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Was beim Hausverkauf mit Wohnrecht wirklich schützt: Wohnungsrecht im Grundbuch, Mietvertrag oder beides, und was jedes kostet.
Inhalt dieser Seite- Was schützt beim Hausverkauf besser: Wohnungsrecht oder Mietvertrag?
- Was leistet das Wohnungsrecht im Grundbuch, und wo liegen die Grenzen?
- Was bringt der Mietvertrag statt eines Wohnungsrechts?
- Was bringt ein Mietvertrag mit Wohnungsrecht im ersten Rang?
- Was gilt beim Hausverkauf mit Wohnrecht an die eigenen Kinder?
- Wie viel kostet ein Wohnungsrecht den Kaufpreis?
- Wie gehen Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht vor?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Wohnungsrecht: Das Recht nach § 1093 BGB steht im Grundbuch und schützt im ersten Rang besser als ein Mietvertrag; im Alltag heißt es meist Wohnrecht.
- Mietvertrag: Beim Verkauf mit Rückmiete zahlen Sie Miete, der Vertrag steht nicht im Grundbuch und schützt in der Zwangsversteigerung weniger.
- Rang entscheidet: Ein Wohnungsrecht bleibt in der Zwangsversteigerung nur bestehen, wenn es dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht.
- Preisabzug: Ein Wohnungsrecht mindert den Kaufpreis; steuerlich zählt es bei 14.400 € Jahreswert und einer 70-jährigen Frau rund 160.000 €.
Was schützt beim Hausverkauf besser: Wohnungsrecht oder Mietvertrag?
Ein Wohnungsrecht im Grundbuch schützt Ihr Wohnen besser als ein Mietvertrag allein, vor allem im ersten Rang. Dafür mindert es den Kaufpreis. Beim Mietvertrag fällt dieser Abzug weg, dafür zahlen Sie Miete, und der Vertrag steht nicht im Grundbuch.
Wohnrecht oder Wohnungsrecht: Was ist gemeint?
Das Gesetz kennt nur das Wohnungsrecht (Quelle: § 1093 BGB). Im Alltag sagen die meisten Wohnrecht und meinen dasselbe. Es erlaubt Ihnen, das verkaufte Haus unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen.
Die drei Wege im Überblick
Nach dem Verkauf können Sie mit Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Mietvertrag wohnen bleiben. Die Tabelle zeigt, worin sie sich unterscheiden.
| Merkmal | Wohnungsrecht | Nießbrauch | Mietvertrag |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1093 BGB | § 1030 BGB | § 535 BGB und folgende |
| Im Grundbuch eingetragen | Ja, mit Rang | Ja, mit Rang | Nein, nicht eintragbar |
| Sie dürfen | Selbst wohnen, Familie und Pflegepersonen aufnehmen | Voll nutzen, auch vermieten | Wohnen, solange der Vertrag läuft |
| Sie zahlen laufend | Keine Miete | Keine Miete | Miete |
| Wirkung auf den Kaufpreis | Kann den Kaufpreis mindern | Kann den Kaufpreis mindern | Kein Abzug für ein Recht |
Den Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch erklärt die Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht. Den Verkauf mit Mietvertrag nennt man Rückmietverkauf. Hier geht es um die Absicherung.
Beides lässt sich verbinden. Laut GNIW trägt sie neben dem unbefristeten Mietvertrag ein lebenslanges Wohnungsrecht im ersten Rang ein, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
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Was leistet das Wohnungsrecht im Grundbuch, und wo liegen die Grenzen?
Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Seine Stärke hängt am Rang im Grundbuch: Nur ein Recht, das dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht, übersteht eine Zwangsversteigerung.
Welche Rechte haben Sie, und welche nicht?
Sie dürfen das Haus selbst bewohnen und Familie, Haushalts- und Pflegepersonen aufnehmen (Quelle: § 1093 BGB). Das Recht ist nicht übertragbar. Andere dürfen es nur ausüben, wenn das gestattet ist (Quelle: § 1092 BGB).
