Das erwartet Sie hier
Ob sich der Rückmietverkauf lohnt, was dafür und was dagegen spricht und wie Sie die Nachteile abfedern.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Eigentum gegen Erlös: Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal und bleiben als Mieter wohnen, geben aber Eigentum, Wertsteigerung und Erbe ab.
- Dauerhafte Miete: Bei 300.000 € Erlös und 1.500 € Miete reicht das Geld rund 16,7 Jahre, ohne Mieterhöhung gerechnet.
- Kündigungsrisiko: In der Zwangsversteigerung kann der Ersteher kündigen, aber nur mit Grund. Ein Wohnungsrecht vor der Grundschuld bleibt bestehen.
- Kredit zuerst prüfen: Wer einen Kredit bekommt, bleibt Eigentümer. Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 % Effektivzins.
Lohnt sich der Rückmietverkauf?
Der Rückmietverkauf lohnt sich, wenn Sie wohnen bleiben wollen, die Immobilie nicht vererben möchten und die Miete aus Erlös und Rente dauerhaft tragen können. Dafür geben Sie Eigentum, Wertsteigerung und Erbe ab. Wer das Haus in der Familie halten will oder knapp rechnet, prüft besser zuerst einen Kredit oder den klassischen Verkauf mit Umzug.
Sechs Vorteile und sechs Nachteile auf einen Blick
Beim Rückmietverkauf schließen Sie einen Kaufvertrag und einen Mietvertrag mit dem Käufer. Er ist das einzige der fünf Modelle der Immobilienverrentung, bei dem Sie Mieter werden.
Vorteile des Rückmietverkaufs
- Kaufpreis auf einmal, frei verwendbar
- Sie bleiben in Ihrem Zuhause wohnen
- Größere Instandhaltung und Sanierung trägt im Grundsatz der Vermieter
- Ein Kauf, kein Kredit: Sie nehmen kein Darlehen auf
- Als Mieter kündigen Sie mit drei Monaten Frist
- Der Gewinn bleibt bei Eigennutzung steuerfrei
Nachteile des Rückmietverkaufs
- Eigentum und Erbe gehen verloren
- Sie zahlen dauerhaft Miete, die steigen kann
- Die Wertsteigerung gehört dem Käufer
- Der Kaufpreis liegt meist unter dem einer unbewohnten Immobilie
- Bei einer Zwangsversteigerung droht die Kündigung durch den Ersteher
- Der Erlös zählt bei Sozialleistungen als Vermögen
Was spricht für den Rückmietverkauf?
Für den Rückmietverkauf spricht vor allem, dass Sie das Geld sofort bekommen, zu Hause bleiben und Instandhaltung und Sanierung abgeben. Die Verbraucherzentrale nennt zusätzlich die Ablösung von Restschulden aus dem Kaufpreis (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025).
Geld, Wohnen und Instandhaltung
1. Kaufpreis auf einmal
Sie bekommen den Erlös für die bewohnte Immobilie sofort und verwenden ihn frei. Restschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst, den Rest nutzen Sie zum Beispiel für Pflege oder Rücklagen.
2. Zuhause bleiben
Sie bleiben in Haus oder Wohnung, in Ihrer Nachbarschaft und mit Ihren gewohnten Wegen. Anders als beim klassischen Verkauf müssen Sie nicht ausziehen, um Geld aus der Immobilie zu bekommen.
3. Größere Instandhaltung entfällt
Der Vermieter muss die Immobilie erhalten (§ 535 BGB). Eigentümer rechnen je nach Alter und Zustand mit einigen Hundert Euro im Monat, ein Fenstertausch kostete im Beispielhaus 40.000 Euro (Quelle: co2online, Stand Februar 2026).
Kredit, Kündigung und Steuer
Die drei weiteren Vorteile liegen in der Konstruktion: Sie schließen einen Kaufvertrag und einen Mietvertrag, aber keinen Darlehensvertrag. Als Mieter haben Sie die gesetzlichen Mieterrechte, und der Gewinn aus der selbst bewohnten Immobilie bleibt unter den Voraussetzungen des § 23 EStG steuerfrei.
4. Kein Kredit
Der Rückmietverkauf ist ein Kauf mit anschließender Miete. Sie nehmen kein Darlehen auf und zahlen keine Kreditzinsen. Das Objekt prüft der Käufer trotzdem einzeln.
