Kosten pro Wohneinheit, denn Fixkosten verteilen sich auf mehrere Schultern. Die folgende Tabelle zeigt typische Jahresbeiträge für eine verbundene Gebäudeversicherung mit Basisschutz ohne Elementarschutz:
| Anzahl Wohneinheiten | Gesamtbeitrag pro Jahr | Beitrag pro Wohneinheit (ø) |
|---|---|---|
| 6 | ca. 1.020 € | ca. 170 € |
| 20 | ca. 2.800 € | ca. 140 € |
| 50 | ca. 5.750 € | ca. 115 € |
Von welchen Faktoren hängen die Kosten ab?
Die Versicherungsbeiträge für die WEG-Gebäudeversicherung berechnen sich unter anderem auf Basis folgender Faktoren:
- Wohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten
- Baujahr und Ausstattung (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpe)
- Lage des Objekts (Risiko für Sturm, Hagel, Starkregen)
- Tarifumfang (nur Basis oder inklusive Elementarschutz)
- Höhe der Selbstbeteiligung
- Gleitender Neuwertfaktor (2025: 26,51)
Letzterer wird jährlich vom Gesamtverband der Versicherer (GDV) angepasst und gleicht Preissteigerungen in der Bauwirtschaft aus. Für Verträge mit gleitender Neuwertversicherung bedeutet das: Die Beiträge steigen im gleichen Verhältnis wie der Baupreisindex – dafür ist das Objekt immer zum aktuellen Wiederherstellungswert versichert.
Umlage auf Mieter: Was ist erlaubt?
Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, dürfen die anteiligen Beiträge zur Gebäudeversicherung im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Umlagefähig sind nur Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes dienen, etwa Feuer-, Leitungswasser- oder Sturm- und Elementarschadenversicherungen – also eine verbundene oder erweiterte Wohngebäudeversicherung.
Nicht umgelegt werden dürfen beispielsweise Rechtsschutz- oder Hausratversicherungen, eine Glasversicherung oder eine Mietausfallversicherung. Diese Versicherungen dienen allein dem finanziellen Schutz des Eigentümers, nicht des Gebäudes.
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Gebäudeversicherung für Eigentümergemeinschaften im Test
Wir haben für Sie aktuelle Testergebnisse zur Gebäudeversicherung zusammengefasst. Auch wenn es noch keine Tests zu speziell Gebäudeversicherungen für Eigentümergemeinschaften von unabhängigen Instituten gibt: Allgemeine Testberichte gelten ebenso für Eigentümergemeinschaften und bieten Ihnen zusammen mit unseren Empfehlungen eine erste Orientierung bei der Wahl von Anbietern und Tarifen.
Ausschnitt der aktuellen Testsieger mit Topschutz (2025)
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Gebäudeversicherung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:
Alle Gebäudeversicherer im Test (2025)
Gebäudeversicherung vergleichen oder wechseln: so geht’s
Wechsel und Neuabschluss richtig vorbereiten
Viele Eigentümergemeinschaften zahlen zu viel für ihre Gebäudeversicherung oder haben unpassenden Versicherungsschutz. Vor allem nach Beitragserhöhungen, Eigentümerwechseln oder wenn neue Risiken wie Photovoltaik oder Elementarschäden dazukommen, lohnt sich ein Tarifvergleich. Doch ein Wechsel ist in der WEG nur gemeinsam möglich und bedarf eines korrekten Beschlussverfahrens.
In fünf Schritten zur optimalen Gebäudeversicherung
Schritt 1: Angebote einholen und vergleichen
Vergleichen Sie Anbieter der Gebäudeversicherung und ihre Tarifoptionen und lassen Sie sich mehrere Angebote erstellen, am besten mit gleichem Leistungsumfang. Achten Sie auf beispielsweise die Höhe der Deckungssumme, den Einschluss von Elementarschäden, die Höhe der Selbstbeteiligung und auf Sonderbausteine. Nutzen Sie für Ihren Tarifvergleich gern unseren kostenfreien Online-Rechner. Halten Sie Angaben zum Baujahr, der Bauweise, der Wohnfläche des Gebäudes sowie der Anzahl an Wohneinheiten parat. Diese werden für die Tarifberechnung benötigt.
Schritt 2: Beschluss fassen
Die Eigentümergemeinschaft muss mehrheitlich dem Versicherungswechsel zustimmen. In der Regel ist eine einfache Mehrheit ausreichend, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung steht. Nutzen Sie gern unsere Beschlussvorlage für Ihre nächste Eigentümerversammlung.
Schritt 3: Verwalter bevollmächtigen
Der bestellte Hausverwalter erhält das Mandat, den Vertrag mit dem neuen Anbieter abzuschließen und den bisherigen Vertrag zu kündigen.
Schritt 4: Kündigung der Altversicherung
Je nach Vertragsart gelten ein- bis dreimonatige Kündigungsfristen für die Gebäudeversicherung. Bei Beitragserhöhungen oder nach einem Schadenfall kann auch außerordentlich gekündigt werden. Die neue Versicherung sollte nahtlos beginnen.
Schritt 5: Beitragsumlage im Hausgeld
Der neue Versicherungsbeitrag wird auf alle Eigentümer umgelegt, meist anteilig nach Miteigentumsanteilen. Der Wechsel hat also direkten Einfluss auf das künftige Hausgeld.
