Das erwartet Sie hier
Ob sich der Rückmietverkauf rechnet, wie sicher Sie als Mieter wohnen und was er kostet.
Inhalt dieser Seite- Was ist ein Rückmietverkauf?
- Wie funktioniert der Rückmietverkauf?
- Für wen ist ein Rückmietverkauf sinnvoll?
- Welche Voraussetzungen gelten für den Rückmietverkauf?
- Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
- Welche Vor- und Nachteile hat der Rückmietverkauf?
- Wie sicher wohnen Sie nach dem Rückmietverkauf?
- Welche Kosten und Steuern fallen beim Rückmietverkauf an?
- Welche Alternativen gibt es zum Rückmietverkauf?
- Wer kauft Häuser mit Rückmiete an?
- Welche Fragen klären unsere Ratgeber zum Rückmietverkauf?
- Wann empfehlen wir den Rückmietverkauf?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufen und Mieter bleiben: Sie verkaufen Haus oder Wohnung ganz, bekommen den Kaufpreis auf einmal und wohnen als Mieter weiter.
- Reichweite im Beispiel: 300.000 € Erlös und 1.500 € Miete reichen rund 16,7 Jahre, ohne Mieterhöhung gerechnet.
- Absicherung im Grundbuch: Ein Mietvertrag allein schützt in der Zwangsversteigerung nicht, ein Wohnungsrecht an erster Stelle schon.
- Voraussetzungen der GNIW: Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 €.
Was ist ein Rückmietverkauf?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vollständig und bleiben als Mieter darin wohnen. Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal, schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag und zahlen ab dann Miete. Eigentum und Erbe geben Sie ab. Weitere Namen sind Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete und Verkauf mit Mietvertrag.
Der Rückmietverkauf im Überblick
| Merkmal | Rückmietverkauf | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Was Sie verkaufen | Die ganze Immobilie | Eigentum und künftige Wertsteigerung gehen an den Käufer |
| Was Sie bekommen | Den Kaufpreis auf einmal | Der Wert einer bewohnten Immobilie liegt meist unter dem einer unbewohnten |
| Wie Sie wohnen | Als Mieter mit Mietvertrag | Der Schutz hängt am Vertrag und am Grundbuch |
| Was Sie zahlen | Monatliche Miete | Sie zahlen sie, solange Sie dort wohnen |
| Was entfällt | Instandhaltung und Sanierung | Im Grundsatz trägt sie der Vermieter |
Haus oder Wohnung verkaufen und als Mieter bleiben
Haus verkaufen und dann mieten, Wohnung verkaufen und als Mieter bleiben, Eigenheim verkaufen und zurückmieten: Das sind Namen für denselben Vorgang. Rechtlich sind es zwei Verträge, ein Kaufvertrag und ein Mietvertrag. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Den Mietvertrag schließen Sie mit dem Käufer, der damit Ihr Vermieter wird.
Der Rückmietverkauf ist eines der Modelle der Immobilienrente. Wir empfehlen dafür die GNIW, einen Direktkäufer, der nach eigener Angabe bundesweit ankauft. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro, und die Lage muss passen. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
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Wie funktioniert der Rückmietverkauf?
Der Rückmietverkauf besteht aus zwei Verträgen, dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag. Mit dem Kauf wird der Käufer Eigentümer und Vermieter, Sie werden Mieter. Zusätzlich lässt sich ein Wohnungsrecht ins Grundbuch eintragen. Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen.
Der Weg vom Angebot bis zum Mietvertrag
Für eine Wohnung gilt derselbe Weg wie für ein Haus. Wer seine Wohnung verkaufen und selbst mieten will, geht vier Schritte. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (Quelle: § 311b BGB).
1. Immobilie einreichen und bewerten
Sie geben die Objektdaten an, der Anbieter ermittelt den Wert der bewohnten Immobilie. Ein eigenes Gutachten hilft Ihnen, das Angebot zu prüfen.