5. Frist von drei Monaten
Als Mieter kündigen Sie mit drei Monaten Frist (Quelle: § 573c BGB). Der Vermieter braucht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. So ziehen Sie später in eine altersgerechte Wohnung, ohne an den Vertrag gebunden zu sein.
6. Steuerfreier Gewinn
Der Gewinn aus dem Verkauf bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben (Quelle: § 23 EStG). Es genügt, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben.
Was spricht gegen den Rückmietverkauf?
Gegen den Rückmietverkauf spricht vor allem die Dauer: Miete zahlen Sie, solange Sie dort wohnen, und Eigentum und Erbe sind weg. Dazu kommt ein Kaufpreis, der meist unter dem einer unbewohnten Immobilie liegt, und ein Kündigungsrisiko, wenn der Käufer ausfällt.
Die Miete läuft dauerhaft weiter
Im Beispiel mit 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Kaltmiete im Monat reicht das Geld 16,7 Jahre, ohne Mieterhöhung und ohne Verzinsung gerechnet. Bei 1.000 Euro Miete sind es 25,0 Jahre, bei 2.000 Euro nur 12,5 Jahre. Das ist eine Modellrechnung unserer Redaktion, kein Angebot.
- Miete 1.000 Euro25,0 Jahre
- Miete 1.500 Euro16,7 Jahre
- Miete 2.000 Euro12,5 Jahre
Quelle: Rechnung unserer Redaktion, Erlös geteilt durch Jahresmiete, ohne Verzinsung
Steigt die Miete, schrumpft die Reichweite. Steigt die Miete jedes Jahr um 2 Prozent, liegt sie nach fünf Jahren bei 1.656 Euro statt 1.500 Euro. Dann reicht der Erlös nur noch rund 14,5 Jahre. Die Nettokaltmieten stiegen im September 2026 um 1,9 Prozent, die Verbraucherpreise um 3,3 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt). Eine Indexmiete folgt den Verbraucherpreisen.
Mit 65 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 21,10 Jahre vor sich, Männer 17,97 Jahre. Mit 75 Jahren sind es 13,22 und 11,16 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Das sind Durchschnittswerte: Jeder Zweite wird älter. Wer mit 65 verkauft, braucht zusätzlich Rente oder Vermögen.
Eigentum, Wertsteigerung und Erbe gehen verloren
Mit dem Kaufvertrag gehört die Immobilie dem Käufer. Eine spätere Wertsteigerung kommt ihm zugute, und Ihre Erben bekommen kein Haus, sondern Geldvermögen. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim entfällt damit (§ 13 ErbStG). Für Geld gelten die allgemeinen Freibeträge, 400.000 Euro je Kind (Quelle: § 16 ErbStG).
Der Kaufpreis der bewohnten Immobilie liegt meist unter dem einer unbewohnten. Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Lassen Sie das Wertgutachten von einem eigenen Gutachter prüfen.
Was passiert bei Weiterverkauf, Zwangsversteigerung und Insolvenz?
Verkauft der Käufer weiter, tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein (§ 566 BGB). In der Zwangsversteigerung und bei der Insolvenz des Käufers darf der Erwerber mit gesetzlicher Frist kündigen, braucht aber einen Kündigungsgrund (Quelle: § 57a ZVG). Ein Wohnungsrecht vor jeder Grundschuld ist deutlich besser geschützt, den Mietvertrag sichern Sie nach dem Ratgeber zum Mietvertrag ab.
Was gilt bei Sozialleistungen und Pflege?
Der Verkaufserlös ist verwertbares Vermögen, die selbst bewohnte Immobilie war dagegen geschützt. In der Grundsicherung im Alter bleiben 10.000 Euro je volljähriger Person geschützt (Quelle: § 90 SGB XII). Wer den Erlös verbraucht, kann später auf Sozialleistungen angewiesen sein.
Im ersten Jahr im Pflegeheim zahlen Pflegebedürftige im Schnitt 3.364 Euro im Monat selbst (Quelle: vdek, Stichtag 01.07.2026). Wie sich Pflegekosten absichern lassen, erklärt die Seite zur privaten Pflegeversicherung.
Welche Kritik gibt es am Rückmietverkauf?