Checkliste: Unterlagen für den Versicherungswechsel
Damit der Wechsel reibungslos klappt, sollten folgende Dokumente griffbereit sein:
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Wichtige Tipps unserer Experten für Sie
Experten-Tipp 1:
Tarife mit Elementarschutz bevorzugen
„Seit den Unwettern der letzten Jahre raten Versicherer und auch wir dringend dazu, Elementarschäden mitzuversichern – auch wenn (noch) keine Pflicht besteht. Fehlt dieser Baustein, zahlt die Versicherung zum Beispiel bei Überschwemmung oder Rückstau nicht.“
Experten-Tipp 2:
Beschluss sauber dokumentieren
„Ein Wechsel der Gebäudeversicherung muss in der Eigentümerversammlung beschlossen und protokolliert werden – idealerweise mit Nennung des neuen Versicherers, dem Versicherungsbeitrag und dem Leistungsumfang. Eine Musterformulierung hilft, rechtssicher vorzugehen.“
Experten-Tipp 3:
Doppelversicherung nicht möglich
„Eine Immobilie doppelt zu versichern ist nicht nur wirtschaftlich unvorteilhaft, sondern in Deutschland sogar verboten ist. Der Schutz der Eigentumswohnung eines Eigentümers wird bereits durch die generelle Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft erfasst, weshalb der zusätzliche Abschluss einer Versicherung nur für diese Eigentumswohnung nicht möglich ist. Nicht betroffen davon sind meist einzelne Installationen in der jeweiligen Wohnung. Entscheidet sich ein Eigentümer beispielsweise, sein teures Bad aus Marmor zu versichern, so muss er dies separat über eine Hausratversicherung veranlassen. Die Ausstattung wäre nicht in solch einer Gebäudeversicherung erfasst.
Haben Sie trotz einer bestehenden Gebäudeversicherung eine weitere Versicherung abgeschlossen, ist das Versicherungsunternehmen nicht verpflichtet, Sie vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Informieren Sie sich daher vorher bei der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft, welcher Versicherungsschutz bereits besteht.“
Die häufigsten Fragen zur Gebäudeversicherung für eine Eigentümergemeinschaft
Ist eine Gebäudeversicherung für die WEG gesetzlich vorgeschrieben?
Laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 19 Abs. 2 WEG) sind Eigentümer verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum angemessen gegen Schäden, etwa durch Feuer oder Leitungswasser, zu versichern.
Wer schließt die Gebäudeversicherung ab – die Eigentümer oder der Verwalter?
Formal beschließen die Eigentümer den Versicherungsschutz, der Verwalter führt diesen Beschluss dann aus und schließt die Gebäudeversicherung im Namen der WEG ab.
Wer ist Versicherungsnehmer bei einer WEG?
Die Gebäudeversicherung wird in der Regel vom beauftragten Hausverwalter im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgeschlossen. Dabei ist die WEG der Versicherungsnehmer des Vertrages. Die einzelnen Eigentümer sind jedoch die Versicherten. Dies bedeutet, dass Versicherungsleistungen jedem einzelnen Eigentümer zustehen.
Ist die Gebäudeversicherung im Hausgeld enthalten?
Die Kosten für die Gebäudeversicherung sind im Hausgeld enthalten. So wird die Gebäudeversicherung von jedem Eigentümer anteilig je nach Eigentumsanteil bezahlt. Wer seine Wohneinheit vermietet, kann die Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Kann man den Versicherungsbeitrag auf Mieter umlegen?
Ja, die Kosten der Gebäudeversicherung gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV) und dürfen anteilig über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Kann nur der Eigentümer eine Gebäudeversicherung abschließen?
Eine Gebäudeversicherung wird nur vom Eigentümer beziehungsweise der Hausverwaltung eines Gebäudes abgeschlossen. Sind Sie Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – das heißt Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, Eigentümer eines Einfamilienhauses oder Hausverwalter, so müssen Sie sich um den Abschluss einer Gebäudeversicherung kümmern. Sind Sie hingegen Mieter, schließen Sie keine Gebäudeversicherung ab.
Was ist nicht versichert?
Die Gebäudeversicherung greift nicht, wenn es zu einem Vorsatz gekommen ist oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Dies gilt jedoch nicht für die Eigentümer, denen beides nicht vorgeworfen werden kann. Wenn also beispielsweise ein Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus durch grobe Fahrlässigkeit einen Brand verursacht, so wird die Versicherung nur seinen Anteil nicht auszahlen. Alle anderen Eigentümer der Gemeinschaft haben aber weiterhin Anspruch auf Schadenersatz.
Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bei der Versicherung?
Die Gebäudeversicherung deckt nur Schäden am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Dach, Fassade, tragende Wände). Für Schäden in der Wohnung selbst (zum Beispiel Küche, Bodenbelag) ist meist eine separate Hausratversicherung zuständig.
Kann man die Gebäudeversicherung innerhalb der WEG wechseln?
Ein Wechsel ist möglich, wenn die Eigentümermehrheit zustimmt. Wichtig ist eine ordnungsgemäße Beschlussfassung sowie die rechtzeitige Kündigung der alten Gebäudeversicherung.
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