2. Besichtigung und Angebot
Der Anbieter besichtigt die Immobilie und macht ein Angebot mit Kaufpreis und Miete.
3. Verträge prüfen lassen
Lassen Sie Kaufvertrag und Mietvertrag vor dem Notartermin von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.
4. Notartermin und Eigentumswechsel
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.
Wie läuft die Anfrage bei der GNIW ab?
Laut GNIW laufen drei Schritte: Sie reichen die Immobilie ein, die GNIW vereinbart eine Besichtigung, danach folgen Verkauf und Mietvertrag. Das Einreichen dauert einige Minuten. Die GNIW fragt Baujahr, Wohnfläche, Energieausweis, Modernisierungen, Grundbuch, Restschuld und Ihre Kontaktdaten ab. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Von der ersten Anfrage bis zum Ankaufsangebot vergehen laut GNIW nur wenige Wochen.
Was passiert, wenn der Käufer weiterverkauft?
Verkauft der Käufer die Immobilie weiter, tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein. Der Grundsatz heißt Kauf bricht nicht Miete (Quelle: § 566 BGB). Das gilt für den Mietvertrag insgesamt. Ein Kündigungsausschluss bindet den neuen Eigentümer nur, wenn er zwischen Ihnen und dem ersten Käufer wirksam vereinbart wurde.
Für wen ist ein Rückmietverkauf sinnvoll?
Sinnvoll ist der Rückmietverkauf, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben wollen, Geld aus der Immobilie brauchen und sie nicht vererben möchten. Entscheidend ist, dass Erlös und Einkommen die Miete über Jahre tragen. Soll das Haus in der Familie bleiben, passen andere Wege besser.
Diese Lebenssituationen passen oft
Geld für einen klaren Zweck
Schulden ablösen, Rücklagen bilden oder Pflege vorbereiten: Der Kaufpreis steht auf einmal bereit, Restschulden werden daraus abgelöst. Läuft ein Kredit, prüfen Sie vorher die Umschuldung.
Pflege ist absehbar
Im ersten Jahr im Pflegeheim zahlen Pflegebedürftige im Schnitt 3.364 Euro im Monat selbst (Quelle: vdek, Stichtag 01.07.2026).
Sanierungsstau im Haus
Fenster, Dach oder Heizung stehen an, die Rücklagen fehlen. Im Beispielhaus von co2online kostet allein der Fenstertausch 40.000 Euro (Quelle: co2online, Stand Februar 2026).
Kein Erbe geplant
Soll niemand die Immobilie erben, verliert sie als Erbstück an Gewicht. Was vom Erlös bleibt, erben Ihre Angehörigen als Geld.
Wann ein Rückmietverkauf weniger passt
Weniger geeignet ist der Rückmietverkauf, wenn die Immobilie an Kinder gehen soll, denn nach dem Verkauf gehört sie einem Fremden. Auch eine knappe Rente spricht dagegen, weil die Miete jeden Monat fällig wird. Ohne Ausschluss von Mieterhöhungen kann sie über Jahrzehnte steigen.
- Die Immobilie soll in der Familie bleiben
- Rente und Vermögen tragen die Miete nicht sicher
- Ihr Ehepartner stimmt nicht zu: Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Verkauf des fast gesamten Vermögens seine Einwilligung (§ 1365 BGB)
- Sie wollen Eigentümer bleiben und bekommen einen Kredit
Welche Voraussetzungen gelten für den Rückmietverkauf?
Jeder Anbieter legt seine eigenen Voraussetzungen fest. Bei der GNIW zählen laut GNIW drei Dinge: das Alter der Bewohner, der Wert der Immobilie und die Lage. Andere Anbieter setzen andere Grenzen.
Das verlangt die GNIW
Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Geeignet sind nach Angabe der GNIW selbst genutzte Wohnimmobilien, auch mit Restschuld. Jedes Objekt prüft die GNIW einzeln und fragt dafür Baujahr, Energieausweis, Modernisierungen und Grundbuch im Formular ab.
