Rückmietverkauf und Steuern: Was zahlen Sie beim Verkauf?

Rückmietverkauf

Steuer

Welche Steuer wann anfällt

Fünf Steuern können beim Rückmietverkauf eine Rolle spielen. Die meisten betreffen Sie nur in Ausnahmefällen, weil der Käufer sie trägt oder Freibeträge greifen. Die Tabelle zeigt, wann welche Steuer anfällt und wer sie zahlt.

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Unsere Empfehlung: die GNIW

Steuerlich spricht beim selbst bewohnten Haus also selten etwas gegen den Verkauf. Für Eigentümer, bei denen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW liegt der Mindestankaufswert bei 100.000 Euro. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Zwei Wege zur Steuerfreiheit

Die Eigennutzung zählt auf zwei Arten. Entweder haben Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt. Oder Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt. Beim Rückmietverkauf leben Sie bis zum Notartermin im eigenen Haus, die zweite Bedingung ist damit fast immer erfüllt.

Ein Beispiel: Sie haben 2021 eine Eigentumswohnung gekauft und wohnen seitdem darin. Verkaufen Sie sie 2026 mit Rückmiete, ist der Gewinn steuerfrei, obwohl die zehn Jahre noch nicht um sind. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt der Kauf durch den Vorbesitzer. Liegt der Gewinn aus allen privaten Verkäufen eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er ebenfalls steuerfrei.

Laut GNIW zahlt sie beim Rückmietverkauf den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Weil Ihre Eigennutzung bis zum Verkauf reicht, müssen Sie diesen Betrag in der Regel nicht versteuern. Auch beim Teilverkauf bleibt der verkaufte Anteil unter denselben Bedingungen steuerfrei.

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Sonderfälle: vermietete Räume und Arbeitszimmer

Steuerpflichtig kann ein Teil des Gewinns werden, wenn Sie Räume im Haus vermietet haben. Das betrifft nur Immobilien, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Drei Fälle kommen beim Rückmietverkauf häufig vor, nur zwei davon kosten Steuer.

Einliegerwohnung oder zweite Wohnung

Vermieten Sie eine Einliegerwohnung, ist nur der Gewinn auf Ihre eigene Wohnung befreit. Der Anteil der vermieteten Wohnung ist steuerpflichtig, bis die zehn Jahre um sind.

Arbeitszimmer

Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung schadet nicht. Der Gewinn bleibt auch für diesen Raum steuerfrei (Bundesfinanzhof, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).

Vermietete Zimmer

Auch einzelne Zimmer, etwa für Feriengäste, nimmt das Gesetz nicht aus. Eine Bagatellgrenze gibt es nicht, aufgeteilt wird nach der Wohnfläche (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21).

Haben Sie für den vermieteten Teil Abschreibungen abgesetzt, mindern diese die Anschaffungskosten und erhöhen so den Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Den steuerpflichtigen Gewinn versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Das Beispiel zeigt die Größenordnung, ohne Nebenkosten und Abschreibungen gerechnet.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026

Das Bundesgesetz nennt einen Satz von 3,5 Prozent, die Länder dürfen ihn selbst festlegen (Quelle: § 11 GrEStG). Nur Bayern erhebt noch diesen Satz, alle anderen Länder liegen darüber. Die Tabelle zeigt die Sätze im Oktober 2026 und die Steuer bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro.

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Was Sie im Kaufvertrag prüfen

Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten. Achten Sie deshalb darauf, dass der Kaufvertrag die Steuer ausdrücklich dem Käufer zuweist. Auch Notar und Grundbuch zahlt im Zweifel der Käufer (Quelle: § 448 BGB). Welche Kosten beim Rückmietverkauf Sie selbst tragen, regelt ebenfalls der Vertrag.

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Was gilt bei einem Verkauf an Ihre Kinder?

Kaufen Ihre Kinder, Enkel oder Ihr Ehepartner das Haus, fällt keine Grunderwerbsteuer an (Quelle: § 3 GrEStG). Ein Verkauf an ein Unternehmen ist dagegen nie befreit. In der Familie sichern sich Eltern oft über einen Hausverkauf mit Wohnrecht ab. Der Preis sollte dann dem Verkehrswert entsprechen, sonst kann steuerlich eine gemischte Schenkung vorliegen, also ein Verkauf, der zum Teil als Geschenk zählt.

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Welche Steuern trägt der Käufer danach?