Das gilt auch beim Umzug ins Pflegeheim. Regeln Sie schon im Kaufvertrag, was dann mit dem Recht geschieht und wer es ausüben darf.
Welche Rolle spielt der Rang?
Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (Quelle: § 879 BGB). Steht eine Grundschuld der Bank vor dem Wohnungsrecht, geht sie ihm vor. Ein Rangrücktritt der Bank braucht ihre Einigung und die Eintragung, er ist Verhandlungssache (Quelle: § 880 BGB).
Die Verbraucherzentrale schreibt, eine erstrangige Eintragung sei beim Verkauf mit Rückmietung in der Regel nicht vorgesehen (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Fragen Sie deshalb immer nach dem Rang.
Was passiert in der Zwangsversteigerung?
Nur Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen, bleiben bestehen (Quelle: § 44 ZVG). Ein Wohnungsrecht an erster Stelle vor jeder Grundschuld bleibt daher bestehen. Ein nachrangiges erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG), an seine Stelle kann ein Wertersatz aus dem Erlös treten, soweit dieser reicht (§ 92 ZVG). Beim Mietvertrag darf der Ersteher mit gesetzlicher Frist kündigen, die Einzelheiten stehen im Ratgeber zum Mietvertrag.
Was kostet das Wohnungsrecht?
Es kostet vor allem Kaufpreis. Die Verbraucherzentrale spricht von erheblichen Abzügen und weist darauf hin, dass ein solches Recht den Käuferkreis einschränkt (Quelle: Verbraucherzentrale).
Dazu kommen Gebühren: Die Eintragung eines Rechts kostet eine Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Bei einem Wert von 200.000 Euro sind es 435 Euro ohne Auslagen (Quelle: GNotKG). Wer sie zahlt, regeln Sie im Kaufvertrag.
Was bringt der Mietvertrag statt eines Wohnungsrechts?
Beim Verkauf mit Rückmiete schließen Sie mit dem Käufer einen Mietvertrag, ohne dass ein Recht im Grundbuch steht. Das ist flexibler, weil Sie mit der gesetzlichen Frist kündigen können. Es schützt aber schwächer.
Verkauft der Käufer weiter, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (Quelle: § 566 BGB). Ein Kündigungsausschluss bindet ihn nur, wenn er zwischen den ursprünglichen Parteien wirksam vereinbart wurde. Der Kaufpreis bleibt der Wert der bewohnten Immobilie, und der liegt laut Verbraucherzentrale regelmäßig niedriger als der unbewohnter.
Vorteile des Mietvertrags
- Sie können selbst mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB)
- Es gibt keinen Preisabzug für den Wert eines Rechts im Grundbuch
- Der Vermieter muss die Immobilie erhalten und trägt die Lasten (§ 535 BGB)
- Kündigungsausschluss, Mieterhöhungsverzicht, Staffel- oder Indexmiete sind verhandelbar
Grenzen des Mietvertrags
- Er lässt sich nicht ins Grundbuch eintragen
- Ohne Schriftform gilt er auf unbestimmte Zeit und ist früher kündbar (§ 550 BGB)
- In Zwangsversteigerung und Insolvenz des Käufers darf der Erwerber mit gesetzlicher Frist kündigen
- Ohne Ausschluss kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 BGB)
Wo der Mietvertrag bei Versteigerung und Insolvenz an Grenzen stößt
Wird das Haus zwangsversteigert oder geht der Käufer in die Insolvenz, darf der Erwerber den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen. Er braucht dafür einen Kündigungsgrund, in der Versteigerung zusätzlich können Sie sich auf eine Härte berufen. Wie Sie den Mietvertrag gestalten, damit er möglichst viel schützt, zeigt die Seite zum Mietvertrag beim Rückmietverkauf.
Was bringt ein Mietvertrag mit Wohnungsrecht im ersten Rang?