Der Lage-Selbstcheck der GNIW zeigt nach Eingabe Ihrer Postleitzahl eine Ampel. Grün heißt grundsätzlich freigegeben, Gelb individuelle Prüfung, Rot derzeit kein Ankauf. Die GNIW versteht den Check als erste Orientierung. Auch bei Grün kann sie ein Objekt im Einzelfall ablehnen.
Was andere Anbieter verlangen
Andere Anbieter ziehen andere Grenzen. verkaufen aber bleiben richtet sich nach eigener Angabe an Verkäufer ab 65 Jahren. vobahome nennt einen Mindestwert von 150.000 Euro. DEGIV vermittelt Käufer und nennt keine Altersgrenze (Stand 28.10.2026, jeweils Angaben der Anbieter).
Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
Die Reichweite des Erlöses ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Monatsmiete. Bei 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Miete sind das 200 Monate, also rund 16,7 Jahre. Das gilt ohne Verzinsung und ohne Mieterhöhung.
Rechenbeispiel für ein Haus mit 400.000 Euro Marktwert
Das Beispielhaus ist unbewohnt 400.000 Euro wert. Für die bewohnte Immobilie rechnen wir mit 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Kaltmiete im Monat. Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale).
| Position | Beispielhaus | Annahme |
|---|---|---|
| Wert unbewohnt | 400.000 € | Modellannahme der Redaktion |
| Erlös für die bewohnte Immobilie | 300.000 € | Modellannahme der Redaktion |
| Kaltmiete im Monat | 1.500 € | Modellannahme, 120 Quadratmeter zu 12,50 € |
| Reichweite ohne Mieterhöhung | 200 Monate, rund 16,7 Jahre | 300.000 € geteilt durch 1.500 € |
| Entfallende Kosten | Instandhaltung und Sanierung | Einige Hundert Euro im Monat, je nach Alter und Zustand |
Das ist eine Modellrechnung der Redaktion, kein Angebot. Eigentümer rechnen je nach Alter und Zustand ihres Hauses mit einigen Hundert Euro im Monat für Instandhaltung. Sanierungsarbeiten wie Fenster, Dach oder Heizung kommen je Maßnahme im fünfstelligen Bereich dazu. Diese Ausgaben entfallen, wenn Sie Mieter sind.
Wie entwickelt sich die Miete?
Die Miete ist der unsichere Teil der Rechnung. Die Nettokaltmieten stiegen im September 2026 um 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat, die Verbraucherpreise insgesamt um 3,3 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt). Eine Indexmiete folgt den Verbraucherpreisen. Eine Staffelmiete steigt in festen Eurobeträgen.
Erreicht die Miete im Beispiel nach fünf Jahren 1.656 Euro statt 1.500 Euro, reicht der Erlös nur noch rund 14,5 Jahre. Bei 1.000 Euro Miete sind es ohne Anstieg 25,0 Jahre, bei 2.000 Euro nur 12,5 Jahre.
- Miete 1.000 Euro25,0 Jahre
- Miete 1.500 Euro16,7 Jahre
- Miete 2.000 Euro12,5 Jahre
Quelle: Rechnung unserer Redaktion, Erlös geteilt durch Jahresmiete, ohne Verzinsung
Reicht der Erlös so lange, wie Sie leben?
Die Statistik hilft bei der Einordnung. Frauen haben mit 65 Jahren im Durchschnitt noch 21,10 Jahre vor sich, Männer 17,97 Jahre. Mit 75 Jahren sind es 13,22 und 11,16 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Das sind Durchschnittswerte: Jeder Zweite wird älter.