Als neuer Eigentümer versteuert der Käufer Ihre Miete als Einkünfte aus Vermietung (Quelle: § 21 EStG). Dafür kann er das Gebäude über die Jahre abschreiben. Auch die Grundsteuer zahlt künftig der Käufer. Er darf sie aber als Betriebskosten auf Sie umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 2 Betriebskostenverordnung).

Was anders ist als bei der Leibrente

Bei einer Leibrente aus dem Hausverkauf zahlen Sie laufend Steuer. Versteuert wird der Ertragsanteil der Leibrente, bei Rentenbeginn mit 70 Jahren sind das 15 Prozent jeder Zahlung. Beim Rückmietverkauf bekommen Sie den Kaufpreis dagegen auf einmal und in der Regel steuerfrei. Steuerpflichtig werden erst die Erträge, wenn Sie das Geld anlegen.

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Was gilt für die Miete?

Die Miete für Ihre eigene Wohnung können Sie nicht absetzen, sie gehört zur privaten Lebensführung (Quelle: § 12 EStG). Eine Ausnahme gibt es nur, wenn Sie noch berufstätig sind und zu Hause arbeiten. Dann zählt, ob Sie ein Arbeitszimmer haben oder nur an einzelnen Tagen daheim arbeiten.

Bildet das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, setzen Sie die anteilige Miete ab oder pauschal 1.260 Euro im Jahr. Sonst gibt es für jeden Tag, an dem Sie überwiegend zu Hause arbeiten, 6 Euro, höchstens 1.260 Euro im Jahr (Quelle: § 4 EStG).

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Was Sie als Mieter trotzdem absetzen

Über die Nebenkostenabrechnung sparen Sie auch als Mieter Steuern. Für Treppenhausreinigung, Schneeräumen oder Gartenpflege ziehen Sie 20 Prozent der Arbeitskosten direkt von der Steuer ab, höchstens 4.000 Euro im Jahr (Quelle: § 35a EStG). Für Handwerkerarbeiten gelten 20 Prozent bis höchstens 1.200 Euro. Das gilt auch ohne eigenen Auftrag an den Dienstleister (Bundesfinanzhof, Urteil vom 20.04.2023, VI R 24/20).

Was ein Jahr Zinsen kostet

Banken im Euroraum zahlten im August 2026 für neues Festgeld bis zu einem Jahr im Schnitt rund 2,1 Prozent Guthabenzins (Quelle: Europäische Zentralbank). Das Beispiel rechnet etwas vorsichtiger mit 2,0 Prozent. Ein Ehepaar legt dazu 200.000 Euro aus dem Erlös an.

Für Alleinstehende ist der Pauschbetrag halb so groß, die Steuer steigt deshalb schneller. Bei 200.000 Euro und 2,0 Prozent Guthabenzins zahlen sie 791,25 Euro im Jahr statt 527,50 Euro. Die Grafik zeigt die Steuer für Alleinstehende bei verschiedenen Beträgen.

• 100.000 €263,75 Euro
• 200.000 €791,25 Euro
• 300.000 €1.318,75 Euro
• 400.000 €1.846,25 Euro

Quelle: Eigene Berechnung nach § 20 und § 32d EStG und § 4 SolZG

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Wie Sie die Steuer auf Zinsen senken

Drei Wege sorgen dafür, dass Sie auf Zinsen nicht mehr Steuer zahlen als nötig. Welcher passt, hängt vor allem von Ihrer Rente und Ihrem übrigen Einkommen ab. Wie hoch Ihr persönlicher Steuersatz ist, ergibt sich aus der Besteuerung Ihrer Renten und Altersvorsorge.

Freistellungsauftrag

Ohne Auftrag behält die Bank Steuer ab dem ersten Euro Zinsen ein. Mit Freistellungsauftrag bleiben 1.000 Euro frei, für Ehepaare 2.000 Euro (§ 44a EStG). Verteilen Sie den Betrag auf Ihre Banken.

Nichtveranlagungs-Bescheinigung

Zahlen Sie voraussichtlich gar keine Einkommensteuer, etwa weil Ihr Einkommen unter dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro im Jahr 2026 liegt, stellt das Finanzamt sie auf Antrag aus. Dann behält die Bank keine Steuer ein.

Günstigerprüfung

Liegt Ihr persönlicher Steuersatz unter 25 Prozent, beantragen Sie in der Steuererklärung die Günstigerprüfung. Das Finanzamt besteuert die Zinsen dann mit Ihrem niedrigeren Satz und erstattet den Rest (§ 32d Abs. 6 EStG).

