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Wer bei Schimmel in der Wohnung zahlt, wer die Ursache beweisen muss, wann Haftpflicht, Hausrat und Gebäudeversicherung einspringen und was Sie als Mieter jetzt tun müssen.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Der Vermieter zahlt die Beseitigung, wenn die Ursache in der Bausubstanz liegt. Hat der Mieter den Schimmel durch zu wenig Lüften oder Heizen verursacht, trägt er die Kosten. Versicherungen zahlen nur bei bestimmten Ursachen, etwa ausgetretenem Leitungswasser.
- Die Ursache entscheidet über den Zahler. Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass der Schimmel nicht aus der Bausubstanz kommt. Erst dann muss der Mieter darlegen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat.
- Unverzüglich melden: Mieter müssen den Schimmel dem Vermieter sofort anzeigen (§ 536c BGB), am besten schriftlich mit unserem Musterschreiben. Wer zu spät meldet, verliert die Mietminderung und haftet für den größeren Schaden.
- Die Privathaftpflicht zahlt Schimmel an der Mietwohnung nach den Musterbedingungen des GDV nicht. Für den Streit mit dem Vermieter hilft der Mietrechtsschutz, im laufenden Fall der Sofort-Mietrechtsschutz ohne Wartezeit.
Wer zahlt bei Schimmel in der Wohnung? Die Zuordnung auf einen Blick
Für die Beseitigung von Schimmel in der Mietwohnung ist der Vermieter zuständig, außer der Mieter hat ihn selbst verursacht. Versicherungen zahlen nur, wenn ein versichertes Ereignis wie ein Rohrbruch dahintersteht oder ein Dritter haftet.
Schimmel in der Wohnung: Wer zahlt?
Wie auch bei allen anderen Schäden, die nicht durch unsachgemäße Behandlung des Mieters zustande gekommen sind, gilt: Für die Beseitigung von Schimmel in der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich. Ist der Mieter selbst für die Schimmelbildung verantwortlich, muss er nicht nur für eine fachgerechte Beseitigung des Schimmels sorgen, sondern auch für eventuelle Schäden aufkommen.
Die Haftung bei Schimmel in der Wohnung hängt also vor allem davon ab, wer verantwortlich für den Schaden ist. Dies ist jedoch häufig nur mit Hilfe eines Gutachters festzustellen. Die Grundlage ist die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).
Sechs Zuständige, eine Frage: Woher kommt die Feuchtigkeit?
Vermieter
Beseitigt den Schimmel auf eigene Kosten, wenn die Ursache in der Bausubstanz liegt: undichtes Dach, feuchte Außenwand, defekte Leitung.
Private Haftpflicht des Mieters
Wehrt Vorwürfe des Vermieters ab oder zahlt Mietsachschäden, aber nur, wenn der Tarif Schimmel nicht ausschließt.
Hausratversicherung
Ersetzt Möbel, Kleidung und Geräte, wenn Leitungswasser den Schimmel ausgelöst hat, etwa die auslaufende Waschmaschine.
Wohngebäudeversicherung
Zahlt Wände und Böden nach einem Rohrbruch, bei Starkregen und Hochwasser nur mit Elementarschutz.
Betriebshaftpflicht
Der Baufirma bei Schimmel durch Baufehler, des gewerblichen Vermieters bei Schäden an Ihren Sachen. Nicht für die Beseitigung selbst.
Rechtsschutzversicherung
Der Mietrechtsschutz zahlt Anwalt und Gericht, wenn Sie mit dem Vermieter über Ursache, Beseitigung oder Mietminderung streiten.
Mietwohnung: Welcher Fall, wer zahlt?
| Was ist passiert? | Wer zahlt | Nur wenn |
|---|---|---|
| Schimmel durch undichtes Dach, feuchte Wände oder mangelhafte Abdichtung | Vermieter | Die Ursache liegt in der Bausubstanz und Sie haben den Mangel angezeigt |
| Schimmel durch zu wenig Lüften oder Heizen | Mieter selbst, Privathaftpflicht nur bei ausdrücklichem Einschluss | Der Vermieter hat zuerst Ursachen aus der Bausubstanz ausgeschlossen |
| Schimmel nach ausgelaufener Waschmaschine | Hausratversicherung für Ihre Sachen, Wohngebäudeversicherung des Vermieters für Wände und Böden | Das Wasser kam plötzlich aus Leitung oder Gerät |
| Schimmel nach Rohrbruch in der Wand | Wohngebäudeversicherung des Vermieters, Hausratversicherung für Ihre Sachen | Leitungswasserschaden, kein Schwamm |
| Streit über die Ursache, die Beseitigung oder die Mietminderung | Mietrechtsschutz | Der Streit begann nach Ablauf der Wartezeit, sonst Sofort-Mietrechtsschutz |
Eigentum und Neubau: Welcher Fall, welche Versicherung?