- Reichweite bei 1.500 Euro Miete16,7 Jahre
- Männer mit 65 Jahren17,97 Jahre
- Frauen mit 65 Jahren21,10 Jahre
- Männer mit 75 Jahren11,16 Jahre
- Frauen mit 75 Jahren13,22 Jahre
Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, und Rechnung unserer Redaktion
Wer mit 75 Jahren verkauft, deckt im Beispiel die durchschnittliche Restlebenszeit mit dem Erlös ab. Wer mit 65 Jahren verkauft, braucht zusätzlich Rente oder Vermögen, damit die Miete danach weiter bezahlt ist. Welchen Kaufpreis und welche Miete die GNIW anbietet, ergibt sich aus der individuellen Bewertung.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Welche Vor- und Nachteile hat der Rückmietverkauf?
Der größte Vorteil: Sie bekommen den Erlös auf einmal, bleiben zu Hause und geben Instandhaltung und Sanierung ab. Der größte Nachteil: Sie zahlen dauerhaft Miete und geben Eigentum und Erbe auf.
Das spricht für den Rückmietverkauf
Die Verbraucherzentrale nennt als Vorteile die Instandhaltung beim Eigentümer und die Ablösung von Restschulden aus dem Kaufpreis. Als Mieter können Sie jederzeit kündigen, der Vermieter nur, wenn der Vertrag es zulässt (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025).
- Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal und können ihn frei verwenden
- Sie bleiben in Ihrer Umgebung wohnen
- Dach, Heizung und größere Reparaturen trägt im Grundsatz der Vermieter
- Restschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst
- Sie können mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten selbst kündigen
Das spricht gegen den Rückmietverkauf
Die Nachteile liegen in der Dauer. Miete zahlen Sie, solange Sie dort wohnen, und Rente und Vermögen müssen sie tragen. Außerdem fällt die Immobilie aus dem Erbe. Der Schutz im Mietvertrag ist nur so gut wie der Vertrag selbst.
- Eigentum und künftige Wertsteigerung gehen an den Käufer
- Die Immobilie fällt aus dem Erbe
- Sie zahlen dauerhaft Miete, die steigen kann
- Der Kaufpreis liegt meist unter dem einer unbewohnten Immobilie
- Ohne Wohnungsrecht im Grundbuch ist Ihr Schutz in der Zwangsversteigerung begrenzt
- Vertrags- und Vermittlungskosten können anfallen
Wie sicher wohnen Sie nach dem Rückmietverkauf?
Wie sicher Sie wohnen, hängt an drei Dingen: am Mietvertrag, am Wohnungsrecht im Grundbuch und an der Regel für die Zwangsversteigerung. Ein Mietvertrag allein schützt nur begrenzt. Ein Wohnungsrecht an erster Stelle schützt deutlich besser.
Welche Regeln gehören in den Mietvertrag?
Ein Mietvertrag für mehr als ein Jahr braucht die Schriftform, sonst gilt er auf unbestimmte Zeit und ist früher kündbar (Quelle: § 550 BGB). Verzichtet der Vermieter auf Eigenbedarfskündigungen, muss auch das schriftlich vereinbart sein (BGH, Urteil vom 04.04.2007, VIII ZR 223/06).
Schließen Sie die ordentliche Kündigung insgesamt aus, nicht nur den Eigenbedarf. In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das der Vermieter selbst bewohnt, darf er sonst ohne berechtigtes Interesse kündigen (Quelle: § 573a BGB). Ein Vertrag ohne gesetzlichen Befristungsgrund gilt als unbefristet (§ 575 BGB).
Wann darf der Vermieter trotzdem kündigen?
Laut GNIW darf sie den unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen, Eigenbedarf ist ausgeschlossen. Ein wichtiger Grund ist zum Beispiel Zahlungsverzug. Wer mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist, kann fristlos gekündigt werden (Quelle: § 543 BGB).
Zahlen Sie den Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 BGB). Ein ausgeschlossenes Kündigungsrecht schützt Sie davor nicht, deshalb muss die Miete dauerhaft tragbar sein.
Was schützt das Wohnungsrecht im Grundbuch?
Ein Mietvertrag lässt sich nicht ins Grundbuch eintragen. Dinglich absichern können Sie Ihr Wohnen mit einem Wohnungsrecht, einem Nießbrauch oder einem Dauerwohnrecht (Quelle: § 1093 BGB). Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie selbst zu bewohnen und Familie sowie Pflegepersonen aufzunehmen.