Beides zusammen ist möglich: Der Mietvertrag regelt Miete und Kündigung, das Wohnungsrecht sichert Ihr Wohnen zusätzlich im Grundbuch ab. Steht es im ersten Rang, bleibt es auch in der Zwangsversteigerung bestehen.
So kombiniert die GNIW beides
Laut GNIW trägt sie neben dem unbefristeten Mietvertrag ein lebenslanges Wohnungsrecht im ersten Rang des Grundbuchs ein. Laut GNIW finanziert sie Ankäufe seit 2026 aus Eigenkapital, deshalb steht laut GNIW keine Finanzierungsgrundschuld vor dem Wohnungsrecht.
Der Vorbehalt: Nimmt die GNIW später einen Bankkredit auf, rückt das Wohnungsrecht laut GNIW in den zweiten Rang. Gekündigt wird laut GNIW nur aus wichtigem Grund, Eigenbedarf ist ausgeschlossen.
Die Voraussetzungen laut GNIW: Alle künftigen Bewohner sind mindestens 55 Jahre alt, der Mindestankaufswert beträgt 100.000 Euro, und die Lage passt. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW. Die Einzelheiten stehen auf der Seite zu den Voraussetzungen.
Was Sie im Vertragsentwurf prüfen
Lassen Sie sich Rang und Eigentümerin im Angebot zeigen. Steht der Kündigungsausschluss auch im Kaufvertrag, kann der Mieter daraus selbst gegen den Käufer vorgehen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18). Lassen Sie beide Verträge vor dem Notartermin von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.
Was gilt beim Hausverkauf mit Wohnrecht an die eigenen Kinder?
Verkaufen Sie das Haus an Ihre Kinder und behalten ein Wohnungsrecht, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Verkaufen Sie deutlich unter Wert, kann steuerlich eine Schenkung vorliegen, und Pflichtteilsrechte bleiben im Blick.
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist steuerfrei, auch durch Stiefkinder (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein Verkauf an ein Unternehmen oder einen Fonds ist nicht befreit.
Schenkungsteuer
Verkaufen Sie deutlich unter dem Verkehrswert, kann eine gemischte Schenkung vorliegen (§ 7 ErbStG). Der Freibetrag je Kind beträgt 400.000 Euro und gilt je Schenker für zehn Jahre (§§ 14, 16 ErbStG).
Pflichtteil
Soweit der Verkauf eine Schenkung enthält, können andere Pflichtteilsberechtigte Ergänzungsansprüche haben (§ 2325 BGB). Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.
Das Wohnungsrecht senkt den Kaufpreis und bei einer Schenkung auch den steuerlichen Wert (Quelle: § 14 BewG). Weitere Steuerfragen erklärt die Seite zur Steuer bei der Immobilienrente.
Wie viel kostet ein Wohnungsrecht den Kaufpreis?
Steuerlich bewertet das Gesetz ein lebenslanges Wohnungsrecht mit dem Jahreswert der Nutzung mal einem Vervielfältiger (Quelle: § 14 BewG). Das ist eine Bewertungsgröße, kein Angebot: Käufer rechnen mit eigenem Zins und ziehen weitere Kosten ab.
Wie hoch ist der Wert des Rechts?
Für Bewertungsstichtage im Jahr 2026 gelten die Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025 mit einem Zinsfuß von 5,5 Prozent. Je älter Sie sind, desto kleiner ist der Faktor.
| Alter | Männer | Frauen |
|---|---|---|
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
| 75 Jahre | 8,282 | 9,393 |
| 80 Jahre | 6,509 | 7,490 |
Bei einem Jahreswert von 14.400 Euro, das sind 1.200 Euro Kaltmiete im Monat, ergeben sich diese Werte.