| Was ist passiert? | Wer zahlt | Nur wenn |
|---|---|---|
| Schimmel im selbst bewohnten Haus nach Rohrbruch | Wohngebäudeversicherung | Leitungswasser ist die Ursache |
| Schimmel nach Starkregen, Hochwasser oder Rückstau | Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz | Der Elementar-Baustein ist vereinbart |
| Schimmel durch Baufehler am Neubau | Baufirma aus dem Werkvertrag, für Folgeschäden ihre Betriebshaftpflicht | Der Fehler der Firma ist nachweisbar und nicht verjährt |
| Schimmel durch eigenes Lüftungs- und Heizverhalten | Niemand | Schimmel ohne versichertes Ereignis zahlt keine Sachversicherung |
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
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Wann ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und wer muss die Ursache beweisen?
Schimmel ist ein Mangel der Mietwohnung, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt und nicht vom Mieter verursacht wurde. Wer zahlt, entscheidet die Ursache: Bausubstanz und Leitungen sind Sache des Vermieters, Lüften und Heizen Sache des Mieters.
Wann ist Schimmel ein Mangel der Wohnung?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht mehr so genutzt werden kann, wie es der Mietvertrag vorsieht. Schimmel an Wänden, Decken oder Fensterlaibungen erfüllt das in der Regel. Dann ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht, etwa ein kleiner Fleck in der Silikonfuge.
Nicht jede Wärmebrücke ist ein Mangel. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in Außenwänden kein Sachmangel sind, wenn das Gebäude den Bauvorschriften und technischen Normen aus der Zeit seiner Errichtung entspricht (BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Maßstab ist also der Baustandard des Baujahrs, nicht der heutige.
Ursachen für Schimmelbefall
Ein Schimmelbefall ist immer auf erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung zurückzuführen. Diese kann auf der einen Seite durch ein kaputtes Wasserrohr entstehen, das über lange Zeit unentdeckt geblieben ist, aber auch durch das Verhalten des Mieters. Weitere Ursachen aus der Bausubstanz sind undichte Dächer, Fassaden- oder Putzschäden, aufsteigende Feuchte und mangelhafte Dämmung.
Lüftet der Mieter zum Beispiel nach dem Duschen, nach dem Kochen oder dem Wäschetrocknen das Zimmer nicht richtig und ist das Zimmer zugleich nicht ausreichend geheizt, kann dies über einen längeren Zeitraum zu Schimmel führen. Wie der Schimmel entstanden ist, kann in einigen Fällen nur ein ausgewiesener Fachmann feststellen. Dieser misst dann zum Beispiel die Luftfeuchtigkeit und nimmt Proben von den betroffenen Stellen.
Lüften und Heizen: Was ist dem Mieter zumutbar?
Im Verfahren VIII ZR 271/17 hielt der gerichtliche Sachverständige zweimal täglich rund 15 Minuten Stoßlüften oder dreimal täglich rund zehn Minuten für ausreichend, um Schimmel an den Außenwänden zu vermeiden. Der Bundesgerichtshof sah keinen Anhaltspunkt, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar ist. Mehr darf der Vermieter in der Regel nicht verlangen.
Eine gesetzliche Mindesttemperatur für Wohnungen gibt es nicht. Das Umweltbundesamt empfiehlt, die Raumtemperatur tagsüber nicht unter 19 bis 20 Grad zu senken, nachts sind 18 Grad möglich. Unter 16 bis 18 Grad steigt das Schimmelrisiko in genutzten Wohnungen nach Angaben des Amts zum Teil massiv.
Wer trägt die Beweislast?
Die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung liegt zunächst beim Vermieter. Dieser muss belegen, dass die Schimmelbildung nicht auf Ursachen zurückzuführen ist, die in seinem Verantwortungsbereich liegen. Dazu zählen beispielsweise Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung oder ungenügende Wärmedämmung. So sieht es auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Hat der Vermieter glaubhaft nachgewiesen, dass der Schimmel nicht durch Mängel in seinem Verantwortungsbereich entstand, verschiebt sich die Beweislast in Richtung Mieter. Nun muss dieser nachweisen, dass der Schimmel nicht durch unzureichende Belüftung und Beheizung entstand. Kommt es zum Rechtsstreit, weil die Parteien sich nicht einigen können, wird meist ein Sachverständiger hinzugezogen, dessen Aussage oft die Grundlage für das spätere Urteil ist.
Wer beauftragt den Gutachter?