Entscheidend ist der Rang. Er richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung, und ein Rangrücktritt der Bank ist Verhandlungssache (Quelle: § 880 BGB). Laut GNIW trägt sie das Wohnungsrecht im ersten Rang ein. Bei einer späteren Bankfinanzierung kann es nach hinten rücken. Lassen Sie sich Rang und Eigentümerin im Angebot zeigen.
Was gilt bei Zwangsversteigerung und Insolvenz?
In der Zwangsversteigerung darf der Ersteher den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen (Quelle: § 57a ZVG). Ein vertraglicher Kündigungsausschluss hilft dann nicht, der Ersteher braucht aber einen Kündigungsgrund. Sie können dem außerdem den Härteeinwand entgegenhalten (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20).
Ein Wohnungsrecht bleibt in der Versteigerung nur bestehen, wenn es dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgeht (Quelle: § 44 ZVG). Ein Wohnungsrecht an erster Stelle vor jeder Grundschuld ist deshalb deutlich besser geschützt als ein Mietvertrag.
Bei einer Insolvenz des Käufers bestehen Mietverhältnisse fort (§ 108 InsO). Verkauft der Insolvenzverwalter weiter, darf der Erwerber mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 111 InsO). Nach dem Wortlaut von § 573d BGB braucht auch er einen Kündigungsgrund.
Welche Kosten und Steuern fallen beim Rückmietverkauf an?
Beim Verkauf trägt im Zweifel der Käufer Notar und Grundbuch. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Laufend zahlen Sie die Miete und die Betriebskosten, die der Mietvertrag auf Sie umlegt.
Was zahlen Sie beim Verkauf und danach?
Im Zweifel trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch (Quelle: § 448 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Die Verbraucherzentrale warnt vor hohen Vertragskosten und Vermittlerkosten, deshalb sollten Sie jedes Angebot genau prüfen.
Als Mieter zahlen Sie die Miete und die Betriebskosten, die der Vertrag umlegt. Der Vermieter muss die Immobilie erhalten und trägt die Lasten (Quelle: § 535 BGB). Laut GNIW trägt sie als Eigentümerin die Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung. Sie zahlen Miete und umlagefähige Betriebskosten.
Wann fällt Steuer auf den Verkaufsgewinn an?
Steuerpflichtig ist ein Gewinn nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Ausgenommen bleibt, wer die Immobilie bis zum Verkauf selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt hat (Quelle: § 23 EStG). Bleibt der Gesamtgewinn des Jahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei.
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent. Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, meist übernimmt sie der Käufer (Quelle: § 13 GrEStG). Verkaufen Sie an Kinder oder Enkel, ist der Erwerb steuerfrei, weil Verwandte in gerader Linie befreit sind.
Was wird aus dem Erbe?
Mit dem Verkauf entfällt das Haus als Erbstück. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim gibt es dann nicht mehr (Quelle: § 13 ErbStG). Der Erlös ist Geldvermögen. Dafür gelten die allgemeinen Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder (§ 16 ErbStG).
Was gilt bei Pflege und Sozialleistungen?
Der Verkaufserlös ist verwertbares Vermögen, die selbst bewohnte Immobilie war dagegen geschützt. In der Grundsicherung im Alter bleiben 10.000 Euro je volljähriger Person geschützt (Quelle: § 90 SGB XII). Wer den Erlös verbraucht, kann später auf Sozialleistungen angewiesen sein.
Verschenken Sie den Erlös, kann das Geschenk bei Bedürftigkeit zurückverlangt werden (§ 528 BGB). Kinder müssen für Pflegekosten nur zahlen, wenn ihr Jahreseinkommen mehr als 100.000 Euro beträgt (Quelle: § 94 SGB XII). Wie Sie sich für den Pflegefall absichern, zeigt die Seite zur privaten Pflegeversicherung.
