Wer zahlt bei Rissen in der Wand?

Wer ist für den Riss verantwortlich?

Prinzipiell gilt: Wer für den Riss verantwortlich ist, muss die dadurch entstehenden Kosten auch erstatten. Das bedeutet in den meisten Fällen, erst einmal auf Ursachensuche zu gehen. Wer ist für den Schaden direkt oder indirekt verantwortlich?

• Sind die Risse zum Beispiel durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück entstanden, kann der verantwortliche Bauherr in die Pflicht genommen werden.
• Haben Wurzeln von Straßenbäumen die Risse verursacht, muss womöglich die Stadt oder die Gemeinde für den Schaden aufkommen.
• Sind die Wandrisse Folge fehlerhafter Berechnungen und Planungen, können der zuständige Architekt und Bauunternehmer den Schaden belangt werden.
• Hat ein Erdbeben die Risse im Mauerwerk verursacht, dann kann eine Elementarschaden­versicherung zahlen.

Welche Versicherung ist grundsätzlich zuständig?

Je nachdem, in welchem Verhältnis Sie zu der Immobilie stehen, können folgende Versicherungen Ihnen Schutz bieten, wenn Sie sich mit finanziellen Folgen eines Wandrisses konfrontiert sind:

Warum schnell handeln?

Nicht jeder Riss in der Wand ist gefährlich, manchmal handelt es sich nur um ein ästhetisches Problem. Einige Risse können aber ein Risiko darstellen:

• Die Statik eines Gebäudes kann gefährdet sein.
• In den Riss eindringende Feuchtigkeit kann zur Schimmelbildung führen. Schimmel kann die Gesundheit gefährden.
• Frostschäden am Mauerwerk durch eindringende Feuchtigkeit setzen der Bausubstanz zu.

Häufige Rechtsstreite wegen Wandrissen

Wer für die finanziellen Folgen von Wandrissen aufzukommen hat, beschäftigt auch die Gerichte (Quelle: openjur, Judicalis, Jürgen Wahl). Wenn Sie sich gegen Kosten für eventuelle Rechtsstreite, auch mit dem Versicherer, absichern wollen, können Sie von einer Rechtsschutz­versicherung profitieren. Sie übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten. Beachten Sie aber, dass in der Regel eine Wartezeit von drei Monaten gilt. Schließen Sie eine Rechtsschutz­versicherung also vorsorglich ab und nicht erst, wenn sich ein Rechtsstreit bereits abzeichnet.

Mehr Infos zur Rechtsschutz­versicherung

Gebäude­versicherung hilft

Eine Gebäude­versicherung kommt für Schäden durch Wandrisse am eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung nicht automatisch auf. Schäden durch Erdbeben, Erdsenkungen oder Erdrutsch sind beispielsweise in der Regel nicht versichert. Eine Gebäude­versicherung kann Sie aber auch vor finanziellen Folgen aufgrund von Rissen in der Wand absichern, die durch ein Naturereignis verursacht wurden, wie Hochwasser, Starkregen, Erdsenkung, Schneedruck oder auch Erdbeben. Diese sogenannten Elementarschäden müssen jedoch explizit mitversichert werden. Meist wird die Elementarschaden­versicherung gegen Aufschlag als Zusatzbaustein zur Gebäude­versicherung angeboten. Sie können eine Elementarschaden­versicherung jedoch auch als eigenständige Versicherung abschließen.

Was Sie tun sollten

• Veränderungen dokumentieren
  Dokumentieren Sie den Riss bzw. die Risse zum Beispiel mit Fotos, vor allem Veränderungen der Größe. Wird der Riss länger und vor allem breiter? Längenveränderung können Sie mit Bleistiftmarkierungen nachvollziehen. Oder Sie verwenden sogenannte Rissbreitenkarten.
• Beschädigung abschätzen
  Schätzen Sie die durch den Riss verursachte Beschädigung ab:

  1. Unbedenklich sind in der Regel feine oberflächliche Risse im Putz, die sich nicht verändern. Sie entstehen zum Beispiel durch Schwankungen der Temperatur oder Feuchtigkeit. Stören Sie diese Risse, können Sie sie überstreichen oder verputzen.
  2. Verändern sich Risse hingegen, kann das auf schwerwiegende Risiken hindeuten. Dynamische Risse zeigen sich oft an Mauerdurchbrüchen wie Fenstern oder Türen oder an Stellen, an denen verschiedene Bauteile zusammentreffen, etwa Anbauten, Garagen oder auch Giebeln. Prinzipiell gilt: Je länger, breiter und tiefer ein Riss, desto gefährlicher ist er.
• Ursachen erforschen
  Erforschen Sie die Ursachen des Risses. Diese Ursachen entscheiden darüber, wer für den Schaden aufkommen muss.

Wie finde ich die Ursache von Rissen heraus?