Bei Mängeln an der Wohnung hat der Vermieter das Recht, die Quelle des Mangels als Erster zu untersuchen und zu beseitigen. Das heißt, der Mieter darf nicht einfach einen Gutachter für Schimmel bestellen. Der Mieter sollte dem Vermieter eine Frist für die Mängelbegutachtung oder Mängelbeseitigung setzen, empfohlen sind zwei bis drei Wochen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann der Mieter aktiv werden.
Die Kosten eines Gutachtens trägt zunächst, wer es beauftragt. Bestellt im Prozess das Gericht den Sachverständigen, gehören seine Kosten zu den Gerichtskosten, und die trägt am Ende die unterliegende Partei (§ 91 ZPO). Der Mietrechtsschutz übernimmt nach den Musterbedingungen die Kosten der vom Gericht herangezogenen Sachverständigen.
Experten-Tipp:
Falsch gelüftet oder Baumangel: Wer die Ursache belegt, gewinnt
„Im Schimmelstreit gewinnt selten, wer am lautesten ‚falsch gelüftet‘ oder ‚Baumangel‘ sagt, sondern wer die Ursache belegen kann. Der Vermieter muss zuerst zeigen, dass Dach, Fassade, Leitungen und Dämmung in Ordnung sind. Erst dann müssen Sie als Mieter darlegen, dass Sie ausreichend gelüftet und geheizt haben. Führen Sie deshalb ab dem ersten Fleck ein Protokoll mit Raumtemperatur, Luftfeuchte und Lüftungszeiten, machen Sie Fotos und zeigen Sie den Mangel schriftlich an. Unterschreiben Sie kein Schuldeingeständnis, bevor ein Sachverständiger die Ursache geklärt hat.“
Anzeichen für Schimmelbefall
Schimmel zeigt sich auf unterschiedliche Weisen. Sichtbare Anzeichen sind meist dunkle Flecken in Zimmerecken, an Wänden und in Fugen von Fenstern, Waschbecken und Ähnlichem. Unsichtbarer Schimmel hinter Möbeln, Tapeten oder Verkleidungen verrät sich oft durch Geruch: Riecht es in bestimmten Ecken trotz Lüften muffig, ist das ein Anzeichen. Schimmelsporen in der Luft lassen sich nur durch einen Test nachweisen.
Der Zeitpunkt der Entdeckung zählt: Ab dann müssen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Lässt sich die Ursache nicht sehen, misst ein Sachverständiger die Feuchte in der Wand und nimmt Material- oder Luftproben. Das Umweltbundesamt rät, dass sich Sachverständige dabei an der Richtlinienreihe VDI 4300 und der Normenreihe DIN ISO 16000 orientieren.
Schimmelbefall als Gesundheitsgefahr
Sporen und Stoffwechselprodukte von Schimmelpilzen können nach Angaben des Umweltbundesamts allergische und reizende Reaktionen auslösen, wenn sie eingeatmet werden. Besonders betroffen sind kleine Kinder sowie Menschen mit Allergien oder geschwächtem Immunsystem. Beschwerden, die Sie mit Schimmel in Verbindung bringen, lassen Sie ärztlich abklären. Für das Mietrecht zählt die Gesundheitsgefahr bei der fristlosen Kündigung.
Schimmelbefall in der Wohnung: Welche Versicherungen sind zuständig?
Bis zu fünf Versicherungen kommen bei Schimmel in Frage: Hausrat, private Haftpflicht, Betriebshaftpflicht, Wohngebäude und Rechtsschutz. Welche zahlt, hängt allein von der Ursache und vom beschädigten Gegenstand ab. Schimmel durch Lüften und Heizen ist in keiner Sachversicherung versichert.
Ursache entscheidet über Verantwortung
Welche Versicherung die Kosten in Folge eines Schimmelbefalls trägt, hängt davon ab, worauf sich dieser zurückführen lässt und was beschädigt wurde. Hier ist es wichtig, dass Sie Ihre Versicherungsunterlagen genau lesen und darauf achten, ob es Leistungsausschlüsse für Schimmelbefall gibt. Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) enthalten solche Ausschlüsse in der Privathaftpflicht.
Hausratversicherung
Ist der Schimmelbefall in Folge von ausgetretenem Leitungswasser eingetreten, übernimmt die Hausratversicherung die daraus resultierenden Schäden. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Wasser aus der Waschmaschine ausläuft. Sie zahlt für Reparaturen und ersetzt beschädigte Gegenstände. Sie zahlt auch für Übernachtungen im Hotel, falls es nicht mehr zumutbar ist, in der Wohnung zu bleiben. Sie ist jedoch nicht für Schäden an festen Gebäudeteilen verantwortlich, denn diese fallen in die Verantwortung der Wohngebäudeversicherung.