Welche Alternativen gibt es zum Rückmietverkauf?
Statt zu verkaufen und zu mieten haben Sie vier andere Wege. Das sind der Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch, die Leibrente, der Teilverkauf und der Kredit gegen Grundschuld, bei dem Sie Eigentümer bleiben. Prüfen Sie zuerst den Kredit. Ein klassischer Verkauf mit Umzug bringt für die unbewohnte Immobilie in der Regel mehr.
Die Modelle im Vergleich
Die Modelle unterscheiden sich darin, ob Sie Eigentümer bleiben, wie das Geld kommt und was Sie danach zahlen. Der Rückmietverkauf ist die einzige Form, bei der Sie Mieter werden.
| Modell | Eigentum | Geld für Sie | Laufend zahlen Sie |
|---|---|---|---|
| Rückmietverkauf | Geht ganz an den Käufer | Kaufpreis auf einmal | Miete |
| Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch | Geht ganz an den Käufer | Kaufpreis auf einmal, gekürzt um den Wert des Rechts | Keine Miete |
| Leibrente | Geht ganz an den Käufer | Monatliche Rente | Keine Miete, Instandhaltung nach Vertrag |
| Teilverkauf | Ein Anteil geht an den Käufer | Einmalzahlung | Nutzungsentgelt |
| Kredit oder Umkehrhypothek | Bleibt bei Ihnen | Kreditbetrag | Zinsen, Tilgung oft erst beim Verkauf |
Verkauf mit Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Leibrente
Beim Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch zahlen Sie keine Miete, der Käufer zieht aber den Wert des Rechts vom Kaufpreis ab. Den Unterschied erklärt die Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht. Bei der Leibrente bekommen Sie statt eines Kaufpreises eine monatliche Rente und wohnen mit einem Nutzungsrecht weiter.
Teilverkauf und Kredit
Wer nur einen Anteil verkaufen will, findet alles zum Immobilien-Teilverkauf. Dort können Sie sich benachrichtigen lassen, sobald wir einen Anbieter empfehlen. Mit einem Kredit gegen Grundschuld bleiben Sie Eigentümer und zahlen Zinsen. Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins (Quelle: Deutsche Bundesbank). Was Banken Älteren bieten, steht auf der Seite zur Umkehrhypothek.
Wer kauft Häuser mit Rückmiete an?
Direktkäufer mit Rückmiete-Angebot sind 2026 belegbar die GNIW und verkaufen aber bleiben. Dazu kommen weitere Anbieter und Vermittler. Eine Marktstatistik und einen Test von Rückmietverkauf-Anbietern gibt es nicht.
Die Anbieter im Überblick
Die Angaben stammen von den Anbietern selbst und gelten mit Stand 28.10.2026. Die GNIW ist unsere Empfehlung. Wir erhalten von ihr eine Vergütung, wenn Sie über unseren Link eine Immobilie einreichen. Für Sie entstehen dadurch keine Kosten.
| Anbieter | Modell | Alter und Mindestwert | Absicherung |
|---|---|---|---|
| GNIW | Direktkäufer, laut GNIW bundesweit | Alle Bewohner ab 55, Mindestankaufswert 100.000 € | Wohnungsrecht im ersten Rang, Kündigung nur aus wichtigem Grund (laut GNIW) |
| Verkaufen aber bleiben | Direktkäufer über Objektgesellschaften | Verkäufer ab 65 | Kündigungsausschluss im Mietvertrag, kein Wohnungsrecht im Grundbuch |
| Vobahome | Käufer nicht angegeben | Mindestwert 150.000 €, Mindestalter nicht genannt | Wohnungsrecht im Grundbuch laut Anbieter, Rang nicht genannt |
| DEGIV | Vermittler an Kapitalanleger | Keine Altersgrenze genannt | Nicht angegeben |
Was steckt hinter der GNIW?
