Kann man dauerhaft in einem Mobilheim oder Tiny House wohnen?

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Was Sie beachten müssen, wenn Sie dauerhaft in einem Mobilheim oder Tiny House wohnen möchten, und wo Sie diese aufstellen können.

Inhalt dieser Seite
  1. Mobilheime und Tiny Houses: Überblick
  2. Das ist zu beachten
  3. Mobilheim als dauerhafter Wohnsitz
  4. Welche Genehmigungen sind nötig?
  5. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Mobilheime und Tiny Houses als Hauptwohnsitz liegen im Trend.
  • Wer eine solche mobile Wohnung haben möchte, muss jedoch beachten, was das deutsche Baurecht dazu sagt. Denn dauerhaft abgestellte Mobilheime und Tiny Houses werden als Gebäude behandelt.
  • Es kann schwierig werden, einen dauerhaften Stellplatz zu finden.
  • Hat man jedoch einen Platz gefunden, wo das Mobilheim oder Tiny House stehen darf, kann man es als Erstwohnsitz anmelden.

Mobilheime, Modulhäuser, Tiny Houses: Was ist das?

Diese mobilen Unterkünfte gibt es

Alternativen zum Wohnen in herkömmlichen Häusern und Wohnungen werden – auch angesichts stetig steigender Immobilienpreise – immer beliebter. Darunter sind auch verschiedene Arten mobilen oder auf eine kleine Fläche reduzierten Wohnens. Hier sind einige der Varianten (die Begriffe haben teilweise keine klaren Definitionen und es gibt oft Überschneidungen):

  • Mobilheim ohne oder mit Räder (Trailer Home): quasi ein besonders großer Wohnwagen mit allem, was zu einem Haus gehört, kann zu einem Tiny House umgebaut oder als solches genutzt werden
  • Tiny House: kleines Haus mit oder ohne Räder
  • Container­haus: zu einem Wohn­haus umgebauter Schiffscontainer
  • Modul­haus: seriell gefertigte Wohneinheit beziehungsweise Wohnbox; Module können miteinander kombiniert werden und die einzelnen Module sind bis zu einer bestimmte Größe transportabel
  • Wohnwagen oder Zirkuswagen
  • Chalet: kleines Holz­haus (ursprünglich: Sennhütte)

Mobilhäuser werden meist für den Urlaub verwendet, aber insbesondere größere, gut isolierte Modelle können auch ganzjährig als Wohn­haus genutzt werden.

Vor- und Nachteile von Mobilheimen und Tiny Houses

  • Im Vergleich zu einem Haus kostengünstig
  • Flexibilität durch Räder
  • Bau verbraucht wenig Ressourcen, kleine Wohnfläche reduziert Ressourcenverbrauch
  • Modulare Bauweise erleichtert Anpassung an persönliche Bedürfnisse
  • Kurze Bauzeit (eher Tage bis Wochen als Monate)
  • Höherer Stromverbrauch
  • Suche nach einem Grundstück oder Stellplatz kann schwierig werden, insbesondere in Ballungsgebieten
  • Wenig Stauraum (kein Dachboden oder Keller)
  • Gute Isolation kann zur Herausforderung werden
  • Sehr schmal, was zu Problemen bei der Barrierefreiheit führen kann
Icon Sparschwein

Was kostet ein Mobilheim?

Mobilhäuser sind kostengünstiger als feststehende Häuser: Preise beginnen bei 30.000 Euro für einfache Varianten. Wenn das Mobilheim jedoch ein Einfamilien­haus ersetzen soll, ist eher mit Preisen um die 200.000 Euro zu rechnen.


Welche zusätzlichen Kosten fallen an?

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an:

  • Inbetriebnahme
  • Transport (teilweise im Kaufpreis inbegriffen, aber die Kosten werden spätestens dann relevant, wenn man das Mobilheim ein weiteres Mal bewegt)
  • Platzierung am gewünschten Ort mit Traktor oder Kran
  • Anschlüsse an Wasser, Abwasser, Elektrizität, Gas, Internet
  • Gegebenenfalls Bodenfundamente
  • Versicherung von Mobilheim und Ausstattung
  • Gegebenenfalls Ergänzung um eine Terrasse oder eine Solaranlage
  • Nebenkosten, Grundsteuer, Stellplatzgebühren

Mobil­haus finanzieren: Ist ein Immobilienkredit möglich?