- Möbel, Kleidung, Teppiche und Geräte, die nach einem Leitungswasserschaden schimmeln
- Hotelkosten, wenn die Wohnung unbewohnbar wird und ein bewohnbarer Teil nicht zumutbar ist
- Transport- und Lagerkosten für Ihre Sachen während der Sanierung
- Schimmel durch Lüften, Heizen oder Kondenswasser ohne Leitungswasserschaden
- Schwamm und alle Arten von Hausfäulepilzen (Musterbedingungen VHB 2022)
- Wände, Böden und fest verbaute Teile, dafür ist die Wohngebäudeversicherung zuständig
Typischer Streitpunkt: ob das Wasser plötzlich ausgetreten ist oder über Monate getropft hat. Ein seit Langem bekannter tropfender Anschluss kann als grob fahrlässig gelten und die Leistung kürzen. Melden Sie Nässe deshalb sofort, nicht erst, wenn der Schimmel sichtbar wird.
Private Haftpflicht
Es gibt mehrere Situationen, in denen die Haftpflichtversicherung bei Schimmelbefall relevant wird. Wird zum Beispiel der Mieter beschuldigt, durch sein Verhalten den Schimmelbefall ermöglicht und somit das Gebäude beschädigt zu haben, sollte er unbedingt seine private Haftpflichtversicherung informieren. Diese prüft die Vorwürfe. Unberechtigte Ansprüche wehrt sie ab und berechtigte zahlt sie als „Schaden an Mietsachen“, aber nur, wenn Ihr Tarif Schimmel bei Mietsachschäden nicht ausschließt. Ist Schimmel ausgeschlossen, entfällt auch die Abwehr.
Genau hier liegt die Hürde: Die Musterbedingungen des GDV (AVB PHV, Ziffer A1-6.6.2) schließen bei Mietsachschäden Schäden infolge von Schimmelbildung aus, ebenso Abnutzung, Verschleiß und übermäßige Beanspruchung. Versicherer dürfen davon abweichen. Ob Ihr Tarif Schimmel einschließt, steht in den Bedingungen unter Mietsachschäden.
- Prüfung der Haftpflichtfrage und Abwehr unberechtigter Ansprüche des Vermieters, soweit der Schaden zum versicherten Risiko gehört
- Mietsachschäden an Wänden und Böden, wenn der Tarif Schimmel ausdrücklich einschließt
- Nässeschäden an der Mietwohnung durch ein Missgeschick, etwa die übergelaufene Badewanne
- Schimmel an der Mietwohnung, wenn der Tarif den Ausschluss aus den Musterbedingungen übernimmt; dann entfällt auch die Abwehr
- Abnutzung, Verschleiß und übermäßige Beanspruchung der Wohnung
- Ihre eigenen Sachen, dafür ist die Hausratversicherung da
Typischer Streitpunkt: ob der Schimmel eine eigene Ursache ist oder Folge eines versicherten Nässeschadens. Melden Sie Vorwürfe des Vermieters trotzdem sofort Ihrer Haftpflichtversicherung und lassen Sie sich die Ablehnung schriftlich geben. Lehnt sie ab, trägt der Mietrechtsschutz den Streit mit dem Vermieter.
Betriebshaftpflicht
Ist der Schimmel auf das Verschulden des Vermieters zurückzuführen, kommt dessen Betriebshaftpflichtversicherung ins Spiel, bei privaten Vermietern die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie zahlt Schadensersatz für Ihre beschädigten Sachen. Die Beseitigung des Schimmels zahlt sie nicht, denn die schuldet der Vermieter selbst aus dem Mietvertrag. Haftpflichtbedingungen schließen die Erfüllung von Verträgen aus.
Ist fehlerhaftes Arbeiten beim Bau der Immobilie für deren Schimmelanfälligkeit verantwortlich, ist dies ein Fall für die Haftpflichtversicherung der verantwortlichen Bauunternehmer, soweit es um Folgeschäden geht. Die Nachbesserung am Bau schuldet die Firma aus dem Werkvertrag. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren nach fünf Jahren (§ 634a BGB). Mehr zur Betriebshaftpflichtversicherung.
- Schadensersatz für Möbel, Kleidung und Geräte, wenn der Vermieter den Schimmel zu vertreten hat
- Folgeschäden durch Baufehler der Firma an Ihrem Eigentum
- Die Schimmelbeseitigung selbst, sie ist Vertragspflicht des Vermieters oder der Baufirma
- Mietminderung, sie ist kein Schadensersatz
Typischer Streitpunkt: das Verschulden. Schadensersatz schuldet der Vermieter nur, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a BGB). Ihre schriftliche Mängelanzeige mit Frist ist deshalb der wichtigste Beleg.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung des Hausbesitzers oder Vermieters zahlt in verschiedenen Situationen, wenn ein versichertes Ereignis den Schimmel verursacht hat. Sie ersetzt Wände, Decken, Böden und fest verbaute Teile. Für Mieter ist sie nicht der Ansprechpartner, den Schaden meldet der Vermieter. Mehr zur Wohngebäudeversicherung.
