Das erwartet Sie hier
Ob Rückmietverkauf oder Teilverkauf besser passt, was beide kosten und was Gerichte und Verbraucherschützer sagen.
Inhalt dieser Seite- Was unterscheidet Rückmietverkauf und Teilverkauf?
- Wie unterscheiden sich beide Modelle in zehn Kriterien?
- Was bleibt nach 15 Jahren bei Rückmietverkauf und Teilverkauf?
- Wann passt der Teilverkauf trotzdem besser?
- Was sagen BaFin, Gerichte und Verbraucherschützer zum Teilverkauf?
- Wer bietet 2026 noch Teilverkauf und Rückmietverkauf an?
- Was empfehlen wir bei Rückmietverkauf oder Teilverkauf?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- 2 Wege: Der Rückmietverkauf ist einfacher gebaut: Sie verkaufen alles und mieten. Beim Teilverkauf bleibt Ihnen ein Anteil mit Nießbrauch.
- Beispiel mit 400.000 €: Nach 15 Jahren bleiben vom Geld 30.000 € beim Rückmietverkauf und 35.000 € beim Teilverkauf, vor Instandhaltung.
- Rechtslage 2026: Das Oberlandesgericht Hamburg sieht den Teilverkauf nicht als Verbraucherdarlehen, der Bundesgerichtshof entscheidet noch.
- Unsere Linie: Wir empfehlen für den Rückmietverkauf die GNIW (alle Bewohner ab 55, laut GNIW), den Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht.
Was unterscheidet Rückmietverkauf und Teilverkauf?
Beim Rückmietverkauf geben Sie die ganze Immobilie ab und werden Mieter. Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil, behalten einen Nießbrauch und zahlen Nutzungsentgelt. Der Rückmietverkauf ist einfacher gebaut. Beim Teilverkauf bleibt Ihnen ein Teil des Hauses, dafür sind die Verträge komplexer und die Rechtslage ist offen.
Die beiden Modelle in Kürze
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Haus oder Wohnung vollständig und bleiben als Mieter wohnen. Rechtlich sind es ein Kaufvertrag und ein Mietvertrag mit nur einem Eigentumsübergang (Quelle: Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, März 2025). Der Vermieter muss die Immobilie erhalten (§ 535 BGB), Sie zahlen Miete und die Betriebskosten, die der Vertrag umlegt.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil, meist bis zur Hälfte, und werden mit dem Käufer Miteigentümer. Ein Nießbrauch im Grundbuch erlaubt Ihnen, das ganze Haus zu nutzen, dafür zahlen Sie monatlich Nutzungsentgelt. Beim Gesamtverkauf bekommt der Käufer laut dem Gutachten in der Regel mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises. Wir sehen den Teilverkauf 2026 kritisch und vermitteln derzeit keinen.
Wie unterscheiden sich beide Modelle in zehn Kriterien?
Die größten Unterschiede liegen beim Eigentum, bei den laufenden Zahlungen und beim Risiko. Der Rückmietverkauf gibt das Eigentum ganz ab, Sie zahlen Miete. Beim Teilverkauf bleibt ein Anteil bei Ihnen, dafür zahlen Sie Nutzungsentgelt und tragen meist die Instandhaltung.
Was unterscheidet beide beim Geld?
Beim Geld unterscheiden sich die Modelle am stärksten: Der Rückmietverkauf zahlt den Kaufpreis für die ganze Immobilie aus, der Teilverkauf nur den für den Anteil. Dafür zahlen Sie Miete oder Nutzungsentgelt. Die dritte Spalte zeigt, was die GNIW laut GNIW bietet.
| Kriterium | Rückmietverkauf | Bei der GNIW (laut GNIW) | Teilverkauf |
|---|---|---|---|
| Auszahlung | Kaufpreis für die ganze Immobilie auf einmal | Kaufpreis nach dem Notartermin | Kaufpreis für den Anteil auf einmal, meist bis zur Hälfte |
| Eigentum | Geht ganz an den Käufer | Geht an die Eigentümerin, eine Zweckgesellschaft | Sie bleiben Miteigentümer |
| Laufende Kosten | Miete und Betriebskosten nach dem Mietvertrag | Miete und umlagefähige Betriebskosten | Nutzungsentgelt, Nebenkosten und Instandhaltung |
| Instandhaltung | Im Grundsatz beim Vermieter | Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen trägt die Eigentümerin | Meist bei Ihnen als Nießbraucher |
| Wertsteigerung | Gehört dem Käufer | Gehört der Eigentümerin | Anteilig, der Käufer erhält in der Regel mindestens 117 % seines Preises |
Was unterscheidet sie bei Flexibilität und Absicherung?
