Das erwartet Sie hier
Was der Rückmietverkauf kostet, wie die Miete entsteht und welche Ausgaben für Sie entfallen.
Inhalt dieser Seite- Was kostet ein Rückmietverkauf?
- Warum bringt die bewohnte Immobilie weniger als die unbewohnte?
- Wie hoch ist die Miete nach dem Verkauf?
- Welche Kosten entstehen beim Verkauf selbst?
- Was zahlen Sie nach dem Verkauf und was entfällt?
- Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
- Was kosten die Alternativen im Vergleich?
- Wann lohnt sich der Rückmietverkauf finanziell?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Größter Posten: Die bewohnte Immobilie bringt weniger als die unbewohnte, im Beispiel sind das 100.000 € Preisunterschied.
- Laufend Miete: Statt Raten zahlen Sie Miete und die umgelegten Betriebskosten, die Instandhaltung trägt im Grundsatz der Vermieter.
- Notar und Grundbuch: Im Zweifel trägt sie der Käufer, bei 300.000 € Kaufpreis rechnet die Gebührentabelle mit rund 2.900 €.
- Reichweite des Erlöses: 300.000 € reichen bei 1.500 € Miete rund 16,7 Jahre, bei jährlich 30 € mehr Monatsmiete rund 14,7 Jahre.
Was kostet ein Rückmietverkauf?
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie keine Raten und keine Zinsen, sondern laufend Miete. Dazu kommen einmalige Kosten beim Verkauf und ein Preisunterschied, denn die bewohnte Immobilie bringt weniger als die unbewohnte. Dafür entfallen Instandhaltung und Sanierung. Wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben will, sollte diese fünf Posten kennen.
Die Kosten im Überblick
Zwei Posten fallen einmalig beim Verkauf an, drei laufend. Der größte ist der Preisunterschied zur unbewohnten Immobilie.
| Posten | Wann | Wer zahlt im Regelfall |
|---|---|---|
| Niedrigerer Kaufpreis | Beim Verkauf | Sie, als geringerer Erlös |
| Notar und Grundbuch | Beim Verkauf | Im Zweifel der Käufer |
| Miete | Jeden Monat | Sie |
| Umlagefähige Betriebskosten | Jeden Monat | Sie, soweit der Mietvertrag sie umlegt |
| Instandhaltung und Sanierung | Laufend | Im Grundsatz der Vermieter |
Was gilt bei der GNIW?
Für den Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Weitere Voraussetzungen sind der Mindestankaufswert von 100.000 Euro und die Lage. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
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Warum bringt die bewohnte Immobilie weniger als die unbewohnte?
Ein Käufer, der Ihre Immobilie mit Mieter kauft, kann nicht selbst einziehen. Die Verbraucherzentrale schreibt (Stand 25.02.2025), der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale). Dieser Preisunterschied ist für Sie der größte Kostenposten.
Wie hoch ist der Preisunterschied?
Wie groß der Unterschied ist, zeigt erst die Bewertung Ihres Einzelfalls. Die GNIW kauft laut GNIW zum Wert der bewohnten Immobilie, den diese Bewertung festlegt. Welche Zahl für Ihr Haus gilt, erfahren Sie mit einem schriftlichen Angebot.
Vergleichen Sie das Angebot mit dem Verkehrswert der unbewohnten Immobilie. Im Rechenbeispiel unten ist der Unterschied eine Modellannahme von 100.000 Euro, also der Betrag, um den Ihr Erlös unter dem Wert der unbewohnten Immobilie liegt.
Was kostet ein Wohnungsrecht im Grundbuch?
Sichern Sie Ihr Wohnen mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch ab, führt das laut Verbraucherzentrale zu erheblichen Abzügen vom Kaufpreis und schränkt den Käuferkreis ein. Der Schutz hat also einen Preis. Was ein Wohnungsrecht im Grundbuch bringt, hängt auch vom Rang ab.
Wie hoch ist die Miete nach dem Verkauf?
Die Miete handeln Sie im Mietvertrag mit dem Käufer aus. Einen gesetzlichen Festpreis gibt es nicht. vobahome und DEGIV nennen auf ihren Webseiten den Mietspiegel der Region als Maßstab (Stand 28.10.2026).
