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Wie Sie eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage nutzen, für wen diese Anlage geeignet ist und was sie kostet.
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Das Wichtigste in Kürze
Wie funktioniert eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Bestandsimmobilie ist ein Gebäude, ein Haus oder eine Wohnung, bei der alle Baumaßnahmen vollständig abgeschlossen sind und die bereits vermietet wird. Das Alter von Bestandsimmobilien kann stark variieren – von klassischen Altbauten bis zu Immobilien aus jüngeren Jahren. Bei einer Bestandsimmobilie kann es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handeln. Ein besonderer Fall liegt vor, wenn die Bestandsimmobilie denkmalgeschützt ist.
Bestandsimmobilien sind dann Kapitalanlagen, wenn in der Regel durch Mieteinnahmen langfristig zusätzliches Einkommen generiert wird, das höher als die Ausgaben ist. Dies kann zum Beispiel zur Tilgung des Immobilienkredits verwendet werden oder auch, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern.
Warum in eine Bestandsimmobilie investieren?
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Warum in eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage investieren
Als Altersvorsorge
Um Vermögen breiter zu streuen
Um Vermögen weiter aufzubauen
Um Vermögen zu sichern
Um Steuern zu sparen
Für wen ist eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage geeignet?
Wem ist diese Investition besonders zu empfehlen?
Wem ist diese Investition nicht zu empfehlen?
Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Kosten und Finanzierung einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage
Was kostet eine Bestandsimmobilie?
Wie viel eine Bestandsimmobilie kostet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es hängt vielmehr von mehreren Faktoren ab:
Beispiele für Kaufpreise
In Deutschland kostet ein Einfamilienhaus (Bestand) pro Quadratmeter im Durchschnitt 2.853 Euro (Quelle: Immo Scout 24). Der folgenden Tabelle können Sie den durchschnittlichen Angebotskaufpreis für ein Einfamilienhaus (Bestand) in den acht Metropolen Deutschlands entnehmen:
| Stadt | Kaufpreis (€/m2) |
|---|---|
| München | 8.200 |
| Frankfurt am Main | 5.291 |
| Hamburg | 5.199 |
| Berlin | 4.774 |
| Köln | 4.277 |
| Leipzig | 2.928 |
Finanzierung einer Anlageimmobilie
2.853 Euro oder sogar 8.200 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandsimmobilie können wohl die wenigsten direkt zahlen. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung einer Anlageimmobilie solide zu planen. Erfahren Sie auf unserer separaten Seite ausführlich, mit welchen Kosten Sie neben dem Kaufpreis rechnen müssen, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben:
Kosten und Finanzierung einer Anlageimmobilie
Rendite berechnen
Ob sich eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt vom jährlichen Ertrag ab, den Sie im Verhältnis zu dem von Ihnen eingesetzten Kapital erzielen können. Wie Sie diese Rendite richtig berechnen, erfahren Sie auf unserer separaten Seite „Immobilien als Kapitalanlage":
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?
So können Sie Steuern sparen
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Nutzen Sie eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage, dann können Sie vor allem von steuerlichen Abschreibungen profitieren – „Absetzung für Abnutzung" (AfA) genannt. Das bedeutet, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz Ihrer Kosten über einen bestimmten Zeitraum gleichmäßig verteilt steuerlich geltend machen können (Quelle: Einkommenssteuergesetz § 7, Absatz (4)). So sinkt Ihre Steuerlast.
| Objekt/Maßnahme | AfA (%) | Zeitraum (Jahre) |
|---|---|---|
| Wohngebäude mit Baujahr vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 | 40 |
| Wohngebäude mit Baujahr nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 | 2 | 50 |
| Wohngebäude mit Baujahr nach dem 31. Dezember 2022 | 3 | 33 |
| Energetische Sanierung* | 7 (1. und 2. Jahr) 6 (3. Jahr) | 3 |
Für Immobilien mit Denkmalschutz gelten besonders steuerliche Regelungen. Erfahren Sie mehr auf unserer extra Seite:
Zinskosten steuerlich geltend machen
Wer einen Kredit aufgenommen hat, um den Kauf einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, zahlt Zinsen. Diese Zinsen können Sie von den Mieteinnahmen abziehen und steuerlich geltend machen. Sie gelten als Werbungskosten.
Steuerfreier Weiterverkauf
Möchten Sie Ihre Bestandsimmobilie, die Sie als Kapitalanlage nutzen, innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, fallen Steuern an. Verkaufen Sie Ihre Immobilie hingegen erst nach zehn Jahren, ist dies steuerfrei (Quelle: Einkommensteuergesetz, § 23). Dieser Zeitraum beginnt ab Kaufdatum – es zählt der notarielle Kaufvertrag.