- Eine vom Eigentümer bewohnte Immobilie ist von Schimmel betroffen, und ein versichertes Ereignis wie Leitungswasser ist die Ursache
- Der Schimmel ist auf einen Leitungswasserschaden in Form eines beschädigten Wasserrohrs zurückzuführen (mehr zur Schadensregulierung bei Rohrbruch)
- Hochwasser oder Starkregen sind die Ursache, vorausgesetzt, der Vertrag deckt auch Elementarschäden ab
- Schimmel durch Lüftungs- und Heizverhalten, Wärmebrücken oder Kondenswasser
- Schwamm und alle Arten von Hausfäulepilzen (Musterbedingungen VGB 2022), mehr dazu im Ratgeber Hausschwamm
- Grundwasser und Witterungsniederschläge ohne Elementar-Baustein
Typischer Streitpunkt: ob der Schimmel vom Rohrbruch stammt oder älter ist. Versicherer prüfen, ob die Feuchte plötzlich kam oder sich über Jahre aufgebaut hat. Fotos und das Datum, an dem die Nässe bemerkt wurde, entscheiden.
Rechtsschutzversicherung
Wenn Sie als Mieter oder Vermieter nicht zu einer zufriedenstellenden Einigung mit der anderen Partei kommen, müssen Sie Ihre Interessen vor Gericht oder in einem Mediationsverfahren durchsetzen. In beiden Fällen hilft die Rechtsschutzversicherung, genau genommen der Mietrechtsschutz. Mit dieser Versicherung bleiben Sie nicht auf den Gerichts- und Gutachterkosten sitzen und müssen nicht aus Angst vor finanziellen Einbußen auf Ihr Recht verzichten.
- Anwalt für Mängelanzeige, Fristsetzung, Mietminderung und Abwehr von Schadensersatzforderungen
- Gerichtskosten einschließlich der vom Gericht herangezogenen Sachverständigen
- Mediation in vielen Tarifen
- Für Vermieter: der Vermieterrechtsschutz im Streit mit dem Mieter
- Streit, der vor Vertragsschluss oder in der Wartezeit von drei Monaten begonnen hat
- Privatgutachten, die Sie selbst vor dem Prozess beauftragen, im Wohnungs-Rechtsschutz nach den Musterbedingungen nicht
- Die vereinbarte Selbstbeteiligung
Typischer Streitpunkt: der Beginn des Rechtsschutzfalls. Er tritt mit dem ersten behaupteten Verstoß ein, also mit der ersten Mängelanzeige, die der Vermieter nicht beantwortet, oder dem ersten Vorwurf, Sie hätten falsch gelüftet (ARB 2021). Läuft der Streit schon, hilft nur der Sofort-Mietrechtsschutz ohne Wartezeit.
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
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Was muss ich tun, damit Vermieter oder Versicherung zahlen?
Sechs Schritte sichern Ihre Rechte als Mieter und Ihren Anspruch gegen die Versicherung. Der wichtigste ist die schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter, ohne sie verlieren Sie Mietminderung und Schadensersatz.
Die sechs Schritte in der richtigen Reihenfolge
1. Vermieter unverzüglich informieren
Zeigen Sie den Schimmel sofort an (§ 536c BGB), am besten schriftlich mit unserem Musterschreiben. So können Sie nicht dafür verantwortlich gemacht werden, wenn der Befall wächst.
2. Dokumentieren
Fotos mit Datum, Übersicht und Nahaufnahme, dazu ein Protokoll mit Raumtemperatur, Luftfeuchte und Lüftungszeiten. Das ist Ihr Beleg, wenn der Vermieter falsches Lüften behauptet.
3. Nicht vorschnell beseitigen
Der Vermieter darf die Ursache zuerst untersuchen. Wer großflächig entfernt oder überstreicht, vernichtet Beweise. Kleine Stellen nur nach Absprache und erst nach den Fotos.
4. Frist setzen
Setzen Sie dem Vermieter eine Frist für Begutachtung und Beseitigung, empfohlen sind zwei bis drei Wochen. Erst nach Ablauf dürfen Sie selbst aktiv werden.
5. Versicherung melden
Unverzüglich (§ 30 VVG): die Haftpflicht, sobald der Vermieter Ansprüche stellt, die Hausrat bei Leitungswasser, den Rechtsschutz mit einer Deckungsanfrage vor dem Anwalt.