Um die Ursache von Rissen herauszufinden, können Sie einen Gutachter beauftragen. Einen passenden Sachverständigen können Sie auf den Seiten der IHK finden. Die Kosten für den Sachverständigen müssen Sie in der Regel vorstrecken. Warten Sie dann das Gutachten ab. Geben Sie erst bei einer Kostenübernahmebestätigung der Versicherung die Beseitigung der Risse in Auftrag.

Betriebs­haftpflicht­versicherung

Architekten, Statiker, Ingenieure oder auch Bauunternehmer können sich gegen Forderungen als Folge von Wandrissen zum Beispiel mit einer Betriebs­haftpflicht­versicherung oder einer Betriebs­haftpflicht­versicherung speziell fürs Baugewerbe absichern. Eine Betriebs­haftpflicht­versicherung schützt Unternehmen oder Selbständige gegen die finanziellen Folgen von Schadensersatzforderungen Dritter.

Bauherren­haftpflicht­versicherung

Eine Bauherren­haftpflicht­versicherung kann für Senkungs- und Erschütterungs- sowie Erdrutschungsschäden zahlen. Sie springt ein, wenn etwa Risse in der Hauswand des Nachbarn durch Ramm­arbeiten auf der Baustelle und daraus folgenden Erschütterungen auftreten. Sie zahlt auch, wenn am eigenen Haus oder am Nachbargebäude Risse durch Erschütterungen entstehen, die durch einen Rüttler ausgelöst wurden, der bei der Pflasterung des an das Haus angrenzenden Parkplatzes zum Einsatz kam.

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Was Sie tun sollten

Haben Sie eine Haftpflicht­versicherung abgeschlossen und tritt ein versicherter Schaden ein, dann haben Sie als Versicherungsnehmer bestimmte Pflichten. Erfüllen Sie diese nicht, kann der Versicherer den Vertrag kündigen, verletzten Sie die Pflichten vorsätzlich, kann er die Leistung kürzen. Es ist also wichtig, diese Pflichten zu erfüllen, um nicht selbst die Kosten tragen zu müssen. Welche Pflichten das sind, können Sie in den Versicherungs­bedingungen nachlesen, meist unter dem Stichwort „Obliegenheiten“. In der Regel haben Sie beim Eintritt des Versicherungsfalls folgende Obliegenheiten:

• Eindämmung und Vermeidung des Schadens
  „[Der Versicherungsnehmer] hat nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen. Dabei hat der Versicherungsnehmer Weisungen des Versicherers, soweit für ihn zumutbar, zu befolgen sowie Weisungen – ggf. auch mündlich oder telefonisch – einzuholen, wenn die Umstände dies gestatten. Erteilen mehrere an dem Versicherungsvertrag beteiligte Versicherer unterschiedliche Weisungen, hat der Versicherungsnehmer nach pflichtgemäßem Ermessen zu handeln.“
• Fristgerechte Mitteilung an den Versicherer
  „Jeder Versicherungsfall ist dem Versicherer innerhalb einer Woche anzuzeigen, auch wenn noch keine Schadensersatzansprüche erhoben worden sind. Das Gleiche gilt, wenn gegen den Versicherungsnehmer Haftpflichtansprüche geltend gemacht werden. Für die Versicherung von Ansprüchen aus Benachteiligungen gilt abweichend: Jeder Versicherungsfall ist dem Versicherer innerhalb einer Woche anzuzeigen.“
• Wahrheitsgemäßer Schadensbericht
  „Er hat dem Versicherer ausführliche und wahrheitsgemäße Schadenberichte zu erstatten und ihn bei der Schadensermittlung und -regulierung zu unterstützen. Alle Umstände, die nach Ansicht des Versicherers für die Bearbeitung des Schadens wichtig sind, müssen mitgeteilt sowie alle dafür angeforderten Schriftstücke übersandt werden.“
• Versicherer über rechtliche Schritte informieren
  „Wird gegen den Versicherungsnehmer ein Anspruch gerichtlich geltend gemacht, Prozesskostenhilfe beantragt oder wird ihm gerichtlich der Streit verkündet, hat er dies dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen. Dies gilt auch, wenn gegen den Versicherungsnehmer wegen des den Anspruch begründenden Schadensereignisses ein Ermittlungsverfahren eingeleitet wird.“
• Ggf. eigenständig fristgerecht Widerspruch einlegen
  „Gegen einen Mahnbescheid oder eine Verfügung von Verwaltungsbehörden auf Schadensersatz muss der Versicherungsnehmer fristgemäß Widerspruch oder die sonst erforderlichen Rechtsbehelfe einlegen. Einer Weisung des Versicherers bedarf es nicht.“
• Das Verfahren dem Versicherer überlassen
  „Wird gegen den Versicherungsnehmer ein Haftpflichtanspruch gerichtlich geltend gemacht, hat er die Führung des Verfahrens dem Versicherer zu überlassen. Der Versicherer beauftragt im Namen des Versicherungsnehmers einen Rechtsanwalt. Der Versicherungsnehmer muss dem Rechtsanwalt Vollmacht sowie alle erforderlichen Auskünfte erteilen und die angeforderten Unterlagen zur Verfügung stellen.“

Quelle: Gesamtverband der Versicherer, S. 94.