Beim Rückmietverkauf kündigen Mieter mit drei Monaten Frist, beim Teilverkauf hängen Verkauf des Restanteils und Beleihung oft an der Zustimmung des Käufers. Erben finden beim Teilverkauf einen Anteil am Haus vor, beim Rückmietverkauf nur Geldvermögen. Die Tabelle nennt dazu Rückkauf, Absicherung und Aufsicht.
| Kriterium | Rückmietverkauf | Teilverkauf |
|---|---|---|
| Flexibilität | Mieter kündigen mit 3 Monaten Frist | Verkauf des Restanteils oder Beleihung oft nur mit Zustimmung des Käufers |
| Rückkauf | Nur, wenn der Vertrag ihn vorsieht | Rückkaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert, je nach Vertrag |
| Erben | Kein Haus im Nachlass, nur der Erlös als Geldvermögen | Erben erhalten den verbliebenen Anteil und treten in die Pflichten ein |
| Absicherung | Mietvertrag, Wohnungsrecht im Grundbuch möglich | Nießbrauch im Grundbuch, dazu meist eine Grundschuld der Käufer-Bank auf dem ganzen Grundstück |
| Aufsicht | Mietrecht, nach unserer Einordnung keine Finanzaufsicht | Keine Aufsicht, die Rechtslage ist offen |
Wie sicher wohnen Sie in beiden Modellen?
In beiden Modellen entscheidet der Rang im Grundbuch. Ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch vor der Grundschuld bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen, ein nachrangiges Recht erlischt mit dem Zuschlag (Quelle: § 44 ZVG). Beim Rückmietverkauf ohne solches Recht schützt nur der Mietvertrag, was dann bei Versteigerung und Insolvenz gilt, erklärt der Ratgeber zum Mietvertrag.
Beim Teilverkauf besichert Ihr verbliebener Anteil meist die Grundschuld der Bank des Käufers auf dem ganzen Grundstück. Ein Nießbrauch im zweiten Rang erlischt, wenn die Bank aus ihrem vorrangigen Recht versteigert (Quelle: Sachverständigenrat für Verbraucherfragen).
Laut GNIW trägt sie Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang ein. Nimmt die GNIW später einen Bankkredit auf, rückt es laut GNIW in den zweiten Rang. Eigentümerin ist laut GNIW eine rechtlich getrennte Zweckgesellschaft. Lassen Sie sich Rang und Käufer im Angebot zeigen.
Was bleibt nach 15 Jahren bei Rückmietverkauf und Teilverkauf?
In unserem Beispiel bleibt vom Geld in beiden Modellen wenig übrig. Beim Teilverkauf gehört Ihnen zusätzlich ein Anteil am Haus, beim Rückmietverkauf bleiben Sie Mieter ohne Eigentum.
Rechenbeispiel für ein Haus mit 400.000 Euro Wert
Das Beispielhaus ist unbewohnt 400.000 Euro wert. Beim Rückmietverkauf rechnen wir mit 300.000 Euro Erlös für die bewohnte Immobilie und 1.500 Euro Miete. Beim Teilverkauf verkaufen Sie die Hälfte für 200.000 Euro und zahlen 11.000 Euro Nutzungsentgelt im Jahr, das sind 917 Euro im Monat.
