Immobilien als Kapitalanlage: Ausland oder Deutschland – was lohnt sich wirklich?

Lohnen sich Auslandsimmobilien wirklich?

Eine Immobilie im Ausland zu besitzen, klingt nach Freiheit, attraktiven Renditen und neuen Lebensperspektiven. Tatsächlich bieten viele ausländische Märkte günstige Einstiegspreise und interessante Wachstumschancen. Doch Anleger sollten genau abwägen: Denn die Risiken sind oft größer, als sie auf den ersten Blick erscheinen.

Welche Chancen bietet eine Auslandsimmobilie?

• Attraktive Kaufpreise
  In vielen Ländern – etwa in Südeuropa oder Osteuropa – sind Immobilienpreise im Vergleich zu Deutschland deutlich günstiger.
• Höhere Renditechancen
  In dynamisch wachsenden Regionen oder aufstrebenden Urlaubsmärkten sind Mietrenditen von 5 Prozent und mehr keine Seltenheit.
• Persönliche Nutzungsmöglichkeiten
  Viele Anleger verbinden Kapitalanlage und Urlaubsimmobilie miteinander – ein Zweitwohnsitz am Meer oder in einer Metropole wird so selbst genutzt und gleichzeitig kurzzeitig vermietet.
• Diversifikation des Vermögens
  Investitionen im Ausland können helfen, das eigene Portfolio breiter aufzustellen und Währungsrisiken gezielt zu nutzen.

Wie Sie eine Immobilie im Ausland kaufen

Welche Risiken sollten Anleger nicht unterschätzen?

• Rechtliche Unsicherheiten
  Eigentumsrechte, Grundbucheintragungen oder Baurecht unterscheiden sich stark von Land zu Land. Ohne lokales Fachwissen sind Anleger hier schnell im Nachteil.
• Sprachliche und kulturelle Hürden
  Verträge, Verhandlungen und Behördenkommunikation sind oft kompliziert und bergen ein hohes Fehlerrisiko.
• Wechselkurs- und Steuerfallen
  Währungsrisiken können Gewinne zunichtemachen. Unterschiedliche Steuerregelungen, Doppelbesteuerungsabkommen oder lokale Steuer­pflichten erschweren die Kalkulation.
• Verwaltung und Instandhaltung
  Die Betreuung einer Immobilie aus der Ferne erfordert entweder teure Dienstleister oder hohen eigenen Aufwand.
• Wirtschaftliche Instabilität
  Politische Veränderungen, Konjunkturkrisen oder lokale Immobilienblasen können den Wert einer Auslandsimmobilie schnell sinken lassen.

Warum deutsche Immobilien oft die bessere Alternative sind

Hohe Chancen bedeuten auch hohe Risiken

Ein Investment in eine Auslandsimmobilie kann sich lohnen – vorausgesetzt, der Markt wird gründlich geprüft, rechtliche Rahmenbedingungen werden verstanden und Verwaltungskosten realistisch einkalkuliert. Für viele private Kapitalanleger bieten deutsche Immobilien jedoch eine attraktivere Kombination aus Rendite, Sicherheit und Planbarkeit. Daher gilt es, die Chancen und Risiken für Sie individuell sorgfältig abzuwägen.

Zu welchem Zweck wird die Auslandsimmobilie gekauft?

Zur (teilweisen) Eigennutzung

Als Selbstnutzer können Sie eine Immobilie im Ausland erwerben, um beispielsweise dort Urlaub zu machen, auszuwandern oder Ihre Rentenzeit im Ausland zu verbringen. Informieren Sie sich auf jeden Fall im Vorfeld, ob Sie generell eine Aufenthaltsgenehmigung für das Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet, benötigen, beziehungsweise, ob es Ihnen überhaupt möglich ist, dauerhaft in diesem Land zu wohnen.