Die GNIW nennt sich selbst Marktführer im Rückmietverkauf und größten Vermieter von Einfamilienhäusern. Das sind Eigenangaben, eine Prüfung durch Dritte liegt nicht vor. Laut GNIW finanziert sie Ankäufe seit 2026 aus Eigenkapital, gestützt auf ein Abkommen mit Fortress. Eigentümerin der Häuser ist laut GNIW eine Zweckgesellschaft, rechtlich getrennt von der GNIW GmbH.
Fortress teilte am 30.01.2026 mit, dass von ihr verwaltete Fonds zugesagt haben, Vermögenswerte im Wert von bis zu 500 Millionen Euro zu erwerben (Quelle: Fortress). Es ist eine Ankaufszusage von Fonds, kein Kredit und keine Beteiligung an der GNIW. Ob und wie viel davon angekauft wurde, ist öffentlich nicht belegt.
Weitere Anbieter und Marktlage
Weitere Anbieter mit Rückmiete sind laut ihren Webseiten Lebenswert mit einem Hybridmodell, HausplusRente und Hoffmann Hausrente in Berlin und Brandenburg. Wie sich die GNIW von den übrigen Anbietern im Einzelnen unterscheidet, steht auf den Anbieterseiten.
Der Bundesverband Immobilienverrentung weist für 2025 Abschlüsse bei Teilverkauf und Leibrente aus, Rückmietverkäufe nicht (Quelle: BVIV). Die GNIW ist dort nicht Mitglied. Die Servicestudien von DISQ zur Immobilienverrentung und zum Teilverkauf behandeln andere Modelle.
Welche Fragen klären unsere Ratgeber zum Rückmietverkauf?
Jede Frage zum Rückmietverkauf beantworten wir auf einer eigenen Seite ausführlich. Hier finden Sie alle Ratgeber im Überblick.
Kosten, Voraussetzungen und Ablauf
Absicherung und Vergleich
Wann empfehlen wir den Rückmietverkauf?
Wir empfehlen den Rückmietverkauf, wenn Sie die Immobilie nicht vererben möchten und die Miete aus Erlös und Rente sicher tragbar ist. Vorher gehören Kredit, Reichweite und Absicherung auf den Tisch.
Unsere Einschätzung: Der Rückmietverkauf bringt Ihnen den Kaufpreis auf einmal, ohne dass Sie ausziehen müssen. Er passt, wenn das Haus nicht in der Familie bleiben soll und die Miete aus Erlös und Rente sicher tragbar ist. Prüfen Sie vorher einen Kredit, rechnen Sie die Reichweite des Erlöses und bestehen Sie auf einem Wohnungsrecht im Grundbuch. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut eigener Angabe trägt sie das Wohnungsrecht im ersten Rang ein und übernimmt die Instandhaltung.
So gehen Sie vor
- Reichweite des Erlöses mit Ihrer Miete und Ihrer Lebenserwartung durchrechnen
- Bei Ihrer Bank ein Kreditangebot einholen und mit dem Rückmietverkauf vergleichen
- Die Lage mit dem Lage-Selbstcheck der GNIW prüfen
- Grundbuchauszug, Energieausweis, Angaben zu Modernisierungen und Restschuld bereitlegen
- Kaufvertrag und Mietvertrag vor dem Notartermin von einem Anwalt prüfen lassen
Wenn die Rechnung aufgeht und alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Die häufigsten Fragen zum Rückmietverkauf
Was bedeutet Verkauf mit Rückmietung?
Sie verkaufen Ihre Immobilie und bleiben als Mieter darin wohnen. Mit dem Kaufvertrag schließen Sie einen Mietvertrag mit dem Käufer. Fachleute sprechen vom Rückmietverkauf oder Rückmietkauf. Sie haben danach die Rechte und Pflichten eines Mieters, nicht mehr die eines Eigentümers.
Wie kann ich mein Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben?