Die Verbraucherzentralen beschreiben den Rückmietverkauf sachlich und nennen ihn als Alternative zum Teilverkauf. Sie empfehlen einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss und raten, die Miete dauerhaft tragbar zu halten.
Was sagen die Verbraucherzentralen?
Als Nachteile nennt die Verbraucherzentrale Bund und Nordrhein-Westfalen den Verlust des Eigentums und mögliche hohe Vertrags- und Maklerkosten. Der Verkehrswert der bewohnten Immobilie liege meist niedriger (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Ein Wohnungsrecht führe zu erheblichen Abzügen vom Kaufpreis, eine erstrangige Eintragung sei in der Regel nicht vorgesehen.
Die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt, die Eigenbedarfskündigung werde in der Praxis meist ausgeschlossen. Ein höherer Kaufpreis gehe meist mit einer höheren Miete einher (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, Stand 15.04.2026). Vor dem Teilverkauf warnt sie ältere Menschen und nennt den Verkauf mit Rückmietung, die Leibrente und den Seniorenkredit als Alternativen (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, 18.11.2025).
Für wen überwiegen die Vorteile?
Die Vorteile überwiegen, wenn Sie das Geld brauchen, nicht vererben wollen und die Miete sicher tragen können. Bei Familienbesitz, knapper Rente oder möglichem Kredit sprechen die Nachteile dagegen.
Fünf Lebenssituationen im Vergleich
Ob die Vorteile überwiegen, hängt weniger vom Alter ab als von Familie, Einkommen und Alternativen. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Verkauf, der fast Ihr ganzes Vermögen ausmacht, die Einwilligung Ihres Ehepartners (Quelle: § 1365 BGB).
| Ihre Situation | Es überwiegen | Warum |
|---|---|---|
| Sie wollen wohnen bleiben und das Haus nicht vererben | Vorteile | Erlös sofort, keine Instandhaltung mehr |
| Die Immobilie soll in der Familie bleiben | Nachteile | Eigentum und Erbe gehen verloren |
| Rente und Vermögen tragen die Miete nicht sicher | Nachteile | Die Miete läuft dauerhaft, der Erlös reicht nur befristet |
| Sie brauchen Geld für Pflege oder zur Ablösung von Schulden | Erst rechnen | Der Erlös steht bereit, vorher Kredit und Verkauf mit Umzug prüfen |
| Sie bekommen einen Kredit und wollen Eigentümer bleiben | Kredit zuerst | Eigentum und Wertsteigerung bleiben bei Ihnen, dafür zahlen Sie Zinsen |
Überwiegen für Sie die Vorteile und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, kommt die GNIW als Käufer infrage. Laut GNIW muss dafür jeder künftige Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Wer nur einen Anteil abgeben will, vergleicht den Rückmietverkauf mit dem Teilverkauf. Läuft ein Kredit, prüfen Sie zuerst die Umschuldung.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
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Wie federn Sie die Nachteile ab?
Vier Schritte entschärfen die größten Nachteile: die Reichweite durchrechnen, die Kündigung insgesamt ausschließen, das Wohnungsrecht prüfen und die Miete vertraglich begrenzen.
Vier Schritte vor der Unterschrift
1. Reichweite rechnen
Teilen Sie den Erlös durch die Jahresmiete und vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer Lebenserwartung. Rechnen Sie mit steigender Miete und planen Sie Rente oder Vermögen ein.
2. Kündigung insgesamt ausschließen
Lassen Sie die ordentliche Kündigung schriftlich ausschließen, nicht nur den Eigenbedarf. In einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen darf der Vermieter sonst ohne berechtigtes Interesse kündigen (Quelle: § 573a BGB).
3. Wohnungsrecht prüfen
Ein Wohnungsrecht vor jeder Grundschuld bleibt in der Versteigerung bestehen. Es kann den Kaufpreis mindern, deshalb fragen Sie nach Rang und Wert des Rechts.
4. Miete begrenzen
Vereinbaren Sie einen Verzicht auf Mieterhöhungen für mehrere Jahre oder eine Staffel- oder Indexmiete. Eine Indexmiete kann auch sinken, eine Staffelmiete steigt in festen Eurobeträgen.
Rang, Käufer und Finanzierung im Angebot prüfen
Wie sicher Sie wohnen, regeln der Mietvertrag und das Wohnungsrecht im Grundbuch. Lassen Sie sich Käufer, Finanzierung und Rang im Angebot zeigen. Prüfen Sie beides vor dem Notartermin mit einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale.