Wann der Vermieter tätig werden muss

Entdecken Sie als Mieter einen Wandriss in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus, sollten Sie nicht vorschnell in Eigeninitiative den Riss beseitigen. Vielmehr sollten Sie sich zunächst an Ihren Vermieter wenden. Dieser ist unter Umständen rechtlich verpflichtet, den Riss in der Wand zu beheben. Ob dieser allerdings tätig werden muss, hängt davon ab, welches Ausmaß der Riss hat und welche Folgen für Sie als Mieter:

• Durch den Wandriss entstehen Mängel
  Grundsätzlich haben Sie ein Recht darauf, dass die von Ihnen gemietete Wohnung frei von Mängeln ist. Daher haben Sie Anspruch auf die Beseitigung von Rissen durch den Vermieter, wenn diese sich auf den Mietgegenstand wertmindernd oder einschränkend auswirken. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Putzteilchen aus dem Riss herausfallen, sich Ungeziefer in den Rissen ansiedelt oder bei Rissen im Bad mit Schimmelbildung zu rechnen ist. Meist ist dies bei größeren Putzrissen oder Setzrissen der Fall.
• Durch den Wandriss entstehen keine Mängel
  Stellen die Risse in Ihrer Wand keinen Mängel dar, handelt es sich etwa um wenige feine Haarrisse, dann hängt es in der Regel von Ihrem Mietvertrag ab, ob Sie oder Ihr Vermieter aktiv werden müssen. Wurde die gesetzliche Instandhaltungspflicht für Schönheitsreparaturen vertraglich auf Sie als Mieter übertragen, dann müssen Sie die Risse selbst schließen. Ist das nicht der Fall, dann ist Ihr Vermieter verpflichtet zu handeln. Beachten Sie: Auch feine Risse, die zu einem deutlichen ästhetischen Beeinträchtigung führen, können als Mängel gewertet werden.

Was Sie als Mieter tun sollten

• Meldung an den Vermieter
  Melden Sie die Wandrisse dem Vermieter, am besten schriftlich, zum Beispiel per Mail. Schicken Sie Fotos der Risse zur Dokumentation mit. Dokumentieren Sie auch unbedingt die Veränderung der Größe. Wird der Riss länger und vor allem breiter? Längenveränderung können Sie mit Bleistiftmarkierungen nachvollziehen. Oder Sie verwenden sogenannte Rissbreitenkarten. Zudem können Sie den Riss in regelmäßigen Abständen fotografieren.
• Termin mit Vermieter
  Vereinbaren Sie, falls möglich, einen Vor-Ort-Termin mit Ihrem Vermieter.
• Fristsetzung
  Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist für die Beseitigung der Mängel.
• Vermieter beauftragt Fachperson
  Der Vermieter sollte dann eine Fachperson für die Beurteilung und Ausbesserung beauftragen.
• Vorgehen im Konfliktfall
  Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, so kann eine sogenannte Ersatzvornahme für Sie in Betracht kommen (Quelle: BGB). Das bedeutet, dass Sie die Reparatur in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Bei einer Ersatzvornahme müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen berücksichtigt werden (Quelle: Promietrecht). Am besten lassen Sie sich vor diesem Schritt fachkundig beraten, um im Zweifelsfall nicht auf den Kosten sitzenzubleiben.

Probleme mit dem Vermieter: Welche Versicherung hilft?

Sollte der Vermieter den Riss in der Wand nicht beseitigen, obwohl er dazu gesetzlich verpflichtet ist, können Sie rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Eine Miet­rechtsschutz­versicherung schützt Sie dann vor den finanziellen Folgen eines Rechtsstreits. Sie deckt alle Anwalts- und Prozesskosten bis zur vereinbarten Versicherungssumme ab. Miet­rechtsschutz wird in der Regel als Baustein der privaten Rechtsschutz­versicherung angeboten.

Beachten Sie, dass bei der Miet­rechtsschutz­versicherung in der Regel Wartezeiten gelten – meist von drei Monaten. Das bedeutet, dass Rechtsstreitigkeiten ihren Ursprung erst nach diesem Zeitraum haben dürfen, damit die Versicherung leistet. Eine Rechtsschutz­versicherung muss also im Normalfall vorsorglich abgeschlossen werden. Es gibt jedoch eine besondere Rechtsschutz­versicherung, die Ihnen auch rückwirkend helfen kann.

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Mit unserem langjährigen Partner und Rechtsschutzexperten Cihan Deniz versichern wir Sie auch bei bestehenden Konflikten unter anderem wegen Lärmbelästigung, Mieterhöhung oder falscher Nebenkostenabrechnung:

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