| Position | Rückmietverkauf | Teilverkauf, halber Anteil |
|---|---|---|
| Sie bekommen | 300.000 € für die bewohnte Immobilie | 200.000 € für den Anteil |
| Sie zahlen im Monat | 1.500 € Miete | 917 € Nutzungsentgelt, dazu Instandhaltung |
| Summe in 15 Jahren | 270.000 € | 165.000 € |
| Vom Geld bleibt | 30.000 € | 35.000 €, vor Instandhaltung |
| Was Ihnen am Haus bleibt | Nichts, Sie bleiben Mieter | Beim Gesamtverkauf zum heutigen Wert 144.000 bis 152.800 € |
Das sind Modellrechnungen unserer Redaktion, kein Angebot. Bar bleibt in beiden Fällen wenig, der Unterschied liegt im Haus. Beim Gesamtverkauf bekommt der Käufer in der Regel mindestens 234.000 Euro, dazu kommt eine Servicepauschale von 13.200 bis 22.000 Euro. Das Nutzungsentgelt wird nach der Festschreibung angepasst, und fällt der Hauswert, bleibt dem Käufer trotzdem sein Mindestbetrag.
Dazu kommt die Instandhaltung, die beim Teilverkauf meist bei Ihnen bleibt. Mit 200 Euro im Monat sind das in 15 Jahren 36.000 Euro, und der Rest der Auszahlung ist aufgebraucht. Beim Rückmietverkauf trägt den Erhalt im Grundsatz der Vermieter. Welche Kosten sonst anfallen, hängt vom Vertrag ab. Welchen Kaufpreis und welche Miete die GNIW anbietet, ergibt sich aus der individuellen Bewertung.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
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Mehr über unsere Arbeitsweise erfahren Sie hier: Über transparent-beraten.de
Wann passt der Teilverkauf trotzdem besser?
Der Teilverkauf passt, wenn Erben den Anteil behalten sollen, Sie jünger als 55 sind oder Sie eine kräftige Wertsteigerung erwarten. Wir sehen ihn 2026 kritisch und vermitteln derzeit keinen.
Drei Gründe für den Teilverkauf
Erben sollen den Anteil behalten
Der Nießbrauch erlischt mit Ihrem Tod, Ihre Erben erhalten den verbliebenen Anteil. Je nach Vertrag haben sie ein Rückkaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert.
Sie sind jünger als 55
Die GNIW verlangt laut GNIW, dass alle künftigen Bewohner mindestens 55 sind. Beim Teilverkauf nennen die meisten Anbieter kein festes Mindestalter, unter 60 gibt es bei einigen nur einen befristeten Nießbrauch.
Sie erwarten eine Wertsteigerung
Beim Teilverkauf bleibt Ihnen ein Anteil an der Wertsteigerung, beim Rückmietverkauf gehört sie dem Käufer. Der Käufer erhält aber mindestens 117 Prozent seines Preises, erst bei mehr als 17 Prozent Wertzuwachs profitieren Sie.
Wenn die GNIW nicht ankauft
Kauft die GNIW in Ihrer Region nicht an oder sind nicht alle Bewohner mindestens 55 Jahre alt, gibt es andere Wege. Das heißt nicht, dass Ihre Immobilie keinen Wert hat. Offen stehen ein Kredit oder die Umschuldung, der klassische Verkauf und Vermittler ohne Altersgrenze wie DEGIV (Angabe des Anbieters, Stand 28.10.2026).
Wer sich für den Teilverkauf interessiert, kann sich dort benachrichtigen lassen, falls wir künftig einen Anbieter empfehlen.
Was sagen BaFin, Gerichte und Verbraucherschützer zum Teilverkauf?
Der Teilverkauf steht 2026 unter Kritik: Die BaFin warnte schon 2023, Verbraucherzentralen warnen weiter, und ein Gericht hat ihn nicht als Kredit eingeordnet. Den Rückmietverkauf nennen Verbraucherzentralen dagegen als Alternative zum Teilverkauf.
BaFin, Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale Hamburg
Die Warnung der BaFin vom 03.03.2023 lautet: Ein Teilverkauf sei selten die beste Lösung, riskant und könne teuer werden. Bei fünf Prozent Nutzungsentgelt sei der Kaufpreis nach 20 Jahren aufgezehrt.