Instandhaltungskosten richtig einkalkulieren
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie, sparen Sie im Vergleich zum Neubau in der Regel beim Kaufpreis. Gleichzeitig müssen Sie mit höheren Folgekosten zum Beispiel für Instandhaltung rechnen. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für Wartungsarbeiten, Reparaturen oder auch Inspektionen. Um von ungeplanten, höheren Instandhaltungskosten nicht finanziell gestresst zu sein, empfiehlt es sich, regelmäßig Geld zurückzulegen. Die sogenannte Peterssche Formel hilft Ihnen dabei, abzuschätzen, wie viel Instandhaltungsrücklagen pro Jahr nötig sind. Ausgangspunkt dieser Berechnung sind die Herstellungskosten, die in etwa den Baukosten entsprechen:
Herstellungskosten pro Quadratmeter × 1,5 : 80 = Instandhaltungsrücklagen pro Jahr und Quadratmeter
Für ein Einfamilienhaus mit Herstellungskosten von 1.000 Euro pro Quadratmeter und 150 Quadratmeter Fläche würden sich somit Instandhaltungsrücklagen von 234,38 Euro pro Monat ergeben:
1.000 Euro × 1,5 = 1.500
1.500 : 80 = 18,75
18,75 × 150 = 2.812,50 Euro pro Jahr und 234,38 Euro pro Monat
Gerade für Altbauten kann es allerdings schwierig sein, die Herstellungskosten abzuschätzen. Hier können Sie sich auch an einer einfachen Daumenregel orientieren: Für Immobilien neuerer Bauart legen Sie pro Quadratmeter Wohnfläche einen Euro pro Monat zurück, für ein älteres Haus zwei Euro.
Wäre das Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern jüngeren Datums, sollten also die Instandhaltungsrücklagen bei 150 Euro pro Monat liegen. Im Jahr summiert sich das auf 1.800 Euro. Wäre das Haus hingegen älter, sollten 300 Euro pro Monat eingeplant werden – jährlich also 3.600 Euro.
Wann Sie zur Sanierung verpflichtet sind
Um die nationalen Klimaschutzziele erreichen zu können, hat die Bundesregierung im „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden", kurz Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt, dass bei Gebäuden Energie eingespart werden soll (Quelle: GEG § 1). Konkret bedeutet dies, dass Sie, wenn Sie ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus kaufen, das vor dem 01. Februar 2002 gebaut wurde, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchführen müssen. Sie sind zu folgenden Sanierungen verpflichtet:
Erwerben Sie ein Mehrfamilienhaus, sind Sie zu der energetischen Sanierung nur verpflichtet, wenn Sie mehr als zehn Prozent der Immobilie erneuern. Für die Sanierung haben Sie zwei Jahre Zeit. Werden die Sanierungsauflagen nicht umgesetzt, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro (Quelle: GEG § 108, Absatz 2). Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind unter anderem Immobilien, bei denen sich die Sanierungspflicht nicht mit dem Denkmalschutz vereinbaren lässt (Quelle: GEG § 105).
So sichern Sie sich gegen Mietausfall ab
Mietausfall kann Ihre Rendite schmälern oder gar zunichte machen. Prüfen Sie daher Ihre zukünftigen Mieter gut. Eine sorgfältige Bonitätsprüfung, etwa durch das Einholen von Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweisen, sowie eine dreifache Nettokaltmiete Kaution reduzieren das Ausfallrisiko. Ergänzend schützt eine Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung. Diese Versicherung zahlt, wenn Sie Ihrem Mieter korrekt gekündigt haben, dieser jedoch trotzdem in der Wohnung bleibt und keine Miete zahlt.
Mit uns die ideale Immobilie zur Kapitalanlage finden
Gemeinsam mit unserem mehrfach ausgezeichneten Partner von Buddenbrock bieten wir Ihnen individuelle Beratung und geprüfte Immobilienprojekte für eine langfristig rentable Kapitalanlage:
Wie finde ich eine gute Bestandsimmobilie?