Ratgeber: Schäden richtig an die Versicherung melden
Darum sollten Sie den Vermieter schnellstmöglich informieren
Die unverzügliche Meldung an den Vermieter ist nicht nur wichtig, da der Schimmel zu Gesundheitsschäden führen kann, sondern auch, da der Schaden in Grenzen gehalten werden kann, wenn rechtzeitig etwas unternommen wird. Wenn sich der Mieter zu viel Zeit lässt, können die Reparaturkosten durchaus höher ausfallen. Im Ernstfall kann sogar die Bausubstanz beschädigt werden. Bei einer verspäteten Meldung kann der Mieter sogar für die Behebung dieser Schäden oder für die Extra-Kosten herangezogen werden.
Schreiben an den Vermieter: Das sollten Sie beachten
Das Mietrecht verlangt, dass der Mieter dem Vermieter einen auftretenden Mangel unverzüglich anzeigt. In welcher Form der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt werden soll, ist jedoch nicht vorgeschrieben. Die Entscheidung, ob die Information über den Schimmel in der Wohnung durch ein Schreiben an den Vermieter erfolgt, liegt im Ermessen des Mieters. Ein Brief oder eine E‑Mail hat den Vorteil, dass der Mieter etwas Schriftliches in der Hand hat, falls es zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter kommt.
Musterschreiben an den Vermieter
Beachten Sie: Wir übernehmen keine Verantwortung für die Korrektheit der rechtlichen Begrifflichkeiten im Musterschreiben. Darüber hinaus sollten Sie nur dann eine Mietminderung einfordern, wenn Sie sicher sind, dass Ihnen niemand eine Verantwortung für den Schimmel nachweisen kann (mehr dazu).
Schimmel in der Wohnung: Mietrecht
Das Mietrecht wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Das Thema Schimmel hat dort keinen eigenen Paragraphen. Klar geregelt ist allerdings, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, wenn ein Mangel auftritt. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er die Anzeige, muss er den daraus entstehenden Schaden ersetzen und verliert für diese Zeit das Recht zur Minderung.
Ist eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung erlaubt?
Grundsätzlich kann ein Schimmelbefall ein Mietmangel sein. Der Mieter kann bei Schimmel in der Wohnung die Miete also mindern. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Wenn sich später herausstellen sollte, dass der Mieter selbst für den Schimmel verantwortlich ist, muss er die geminderte Miete nicht nur nachzahlen, sondern im Extremfall sogar eine fristlose Kündigung hinnehmen.
Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel besteht und angezeigt ist. Wer unsicher ist, zahlt die volle Miete unter Vorbehalt und fordert den Minderungsbetrag später zurück. So riskieren Sie keinen Zahlungsrückstand, falls der Vermieter falsches Lüften nachweist.
Wie viel Mietminderung ist möglich?
Je nach Ausmaß des Schimmelbefalls kann die Miete um 20 bis 30 Prozent gemindert werden. Aber auch die Ursachen der Schimmelbildung spielen eine Rolle. Das Amtsgericht Bremen entschied 2015 in einem Fall zu Gunsten eines Mieters, der eine Mietminderung aufgrund von Schimmel in der Wohnung vorgenommen hatte (Aktenzeichen 9 C 447/13). Das Gericht bestätigte, dass ein Schimmelpilzbefall in Küche, Bad und Wohnzimmer der Mietwohnung eine Mietminderung von 30 Prozent rechtfertigt, wenn der Schimmel auf baubedingte Ursachen zurückzuführen ist.
Fristlose Kündigung wegen Schimmelbefall
Von einer fristlosen Kündigung ist zunächst abzuraten, selbst wenn der Mieter der Auffassung ist, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht mehr zumutbar ist. Vor rechtlichen Schritten sollten Sie unbedingt mit einem Juristen Rücksprache halten. Hilfe bieten zum Beispiel Mietervereine oder Verbraucherzentralen an.
Kann nachgewiesen werden, dass das Ausmaß des Schimmelbefalls so groß ist, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht, ist eine fristlose Kündigung möglich (§ 569 Abs. 1 BGB). Ist dies nicht der Fall, sollten Mieter von der normalen Kündigungsfrist ausgehen. Denn der Vermieter hat in jedem Fall ein Recht, den Mangel zu beseitigen.
Wann zahlt die Versicherung bei Schimmel nicht oder weniger?
Die meisten Ablehnungen bei Schimmel haben einen Grund: Es fehlt ein versichertes Ereignis. Schimmel durch Lüften, Heizen oder Wärmebrücken ist in Hausrat und Gebäude nicht versichert, und die Privathaftpflicht schließt Schimmel an der Mietwohnung nach den Musterbedingungen aus.