Laut GNIW trägt sie Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang ein und kann den unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen, Eigenbedarf ist ausgeschlossen. Eigentümerin ist laut GNIW eine rechtlich getrennte Zweckgesellschaft. Nimmt die GNIW später einen Bankkredit auf, rückt das Wohnungsrecht laut GNIW in den zweiten Rang.
Wann empfehlen wir den Rückmietverkauf?
Wir empfehlen den Rückmietverkauf, wenn die Rechnung aufgeht, die Immobilie nicht vererbt werden soll und der Vertrag Sie absichert. Vorher gehört ein Kredit auf den Tisch.
Unsere Einschätzung: Der Rückmietverkauf bringt Ihnen den Kaufpreis auf einmal, ohne dass Sie ausziehen müssen. Dafür geben Sie Eigentum und Erbe auf und zahlen dauerhaft Miete. Er passt, wenn das Haus nicht in der Familie bleiben soll und die Miete aus Erlös und Rente sicher tragbar ist. Prüfen Sie vorher einen Kredit, rechnen Sie die Reichweite und achten Sie auf Kündigungsausschluss und Wohnungsrecht. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW trägt sie das Wohnungsrecht im ersten Rang ein und übernimmt die Instandhaltung.
Geht die Rechnung für Sie auf und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Mindestankaufswert ist laut GNIW 100.000 Euro, die Lage prüft der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Die häufigsten Fragen zu Vorteilen und Nachteilen des Rückmietverkaufs
Welche Nachteile hat der Rückmietverkauf?
Die größten Nachteile sind der Verlust von Eigentum und Erbe, die dauerhafte Miete und ein meist niedrigerer Kaufpreis als bei einer unbewohnten Immobilie, laut Verbraucherzentrale. Dazu kommt das Risiko einer Kündigung in der Zwangsversteigerung, wenn Ihr Wohnungsrecht nicht vor der Grundschuld steht.
Welche Vorteile hat ein Verkauf mit Rückmiete?
Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal, bleiben in Ihrem Zuhause und geben größere Instandhaltung und Sanierung im Grundsatz an den Vermieter ab. Restschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst, und als Mieter können Sie mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, laut § 573c BGB.
Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
Sie teilen den Erlös durch die Jahresmiete. Bei 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Miete sind das 200 Monate, rund 16,7 Jahre. Steigt die Miete jedes Jahr um 2 Prozent und liegt nach fünf Jahren bei 1.656 Euro, sind es rund 14,5 Jahre. Es ist eine Rechnung unserer Redaktion ohne Verzinsung.
Wann kann der Käufer nach dem Rückmietverkauf kündigen?
Als Vermieter braucht er grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. In einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen darf er laut § 573a BGB ohne Grund kündigen. Deshalb sollte die ordentliche Kündigung insgesamt ausgeschlossen sein. Bei Zahlungsverzug ist eine fristlose Kündigung trotzdem möglich.
Was kritisiert die Verbraucherzentrale am Rückmietverkauf?
Sie nennt den Verlust des Eigentums, mögliche hohe Vertrags- und Maklerkosten und einen meist niedrigeren Verkehrswert der bewohnten Immobilie. Sie empfiehlt einen unbefristeten Mietvertrag ohne ordentliche Kündigung und ohne Eigenbedarfskündigung, laut Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025.
Welche Alternativen gibt es zum Rückmietverkauf?
Möglich sind der Verkauf mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch, die Leibrente, der Teilverkauf und ein Kredit, bei dem Sie Eigentümer bleiben. Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins, laut Deutscher Bundesbank.
Wie wirkt sich der Rückmietverkauf auf Sozialleistungen aus?
Der Erlös ist verwertbares Vermögen. In der Grundsicherung im Alter bleiben 10.000 Euro je volljähriger Person geschützt, laut § 90 SGB XII. Beim Wohngeld kann erhebliches Vermögen den Anspruch ausschließen (§ 21 WoGG). Wer den Erlös verbraucht, kann später auf Sozialleistungen angewiesen sein.
Welche Steuern fallen beim Rückmietverkauf an?
Der Verkaufsgewinn ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, laut § 23 EStG. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent. Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, meist zahlt sie der Käufer.
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