Rechenbeispiel für ein Haus mit 400.000 Euro Marktwert
Das Beispielhaus hat 120 Quadratmeter. Bei 12,50 Euro je Quadratmeter beträgt die Kaltmiete 1.500 Euro im Monat. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag laut Zensus 2022 bei 7,34 Euro je Quadratmeter (Quelle: Statistisches Bundesamt). Das Beispiel passt damit eher zu einem Ballungsraum.
| Position | Beispielhaus | Annahme |
|---|---|---|
| Wert unbewohnt | 400.000 € | Modellannahme der Redaktion |
| Erlös für die bewohnte Immobilie | 300.000 € | Modellannahme der Redaktion |
| Preisunterschied | 100.000 € | Wert unbewohnt minus Erlös |
| Kaltmiete im Monat | 1.500 € | 120 Quadratmeter zu 12,50 € |
| Miete im Jahr | 18.000 € | 12 Monate zu 1.500 € |
Das ist eine Modellrechnung der Redaktion, kein Angebot. Welchen Kaufpreis und welche Miete ein Anbieter ansetzt, ergibt sich aus der Bewertung Ihrer Immobilie.
Wie bleibt die Miete tragbar?
Eine Mieterhöhung lässt sich im Mietvertrag ausschließen (Quelle: § 557 BGB). Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Verzicht für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft. Eine Staffelmiete steigt in festen Euro-Beträgen, jede Stufe gilt mindestens ein Jahr. Eine Indexmiete folgt den Verbraucherpreisen und kann auch sinken.
Ein Rechenbeispiel zeigt, wie viel eine Indexmiete ausmacht. Wäre eine Miete von 1.500 Euro im September 2025 an den Verbraucherpreisindex gekoppelt gewesen, hätte sie ein Jahr später rund 1.549 Euro betragen. Das sind 49 Euro mehr im Monat (Rechnung unserer Redaktion mit dem Index des Statistischen Bundesamts).
Welche Kosten entstehen beim Verkauf selbst?
Beim Verkauf trägt im Zweifel der Käufer Notar und Grundbuch. Für Sie können ein eigenes Gutachten, die Ablösung eines Kredits und Vermittlerkosten hinzukommen. Steuern fallen bei einer selbst bewohnten Immobilie meist nicht an.
Notar und Grundbuch
Im Zweifel trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch (Quelle: § 448 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Lassen Sie sich im Angebot schriftlich bestätigen, wer was zahlt.
Ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Kaufpreis beträgt eine volle Gebühr nach der Gebührentabelle 635 Euro (Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz). Für den Notar fallen 3,0 Gebühren an, mit Umsatzsteuer rund 2.267 Euro, dazu kommen 635 Euro für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zusammen sind das rund 2.902 Euro, ohne Auslagen, Vormerkung und Eintragung eines Wohnungsrechts (Rechnung unserer Redaktion).
Steuern beim Verkauf
Ein Gewinn aus dem Verkauf ist nur steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Ausgenommen bleibt die Immobilie, die Sie bis zum Verkauf selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt haben (Quelle: § 23 EStG).
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent. Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, meist übernimmt sie der Käufer (Quelle: § 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt auch an Sie als Verkäufer halten.
Kredit, Gutachten und Vermittler
Läuft noch ein Kredit, wird die Restschuld laut Verbraucherzentrale aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Bank kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also einen Ausgleich für die vorzeitige Rückzahlung. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach dem Betrag, bevor Sie unterschreiben.
Für ein eigenes Gutachten zahlen Sie den Sachverständigen selbst. Die Verbraucherzentrale warnt vor hohen Vertrags- und Vermittlerkosten. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt für die Vergütung eines Vermittlers die Halbteilung (Quelle: § 656c BGB).
Was zahlen Sie nach dem Verkauf und was entfällt?
Als Mieter zahlen Sie die Miete und die Betriebskosten, die der Mietvertrag auf Sie umlegt. Der Vermieter muss die Immobilie erhalten und trägt die Lasten (Quelle: § 535 BGB).
Vier Posten im Alltag
Im Alltag verschieben sich vier Posten: Miete und Betriebskosten kommen hinzu, Versicherungen bleiben, Instandhaltung entfällt für Sie im Grundsatz.
Miete
Die Kaltmiete zahlen Sie jeden Monat. Sie ist der größte laufende Posten.
Betriebskosten
Der Mietvertrag legt die umlagefähigen Betriebskosten auf Sie um. Welche das sind, regelt die Betriebskostenverordnung.
Versicherungen
Hausrat und Haftpflicht brauchen Sie als Mieter in der Regel selbst. Zur Gebäudeversicherung für Mieter gibt es eine eigene Seite.
Instandhaltung entfällt
Größere Reparaturen und Sanierungen trägt im Grundsatz der Vermieter, nicht mehr Sie.
Wie viel kostet die Instandhaltung, die für Sie entfällt?
Die Zweite Berechnungsverordnung setzt für Gebäude ab 32 Jahren einen Ausgangswert von 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr an (Quelle: § 28 Zweite Berechnungsverordnung). Für das Beispielhaus mit 120 Quadratmetern und Baujahr 1994 sind das 115 Euro im Monat. Die Werte stammen aus dem Jahr 2001 und liegen heute höher. Eigentümer rechnen je nach Alter und Zustand mit einigen Hundert Euro im Monat.