Da Mobilheime bewegt werden können, gelten sie nicht als Immobilien. Entsprechend können sie nicht über eine Grundschuld oder Hypothek finanziert werden. Es gibt jedoch zinsgünstige Finanzierungen, bei denen das Mobilheim als Sicherheit dient. Auch Kredite zur freien Verwendung kommen für die Finanzierung eines Mobilheims infrage. Wie immer bei Krediten sollten Sie die Angebote verschiedener Hersteller und Banken sorgfältig miteinander vergleichen.

Kredite für Mobilheime

Wie lange sind Mobilheime haltbar?

Die Lebensdauer eines Mobilheims hängt davon ab, wie gut Sie es warten. Bei guter Wartung und wenigen Belastungen kann ein Mobilheim jedoch durc­haus langlebig sein – unser Versicherungspartner versichert zum Beispiel Mobilheime bis zum Alter von 50 Jahren.


Icon Bauarbeiter

Tiny House selbst bauen – geht das?

Wer beim Bau seines Hauses Eigenleistungen erbringt, kann so Geld sparen. Allerdings gibt es Arbeiten, die nur von fachkundigen Personen ausgeführt werden sollten. Das gilt zum Beispiel für Aufgaben im Zusammenhang mit Elektrizität, Wasser und Statik.

Das müssen Sie bei der Nutzung Ihres Mobilheims beachten

Wo kann man Mobilheime nutzen?

Mobilheime können auf Campingplätzen genutzt, aber auch auf gepachteten oder eigenen Grundstücken aufgestellt werden. Stehen sie dauerhaft auf Grundstücken, die keine (Dauer-)Campingplätze sind, benötigen sie eine Baugenehmigung. Das heißt auch, dass sie bestimmten, regional verschiedenen Anforderungen genügen müssen.


Icon Landkarte

Wer transportiert Mobilheime?

Bei großen Mobilheimen und Tiny Houses dienen die Räder nur dazu, sie am Bestimmungsort in Position zu bringen. Der Großteil des Transports jedoch findet mit einem Lkw, Tieflader oder Schwerlasttransporter statt. Es gibt mehrere Unternehmen, die solche Transporte anbieten. Einmal angekommen, werden Mobilheime und Tiny Houses mit einem Traktor oder Kran in Position gebracht.

Wann darf ich ein Tiny House selbst transportieren?

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Wenn ein Tiny House eine bestimmte Größe nicht überschreitet, kann man es selbst auf dem Anhänger, auf dem es gebaut wurde, an den Bestimmungsort ziehen. Das Haus darf nicht breiter als 2,55 Meter, zusammen mit dem Anhänger nicht höher als vier Meter und nicht mehr als sieben bis neun Meter lang sein. Das maximale Gewicht sind 3,5 Tonnen. Es braucht auch eine Straßenzulassung vom TÜV und kann nur von Autofahrern gezogen werden, die einen entsprechenden Führerschein haben. Ist all das der Fall, kann man es wie einen Wohnwagenanhänger mit dem Auto transportieren. Dabei gilt eine Höchstgeschwindigkeit von 80 km/h.

Ist ein Tiny House breiter als 2,55 Meter, kann man eine Sondererlaubnis bekommen, um es trotzdem zu transportieren. Dafür ist jedoch eine Ausnahmegenehmigung einer höheren Verwaltungsbehörde nötig, für die man wiederum ein Gutachten eines Sachverständigen (zum Beispiel vom TÜV) vorlegen muss. Mit dieser Ausnahmegenehmigung kann dann die Erlaubnis bei der Straßenverkehrsbehörde erwirkt und die Kombination aus Pkw und Anhänger mit Überbreite bei der Zulassungsstelle angemeldet werden.

Icon Blitz

Besondere Risiken

Da Tiny Houses und Mobilheime oft aus Holz bestehen, sind Feuer und Blitzschlag hier besonders relevante Risiken. Darum ist es wichtig, eine Blitz­schutzanlage zu haben und Ihr Tiny House oder Mobilheim mit einer Gebäude­versicherung abzusichern.


