Das erwartet Sie hier
Was Sie bei einer zu hohen Nebenkostenabrechnung machen können, was in einer Abrechnung stehen darf und welche Versicherung bei einem Rechtstreit sofort hilft.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Zu hohe Nebenkostenabrechnung: Was tun?
Nebenkostenabrechnung selbst prüfen
Haben Sie den Eindruck, dass Ihre Nebenkostenabrechnung zu hoch ist, sollten Sie in einem ersten Schritt die Abrechnung selbst gründlich prüfen. Welche gesetzlichen Vorgaben es für eine Betriebskostenabrechnung gibt und welche Checkfragen Sie dabei unbedingt für sich beantworten sollten, erfahren Sie in diesem Kapitel:
Mieterberatung nutzen
Sind Sie sich nach der Überprüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung nicht sicher, ob sie wirklich korrekt ist, können Sie sich an eine Interessensvertretung von Mietern, zum Beispiel eine Mieterberatung, wenden. Diese bietet in der Regel Beratung oder Rechtsberatung per Telefon oder in einem persönlichen Gespräch an.
Telefonische Rechtsberatung des Deutschen Mieterbundes
Auch einige Mietrechtsschutzversicherungen, wie der Sofort-Mietrechtsschutz, bieten eine kostenlose Prüfung der Nebenkostenabrechnung an.
Rechtsschutzversicherung einschalten
Kommt es wegen einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung mit Ihrem Vermieter zum Rechtsstreit, unterstützt Sie eine Mietrechtsschutzversicherung. Besitzen Sie bereits eine solche Versicherung, kann diese zum Beispiel die Kosten für Mediation, Gericht und Anwalt übernehmen. Besitzen Sie keine, können Sie einen Sofort-Mietrechtsschutz abschließen. Er hat keine Wartezeit und leistet sogar rückwirkend.
Fristen unbedingt einhalten
Einwände gegen Ihre Betriebskostenabrechnung müssen Sie dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Ihre Einwände nicht mehr geltend machen, es sei denn, Sie tragen keine Schuld an der Versäumung der Frist.
Auch wenn Sie Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen, sollten Sie die geforderte Nachzahlung fristgerecht leisten, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten. Überweisen Sie den Betrag jedoch ausdrücklich „unter Vorbehalt der Rückforderung“. So stellen Sie klar, dass die Zahlung keine Anerkennung der Schuld darstellt und Sie sich das Recht vorbehalten, den Betrag zurückzufordern.
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
Mit unserem langjährigen Partner und Rechtsschutzexperten Cihan Deniz versichern wir Sie auch bei bestehenden Konflikten unter anderem wegen Lärmbelästigung, Mieterhöhung oder falscher Nebenkostenabrechnung:
Das gilt für Nebenkostenabrechnung
„Nebenkosten“ oder „Betriebskosten“? Das ist der Unterschied
Die Begriffe „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“ werden im Alltag oft synonym verwendet. Streng genommen gibt es aber einen wichtigen Unterschied für Sie als Mieter:
Was das konkret bedeutet, ist in zwei Gesetzen festgelegt:
Mithilfe dieser beiden Gesetze können Sie überprüfen, ob Ihre Betriebskostenabrechnung rechtlich korrekt ist. Was diese gesetzlichen Grundlagen genau sagen, können Sie im Folgenden nachlesen.
