Zweifamilienhaus verkaufen und in der eigenen Wohnung bleiben

Rückmietverkauf

Zweifamilienhaus

Was beim Haus mit zwei Wohnungen anders ist

Ende 2025 gab es in Deutschland rund 2,8 Millionen Zweifamilienhäuser mit 5,5 Millionen Wohnungen (Quelle: Statistisches Bundesamt). Das ist etwa jede achte Wohnung in Wohngebäuden. Oft wohnt der Eigentümer in einer Wohnung, in der anderen lebt ein Mieter oder ein Angehöriger. Diese zweite Wohnung bestimmt, was beim Verkauf mit Rückmiete zu klären ist.

• Mehrfamilienhäuser23,6 Millionen Wohnungen
• Einfamilienhäuser13,5 Millionen Wohnungen
• Zweifamilienhäuser5,5 Millionen Wohnungen
• Wohnheime0,4 Millionen Wohnungen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 250 vom 16.07.2026

Für Ihr Haus empfehlen wir die GNIW, einen Direktkäufer: Sie kauft das Haus selbst, wird Vermieterin und kauft nach eigener Angabe bundesweit an. Laut GNIW kauft sie auch Zwei- und Dreifamilienhäuser. Ein Zweifamilienhaus mit kleiner dritter Einliegerwohnung führt sie im Anfrageformular ebenfalls als Zweifamilienhaus. Häuser mit mehr als drei Wohnungen zählen dagegen zu den schwierigen Fällen. Laut GNIW müssen alle künftigen Mieter und Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region passt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Drei Fälle im Überblick

Klären Sie vor der Anfrage, welcher dieser drei Fälle auf Ihr Haus zutrifft. Jeder Fall wirkt anders auf Vertrag, Altersgrenze und Steuer. Die Regel „Kauf bricht nicht Miete“, nach der ein Mietvertrag den Verkauf überdauert, schützt nur einen echten Mietvertrag.

Vermietet

Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein und wird neuer Vermieter (Quelle: § 566 BGB). Ihr Mieter muss nicht ausziehen, seine Miete bekommt ab dann der Käufer.

Angehörige wohnen dort

Wohnen Ihre Angehörigen ohne Mietvertrag in der Wohnung, geht kein Vertrag auf den Käufer über. Ob sie bleiben, muss der Kaufvertrag oder ein eigener Mietvertrag mit dem Käufer regeln.

Die Wohnung steht leer

Eine leere Wohnung vermietet nach dem Verkauf der Käufer. Wer dort einzieht, entscheidet dann er und nicht mehr Sie.

---

Was Sie dem Mieter der zweiten Wohnung schulden

Mit dem Verkauf geht auch die Mietkaution auf den Käufer über (Quelle: § 566a BGB). Übergeben Sie sie ihm beim Eigentumswechsel und lassen Sie sich das bestätigen. Bekommt der Mieter die Kaution am Ende vom Käufer nicht zurück, müssen Sie selbst sie zurückzahlen.

Teilen Sie dem Mieter den Verkauf außerdem schriftlich mit. Bis dahin haften Sie wie ein Bürge, wenn der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt (§ 566 Abs. 2 BGB). Erfährt der Mieter durch Ihre Mitteilung vom Verkauf und kündigt nicht zum ersten möglichen Termin, endet diese Haftung.

---

Warum der Mieter danach besser geschützt ist

Solange Sie selbst im Haus wohnen, dürfen Sie dem Mieter der zweiten Wohnung ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate (Quelle: § 573a BGB). Das gilt nur in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das der Vermieter selbst bewohnt. Ein Käufer, der nicht im Haus wohnt, braucht dagegen einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf (§ 573 BGB).

Welche Fragen Sie der GNIW vorab stellen

Im Anfrageformular fragt die GNIW, ob einer der potenziellen Mieter jünger als 55 Jahre ist. Wer in der zweiten Wohnung damit gemeint ist, erklärt das Formular nicht. Für einen Mieter mit laufendem Vertrag und für Angehörige unter 55 ist die Antwort deshalb offen. Stellen Sie der GNIW diese drei Fragen, bevor Sie das Haus einreichen.

• Gilt die Altersgrenze auch für den Mieter, der schon in der zweiten Wohnung wohnt?
• Dürfen Angehörige unter 55 Jahren in der zweiten Wohnung bleiben, und mit welchem Vertrag?
• Wie fließen Miete und Mietvertrag der zweiten Wohnung in das Angebot ein?

Kündigen Sie dem Mieter nicht vorsorglich, bevor die Antworten vorliegen. Passt die Altersgrenze nicht zu Ihrer Familie, gibt es andere Wege, etwa einen Kredit, einen Teilverkauf oder einen klassischen Verkauf. Die Alternativen zum Rückmietverkauf haben eigene Voraussetzungen und Kosten, die Sie vorher vergleichen sollten.

Was die Miete der zweiten Wohnung für den Wert bedeutet

Welches Verfahren der Gutachter wählt, richtet sich nach der Art des Hauses und den verfügbaren Daten (Quelle: § 6 ImmoWertV). Bei einer vermieteten Wohnung kommt das Ertragswertverfahren infrage. Es rechnet mit den Erträgen, die am Markt erzielbar sind (§ 27 ImmoWertV). Für den Käufer ist die zweite Wohnung damit eine Kapitalanlage in Immobilien mit laufender Miete.

Weicht die Miete deutlich vom Markt ab, etwa weil ein Angehöriger günstig wohnt, berücksichtigt der Gutachter das gesondert. Die Verordnung nennt besondere Ertragsverhältnisse ausdrücklich als Merkmal, das den Wert beeinflusst (Quelle: § 8 ImmoWertV). Eine niedrige Miete kann den Wert deshalb drücken. Legen Sie dem Gutachter Mietvertrag, aktuelle Miete und Nebenkostenabrechnung der zweiten Wohnung vor.