Kaufen Sie die Immobilie nur, um dort Urlaub zu machen, können Sie dies in der Regel mit kurzzeitigen Vermietungen kombinieren.

Zur dauerhaften Vermietung

Erwerben Sie die Immobilie als Kapitalanlage im Ausland, können Sie diese entweder kurzzeitig als Ferienhaus oder -wohnung oder längerfristig vermieten. Für die Kurzzeit­vermietung sollten Sie eine Region wählen, die bei Urlaubsreisenden besonders beliebt ist. Eine seriöse Verwaltung und einen Hausmeisterservice können sich um die Feriengäste, die Reinigung des Objekts und eine eventuelle Gartenpflege kümmern.

Bei einer Langzeit­vermietung ist es wichtig, dass Sie sich über die Vorschriften für Mietverträge im entsprechenden Land informieren. Am besten betrauen Sie in diesem Fall einen professionellen Verwalter mit dieser Aufgabe.

Wo sollte man eine Auslandsimmobilie kaufen?

Wenn Sie selbst darin wohnen möchten

Kaufen Sie sich eine Auslandsimmobilie zur reinen Eigennutzung, steht Ihnen die Wahl der Lage natürlich vollkommen frei. Sie sollten sich dennoch vorher ausreichend über die folgenden Punkte informieren:

• Kann ich in meinem Wunschland überhaupt eine Immobilie erwerben?
• Wie ist die Entwicklung der Immobilienpreise in meinem Wunschland?
• Benötige ich eine Aufenthaltsgenehmigung, um mich längere Zeit im Land aufzuhalten?
• Ist es mir möglich, in meinem Wunschland dauerhaft zu leben?
• Wie ist die Entwicklung der politischen und wirtschaftlichen Lage in meinem Wunschland?

Wenn Sie die Immobilie als Anlage erwerben

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland erwerben möchten, sollten Sie mehr Bereiche in Ihre Überlegungen einbeziehen als bei der reinen Eigennutzung. Denn die Lage und Ausstattung Ihrer Immobilie sollen in diesem Fall nicht nur für Sie, sondern vor allem für Ihre potenziellen Mieter attraktiv sein. Gleichzeitig sollten Sie auch die Preise des entsprechenden Immobilienmarktes sowie anfallende Steuern und sonstige Kosten im Blick haben.

Die beliebtesten Reiseziele 2025

Ein Blick auf die beliebtesten Reiseziele zeigt, welche Länder bei deutschen Urlaubern besonders hoch im Kurs stehen – und damit auch, wo die Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern steigen könnte.

Die Top-Reiseziele der Deutschen 2025 laut der Tourismusanalyse der Stiftung für Zukunftsfragen:

1. Deutschland – 28 %
2. Spanien – 8 %
3. Italien – 8 %
4. Italien – 5,9 %
5. Türkei – 3,5 %

6. Skandinavien – 3,8 %
7. Griechenland – 3 %
8. Frankreich – 2,3 %
9. Österreich – 1,8 %
10. Kroatien – 1,7 %

Wo dürfen EU-Bürger Immobilien kaufen – und wo nicht?

In vielen europäischen Ländern können EU-Bürger Immobilien erwerben, allerdings gelten in einigen Staaten spezifische Regelungen und Einschränkungen:

• Schweiz
  In der Schweiz regelt das sogenannte Lex Koller den Immobilienerwerb durch Ausländer. EU-/EFTA-Bürger mit einer Aufenthaltsbewilligung B oder C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz dürfen Immobilien ohne zusätzliche Genehmigung erwerben. Für Personen ohne entsprechenden Aufenthaltstitel ist der Erwerb von Immobilien, insbesondere von Ferienwohnungen, nur mit behördlicher Bewilligung möglich und unterliegt strengen Kontingenten (Quelle: Aforia Immobilien).
• Österreich
  In Österreich sind EU- und EWR-Bürger beim Immobilienkauf grundsätzlich Inländern gleichgestellt und benötigen keine spezielle Genehmigung. Allerdings können je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen gelten, insbesondere beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Drittstaatsangehörige müssen in der Regel eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde einholen (Quelle: Bundeskanzleramt Österreich).
• Dänemark
  In Dänemark ist der Immobilienerwerb durch Ausländer restriktiv geregelt. EU-Bürger dürfen eine Immobilie erwerben, wenn sie entweder ihren ständigen Wohnsitz in Dänemark haben oder nachweisen können, dass sie dort mindestens fünf Jahre ununterbrochen gewohnt haben. Für den Erwerb von Ferienhäusern ist in der Regel eine Genehmigung des Justizministeriums erforderlich (Quelle: anwalt.de).

Bitte beachten Sie, dass sich gesetzliche Bestimmungen jederzeit ändern können. Informieren Sie sich daher vor einem geplanten Immobilienerwerb über die aktuellen Regelungen im jeweiligen Land und holen Sie sich gegebenenfalls rechtlichen Rat ein.​

Wie finde ich die passende Auslandsimmobilie?

• Lokale Immobilienportale nutzen
  Informieren Sie sich auf seriösen Plattformen in der jeweiligen Landessprache sowie auf internationalen Immobilienportalen.
• Makler mit Auslandserfahrung einschalten
  Ein erfahrener, am besten zweisprachiger Makler kennt die lokalen Gegebenheiten und kann zwischen Ihnen und Verkäufern oder Behörden vermitteln.
• Vor-Ort-Besichtigung einplanen
  Verlassen Sie sich nicht auf Fotos oder Online-Beschreibungen. Eine persönliche Besichtigung ist unerlässlich, um Lage, Zustand und Umfeld realistisch einzuschätzen. Im Idealfall besichtigen Sie das Objekt mit einem Sachverständigen, der Sie auf Mängel hinweisen kann.

Was kostet eine Immobilie im Ausland?

Die Immobilienpreise sind von Land zu Land unterschiedlich. Und auch innerhalb der Länder können sich die Preise je nach Region stark unterscheiden. Können Sie beispielsweise in Spanien oder Italien kleine Immobilien in Randgebieten teilweise schon zu einem mittleren bis hohen fünfstelligen Betrag erwerben, zahlen Sie auf den Balearen deutlich höhere Preise.

Diese Kosten fallen grundsätzlich an

• Kaufpreis
• Notar- und Anwaltskosten
• Maklerprovisionen
• Steuern auf den Immobilienerwerb
• Grundbuch- und Registrierungskosten

Diese Kosten fallen zusätzlich an

• Reisekosten für Besichtigungen vor Ort
• Immobilien­verwaltung bei Vermietung, etwa für Instandhaltung, Reinigung und Pflege
• Übersetzungen von Dokumenten
• Dolmetscher für die Begleitung bei Vertragsverhandlungen und Kaufabwicklung
• Etwaige Versicherungen, etwa Ferienhaus­versicherung bei einem deutschen Versicherer oder bei einem Versicherer im jeweiligen Land

Welche Steuern werden im Ausland fällig?

Auch im Ausland fallen beim und nach dem Kauf einer Immobilie Steuern an. Diese können sich allerdings in Art und Höhe von denen in Deutschland unterscheiden. In der folgenden Tabelle haben wir beispielhaft die anfallenden Steuern in acht Ländern zusammengetragen.

Auslandsimmobilien in der Steuererklärung

In vielen Fällen muss wegen der unterschiedlichen Regelungen mit den anderen Ländern im Einzelfall entschieden werden, wie mit Auslandsimmobilien in der deutschen Steuererklärung umgegangen wird. Wird die Auslandsimmobilie vermietet, unterliegen die Einkünfte der deutschen Einkommensteuer.