Nebenkostenabrechnung: Das gilt grundsätzlich
Diese Betriebskosten dürfen auf Mieter umgelegt werden
| Welche Betriebskosten? | Erläuterung |
|---|---|
| Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | Zum Beispiel Grundsteuer |
| Wasserversorgung | Zum Beispiel die Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren oder Kosten für Wasserzähler |
| Entwässerung | Zum Beispiel die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe |
| Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, oder der Betrieb der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, oder die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme oder die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten | Zum Beispiel die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung |
| Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, oder die eigenständig gewerbliche Lieferung von Warmwasser, oder die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten | Zum Beispiel das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers |
| Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen, die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme oder die verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen | Zum Beispiel bei zentralen Heizungsanlagen |
| Der Betrieb von Personen- oder Lastenaufzügen | Zum Beispiel die Kosten für die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, für die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit oder die Kosten der Reinigung der Anlage |
| Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Zum Beispiel Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr |
| Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Zum Beispiel Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs |
| Gartenpflege | Zum Beispiel Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen oder die Pflege von Spielplätzen |
| Beleuchtung | Zum Beispiel die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung |
| Schornsteinreinigung | Zum Beispiel die Kosten für die Kehrgebühren nach Gebührenordnung |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | Zum Beispiel die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Elementarschäden oder auch die Glasversicherung |
| Hauswart | Zum Beispiel Vergütung oder auch Sozialversicherung |
| Gemeinschafts-Antennenanlage, der Betrieb mit einem Breitbandnetz verbundener privater Verteilanlage, der Betrieb einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist | Zum Beispiel die Kosten des Betriebsstroms |
| Einrichtungen für die Wäschepflege | Zum Beispiel die Kosten des Betriebsstroms |
| Sonstige Betriebskosten | Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag aufgelistet sein. Typische sonstige Betriebskosten sind etwa die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern. |
Quelle: BetrKV § 2.
Das darf nicht als Betriebskosten abgerechnet werden
Quelle: BetrKV § 1.
Checkfragen für Ihre Nebenkostenabrechnung
Welche Versicherung unterstützt bei falschen Nebenkostenabrechnungen?
Warum können Sie uns vertrauen?
Unsere Berater haften persönlich für ihre Empfehlung. Wenn unsere Beratung falsch ist und Sie dadurch im Leistungsfall Nachteile haben, stehen wir dafür ein. Das unterscheidet unsere Beratung von jeder AI-generierten Auskunft, für die niemand haftet.
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Rückwirkender Sofort-Mietrechtsschutz
Der Sofort-Mietrechtsschutz ist speziell für Mieter, die bereits ein akutes Problem mit ihrem Vermieter haben, zum Beispiel wegen einer Betriebskostenabrechnung, oder ein solches unmittelbar befürchten. Der Sofort-Mietrechtsschutz hat im Vergleich zu einer normalen Rechtsschutzversicherung mit Schwerpunkt Mietrecht zwei wichtige Besonderheiten:
Die Sofort-Mietrechtsschutzversicherung ist also für alle Mieter geeignet, die dringend juristische Unterstützung benötigen und bei einer normalen Rechtsschutzversicherung mit Schwerpunkt Mietrecht aufgrund der Wartezeit keinen Schutz erhalten würden. Beachten Sie, dass Sie für diese beiden besonderen Leistungen einen höheren Beitrag zahlen, als bei einer Rechtsschutzversicherung mit Wartezeit und, dass für Sie eine Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren gilt.
Das leistet ein Sofort-Mietrechtsschutz
Übernahme der Kosten bei einer außergerichtlichen Einigung oder Mediation
Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten
Unbegrenzte Versicherungssumme
Kostenlose Prüfung der Nebenkostenabrechnung
Schutz bei typischen Mietkonflikten, zum Beispiel einbehaltener Mietkaution oder ungerechtfertigter Mieterhöhung
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
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Vorhandene Rechtsschutzversicherung prüfen
Besitzen Sie bereits eine Rechtsschutzversicherung, können Sie in einigen wenigen Schritten prüfen, ob diese bei einem Rechtsstreit wegen einer strittigen Betriebskostenabrechnung leisten würde:
Erfüllt Ihre Rechtsschutzversicherung beide Voraussetzungen, dann kann sie Sie in der Regel bei Rechtsstreitigkeiten aufgrund einer Betriebskostenabrechnung unterstützen. Wenden Sie sich dann umgehend an Ihren Versicherer und halten Sie unbedingt Ihre Pflichten als Versicherungsnehmer ein. Welches das sind, können Sie in den Versicherungsbedingungen, meist unter dem Stichwort „Obliegenheiten“, nachlesen.
Nebenkostenabrechnung: Urteile
Kosten für Sperrmüllentsorgung sind Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Sperrmüllkosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Es handele sich dabei um für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren. Auch laufende Sperrmüllkosten, die zum Beispiel erforderlich sind, weil Mieter Müll rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen entsorgen, sind umlagefähig (Quelle: BGH, VIII ZR 137/09).
Mietkosten für Rauchmelder sind keine Betriebskosten
Während die Mietkosten für Rauchmelder nicht umgelegt werden dürfen, darf der Vermieter Kosten für die Wartung von Rauchmeldern an die Mieter als Betriebskosten weitergeben (Quelle: LG Hagen, 1 S 198/15).
