Immobilien-Teilverkauf Test (2026): Ergebnisse kritisch eingeordnet

Für den Immobilien-Teilverkauf gibt es 2026 genau einen aktuellen Test mit vollständig veröffentlichten Ergebnissen: die Servicestudie des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) vom November 2025. Sie bewertet sechs Anbieter, aber nur deren Service. Welches Angebot günstig oder sicher ist, zeigt sie nicht. Deshalb küren wir keinen Testsieger und rechnen keine Gesamtauswertung.

Die Stiftung Warentest hat Teilverkauf-Angebote zuletzt in Finanztest 12/2022 geprüft (Quelle: Stiftung Warentest, Finanztest 12/2022, kostenpflichtig). Seitdem haben die Anbieter ihre Verträge geändert. Weil ein neuerer Test fehlt, zeigen wir daraus keine Ergebnisse.

Auszeichnungen aus Kundenbefragungen, die nur die ausgezeichneten Unternehmen nennen, nehmen wir nicht auf, weil sie kein vollständiges Bild ergeben. Eine Beschwerdestatistik der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gibt es für den Teilverkauf nicht. Für Teilverkäufe gilt kein Verbraucherdarlehensrecht, und eine Aufsicht über die Anbieter findet nicht statt (Quelle: Verbraucherzentrale Bundesverband).

Wie der Teilverkauf funktioniert, lesen Sie auf unserer Seite zum Immobilien-Teilverkauf. Den Service der Anbieter für Leibrente, Verkauf mit Wohnrecht und die übrigen Modelle der Immobilienrente hat das DISQ in einer eigenen Studie getestet. Deren Ergebnisse finden Sie im Test der Immobilienrente. Den Rückmietverkauf, bei dem Sie ganz verkaufen und als Mieter wohnen bleiben, ordnen wir im Rückmietverkauf-Test ein.

Das beste Serviceergebnis im Test des DISQ erzielt Verkaufen aber bleiben mit 77,2 von 100 Punkten und dem Urteil „gut“. Das Institut hat im Sommer 2025 sechs Anbieter mit 156 verdeckten Tests am Telefon, per E‑Mail und auf der Website geprüft. Die Ergebnisse erschienen am 20.11.2025. Drei Anbieter erhalten „gut“, drei „befriedigend“, der Branchendurchschnitt liegt bei 70,0 Punkten (Quelle).

Ergebnisse je Anbieter und Teilbereich

Quelle: DISQ; für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr und keine Haftung übernommen

Am Telefon schneiden die Anbieter am besten ab: Verkaufen aber bleiben und Realwertpartner erhalten dort „sehr gut“. Schwach ist der E‑Mail-Service. Rund 42 Prozent der E‑Mail-Anfragen blieben im Test unbeantwortet. Lebenswert beantwortete weniger als die Hälfte und bekam dafür null Punkte, obwohl Website und Telefon „gut“ waren. Deshalb liegt Lebenswert insgesamt auf dem letzten Platz.

Neugeschäft 2026 der getesteten Anbieter

Quelle: IMMO.info, Angaben der Anbieter, eigene Recherche, Stand Oktober 2026; für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr und keine Haftung übernommen

Was der Servicetest nicht zeigt

Nicht im Test waren HausVorsorge, HausVorteil und WohnWert, die den Teilverkauf 2026 anbieten, sowie EV LiquidHome und Deutsche Teilkauf, die ihr Neugeschäft eingestellt haben. Das DISQ hat nach eigener Marktanalyse Anbieter ausgewählt, die auf den Teilverkauf spezialisiert sind. Einen Überblick über alle elf Anbieter finden Sie im nächsten Abschnitt.

Acht von elf bekannten Anbietern bieten den Teilverkauf 2026 noch an: HausVorsorge, HausVorteil, Heimkapital, Lebenswert, Realwertpartner, Verkaufen aber bleiben, vobahome und WohnWert. Kein Neugeschäft mehr macht EV LiquidHome (seit August 2025), die Deutsche Teilkauf hat es seit Dezember 2024 weitgehend eingestellt. Wertfaktor hat das Neugeschäft seit Januar 2024 weitgehend eingestellt. Ob das Unternehmen 2026 wieder regulär ankauft, ist offen (Quelle: IMMO.info). Steckbriefe aller elf Anbieter finden Sie in unserem Überblick der Teilverkauf-Anbieter.

Auch die aktiven Anbieter kaufen zurückhaltender an. HausVorteil meldet für das erste Halbjahr 2026, ein anspruchsvolles Finanzierungsumfeld habe den Ankauf begrenzt. Die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank, Mutter von vobahome und bis 2025 Geldgeberin von Heimkapital, finanziert den Teilverkauf seit August 2025 nicht mehr. Vobahome nennt als Finanzierer inzwischen Partner aus Volksbanken und Sparkassen.