Stiftung Warentest hat Angebote zur Immobilienverrentung zuletzt in Finanztest 12/2022 mit fünf Testpersonen praktisch getestet. Einzelne Klauseln bewertete sie als sehr ungünstig (Quelle: Stiftung Warentest).
Die Verbraucherzentrale Hamburg warnte am 18.11.2025 vor den Risiken des Teilverkaufs: Die Anbieter sicherten sich meist einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent. Als Alternativen nennt sie den Verkauf mit Rückmietung, die Leibrente und den Seniorenkredit (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg).
Oberlandesgericht Hamburg
Das Oberlandesgericht Hamburg wies am 20.08.2026 die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome überwiegend ab. Ein Teilverkauf ist nach seiner Ansicht kein Verbraucherdarlehen. Mehrere Klauseln darf der Anbieter aber nicht mehr verwenden, etwa eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus (Quelle: Verbraucherzentrale).
Das Urteil ist nicht rechtskräftig, der Verband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26). Der Rückmietverkauf war nicht Gegenstand des Verfahrens.
Wer bietet 2026 noch Teilverkauf und Rückmietverkauf an?
Der Teilverkauf schrumpft: Mitglieder des Bundesverbands Immobilienverrentung schlossen 2025 noch 705 Teilverkäufe ab, rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr (Quelle: Bundesverband Immobilienverrentung, 10.03.2026). Rückmietverkäufe nennt die Statistik nicht.
Wer welches Modell anbietet
Zwei Teilverkauf-Anbieter nehmen keine Neukunden mehr: EV LiquidHome seit August 2025, die Deutsche Teilkauf seit Dezember 2024 weitgehend. Die übrigen Angaben stammen von den Anbietern selbst.
| Anbieter | Angebot | Hinweis | Stand und Quelle |
|---|---|---|---|
| GNIW | Rückmietverkauf | Direktkäufer, laut GNIW alle künftigen Bewohner ab 55 | Auskunft der GNIW, 25.09.2026 |
| Verkaufen aber bleiben | Rückmietverkauf, Teilverkauf, Leibrente | Rückmiete für Verkäufer ab 65, Direktkäufer über Objektgesellschaften | Website, 28.10.2026 |
| Vobahome | Rückmietverkauf, Teilverkauf | Käufer der Rückmiete nicht genannt, Mindestwert 150.000 € | Website, 28.10.2026 |
| EV LiquidHome | Teilverkauf | Seit August 2025 keine neuen Notartermine | Laut IMMO.info, 24.10.2025 |
| Deutsche Teilkauf | Teilverkauf | Neugeschäft weitgehend eingestellt | Laut IMMO.info, 11.12.2024 |
Die Seite volksbank-rueckmietverkauf.de gehört zu vobahome und ist eine Produktseite, kein neutrales Portal. Im Teilverkauf bieten laut unserer Übersicht der Anbieter 2026 außerdem HausVorteil, Heimkapital, Lebenswert, Realwertpartner und Wohnwert an.
Was kostet das Nutzungsentgelt?
Beim Teilverkauf nannten Anbieter 2024 und 2025 rund 4,9 bis 6,2 Prozent der Auszahlung im Jahr, Anfang 2022 rund 2,9 Prozent (laut IMMO.info, Stand 27.12.2025). Unser Rechenbeispiel liegt mit 5,5 Prozent in dieser Spanne, die Verbraucherzentrale nennt im Beispiel mindestens 4,99 Prozent (Stand 19.01.2026). Beim Gesamtverkauf kommt ein Entgelt von rund 3,3 Prozent (Verbraucherzentrale) bis 5,5 Prozent (Gutachten für den Sachverständigenrat) hinzu.
Was empfehlen wir bei Rückmietverkauf oder Teilverkauf?
Wir empfehlen den Rückmietverkauf, wenn die Vorteile für Sie überwiegen und Sie die Immobilie ganz abgeben wollen. Den Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht.