Fristen gelten auch bei Einwänden gegen falsche Abrechnungen
Ein Vermieter forderte von einem Mieter nicht umlagefähige Betriebskosten ein. Der Mieter beglich zunächst die Kosten, forderte aber die zu viel geleisteten Nebenkosten später zurück. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung habe, da trotz der fehlerhaften Betriebskosten auch hier die Frist von zwölf Monaten laut BGB § 556 (3) gilt (Quelle: BGH, Az. VIII ZR 209/15).
Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung: Das kann ein Rechtsstreit kosten
Frau M. erhält eine Betriebskostenabrechnung, laut der sie 600 Euro zahlen muss. Gleichzeitig wird ihre Vorauszahlung auf monatlich 50 Euro erhöht. Sie stellt fest, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, und klagt dagegen. Die folgende Tabelle zeigt, wie viel ein Rechtsstreit kosten könnte:
| Verfahren | Kosten |
|---|---|
| Außergerichtlicher Vergleich | 400 € |
| Verlorenes Klageverfahren | 1.000 € |
| Verlorenes Berufungsverfahren | 2.100 € |
Quelle: Arag.
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Die häufigsten Fragen zu hohen Nebenkostenabrechnungen
Meine Nebenkostenabrechnung scheint zu hoch. Was sind die ersten Schritte?
Wenn Ihnen Ihre Nebenkostenabrechnung zu hoch vorkommt, sollten Sie diese zuerst selbst gründlich prüfen. Achten Sie dabei auf gesetzliche Vorgaben und formale Korrektheit. Falls Sie sich danach unsicher sind, können Sie sich an eine Mieterberatung oder direkt an Ihre Mietrechtsschutzversicherung wenden.
Was ist der Unterschied zwischen „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“?
Obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, gibt es einen wichtigen Unterschied: Nebenkosten ist der Oberbegriff für alle Kosten, die dem Vermieter durch die Immobilie entstehen (z. B. auch Reparaturen). Betriebskosten sind nur diejenigen Nebenkosten, die der Vermieter gesetzlich auf die Mieter umlegen darf. Dies sind laufende Kosten wie Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllabfuhr oder Gartenpflege. In Ihrer Abrechnung dürfen nur Betriebskosten auftauchen.
Welche Kosten darf mein Vermieter nicht auf mich umlegen?
Kosten für die Verwaltung der Immobilie (z. B. für die Geschäftsführung oder für Personal) sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Reparaturen) dürfen grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Wie lange habe ich Zeit, um Einwände gegen die Abrechnung zu erheben?
Sie müssen Ihre Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung bei Ihrem Vermieter geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist können Sie in der Regel keine Ansprüche mehr durchsetzen.
Welche Versicherung hilft bei einem Rechtsstreit, wenn ich noch keinen Schutz habe?
Für Mieter, die bereits ein akutes Problem mit dem Vermieter haben, gibt es einen speziellen Sofort-Mietrechtsschutz. Diese Versicherung leistet ohne Wartezeit und kann sogar rückwirkend für einen Konflikt abgeschlossen werden, dessen Ursache bereits in der Vergangenheit liegt – wie eine bereits erhaltene, fehlerhafte Nebenkostenabrechnung.
Welche Kosten übernimmt eine Mietrechtsschutzversicherung bei einem Rechtsstreit?
Eine Mietrechtsschutzversicherung übernimmt im Falle eines Rechtsstreits wegen der Nebenkostenabrechnung typischerweise die Kosten für eine Mediation, die Anwaltsgebühren sowie die Gerichtskosten. Dies schützt Sie vor dem finanziellen Risiko, das ein solcher Streit mit sich bringen kann.
Habe ich das Recht, die Original-Rechnungen des Vermieters zu prüfen?
Ja, als Mieter haben Sie ein gesetzliches Recht auf die sogenannte Belegeinsicht. Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen die Einsicht in alle Original-Rechnungen und Verträge gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Nur so können Sie die einzelnen Kostenpunkte nachvollziehen und auf ihre Richtigkeit und Wirtschaftlichkeit überprüfen. Die Einsichtnahme findet in der Regel in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung statt.
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