- Männer mit 70 Jahren143.107 Euro
- Frauen mit 70 Jahren159.941 Euro
- Männer mit 75 Jahren119.261 Euro
- Frauen mit 75 Jahren135.259 Euro
- Männer mit 80 Jahren93.730 Euro
- Frauen mit 80 Jahren107.856 Euro
Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025 und Rechnung unserer Redaktion
Rechenbeispiel: Wohnungsrecht gegen Rückmiete
Beispiel unserer Redaktion: Das Haus ist unbewohnt 300.000 Euro wert und für 1.200 Euro im Monat vermietbar. Die Verkäuferin ist 70 Jahre alt. Den Erlös beim Rückmietverkauf nehmen wir mit 225.000 Euro als Modellannahme an.
Rechenbeispiel der Redaktion, kein Angebot und keine Rangfolge: Der Wert des Wohnungsrechts ist eine steuerliche Bewertungsgröße, kein Preisabzug. Welchen Erlös ein Verkauf mit Wohnungsrecht bringt, entscheidet der Käufer mit eigenem Zins und weiteren Kosten. Der Erlös von 225.000 Euro beim Rückmietverkauf ist eine Annahme. Welches Modell mehr Geld bringt, entscheiden Kaufpreis der bewohnten Immobilie, Miete, Zins auf den Erlös und Ihre Lebensdauer.
Die Tabelle stellt beide Wege nebeneinander, ohne den Erlös des Wohnungsrechts zu beziffern.
| Position | Verkauf mit Wohnungsrecht | Verkauf mit Rückmiete |
|---|---|---|
| Verkehrswert unbewohnt | 300.000 € | 300.000 € |
| Steuerlicher Wert des Wohnungsrechts | 159.941 € (Bewertungsgröße, kein Preisabzug) | Entfällt |
| Erlös | Käufer rechnet mit eigenem Zins | 225.000 € (Modellannahme) |
| Was Sie laufend zahlen | Keine Miete | 1.200 € Miete im Monat |
| Reichweite des Erlöses für die Miete | Nicht nötig | 187,5 Monate, rund 15,6 Jahre, ohne Mieterhöhung |
Wie gehen Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht vor?
Prüfen Sie zuerst, ob ein Kredit reicht, rechnen Sie dann den Erlös gegen die Miete und lassen Sie jeden Vertrag vor dem Notartermin prüfen. Rang und Kündigungsregeln entscheiden darüber, wie sicher Sie wohnen.
Das gehört in den Vertrag
Lassen Sie sich diese Punkte vor dem Notartermin schriftlich zeigen. Den Kaufvertrag beurkundet der Notar, den Mietvertrag sollten Sie zusätzlich von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen.
- Wohnungsrecht lebenslang im Grundbuch, Rang genannt und vor jeder Grundschuld
- Ordentliche Kündigung insgesamt ausgeschlossen, schriftlich im Mietvertrag und im Kaufvertrag
- Regel für den Umzug ins Pflegeheim und für Dritte, die das Recht ausüben
- Miete in Euro, Regel für Erhöhungen und Verteilung der Instandhaltung
- Klare Regel, wer Beurkundung, Eintragung und Gutachten zahlt
Typische Fehler und Fallstricke
Die meisten Fehler entstehen, wenn nur ein Teil abgesichert ist: der Mietvertrag ohne Grundbuch, das Recht ohne Rang oder der Ausschluss ohne Schriftform. Diese fünf Punkte kommen am häufigsten vor.
- Nur Mietvertrag ohne Grundbuch:
Dann schützt Sie in der Zwangsversteigerung nur ein Vertrag, den der Ersteher mit gesetzlicher Frist kündigen darf. - Wohnungsrecht im zweiten Rang:
Geht eine Grundschuld vor, erlischt das Recht in der Versteigerung mit dem Zuschlag. - Kündigungsausschluss nur gegen Eigenbedarf:
Im Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das der Vermieter selbst bewohnt, kann er sonst nach § 573a BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen. - Mietvertrag ohne Schriftform:
Ein Vertrag über mehr als ein Jahr gilt dann auf unbestimmte Zeit und ist früher kündbar. - Nur auf den Erlös schauen:
Ein höherer Erlös hilft nur, solange er die Miete trägt.