Neue Konditionen für 2026 hat kein Anbieter prüfbar veröffentlicht. Die folgende Tabelle zeigt deshalb die zuletzt bekannten Werte mit dem Stand je Zeile, einige davon aus 2023 und 2024. Fragen Sie Angebote schriftlich an und vergleichen Sie die Sätze erst, wenn Sie konkrete Zahlen für Ihre Immobilie haben.

Zuletzt bekannte Konditionen je Anbieter

Wer schon an EV LiquidHome verkauft hat, behält laut Unternehmen seinen Vertrag. Weitere Teilverkäufe in Stufen sind aber nicht mehr möglich (Quelle: Stiftung Warentest). Was für Bestandskunden der Deutschen Teilkauf gilt, ist nicht öffentlich bekannt. Achten Sie darauf: Die Websites von EV LiquidHome, Deutscher Teilkauf und Wertfaktor werben weiter für den Teilverkauf, ohne auf den Ankaufstopp hinzuweisen.

Wie das Nutzungsentgelt berechnet und angepasst wird, erklärt die Seite zum Nutzungsentgelt, alle übrigen Gebühren stehen unter Kosten beim Teilverkauf.

Weil kein Test die Angebote selbst vergleicht, prüfen Sie diese Punkte vor der Unterschrift, am besten gemeinsam mit der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt. Sie entscheiden darüber, was der Teilverkauf Sie kostet und wie sicher Sie wohnen bleiben. Prüfen Sie zuerst, ob ein anderer Weg günstiger ist, etwa ein Darlehen oder ein Verkauf an die Familie. Die Möglichkeiten zeigen wir unter Alternativen zum Teilverkauf, alle Nachteile im Überblick unter Kritik und Risiken des Teilverkaufs.

Kauft der Anbieter noch an, und wer finanziert ihn?

Fragen Sie schriftlich, ob der Anbieter 2026 ankauft und wer den Kaufpreis finanziert. Laut einem Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (SVRV) finanzieren Teilkäufer Kaufpreis und Nebenkosten vollständig über Banken (Quelle: SVRV-Rechtsgutachten). Bleibt das Geld aus, stockt der Ankauf, wie 2025 bei EV LiquidHome, das den Ankaufstopp mit ausgebliebenen Darlehen seines Gesellschafters begründet. Für Sie zählt die Finanzierung doppelt, denn die Bank des Käufers erhält eine Grundschuld auf Ihr ganzes Haus.

Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst prüfen

Vom Verkehrswert hängen Ihre Auszahlung ab und der Mindestbetrag, den der Anbieter beim späteren Verkauf erhält. Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf das Gutachten, das zum Angebot gehört. Ein eigenes Gutachten eines Sachverständigen, den Sie selbst auswählen, zeigt Ihnen, ob der angesetzte Wert stimmt. Welche Anforderungen die Anbieter an Immobilie und Eigentümer stellen, lesen Sie unter Voraussetzungen für einen Teilverkauf.

Rechnen Sie das Nutzungsentgelt nach der Festschreibung durch

Das Nutzungsentgelt ist bei den meisten Anbietern zehn Jahre fest. Danach wird es je nach Vertrag an Euribor, Swapsatz, Bundesrendite oder Verbraucherpreisindex angepasst (Tabelle oben). Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) schildert einen Vertrag von Ende 2021, bei dem das Nutzungsentgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache erhöht wurde (Quelle: vzbv-Positionspapier).

Laut SVRV-Gutachten entspricht das Entgelt den Finanzierungskosten des Käufers plus einem Aufschlag. Bei 3,4 Prozent Zins und 0,5 Prozentpunkten Aufschlag auf 500.000 Euro Kaufpreis sind das 1.625 Euro im Monat. Lassen Sie sich schriftlich vorrechnen, was Sie zahlen, wenn der Zins nach der Festschreibung deutlich höher liegt.

Prüfen Sie den Rang Ihres Nießbrauchs

Ihr Nießbrauch sichert, dass Sie wohnen bleiben. Er ist aber nur so sicher wie sein Rang im Grundbuch. Die Bank des Käufers verlangt laut SVRV-Gutachten in der Regel eine Grundschuld auf das ganze Grundstück, also auch auf Ihren Anteil. Wird aus einem Recht versteigert, das vor Ihrem Nießbrauch steht, erlischt er mit dem Zuschlag (Quelle: § 91 ZVG).

„Insolvenzfest“ ist kein Rechtsbegriff. Schutz entsteht nur über den Vertrag, etwa über eine enge Sicherungsabrede mit der Bank des Käufers. Lassen Sie sich zeigen, wo das im Vertrag steht. Fragen Sie auch, wann der Käufer kündigen darf: In den meisten Verträgen genügt laut vzbv ein Verzug mit drei monatlichen Nutzungsentgelten.