Ob Neubau, Denkmal-, Pflege- oder auch Bestandsimmobilie als Kapitalanlage: Die Schritte, wie Sie eine geeignete Immobilie finden und kaufen, unterscheiden sich kaum:
Ausführlichere Informationen zum Ablauf von Suche und Kauf einer Immobilie finden Sie auf unserer separaten Seite „Immobilien als Kapitalanlage":
Besonderheiten bei Bestandsimmobilien
Bausubstanz begutachten
Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie die Bausubstanz genau prüfen. Denn verdeckte Mängel können Ihre Rendite langfristig deutlich schmälern. Achten Sie insbesondere auf Feuchtigkeitsschäden im Keller und an Außenwänden, Risse im Mauerwerk, den Zustand von Dach, Dachstuhl und Fassade sowie auf Fenster und Türen (zum Beispiel Undichtigkeiten, Einfachverglasung). Auch die Haustechnik – also Elektrik, Heizungsanlage und Wasserleitungen – sollte möglichst modern und sicher sein, da Sanierungen hier schnell sehr teuer werden. Lassen Sie sich Baupläne, Sanierungsnachweise und Protokolle (zum Beispiel der Eigentümerversammlung) zeigen und ziehen Sie im Zweifel einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, um Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
Mieterbonität prüfen
Als Käufer einer Bestandsimmobilie können Sie die Bonität der bisherigen Mieter vor allem über deren tatsächliches Zahlungsverhalten einschätzen. Bitten Sie den Verkäufer beziehungsweise die Hausverwaltung um eine schriftliche Mietzahlungsübersicht der letzten zwölf bis 24 Monate: Sind die Mieten regelmäßig und pünktlich eingegangen, gibt es Rückstände, Ratenzahlungen oder Räumungsklagen? Lassen Sie sich außerdem die bestehenden Mietverträge zeigen (inklusive Miethöhe und Kaution) und prüfen Sie, ob die Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete plausibel ist.
Instandhaltungskosten kalkulieren
Beachten Sie, dass Sie bei einer Bestandsimmobilie auch zukünftige Instandhaltungskosten einkalkulieren sollten. Berechnen Sie vor dem Kauf unbedingt, wie hoch die jährlichen Kosten sind, die Sie dafür einplanen müssen. Wie Sie die Instandhaltungskosten berechnen können, erfahren Sie im Abschnitt „Instandhaltungskosten richtig einkalkulieren".
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Gemeinsam mit unserem mehrfach ausgezeichneten Partner von Buddenbrock bieten wir Ihnen individuelle Beratung und geprüfte Immobilienprojekte für eine langfristig rentable Kapitalanlage:
Wichtige Tipps unserer Experten für Sie
Experten-Tipp 1:
Besondere Regelungen für Denkmalimmobilien
„Ist eine Bestandsimmobilie denkmalgeschützt, bringt das sowohl steuerliche Vorteile als auch strenge Auflagen mit sich – beides sollten Sie als Käufer vorab genau prüfen. Viele Modernisierungs- und Sanierungskosten können unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden, gleichzeitig dürfen jedoch Fassade, Fenster, Dach oder Grundriss oft nur in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde verändert werden. Das kann geplante Modernisierungen verteuern oder zeitlich verzögern. Wichtig ist daher, sich vor dem Kauf die Denkmalschutzunterlagen geben zu lassen, beim zuständigen Denkmalamt nachzufragen, welche Bereiche konkret geschützt sind und welche Maßnahmen genehmigungspflichtig wären. Kalkulieren Sie zudem höhere Instandhaltungskosten ein und lassen Sie sich von einem Fachplaner oder Sachverständigen beraten, der Erfahrung mit denkmalgeschützten Gebäuden hat."
Experten-Tipp 2:
Wann Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten können
„Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei Bestandsimmobilien grundsätzlich möglich, aber nur unter eher strengen Bedingungen – und meist mit spürbar höheren Zinsen. Banken achten dann besonders auf ein sehr gutes und stabiles Einkommen, eine einwandfreie Schufa und einen sicheren Arbeitsplatz (zum Beispiel unbefristeter Vertrag). Außerdem muss der Kaufpreis zur Immobilie und Lage passen: Liegt der Preis deutlich über dem Marktwert, lehnen viele Banken eine 100 %-Finanzierung ab. Häufig verlangen Kreditinstitute zumindest die Übernahme der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln – eine echte 110-%-Finanzierung (inklusive Nebenkosten) gibt es nur in Ausnahmen. Wer ohne Eigenkapital finanzieren möchte, sollte also mit strengeren Prüfungen, weniger Auswahl an Banken und höheren Monatsraten rechnen und genau durchkalkulieren, ob die Immobilie als Kapitalanlage trotzdem noch auskömmlich ist."