Versicherungen für Mobilheime und Tiny Houses

Leistungsstarke Dauercamping- oder Tiny-House-Versicherungen kombinieren den folgenden Versicherungs­schutz:

Achtung: Der Versicherungs­schutz gilt mitunter nur am Stellplatz. Während des Transports ist ihr Mobilheim oder Tiny House also nicht von der Dauercamping-Versicherung versichert.


Weitere Versicherungsoptionen

Für feststehende Tiny Houses kann man auch eine herkömmliche Gebäude­versicherung und Hausrat­versicherung abschließen. Die geringe Quadratmeterzahl und im Vergleich zu einem herkömmlichen Haus niedrige Versicherungssumme führen zu niedrigeren Versicherungsprämien.

Welche Heizung eignet sich für ein Mobilheim?

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Neben Heizen mit Strom kommen auch Pellet- oder Gasheizungen infrage. Besonders beliebt in Mobilheimen und Tiny Houses sind jedoch strombetriebene Infrarotheizungen, da diese klein, leicht und effektiv sind und Strom aus nachhaltigen Quellen nutzen können. Einige Mobilheime werden gleich mit einer Zentralheizung verkauft. Außerdem gibt es elektrische Begleitheizungen, die verhindern, dass Rohre einfrieren.

Hoher Energieverbrauch ohne gute Isolation

Wenn Sie Ihr Mobilheim ganzjährig nutzen möchten, ist eine gute Temperaturisolierung nötig. Andernfalls müssen Sie im Winter viel heizen, was teuer und umweltschädlich ist. Gerade Heizen mit Strom auf Campingplätzen kann teuer werden, da Strom dort mehr kostet. Wenn Sie Ihr Mobilheim auch im Winter bewohnen möchten, achten Sie am besten gleich beim Kauf darauf, dass es entweder effektiv isoliert ist oder isoliert werden kann.

Icon Solarzelle

Solaranlage

Sie können auch eine Solaranlage auf dem Dach eines Mobilheims oder Tiny Houses anbringen, um einen Teil Ihrer Energie selbst zu erzeugen. Ans Netz gekoppelte Solaranlagen müssen im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur eingetragen und die Daten aktuell gehalten werden.

Mobilheim als dauerhafter Wohnsitz: Diese Regeln gelten

Keine Mobilheime und Tiny Houses im Außenbereich

Steht ein Tiny House oder Mobilheim auf einem Grundstück und wird bewohnt, gilt es baurechtlich als ein kleines Gebäude und kann dementsprechend legal nur auf Grundstücken stehen, die für dauerhaftes Wohnen zugelassen sind. Es darf nicht auf Grundstücken im Außenbereich aufgestellt werden, da diese nicht für eine Bebauung vorgesehen sind (Ausnahmen gibt es für Land- und Forstwirte, die Wohnraum für ihren Betrieb benötigen).

Die Aufstellung von Tiny Houses, die als Ferienhäuser genutzt werden, ist jedoch in Sondergebieten für die Erholung möglich. In manchen Gemeinden ist hier auch Dauerwohnen möglich, sofern das Haus den dort geltenden Bestimmungen entspricht.

Regeln für den Innenbereich

Auf Grundstücken im Innenbereich ist es prinzipiell möglich, Bauvorhaben zu realisieren. Allerdings gelten bestimmte Regeln für alle Gebäude, darunter auch Mobilheime:

  • Sie müssen erschlossen, also an das Straßen- und Stromnetz sowie an die Ver- und Entsorgungsnetze für Wasser angeschlossen sein.
  • Sie müssen sich ins Ortsbild einfügen (also zum Beispiel keinen grellen Farbkontrast zu den umliegenden Häusern aufweisen).
  • Sie dürfen nur auf den Grundstücken im Innenbereich aufgestellt werden, die durch die Baunutzungsverordnung dafür vorgesehen sind. Also zum Beispiel nicht in einem Gebiet, das ausschließlich für nicht zur dauerhaften Nutzung bestimmte Ferienwohnungen bestimmt ist.
  • Das Mobilheim oder Tiny House darf Nachbarn nicht nachweislich beeinträchtigen.
  • Je nach der Bauordnung des Bundeslandes ist eine Baugenehmigung oder zumindest eine Anmeldung des Gebäudes notwendig.