Unsere Einschätzung: Ein Wohnungsrecht im ersten Rang schützt am besten, kostet aber Kaufpreis. Ein Mietvertrag mindert den Preis nicht um ein Recht, schützt aber schwächer und kostet laufend Miete. Am besten schützt die Kombination aus beidem. Prüfen Sie vorher einen Kredit, rechnen Sie die Reichweite des Erlöses und lassen Sie beide Verträge prüfen. Sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW trägt sie das Wohnungsrecht im ersten Rang ein und übernimmt als Eigentümerin die Instandhaltung.
Das Angebot der GNIW ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich, die Anfrage läuft vollständig auf der Seite der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Die häufigsten Fragen zum Hausverkauf mit Wohnrecht
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht?
Das Gesetz kennt nur das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB), im Alltag heißt es meist Wohnrecht. Es erlaubt das eigene Wohnen und steht im Grundbuch. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist weiter gefasst, denn der Nießbraucher darf die Immobilie auch vermieten.
Wie kann ich mein Haus mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen?
Sie vereinbaren im Kaufvertrag ein Wohnungsrecht auf Lebenszeit, das im Grundbuch eingetragen wird. Alternativ schließen Sie einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss. Das Recht im Grundbuch mindert den Kaufpreis, beim Mietvertrag zahlen Sie Miete. Rechnen Sie vorher, wie lange der Erlös die Miete trägt.
Wie wird das Wohnungsrecht im Grundbuch gesichert?
Der Rang richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Geht eine Grundschuld der Bank vor, hat sie Vorrang vor dem Wohnungsrecht. Lassen Sie sich im Kaufvertrag zusichern, dass das Recht im ersten Rang steht, und prüfen Sie den Grundbuchauszug.
Was passiert mit dem Wohnungsrecht, wenn das Haus zwangsversteigert wird?
Nur Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen, bleiben bestehen (§ 44 ZVG). Ein Wohnungsrecht im ersten Rang bleibt daher bestehen. Ein nachrangiges erlischt mit dem Zuschlag, an seine Stelle kann ein Wertersatz aus dem Erlös treten, soweit dieser reicht (§ 91 ZVG).
Wie wird ein Wohnungsrecht aus dem Grundbuch gelöscht?
Für die Löschung genügt die Bewilligung des Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form. Nach dem Tod berichtigt das Grundbuchamt auf Vorlage der Sterbeurkunde (§ 22 GBO). Bei Rechten auf Lebenszeit mit möglichen Rückständen braucht die Löschung im ersten Jahr nach dem Tod die Zustimmung des Rechtsnachfolgers (§ 23 GBO).
Wie viel mindert ein Wohnungsrecht den Kaufpreis?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Verbraucherzentrale spricht von erheblichen Abzügen. Als Orientierung bewertet das Steuerrecht das Recht mit Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 BewG). Bei 14.400 Euro Jahreswert und einer 70-jährigen Frau sind das rund 160.000 Euro. Käufer rechnen mit eigenem Zins und ziehen weitere Kosten ab.
Wie sicher ist ein Mietvertrag, wenn der Käufer insolvent wird?
Mietverhältnisse bestehen mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort (§ 108 InsO). Verkauft der Insolvenzverwalter das Haus, darf der Erwerber mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 111 InsO). Nach dem Wortlaut von § 573d BGB braucht er dafür einen Kündigungsgrund.
Welche Steuern fallen an, wenn ich das Haus an meine Kinder verkaufe und wohnen bleibe?
Grunderwerbsteuer fällt nicht an, weil der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie befreit ist (§ 3 GrEStG). Verkaufen Sie deutlich unter dem Verkehrswert, kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Dafür gilt je Kind ein Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG).
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