Die häufigsten Fragen zum Thema „Bestandsimmobilien als Kapitalanlage"
Was versteht man unter einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits fertiggestelltes und in der Regel schon vermietetes Gebäude, zum Beispiel eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit. Als Kapitalanlage dient sie dann, wenn die laufenden Mieteinnahmen langfristig höher sind als die Ausgaben und so ein zusätzliches Einkommen oder Vermögensaufbau ermöglichen. Die Mieteinnahmen können etwa zur Tilgung des Immobiliendarlehens oder zur Wertsteigerung der Immobilie genutzt werden. Bestandsimmobilien können sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sein, teilweise auch mit Denkmalschutz.
Für wen eignet sich eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage besonders?
Besonders geeignet ist eine Bestandsimmobilie für Personen, die bereits Rücklagen haben – idealerweise mindestens rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital oder genug Vermögen für einen Direktkauf. Auch ein finanzieller „Notgroschen“ für unerwartete Ausgaben oder temporären Mietausfall sollte vorhanden sein. Weniger geeignet ist diese Anlageform für Personen ohne nennenswertes Kapital, mit eher niedrigem Haushaltseinkommen oder sehr kurzer verbleibender Erwerbszeit. In solchen Fällen sollte eine individuelle Beratung prüfen, ob andere Anlageformen besser passen.
Welche Vor- und Nachteile hat eine Bestandsimmobilie im Vergleich zu einem Neubau?
Zu den Vorteilen gehören meist ein niedrigerer Kaufpreis als beim Neubau, sofortige Mieteinnahmen nach dem Kauf und kein Fertigstellungsrisiko, da das Objekt bereits existiert und vermietet ist. Zudem ist die Lage erprobt und die Vermietbarkeit lässt sich anhand von Markt- und Erfahrungswerten besser einschätzen. Demgegenüber stehen Risiken wie möglicher Leerstand, höhere laufende Instandhaltungs- und Sanierungskosten sowie eventuell versteckte Baumängel. Außerdem ist das Angebot an geeigneten Bestandsimmobilien oft begrenzt und die Gestaltungsmöglichkeiten sind geringer als beim Neubau.
Mit welchen Kosten muss ich beim Kauf einer Bestandsimmobilie als Kapitalanlage rechnen?
Die Höhe des Kaufpreises hängt vor allem von Lage, Größe, Zustand, Baujahr, Bauqualität, Energieeffizienz sowie Ausstattung und Wohnkomfort ab. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerkosten an. Langfristig sollten Sie außerdem Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung und mögliche energetische Sanierungen einplanen. Eine solide Kalkulation umfasst daher sowohl einmalige als auch laufende Kosten über viele Jahre.
Wie kann eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage finanziert werden und ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Üblich ist eine klassische Immobilienfinanzierung, bei der ein Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten durch Eigenkapital und der Rest durch ein Darlehen abgedeckt wird. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger sind in der Regel Zinskosten und monatliche Belastung. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, wird von Banken aber nur bei sehr guter Bonität, stabilem Einkommen und passendem Kaufpreis zum Marktwert angeboten und ist meist teurer. Ob und in welcher Form eine Finanzierung sinnvoll ist, sollte mit der Bank und gegebenenfalls einem unabhängigen Experten sorgfältig durchgerechnet werden.
Wie kann ich Instandhaltungskosten für eine Bestandsimmobilie realistisch einkalkulieren?
Eine Orientierung bietet die sogenannte Peterssche Formel, bei der aus den Herstellungskosten pro Quadratmeter ein jährlicher Betrag pro Quadratmeter für Instandhaltungsrücklagen abgeleitet wird. Alternativ kann eine einfache Daumenregel genutzt werden: Für neuere Immobilien wird häufig etwa ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, für ältere Objekte rund zwei Euro angesetzt. Diese Rücklagen dienen dazu, Wartung, Reparaturen und größere Maßnahmen wie Dach- oder Heizungsmodernisierung finanzieren zu können. Gerade bei älteren Gebäuden ist es sinnvoll, eher großzügig zu kalkulieren, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.
Welche energetischen Sanierungspflichten können mich nach dem Kauf einer älteren Bestandsimmobilie treffen?
Beim Kauf von Einfamilie- und Zweifamilienhäusern, die vor Februar 2002 errichtet wurden, schreibt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor. Dazu gehören unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren sowie der Austausch veralteter Gas- oder Ölheizkessel. Für die Umsetzung besteht in der Regel eine Frist von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel, bei Verstößen drohen Bußgelder. Ausnahmen sind unter anderem möglich, wenn sich die Vorgaben nicht mit dem Denkmalschutz vereinbaren lassen; im Zweifel sollte fachlicher Rat eingeholt werden.
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