Die häufigsten Ablehnungsgründe
- Kein versichertes Ereignis: Schimmel durch Kondenswasser, Lüften, Heizen oder Wärmebrücken
- Ausschluss „Schäden infolge von Schimmelbildung“ bei Mietsachschäden in der Privathaftpflicht
- Schwamm und Hausfäulepilze, die Hausrat und Wohngebäude nach den Musterbedingungen ausschließen
- Starkregen, Hochwasser oder Grundwasser ohne Elementar-Baustein
- Rechtsschutz: Streit begann vor Vertragsschluss oder in der Wartezeit
- Verspätete Meldung an Vermieter oder Versicherer
Grobe Fahrlässigkeit und verletzte Pflichten kürzen die Leistung
Wer einen tropfenden Anschluss oder eine feuchte Wand monatelang ignoriert, handelt unter Umständen grob fahrlässig. Nach § 81 VVG darf der Versicherer die Leistung dann im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens kürzen. Dieselbe Quotenregel gilt bei verletzten Pflichten wie einer verspäteten Meldung oder einem versäumten Gutachtertermin (§ 28 VVG).
Nach dem Schaden darf gekündigt werden
Nach der Regulierung eines Leitungswasserschadens haben beide Seiten ein Sonderkündigungsrecht (§ 92 VVG). Es gilt einen Monat lang, nachdem die Verhandlungen über die Entschädigung abgeschlossen sind. Kündigt der Versicherer, ist ein neuer Vertrag schwieriger. Bitten Sie in diesem Fall darum, selbst kündigen zu dürfen.
Ratgeber: Wenn die Rechtsschutzversicherung nicht zahlt
Wie sichere ich mich gegen Schimmel in der Wohnung ab?
Gegen Schimmel selbst gibt es keine Versicherung. Absichern lassen sich die Ursachen, die Versicherer kennen, und der Streit mit dem Vermieter. Dazu kommt richtiges Lüften und Heizen, denn es ist Ihre Pflicht als Mieter und Ihr bester Beleg.
Darauf kommt es in Ihren Verträgen an
Diese Punkte sollten Sie in Ihren Verträgen prüfen, bevor der erste Fleck auftaucht. Sie entscheiden darüber, ob der Versicherer zahlt oder den Schimmel als nicht versichert ablehnt und ob Sie den Streit mit dem Vermieter selbst finanzieren müssen.
- Mietrechtsschutz vor dem Streit abschließen, denn die Wartezeit beträgt drei Monate; läuft der Streit schon, hilft der Sofort-Mietrechtsschutz
- Privathaftpflicht mit Mietsachschäden: prüfen, ob der Tarif Schäden infolge von Schimmelbildung ausschließt oder einschließt
- Hausratversicherung mit Leitungswasser und Hotelkosten für den Fall, dass die Wohnung unbewohnbar wird
- Wohngebäudeversicherung für Eigentümer mit Leitungswasser und Elementar-Baustein gegen Starkregen und Rückstau
- Vermieter: Vermieterrechtsschutz und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Ansprüche des Mieters
Schimmel vorbeugen
Richtiges Lüften und Heizen ist Ihre Pflicht als Mieter. Das Umweltbundesamt empfiehlt in der kalten Jahreszeit, zwei- bis dreimal am Tag für rund fünf Minuten je Raum bei weit geöffnetem Fenster zu lüften, in Küche und Bad direkt nach dem Kochen oder Duschen. Die relative Luftfeuchte sollte zwischen 40 und 60 Prozent liegen.
- Regelmäßiges Lüften, vor allem Stoßlüften hilft
- Kondenswasser am besten direkt aufwischen
- Ausreichend heizen, tagsüber nicht unter 19 bis 20 Grad
- Möbel mit etwas Abstand zu kalten Außenwänden aufstellen
- Für ausreichende Wärmeisolation sorgen, als Eigentümer
Mit diesen Maßnahmen beugen Sie nicht nur Schimmel vor, sondern auch dem sehr zerstörerischen Echten Hausschwamm. Ein einfaches Hygrometer zeigt Ihnen die Luftfeuchte, und die Werte im Protokoll helfen Ihnen im Streit mit dem Vermieter. Ist unklar, ob die Wohnung befallen ist, kann ein Sachverständiger das prüfen.
Rechtsschutzversicherer im Test
Ratgeber: Mietrechtsschutz im Vergleich
Die häufigsten Fragen
Welche Versicherung zahlt bei Schimmel in der Wohnung?