Ausnahme: Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Hat Deutschland mit dem Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet, ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode geschlossen, werden Ihre Mieteinkünfte anders behandelt. Das bedeutet, dass Ihre ausländischen Einkünfte von der inländischen Besteuerung ausgeschlossen sind. In Deutschland sind Ihre Einkünfte somit steuerfrei. Beachten Sie aber, dass Sie Ihre Mieteinkünfte dann in dem Land versteuern müssen, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Lassen Sie sich dabei am besten von einem Steuerberater unterstützen.

Expertinnen-Tipp:
Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

„Möchten Sie eine Immobilie erwerben, um Steuern zu sparen, empfehlen wir Ihnen den Kauf einer Immobilie mit Denkmalschutz in Deutschland. Denn bei dieser Kapitalanlage-Immobilie profitieren Sie von hohen Steuervorteilen. Auf Grundlage unserer Erfahrung empfehlen wir in diesem Fall kein Investment in eine Auslandsimmobilie. Wir beraten Sie gerne mit unserer langjährigen Erfahrung in diesem Bereich.“

Jasmin Demand

Beraterin

Wie finanziere ich eine Immobilie im Ausland?

Möchten Sie die Auslandsimmobilie über einen Immobilienkredit finanzieren, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Finanzierung über eine deutsche Bank
   Wenn Sie sich mit der Baufinanzierung an eine deutsche Bank wenden, wird diese in den meisten Fällen die Auslandsimmobilie selbst nicht als Sicherheit für den Kredit akzeptieren. Dies liegt unter anderem daran, dass die Immobilie ausländischem Recht unterliegt. Besitzen Sie bereits eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland, wird diese in der Regel von deutschen Banken als Sicherheit akzeptiert. Voraussetzung ist hier, wie bei jeder Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage, eine gute Bonität.
2. Finanzierung über eine ausländische Bank
   Bei der Finanzierung über eine ausländische Bank müssen Sie damit rechnen, dass sowohl höhere Gebühren als auch höhere Kosten für den Kreditzins als in Deutschland auf Sie zukommen. Außerdem besteht das Risiko, dass der Kredit verspätet ausgezahlt wird. In diesem Fall müssen Sie sich um eine teure Zwischenfinanzierung kümmern. In einigen Ländern müssen Sie sich bei einem Immobilienkredit außerdem an Auflagen hinsichtlich der Nutzung und der Lage des Objekts halten. Beispielsweise darf sich die Immobilie dann nicht in einem reinen Feriendorf befinden. Lassen Sie sich bei einem Kredit über eine ausländische Bank auf jeden Fall beraten.

Achtung bei Fremdwährungen

Interessieren Sie sich für den Kauf einer Immobilie außerhalb der EU, müssen Sie das Fremdwährungsrisiko beachten. Dies bedeutet, dass der aufgenommene Kredit Währungsschwankungen unterliegt. Im schlimmsten Fall kann dies die Finanzierung Ihrer Immobilie deutlich teurer werden lassen.

Der letzte Schritt: die Kaufabwicklung

Die Kaufabwicklung im Ausland unterscheidet sich je nach Land deutlich vom deutschen Ablauf. Informieren Sie sich daher vor Kauf einer Auslandsimmobilie über das entsprechende Vertragsrecht des Landes. Einige Besonderheiten sind beispielsweise:

• Vorvertrag
  In vielen Ländern wird zunächst ein verbindlicher Vorvertrag („Option de compra“, „compromis de vente“) geschlossen. Dieser ist genauso verbindlich wie der eigentliche Kaufvertrag. Achten Sie daher darauf, dass dieser bereits alle wichtigen Details enthält wie Identität des Käufers und Verkäufers, den Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen.
• Sicherheitsleistungen
  In Verbindung mit einem Vor- Reservierungsvertrag wird oft eine Anzahlung fällig, meist zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises.
• Notarielle Beurkundung und Grundbuch
  In einigen Ländern (zum Beispiel Frankreich) ist die notarielle Begleitung Pflicht, in anderen nicht – hier drohen Haftungsfallen. Erst nach der notariellen Beurkundung und dem Eintrag ins Grundbuch oder ein vergleichbares Register geht das Eigentum endgültig auf den Käufer über. In Ländern ohne ver­pflichtende notarielle Begleitung tragen Käufer ein höheres Risiko. Hier sollte unbedingt ein unabhängiger Rechtsbeistand hinzugezogen werden, um Rechtssicherheit herzustellen.
• Kaufvertrag per Handschlag
  Es gibt Länder, wie Spanien und Portugal, in denen bereits eine mündliche Zusage oder ein Handschlag als verbindlich beim Immobilienkauf gilt. Achten Sie daher auf jeden Fall darauf, dass Sie sich nicht vorschnell zu einem Kauf ver­pflichten.
• Sprachbarriere
  Falls Sie die Sprache am Zielort nicht fließend genug sprechen, sollte während der Vertragsverhandlungen und -unterzeichnung ein Dolmetscher anwesend sein. Lassen Sie sich außerdem den Kaufvertrag in einer zweisprachigen Ausführung aushändigen.
• Mietvertrag aufsetzen
  Haben Sie sich bei Ihrer Auslandsimmobilie für eine Langzeit­vermietung entschieden, müssen Sie sich mit den Vorschriften für Mietverträge im jeweiligen Land auseinandersetzen. In der Regel werden Mietverträge in der Landessprache verfasst. Lassen Sie sich zur Sicherheit beim Verfassen eines Mietvertrages für eine Immobilie im Ausland beraten.

Fallstricke von Anlageimmobilien im Ausland

Rechtliche Regelungen

Viele Länder haben völlig andere Regeln für Grundbucheintragungen, Eigentumserwerb und Baurecht. In manchen Fällen existieren gar keine klaren Katasterämter – oder das Eigentumsrecht unterscheidet sich erheblich von dem in Deutschland. In einigen Regionen Südeuropas kann es vorkommen, dass Grundstücke zwar genutzt, aber nie formell übertragen wurden – und somit rechtlich „unsicher“ sind. Solche Fälle sind für private Kapitalanleger kaum durchschaubar.

Sprachliche Hürden

Was in Deutschland in standardisierten Notarverträgen geregelt ist, kann im Ausland zur Übersetzungshürde werden – inklusive juristischer Fachbegriffe in einer fremden Sprache. Dazu kommen kulturelle Unterschiede in der Verhandlung oder im Umgang mit Behörden. Selbst mit einem Dolmetscher bleibt oft ein Unsicherheitsgefühl – gerade bei Summen im sechsstelligen Bereich ein echtes Problem.

Verwaltung aus der Ferne

Viele Käufer unterschätzen, wie aufwendig die Verwaltung einer Immobilie im Ausland tatsächlich ist. Schon Kleinigkeiten wie die Koordination von Reparaturen oder die Organisation der Nebenkostenabrechnung können schnell zur Belastung werden. Fehlende Ansprechpartner vor Ort, Zeitverschiebung, sprachliche Barrieren und kulturelle Unterschiede machen das Management zusätzlich kompliziert – insbesondere bei vermieteten Objekten oder wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt.

Steuern und Abgaben

Jedes Land hat eigene Regelungen zu Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Spekulationssteuer oder sogar zusätzlichen Abgaben für Ausländer. Ohne lokale Steuerberatung ist es fast unmöglich, alle Faktoren korrekt zu kalkulieren und kleine Fehler können teuer werden.