Kosten beim späteren Verkauf und beim Rückkauf

Beim Gesamtverkauf erhält der Käufer laut SVRV-Gutachten in der Regel mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, auch wenn Ihre Immobilie nicht im Wert gestiegen ist. Dazu kommt ein Entgelt für die Abwicklung von bis zu 5,5 Prozent des Erlöses. Wollen Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen, zahlen Sie in der Regel den aktuellen Verkehrswert. Wie das abläuft, lesen Sie unter Rückkauf beim Teilverkauf.

Die Instandhaltung tragen Sie laut Verbraucherzentrale je nach Anbieter ganz oder überwiegend selbst, obwohl Ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört. Klären Sie vorher, an welchen Reparaturen sich der Käufer beteiligt und ob er dafür ein höheres Nutzungsentgelt verlangt.

Alle Kosten in Euro ausrechnen und mit einem Darlehen vergleichen

Unser Beispiel: Haus mit 400.000 Euro Verkehrswert, Teilverkauf von 30 Prozent, also 120.000 Euro Auszahlung, Nutzungsentgelt fünf Prozent, Gesamtverkauf nach zehn Jahren. Dagegen steht ein tilgungsfreies Darlehen über 120.000 Euro zu 4,04 Prozent. Das war im August 2026 der Durchschnitt für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung (Quelle: Deutsche Bundesbank).

Die Tabelle zeigt, was Ihnen nach zehn Jahren insgesamt bleibt: Auszahlung plus Erlös beim Verkauf, minus Nutzungsentgelt oder Zinsen.

Quelle: eigene Berechnung; Teilkäufer erhält mindestens 117 % seines Kaufpreises, Verkaufskosten im Verkaufsentgelt enthalten, beim Darlehen 3,57 % Verkaufskosten; ohne Grundschuldkosten, Steuern und Instandhaltung

Das Darlehen liegt in jedem Szenario vorn, je nach Annahme mit rund 30.700 bis 63.200 Euro. Auch die Stiftung Warentest stellte 2024 laut vzbv fest, dass Teilverkäufe im Vergleich mit tilgungsfreien Darlehen fast immer teurer sind. Ein Darlehen bekommen Sie allerdings nur nach einer Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit durch die Bank (Quelle: § 505a BGB).

Rechtsstand 2026

Ob der Teilverkauf rechtlich ein Darlehen ist, entscheidet am Ende der Bundesgerichtshof (BGH). Das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg hat die Klage des vzbv gegen EV LiquidHome am 20.08.2026 überwiegend abgewiesen: Teilverkaufsverträge fallen nach seiner Ansicht nicht unter das Verbraucherdarlehensrecht. Der vzbv hat am 27.08.2026 Revision eingelegt (Aktenzeichen XI ZR 86/26), das Urteil ist nicht rechtskräftig (Quelle: Verbraucherzentrale).

Einzelne Vertragsklauseln darf EV LiquidHome nach dem Urteil aber nicht mehr verwenden. Dazu gehören eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus, eine Reallast für die Nutzungsgebühr und ein Rückkaufpreis mit Abwicklungsvergütung. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf solche Klauseln.

Bis zur Entscheidung des BGH prüft niemand, ob Sie das Nutzungsentgelt dauerhaft zahlen können, und keine Behörde beaufsichtigt die Anbieter. Lassen Sie den Vertrag deshalb vor der Unterschrift von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen. Bestehen Sie beim Notar auf einer Aufklärung über die Risiken (Quelle: Verbraucherzentrale).

Die häufigste Kritik an Teilverkauf-Anbietern betrifft intransparente Verträge und hohe Nutzungsentgelte. Die Verbraucherzentrale Hamburg warnte im November 2025 ältere Menschen ausdrücklich vor dem Teilverkauf. Kundenstimmen und Bewertungen auf Portalen haben wir auf einer eigenen Seite zusammengefasst: Erfahrungen mit dem Immobilien-Teilverkauf. Der DISQ-Test ersetzt solche Erfahrungen nicht, denn er misst nur den ersten Kontakt vor dem Vertrag.

Nach Ansicht der Verbraucherzentrale Hamburg bleibt die Instandhaltung beim Verkäufer, und das Risiko sinkender Preise trägt allein der Eigentümer. Die Anbieter sichern sich dagegen meist einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg).

Das DISQ hat je Anbieter 26 verdeckte Kontakte am Telefon, per E‑Mail und auf der Website ausgewertet. Online-Service und Telefon gewichtet es mit je 40 Prozent, die E‑Mail mit 20 Prozent. Wir zeigen die Ergebnisse vollständig und ohne eigene Punkte. Eine Gesamtauswertung gibt es auf dieser Seite nicht, weil nur ein aktueller Test vorliegt. Einzelheiten zur Methode lesen Sie hier.