Dazu kommen Sanierungen. Für ein vergleichbares Haus mit 130 Quadratmetern und Baujahr 1994 nennt co2online allein für den Fenstertausch 40.000 Euro (Stand Februar 2026, vor Abzug von Förderung). Als Mieter müssten Sie solche Summen nicht aufbringen.
- Komplette energetische Sanierung150.000 Euro
- Fenstertausch40.000 Euro
- Wärmepumpe32.500 Euro
- Gasheizung erneuern10.000 Euro
Quelle: co2online, Beispielkosten 2026, vor Abzug von Förderung
Was gilt bei der GNIW?
Laut GNIW zahlen Sie neben der Miete nur die umlagefähigen Betriebskosten. Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster oder Heizung trägt die GNIW als Eigentümerin, wenn sie erforderlich sind. Rücklagen für das Haus brauchen Sie laut GNIW nicht mehr.
Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
Die Reichweite ergibt sich aus dem Erlös geteilt durch die Jahresmiete. Im Beispiel reichen 300.000 Euro bei 1.500 Euro Miete rund 16,7 Jahre, ohne Verzinsung und ohne Mieterhöhung. Steigt die Miete, schrumpft die Reichweite.
Reichweite nach Miete und Mieterhöhung
Die Tabelle zeigt drei Mieten und zwei Stufen. Die Miete steigt jeweils zum Jahresbeginn um einen festen Euro-Betrag, wie bei einer Staffelmiete. Der Erlös beträgt in allen Fällen 300.000 Euro.
| Monatsmiete | Ohne Mieterhöhung | Kleine Stufen | Größere Stufen |
|---|---|---|---|
| 1.000 € | 25,0 Jahre | 20,9 Jahre, wenn die Monatsmiete jährlich um 20 € steigt | 19,6 Jahre bei jährlich plus 30 € Monatsmiete |
| 1.500 € | 16,7 Jahre | 14,7 Jahre bei jährlich plus 30 € Monatsmiete | 14,0 Jahre bei jährlich plus 45 € Monatsmiete |
| 2.000 € | 12,5 Jahre | 11,3 Jahre bei jährlich plus 40 € Monatsmiete | 10,9 Jahre bei jährlich plus 60 € Monatsmiete |
Die Rechnung ist bewusst vorsichtig. Sie verzinst den Erlös nicht und zieht keine Steuer ab. Wer den Erlös anlegt, verlängert die Reichweite, der Ertrag ist aber nicht sicher, und Zinsen sind steuerpflichtig.
Reicht der Erlös so lange, wie Sie leben?
Frauen haben mit 75 Jahren im Durchschnitt noch 13,22 Jahre vor sich, Männer 11,16 Jahre. Mit 65 Jahren sind es 21,10 und 17,97 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Das sind Durchschnittswerte, jeder Zweite wird älter. Wer mit 65 Jahren verkauft, braucht zusätzlich Rente oder Vermögen.
Was kosten die Alternativen im Vergleich?
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie Miete, beim Teilverkauf ein Nutzungsentgelt und beim Kredit Zinsen. Beim Verkauf mit Wohnungsrecht oder bei der Leibrente zahlen Sie keine Miete, dafür sinkt der Erlös.
Die Kostenarten im Überblick
Die Tabelle stellt fünf Wege nebeneinander. Die Zahlen sind Beispiele der Verbraucherzentrale und der Bundesbank, kein Angebot.
| Modell | Was Sie bekommen | Was Sie laufend zahlen | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Rückmietverkauf | Kaufpreis auf einmal, niedriger als bei unbewohnter Immobilie | Miete und Betriebskosten | Instandhaltung entfällt |
| Verkauf mit Wohnungsrecht | Kaufpreis, gekürzt um den Wert des Rechts | Keine Miete | Laut Verbraucherzentrale erhebliche Abzüge |
| Leibrente | Monatliche Rente statt Kaufpreis | Keine Miete | Instandhaltung nach Vertrag |
| Teilverkauf | Einmalzahlung für einen Anteil | Nutzungsentgelt, im Beispiel 416 € im Monat bei 100.000 € Auszahlung | Beispiel der Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026 |
| Kredit gegen Grundschuld | Kreditbetrag, Sie bleiben Eigentümer | Zinsen, im Schnitt 4,04 % Effektivzins | Neue Wohnungsbaukredite über 10 Jahre Zinsbindung, August 2026 |
Teilverkauf und Kredit in Euro
Beim Teilverkauf zahlen Sie für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Im Beispiel der Verbraucherzentrale beträgt es mindestens 4,99 Prozent im Jahr auf den Auszahlungsbetrag (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026). Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das 416 Euro im Monat.
Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins (Quelle: Deutsche Bundesbank). Auf 100.000 Euro sind das rund 4.040 Euro im Jahr, also rund 337 Euro im Monat an Zinsen ohne Tilgung. Das ist ein Durchschnitt aller Wohnungsbaukredite, kein Angebot für Senioren.
Wann lohnt sich der Rückmietverkauf finanziell?
Der Rückmietverkauf lohnt sich, wenn Rente und Erlös die Miete über Jahre tragen und Sie die Kosten für Instandhaltung und Sanierung nicht mehr tragen wollen. Ein Kredit kann günstiger sein, wenn Sie Eigentümer bleiben können.
Unsere Einschätzung: Der Rückmietverkauf ersetzt Raten und Rücklagen durch Miete und gibt Ihnen den Erlös auf einmal. Er rechnet sich, wenn die Miete aus Rente und Erlös auch bei steigender Miete tragbar bleibt. Unter dieser Bedingung und nach einem Kreditvergleich empfehlen wir die GNIW.
So gehen Sie vor
Mit fünf Schritten prüfen Sie, ob sich der Rückmietverkauf für Sie rechnet.
- Miete und Betriebskosten gegen Rente und Vermögen rechnen
- Reichweite des Erlöses mit steigender Miete prüfen
- Ein Kreditangebot der Bank einholen
- Kaufpreis und Miete schriftlich nennen lassen und dem Wert der unbewohnten Immobilie gegenüberstellen
- Kaufvertrag und Mietvertrag vor dem Notartermin prüfen lassen
Läuft noch ein Kredit, prüfen Sie zuerst die Umschuldung. Wenn die Rechnung aufgeht und alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Die häufigsten Fragen zu den Kosten des Rückmietverkaufs
Welche Kosten entstehen bei einem Rückmietverkauf?
Sie zahlen laufend Miete und die Betriebskosten, die der Mietvertrag umlegt. Einmalig ist der Preisunterschied zur unbewohnten Immobilie der größte Posten, denn bewohnte Immobilien sind laut Verbraucherzentrale regelmäßig weniger wert. Notar und Grundbuch trägt im Zweifel der Käufer.
Wer zahlt Notar und Grundbuch beim Rückmietverkauf?
Im Zweifel trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch (laut § 448 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind möglich. Lassen Sie sich im Angebot schriftlich bestätigen, wer was zahlt.
Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltung nach dem Verkauf?
Der Vermieter muss die Immobilie in gutem Zustand erhalten (laut § 535 BGB). Betriebskosten legt der Mietvertrag auf Sie um. Laut GNIW trägt sie als Eigentümerin Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung.
Wie hoch ist die Miete beim Rückmietverkauf?
Die Miete vereinbaren Sie im Mietvertrag, einen gesetzlichen Festpreis gibt es nicht. vobahome und DEGIV nennen den Mietspiegel der Region als Maßstab (Stand 28.10.2026). Im Beispielhaus sind es 1.500 Euro Kaltmiete. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag laut Zensus 2022 bei 7,34 Euro je Quadratmeter.
Wie kann ich die Miete dauerhaft tragbar halten?
Schließen Sie Mieterhöhungen vertraglich aus. Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Verzicht für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft, alternativ eine Staffelmiete in festen Euro-Beträgen oder eine Indexmiete. Eine Indexmiete kann laut Verbraucherzentrale auch sinken. Halten Sie alles schriftlich fest.
Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
Bei 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Miete reicht das Geld ohne Verzinsung und ohne Mieterhöhung rund 16,7 Jahre. Steigt die Monatsmiete jedes Jahr um 30 Euro, sind es rund 14,7 Jahre. Mit 65 Jahren haben Frauen im Durchschnitt noch 21,10 Jahre, Männer 17,97 Jahre vor sich (laut Statistischem Bundesamt).
Wer zahlt den Gutachter beim Rückmietverkauf?
Für ein eigenes Gutachten beauftragen und bezahlen Sie den Sachverständigen selbst. Laut GNIW sind Angebot und Besichtigung kostenfrei und unverbindlich. Klären Sie bei jedem Anbieter vorab schriftlich, ob eine Bewertung Kosten verursacht.
Welche Steuern fallen beim Rückmietverkauf an?
Der Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben (laut § 23 EStG). Das gilt, wenn Sie bis zum Verkauf darin gewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent, meist zahlt sie der Käufer.
Wie unterscheiden sich die Kosten von Rückmietverkauf, Teilverkauf und Kredit?
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie Miete, beim Teilverkauf ein Nutzungsentgelt, beim Kredit Zinsen. Im Beispiel der Verbraucherzentrale kostet der Teilverkauf bei 100.000 Euro Auszahlung 416 Euro im Monat. Ein Kredit kostete im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins (laut Deutscher Bundesbank, neue Wohnungsbaukredite über zehn Jahre Zinsbindung).
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