Vererben der Immobilie

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kauft, sollte sich sicherheitshalber schon rechtzeitig mit dem entsprechenden Erbrecht beziehungsweise der Erbschaftssteuer auseinandersetzen, da es kein internationales und in den meisten Ländern unterschiedliches Erbrecht gibt. Beispielsweise haben Erblasser und Erbe ihren Wohnsitz in Deutschland, die zu vererbende Immobilie befindet sich allerdings in Frankreich. In diesem Fall kommt es zu einer sogenannten Nachlassspaltung. Grundsätzlich ist dann deutsches Erbrecht anzuwenden, für die Auslandsimmobilie gilt jedoch das französische Erbrecht. Lassen Sie sich daher bezüglich des Erbrechts bei Ihrer Auslandsimmobilie von einem spezialisierten Anwalt beraten.

Vererben der Immobilie

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kauft, sollte sich sicherheitshalber schon rechtzeitig mit dem entsprechenden Erbrecht beziehungsweise der Erbschaftssteuer auseinandersetzen, da es kein internationales und in den meisten Ländern unterschiedliches Erbrecht gibt. Beispielsweise haben Erblasser und Erbe ihren Wohnsitz in Deutschland, die zu vererbende Immobilie befindet sich allerdings in Frankreich. In diesem Fall kommt es zu einer sogenannten Nachlassspaltung. Grundsätzlich ist dann deutsches Erbrecht anzuwenden, für die Auslandsimmobilie gilt jedoch das französische Erbrecht. Lassen Sie sich daher bezüglich des Erbrechts bei Ihrer Auslandsimmobilie von einem spezialisierten Anwalt beraten.

Auslandsimmobilien nur mit entsprechenden Kenntnissen

Natürlich gibt es Investoren, für die sich Auslandsimmobilien lohnen – vor allem, wenn sie Erfahrung, Sprachkenntnisse und ein Netzwerk vor Ort mitbringen. Für viele private Kapitalanleger ist der Aufwand allerdings zu hoch und die Unsicherheit zu groß.

Wer auf Sicherheit, planbare Rendite und rechtliche Klarheit Wert legt, findet oft in Deutschland die bessere und einfachere Lösung.

Fünf starke Gründe für eine Kapitalanlage in Deutschland

• Hohe Rechtssicherheit
  Eigentumsrechte, Mietrecht und Kaufprozesse sind transparent geregelt und bieten Käufern umfassenden Schutz.
• Stabile wirtschaftliche Bedingungen
  Deutschland zählt zu den wirtschaftlich stabilsten Ländern Europas – ein Pluspunkt für langfristige Investments.
• Sichere Mieteinnahmen
  Mit klaren gesetzlichen Vorgaben zum Mieterschutz und Mietrecht sind Einnahmen planbarer als in vielen Auslandsmärkten.
• Günstige Finanzierung
  Deutsche Banken bieten attraktive Konditionen zur Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie an, ergänzt durch staatliche Förderprogramme.
• Regionale Wachstumschancen
  Besonders in Metropolregionen, Universitätsstädten und aufstrebenden Mittelzentren gibt es attraktive Renditechancen.

Vergleich: Auslandsimmobilien vs. Immobilien in Deutschland

Unsere Empfehlung: Sicher investieren mit deutschen Immobilien

Sie möchten Ihr Kapital langfristig sinnvoll anlegen, solide Renditen erzielen und gleichzeitig möglichst wenig Aufwand mit Ihrer Immobilie haben? Dann bietet der deutsche Immobilienmarkt optimale Voraussetzungen. Anders als bei Auslandsimmobilien profitieren Sie hier von klaren Rahmenbedingungen, professionellen Ansprechpartnern vor Ort und einer verlässlichen rechtlichen Struktur.

Die häufigsten Fragen zu Immobilien im Ausland als Kapitalanlage

Haben Sie alles gefunden?

Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:

• Immobilie clever finanzieren
• Mit Immobilien Steuern sparen
• In Immobilien in Deutschland investieren

• Seite drucken oder als PDF speichern

Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?

Wir helfen Ihnen gern. Professionelle Beratung von echten Menschen. Rufen Sie uns zum Ortstarif an oder schreiben Sie uns per E‑Mail.

Lena Mierbach

Ihre Ansprechpartnerin