Welche Versicherung zahlt, hängt davon ab, wo die Ursache des Schimmels liegt. Die Hausratversicherung ersetzt bei durch Leitungswasser hervorgerufenem Schimmelbefall beschädigtes Eigentum. Die Wohngebäudeversicherung zahlt zum Beispiel, wenn ein Leitungsrohr geplatzt ist oder der Schimmel durch Überflutung oder Starkregen entsteht (Elementarschaden-Versicherung). Ist der Mieter durch zu wenig Lüften verantwortlich, zahlt seine Haftpflichtversicherung nur, wenn der Tarif Schimmel bei Mietsachschäden einschließt. Stellen Mieter Schadenersatzansprüche an den Vermieter oder ist der Schimmelbefall auf einen Fehler des Bauunternehmens zurückzuführen, ist das ein Fall für deren Betriebshaftpflichtversicherungen.
Zahlt die Haftpflichtversicherung bei Schimmel in der Mietwohnung?
Meist nicht. Die Musterbedingungen des GDV für die Privathaftpflicht schließen bei Mietsachschäden Schäden infolge von Schimmelbildung aus. Versicherer dürfen davon abweichen, deshalb lohnt der Blick in die Bedingungen unter Mietsachschäden. Melden Sie Vorwürfe des Vermieters trotzdem sofort Ihrer Haftpflicht.
Wer trägt die Kosten bei Schimmel in einer Mietwohnung?
Zunächst muss der Vermieter die Kosten tragen, es sei denn, er kann nachweisen, dass der Schimmelbefall auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.
Was tun, wenn der Vermieter sagt, ich hätte falsch gelüftet?
Weisen Sie den Vorwurf schriftlich zurück und verlangen Sie, dass der Vermieter zuerst Ursachen aus der Bausubstanz ausschließt, denn so verteilt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Beweislast. Belegen Sie Ihr Lüften und Heizen mit einem Protokoll. Zweimal täglich rund 15 Minuten Stoßlüften hat der Bundesgerichtshof als zumutbar angesehen.
Was kann ich tun bei Schimmel in der Wohnung?
Bei Schimmel in der Wohnung sollten Sie umgehend Ihren Vermieter informieren. Bei geringfügigem Schimmelbefall können Sie den Schimmel vorsichtig selbst entfernen. Bei großflächigem oder hartnäckigem Schimmelbefall hingegen sollten Sie sich an Spezialisten wenden.
Wie viel Miete darf ich bei Schimmel mindern?
Je nach Ausmaß des Befalls sind 20 bis 30 Prozent üblich, das Amtsgericht Bremen hielt bei Schimmel in Küche, Bad und Wohnzimmer mit baubedingter Ursache 30 Prozent für gerechtfertigt. Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel angezeigt haben. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.
Wer zahlt den Gutachter bei Schimmel?
Zunächst der Auftraggeber. Bestellt das Gericht den Sachverständigen, trägt am Ende die unterliegende Partei die Kosten. Der Mietrechtsschutz übernimmt die Kosten des vom Gericht herangezogenen Sachverständigen, ein selbst beauftragtes Privatgutachten nach den Musterbedingungen nicht.
Welche Raumtemperatur muss ich halten, damit kein Schimmel entsteht?
Eine gesetzliche Mindesttemperatur gibt es nicht. Das Umweltbundesamt empfiehlt tagsüber 19 bis 20 Grad und nachts nicht weniger als 18 Grad. Unter 16 bis 18 Grad steigt das Schimmelrisiko nach Angaben des Amts deutlich.
Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?
Schimmel entsteht immer durch zu viel Feuchtigkeit. Sie kommt entweder aus der Bausubstanz, etwa durch ein undichtes Dach, ein defektes Rohr oder feuchte Außenwände, oder aus der Raumluft, wenn nach Duschen, Kochen und Wäschetrocknen zu wenig gelüftet und geheizt wird. Diese Unterscheidung entscheidet, wer zahlt.
Wie erkenne ich unsichtbaren Schimmel?
Am muffigen Geruch, der trotz Lüften bleibt, an Verfärbungen hinter Möbeln oder Tapeten und an feuchten Stellen an kalten Außenwänden. Gewissheit bringt eine Messung durch einen Sachverständigen. Zeigen Sie den Verdacht dem Vermieter an, sobald Sie ihn haben.
Wie gefährlich ist Schimmel in der Wohnung?
Schimmelsporen in der Luft stellen ein Gesundheitsrisiko dar und können nach Angaben des Umweltbundesamts allergische und reizende Reaktionen auslösen. Typisch sind Auswirkungen auf die Atemwege. Darüber hinaus kann Schimmel auch die Bausubstanz von Häusern angreifen.
Wie bekomme ich Schimmel an der Wand weg?
Kleinen, nur oberflächlichen Befall unter 0,5 Quadratmetern können Sie nach Angaben des Umweltbundesamts selbst beseitigen, etwa mit Alkohol. Wichtig ist, dass Sie dabei vorsichtig sind und Ihre Augen, Haut und Atemwege schützen. Größeren Befall saniert eine Fachfirma, in der Mietwohnung nach Rücksprache mit dem Vermieter.
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