Nach dem Bau beziehungsweise der Aufstellung des Fertig­hauses wird das Haus von der Bauaufsichtsbehörde geprüft.

Beachten Sie die Regelungen in Ihrer Gemeinde

Manche Gemeinden haben nicht nur einen Flächennutzungsplan, sondern auch einen auf diesem basierenden Bebauungsplan. Auf diesem ist festgelegt, welchen Regeln Gebäude auf einem bestimmten Grundstück entsprechen müssen. Hier werden zum Beispiel Regeln dafür festgehalten, wie groß Gebäude maximal sein dürfen. Aber es werden manchmal auch Mindestgrößen festgelegt, sodass die Nutzung eines Tiny House nicht möglich ist. Bauanträge können auch zum Beispiel an den Regelungen des Ortes für Dachformen und -farben oder Fensterarten scheitern.

Ortsgestaltungssatzungen halten fest, wie Gebäude gestaltet sein müssen, um ins Ortsbild zu passen. So kann es zum Beispiel sein, dass die Räder eines Mobilheims abmontiert werden müssen, weil dies in der Ortsgestaltungssatzung festgeschrieben ist. Gibt es weder Flächennutzungsplan noch Bebauungsplan oder Ortsgestaltungssatzung, können Mobilheime auf Grundstücken im Innenbereich abgestellt werden, solange sie das Ortsbild nicht verunstalten.


Icon Briefumschlag

Bauvoranfrage

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, können Sie eine formale Bauvoranfrage stellen, um sicherzugehen, dass Ihre Pläne gegen keine Regeln verstoßen. Erhalten Sie eine Zusage, dass Sie Ihr Tiny House oder Mobilheim auf dem dafür eingeplanten Grundstück aufstellen können, ist diese verbindlich.


Wo sind die Richtlinien weniger streng?

In Gebieten zur Wohnungsnutzungsentwicklung oder anderen Sondergebieten sind die Regeln für die Gestaltung von Häusern oft weniger streng. Hier stehen die Chancen entsprechend besser, eine Genehmigung für ein Tiny House, ein Mobilheim oder ein Container­haus zu erhalten.


Darf man dauerhaft auf einem Campingplatz wohnen?

Es ist möglich, ganzjährig auf einem Campingplatz in einem Wohnwagen oder Mobilheim zu wohnen. In diesem Fall braucht man auch keine Baugenehmigung. Allerdings ist dies nicht auf allen Campingplätzen zulässig. Liegen diese in Wohn- oder Mischgebieten, stehen die Chancen auf eine Erlaubnis gut. Seit 2018 kann man auch dauerhaft in Erholungsgebieten wohnen, voraus­gesetzt, dass es einen entsprechenden Bebauungsplan für den Campingplatz gibt.

Mobilheim oder Wohnwagen als Hauptwohnsitz – geht das?

Auch Wohnwagen werden laut Bundesmelde­gesetz als Wohnsitz akzeptiert, solange sie nicht oder nur selten bewegt werden. Wenn es sich um die Wohnung handelt, in der man sich die meiste Zeit aufhält, darf der Wohnwagen oder das Mobilwohnheim als Erstwohnsitz angemeldet werden. Handelt es sich um Ihren Erstwohnsitz, benötigen Sie auch einen Briefkasten auf dem Campingplatz. Der Eigentümer des Platzes muss Ihnen auch schriftlich bestätigen, dass er der Anmeldung zustimmt.

Icon Standort Markierung

Wohin mit einem Tiny House oder Mobilheim?

Bei der Frage, welches Grundstück für Ihr Tiny House beziehungsweise zum Tiny House umgebautes Mobilheim infrage kommt, hilft das Internet: Es gibt mehrere Websites, die darüber informieren, wo Sie spezielle Tiny-House-Siedlungen finden, in denen der Bau oder Kauf eines kleinen Hauses kein Problem ist.

Mobilheim mit Stellplatz kaufen

Gebrauchte Mobilheime werden manchmal gleich mit einem Stellplatz auf einem gepachteten Grundstück oder einem Campingplatz verkauft. Dabei gilt dann folgendes:

  • Ist das Grundstück gepachtet, geht der Pachtvertrag für die noch offene Laufzeit auf den Käufer über.
  • Steht das Mobilheim auf einem Campingplatz, musss dessen Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Der Käufer zahlt dann die Miete für den Stellplatz. Hier sind kürzere Laufzeiten üblich als bei einer Pacht.