Unsere Einschätzung: Der Rückmietverkauf ist die einfachere Konstruktion: ein Kauf, ein Mietvertrag, keine Mindestvergütung und größere Instandhaltung im Grundsatz beim Vermieter. Der Teilverkauf lässt Ihnen einen Anteil am Haus und ist komplexer. Prüfen Sie vor beiden zuerst einen Kredit. Wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 sind, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer.
Passt der Rückmietverkauf zu Ihnen, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Mindestankaufswert ist laut GNIW 100.000 Euro, die Lage prüft der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Sie zahlen Miete und die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind
Die häufigsten Fragen zu Rückmietverkauf und Teilverkauf
Was ist der Unterschied zwischen Rückmietverkauf und Teilverkauf?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie die ganze Immobilie und bleiben als Mieter wohnen. Beim Teilverkauf verkaufen Sie meist bis zur Hälfte, werden Miteigentümer, behalten einen Nießbrauch und zahlen Nutzungsentgelt. Nur der Teilverkauf hat zwei Eigentumsübergänge, laut Gutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen.
Welches Modell ist besser, Rückmietverkauf oder Teilverkauf?
Wer das Haus ganz abgeben will, nimmt den einfacher gebauten Rückmietverkauf. Wer Erben einen Anteil lassen will, prüft den Teilverkauf, dessen Rechtslage aber offen ist. Prüfen Sie vor beiden zuerst einen Kredit.
Wann ist der Teilverkauf eine Alternative zum Rückmietverkauf?
Wenn Erben einen Anteil behalten sollen, Sie jünger als 55 Jahre sind oder Sie mehr als 17 Prozent Wertzuwachs erwarten. Beim Teilverkauf nennen die meisten Anbieter kein festes Mindestalter. Laut GNIW müssen für den Rückmietverkauf alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein.
Was kostet ein Teilverkauf im Vergleich zum Rückmietverkauf?
Beim Teilverkauf zahlen Sie Nutzungsentgelt. Im Beispiel der Verbraucherzentrale sind es mindestens 4,99 Prozent im Jahr, bei 100.000 Euro Auszahlung 416 Euro im Monat, laut Verbraucherzentrale, Stand 19.01.2026. Beim Gesamtverkauf bekommt der Käufer meist mindestens 117 Prozent seines Preises. Beim Rückmietverkauf zahlen Sie stattdessen Miete und die Betriebskosten, die der Vertrag umlegt.
Was sagt die BaFin zum Teilverkauf?
Die BaFin warnte am 03.03.2023, ein Teilverkauf sei selten die beste Lösung, riskant und könne teuer werden. Bei fünf Prozent Nutzungsentgelt sei der Kaufpreis nach 20 Jahren aufgezehrt. Teilverkauf-Anbieter beaufsichtigt sie nicht.
Was hat das Oberlandesgericht Hamburg zum Teilverkauf entschieden?
Es entschied am 20.08.2026, ein Teilverkauf sei kein Verbraucherdarlehen, und untersagte EV LiquidHome mehrere Klauseln. Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26), laut Verbraucherzentrale. Der Rückmietverkauf war nicht Gegenstand.
Welche Anbieter bieten 2026 noch einen Teilverkauf an?
Aktiv sind laut IMMO.info (Stand 27.12.2025) unter anderem HausVorteil, Heimkapital, Lebenswert, Realwertpartner, verkaufen aber bleiben, vobahome und Wohnwert. EV LiquidHome kauft seit August 2025 keine Anteile mehr an, die Deutsche Teilkauf seit Dezember 2024 weitgehend nicht.
Wie sicher wohne ich im Teilverkauf im Vergleich zum Rückmietverkauf?
In beiden Modellen entscheidet der Rang im Grundbuch. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch vor der Grundschuld bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen, ein nachrangiges erlischt, laut § 44 ZVG. Beim Mietvertrag allein darf der Ersteher kündigen, braucht aber einen Kündigungsgrund (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20).
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Anbieter nannten 2024 und 2025 rund 4,9 bis 6,2 Prozent der Auszahlung im Jahr, Anfang 2022 waren es rund 2,9 Prozent, laut IMMO.info, Stand 27.12.2025. Meist ist es zehn Jahre fest und wird danach angepasst.
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