Es gibt vier Wege. Beim Rückmietverkauf werden Sie Mieter. Beim Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch wohnen Sie ohne Miete, bei der Leibrente bekommen Sie eine Rente, beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil. Wer Eigentümer bleiben will, prüft einen Kredit bei der Hausbank. Welcher Weg passt, hängt von Erlös, Einkommen und Erbwunsch ab.
Ab welchem Alter ist ein Rückmietverkauf möglich?
Das legt der Anbieter fest. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. verkaufen aber bleiben nennt Verkäufer ab 65 Jahren, DEGIV nennt keine Altersgrenze. Die Angaben der Anbieter haben den Stand 28.10.2026.
Wer kauft Immobilien mit Rückmiete?
Direktkäufer wie die GNIW und verkaufen aber bleiben kaufen selbst. Daneben vermitteln Anbieter wie DEGIV Käufer, meist Kapitalanleger. Abschlusszahlen veröffentlicht kein Anbieter, eine Marktstatistik zum Rückmietverkauf gibt es nicht.
Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags möglich?
Sie können als Mieter mit drei Monaten Frist kündigen (laut § 573c BGB). Der Vermieter braucht dafür ein berechtigtes Interesse. Nur in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das er selbst bewohnt, geht es ohne. Schließen Sie die ordentliche Kündigung deshalb insgesamt und schriftlich aus. Bei Zahlungsverzug darf er trotzdem fristlos kündigen.
Was passiert, wenn der Käufer weiterverkauft oder die Immobilie versteigert wird?
Beim Weiterverkauf tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein, es gilt Kauf bricht nicht Miete. In der Zwangsversteigerung darf der Ersteher kündigen, braucht aber einen Kündigungsgrund (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). Ein Wohnungsrecht bleibt nur bestehen, wenn es der betreibenden Grundschuld im Rang vorgeht.
Wo wird das Wohnen nach dem Verkauf im Grundbuch abgesichert?
Ein Mietvertrag ist nicht eintragungsfähig. Dinglich absichern können Sie das Wohnen mit einem Wohnungsrecht, einem Nießbrauch oder einem Dauerwohnrecht, geregelt in § 1093 BGB und im Wohnungseigentumsgesetz. Achten Sie darauf, dass das Recht im Rang vor jeder Grundschuld steht.
Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltung nach dem Verkauf?
Der Vermieter muss die Immobilie in gutem Zustand erhalten (laut § 535 BGB). Betriebskosten legt der Mietvertrag auf Sie um. Laut GNIW trägt sie als Eigentümerin Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung, Sie zahlen Miete und umlagefähige Betriebskosten.
Welche Steuern fallen beim Rückmietverkauf an?
Der Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben oder mehr als zehn Jahre besitzen (laut § 23 EStG). Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent. Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, meist zahlt sie der Käufer.
Wie wirkt sich der Verkauf auf Grundsicherung und Wohngeld aus?
Der Erlös ist verwertbares Vermögen. In der Grundsicherung im Alter bleiben 10.000 Euro je volljähriger Person geschützt (laut § 90 SGB XII). Beim Wohngeld kann erhebliches Vermögen den Anspruch ausschließen (§ 21 WoGG). Wer den Erlös verbraucht, kann später Sozialleistungen brauchen.
Wie lässt sich der Rückmietverkauf als Zwischenlösung bei einem Wohnungswechsel nutzen?
Als Mieter können Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen und ausziehen, zum Beispiel in eine altersgerechte Wohnung. Der Kaufpreis steht dann schon bereit. Laut GNIW eignet sich der Rückmietverkauf auch als Zwischenlösung. Klären Sie vorher, ob der Mietvertrag eigene Fristen enthält.
Wie funktioniert ein Verkauf mit Rückmiete bei Gewerbeimmobilien?
Unternehmen verkaufen Betriebsgebäude und mieten sie zurück, um Kapital freizusetzen. Für Gewerberäume verweist das Gesetz nicht auf den Kündigungsschutz der Wohnraummiete (laut § 578 BGB). Deshalb kommt es auf eine feste Laufzeit und Verlängerungsoptionen im Vertrag an.
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