Mit dem Verkauf entfällt die Steuerbefreiung für das Familienheim. Ehepartner und Kinder hätten das selbst bewohnte Haus unter Bedingungen steuerfrei erben können, Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 ErbStG). Der Erlös fällt dagegen nur unter die allgemeinen Freibeträge. Was Ihre Erben nach einem Rückmietverkauf bekommen und was beim Pflichtteil gilt, hängt deshalb vor allem von Ihren Ausgaben und Geschenken zu Lebzeiten ab.

Verschenken Sie nur, was Sie sicher nicht mehr brauchen. Können Sie später Miete oder Pflege nicht bezahlen, dürfen Sie ein Geschenk zurückfordern, solange keine zehn Jahre vergangen sind (Quelle: § 528 BGB). Zahlt das Sozialamt für Sie, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Geld bei den Kindern ist also kein Schutz vor dem Einsatz für die eigene Pflege.

Fünf Punkte vor dem Notartermin

Mit diesen fünf Punkten gehen Sie steuerlich gut vorbereitet in den Verkauf. Die meisten erledigen Sie mit einem Blick in Ihre Unterlagen.

• Kaufdatum der Immobilie und die Jahre der Eigennutzung herausgesucht
• Vermietete Räume, Einliegerwohnung oder zweite Wohnung mit Wohnfläche notiert
• Im Kaufvertrag geregelt, wer Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt
• Freistellungsauftrag für das Konto mit dem Erlös erteilt
• Geschenke an Kinder schriftlich festgehalten und nur aus Geld, das Sie sicher nicht brauchen

Steht Ihr Entschluss fest, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt vorab der Lage-Selbstcheck der GNIW.

Wann fällt beim Rückmietverkauf Spekulationssteuer an?

Nur, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt haben. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin wohnt, verkauft steuerfrei, so regelt es § 23 EStG. Beim Rückmietverkauf wohnen Sie bis zum Verkauf im Haus. Steuerpflichtig kann dann nur der Anteil vermieteter Räume sein.

Wie wird die Einmalzahlung aus dem Rückmietverkauf versteuert?

In der Regel gar nicht. Der Kaufpreis ist kein Einkommen, sondern der Gegenwert für Ihr Haus, und erhöht auch die Steuer auf Ihre Rente nicht. Steuerpflichtig ist nur ein Gewinn innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung. Legen Sie das Geld an, versteuern Sie die Zinsen über dem Sparer-Pauschbetrag.

Wer zahlt beim Rückmietverkauf die Grunderwerbsteuer?

In der Regel der Käufer, so steht es meist im Kaufvertrag. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, in Bayern 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Steuerschuldner sind laut § 13 GrEStG beide Vertragsteile. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt deshalb auch Sie in Anspruch nehmen.

Welche Steuern fallen an, wenn Sie Ihr Haus im Alter verkaufen?

Bei einem selbst bewohnten Haus meist keine. Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor darin gewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Die Grunderwerbsteuer übernimmt in der Regel der Käufer. Steuer zahlen Sie später nur auf Zinsen und Erträge aus dem angelegten Erlös.

Wie viel Steuer zahlen Sie auf Zinsen aus dem Erlös?

Auf Zinsen über 1.000 Euro im Jahr, bei Ehepaaren über 2.000 Euro, fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag an, zusammen rund 26,4 Prozent. Bei 200.000 Euro und 2,0 Prozent Guthabenzins zahlt ein Ehepaar 527,50 Euro im Jahr. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz niedriger, hilft die Günstigerprüfung nach § 32d EStG.

Wie lassen sich Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Verkauf vermeiden?

Kinder können je Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei bekommen, Ehepartner 500.000 Euro, laut § 16 ErbStG. Wer früh schenkt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen. Verschenken Sie aber nur Geld, das Sie für Miete und Pflege nicht brauchen. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gibt es nach dem Verkauf nicht mehr.

Welche Kosten können Sie als Mieter von der Steuer absetzen?

Die Miete selbst nicht, sie ist private Lebensführung. Über die Nebenkostenabrechnung setzen Sie aber 20 Prozent der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienste wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege ab, höchstens 4.000 Euro, laut § 35a EStG. Für Handwerkerarbeiten sind es 20 Prozent bis 1.200 Euro. Wer noch arbeitet, kann zusätzlich Arbeitszimmer oder Tagespauschale nutzen.

Was gilt für eine geerbte Immobilie beim Rückmietverkauf?

Für die Zehnjahresfrist zählt der Kauf durch den Vorbesitzer, nicht der Erbfall, so regelt es § 23 EStG. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Sonst bleibt er steuerfrei, wenn Sie selbst im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor darin gewohnt haben.

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