Teilweise werden gebrauchte Mobilheime auch mitsamt dem Grundstück, auf dem sie stehen, verkauft. Hier müssen Sie beim Kauf auf Grunderwerbssteuer und Grundsteuer achten.

Brauche ich eine Baugenehmigung für mein Tiny House?

Gebäude oder Fahrzeug?

Wenn Sie das Mobilheim nutzen, um damit in den Urlaub zu fahren, ist keine Baugenehmigung nötig. Stattdessen meldet man es in einem solchen Fall als Wohnmobil an. Es kann allerdings Ausnahmen geben, in denen es doch als Gebäude zählt – zum Beispiel bei Tiny Houses, die sehr wie Häuser aussehen oder nicht fest an Trailern befestigt sind.

Außerdem müssen Sie eine Lösung für die Zeiten finden, in denen Sie Ihr Tiny House oder Mobilheim nicht benutzen. Es ist nicht immer erlaubt, mobile Tiny Houses oder Mobilheime auf dem eigenen Grundstück abzustellen. Hier kommen spezielle Stellplätze oder Campingplätze infrage. Ein dauerhaft bewohntes Mobilheim oder Tiny House ist unabhängig davon, ob es Räder hat und theoretisch jederzeit bewegt werden könnte, ein Gebäude. Dementsprechend muss die Bauordnung beachtet werden.


Icon Papiere

Unterschiedliche Landesbauordnungen

Die Regelungen dazu, ob Tiny Houses eine Baugenehmigung benötigen, hängt vom Bundesland ab, da verschiedene Landesbauordnungen gelten. Informieren Sie sich darüber, welche Regeln in Ihrem Bundesland gelten. Es gibt auch regionale Unterschiede dabei, welche Unterlagen Sie einreichen müssen. Suchen Sie in der für Sie geltenden Landesbauordnung nach den Stichworten „verfahrensfreie bzw. genehmigungsfreie Bauvorhaben“ oder „Genehmigungsfreistellung„, um herauszufinden, ob der Baugenehmigungsprozess für Ihr Tiny House vereinfacht ist.

Was bedeutet genehmigungsfrei?

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Liegt eine Genehmigungsfreistellung vor, muss man keinen Bauantrag stellen. Der Bauherr muss das Bauvorhaben jedoch anzeigen. Verstreicht eine bestimmte Frist ohne Einspruch, gilt die Genehmigung als erteilt und es werden auch weniger Vorgaben geprüft. Darum ist auch manchmal von vereinfachten Genehmigungsverfahren oder Anzeigeverfahren die Rede.

Was bedeutet verfahrensfrei?

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Gilt Verfahrensfreiheit, muss man weder einen Bauantrag stellen noch das Bauvorhaben mitteilen. Verfahrensfreiheit geht damit einher, dass man sich selbst zur Einhaltung der rechtlichen Vorgaben für Gebäude verpflichtet. Diese können zum Beispiel Statik, Energiespar­maßnahmen, Brand­schutz oder Wärmedämmung betreffen. Gegebenenfalls müssen Befreiungen und Genehmigungen der relevanten Behörden vorgelegt werden können, zum Beispiel der Standsicherheitsnachweis.

Anforderungen an Wohnhäuser

Wie bereits erwähnt sind Landesbauordnungen unterschiedlich und es müssen auch ortsspezifische Regeln beachtet werden. In den Landesbauordnungen sind nicht nur die Abläufe von Baugenehmigung und Bauabnahme geregelt, dort finden Sie zum Beispiel auch die Anforderungen zur Schall- und Wärmedämmung und zum Brand­schutz, denen Ihr Tiny House entsprechen muss.

Fazit

Tiny Houses, Mobilheime und andere Formen des flexiblen Wohnens auf kleinem Raum werden immer beliebter, nicht nur als Ergänzung, sondern auch als Alternative zum eigenen Haus. Es ist in der Tat möglich, ganzjährig darin zu wohnen und sie auch als Erstwohnsitz anzumelden, aber Sie sollten den Aufwand von Transporten sowie die Herausforderung, einen dauerhaften Standort zu finden, nicht unterschätzen.

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