---

Was ein Zweifamilienhaus kostet

Die Gutachterausschüsse werten Ein- und Zweifamilienhäuser gemeinsam aus. 2024 kosteten gebrauchte freistehende Häuser dieser Art im mittleren Preissegment 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, das Grundstück eingerechnet (Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Ein Zweifamilienhaus mit 170 Quadratmetern käme damit unbewohnt auf rund 408.000 Euro. Prüfen Sie jedes Angebot mit einer eigenen Immobilienbewertung, bevor Sie unterschreiben.

Selbst bewohnt, vermietet oder Angehörigen überlassen

Die Befreiung muss nicht das ganze Haus erfassen, sie gilt anteilig für Ihre eigene Wohnung. Wer eine Wohnung dagegen gegen Miete oder kostenlos überlässt und nicht selbst darin wohnt, nutzt sie nicht zu eigenen Wohnzwecken (Quelle: Bundesfinanzhof, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19). Lebt ein Angehöriger mietfrei in der zweiten Wohnung, sprechen Sie deshalb vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung.

---

Was die Steuer im Beispiel ausmacht

Die Rechnung zeigt, wie die Spekulationssteuer, also die Steuer auf diesen Verkaufsgewinn, beim Zweifamilienhaus wirkt. Das Haus wurde 2019 gekauft und wird 2026 verkauft, also innerhalb von zehn Jahren. Den Gewinn teilen wir vereinfacht nach der Wohnfläche auf. Die genaue Aufteilung legt das Finanzamt fest.

Drei Punkte können das Ergebnis verändern. Die Abschreibung, die Sie für die vermietete Wohnung abgesetzt haben, mindert den Kaufpreis in dieser Rechnung, der steuerpflichtige Gewinn steigt dadurch (§ 23 Abs. 3 EStG). Haben Sie das Haus geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch Ihren Vorgänger. Bleibt Ihr gesamter Gewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei.

Rechenbeispiel mit vermieteter Einliegerwohnung

Die Rechnung zeigt ein Zweifamilienhaus mit 170 Quadratmetern. Sie wohnen auf 110 Quadratmetern, die Einliegerwohnung mit 60 Quadratmetern ist vermietet. Für die bewohnte Immobilie nehmen wir einen Erlös von 330.000 Euro an. Die Miete setzen wir für beide Wohnungen mit 10 Euro je Quadratmeter an.

Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, Männer 14,43 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Für eine 70-jährige Frau reicht der Erlös im Beispiel also nicht ganz, sie braucht Rente oder Vermögen dazu. Dafür entfallen Reparaturen am ganzen Haus: Laut GNIW trägt bei ihr die Eigentümerin Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung.

Steigt die Miete beim Rückmietverkauf, schrumpft die Reichweite weiter. Fragen Sie deshalb im Angebot nach, ob und wie die Miete angepasst werden kann. Rechnen Sie die Reichweite mit Ihrer tatsächlichen Rente durch, bevor Sie sich entscheiden.

Warum der Kündigungsausschluss hier insgesamt gelten muss

Zieht ein späterer Eigentümer selbst in die zweite Wohnung, darf er Ihnen ohne berechtigtes Interesse kündigen. Das erlaubt das Gesetz in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Vermieter selbst bewohnt (Quelle: § 573a BGB). Ein Verzicht nur auf die Eigenbedarfskündigung schließt das nicht sicher aus. Lassen Sie deshalb die ordentliche Kündigung insgesamt ausschließen, im Mietvertrag und im Kaufvertrag. Laut GNIW kündigt sie nur aus wichtigem Grund, Eigenbedarf ist ausgeschlossen.

---

Garten, Keller und gemeinsame Räume

Teilen sich beide Wohnungen Garten, Keller oder Einfahrt, legen Sie fest, was Sie allein nutzen und was gemeinsam. Nennen Sie Garage, Kellerräume und Ihren Gartenanteil im Mietvertrag als Mietsache. Sonst ist offen, was der Käufer später dem anderen Mieter überlässt. Regeln Sie auch, wer Treppe, Hof und Wege reinigt.

---

Nebenkosten und Heizung

Ohne andere Vereinbarung werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (Quelle: § 556a BGB). Kosten, deren Verbrauch erfasst wird, etwa Wasser mit eigenem Zähler, werden nach Verbrauch verteilt. Prüfen Sie vor dem Verkauf, welche Zähler es für jede Wohnung gibt.

Bei einer gemeinsamen Heizung ändert der Verkauf mehr. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit zwei Wohnungen, gehen Vereinbarungen der Heizkostenverordnung vor (Quelle: § 2 HeizkostenV). Nach dem Verkauf wohnt der Vermieter nicht mehr im Haus, dann gilt die Verordnung. Mindestens die Hälfte und höchstens 70 Prozent der Heizkosten werden nach Verbrauch verteilt (§ 7 HeizkostenV), dafür muss der Eigentümer den Verbrauch jeder Wohnung erfassen.

Wenn die Rechnung aufgeht und die Altersfrage für die zweite Wohnung geklärt ist, reichen Sie Ihr Haus bei der GNIW ein. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Legen Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, den Mietvertrag der zweiten Wohnung und die letzte Nebenkostenabrechnung bereit.

Was passiert mit dem Mieter meiner Einliegerwohnung, wenn ich das Haus verkaufe?

Er bleibt. Laut § 566 BGB tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Die Miete bekommt ab dem Eigentumswechsel der Käufer. Wohnt er nicht selbst im Haus, kann er dem Mieter nur mit gesetzlichem Grund kündigen. Teilen Sie dem Mieter den Verkauf schriftlich mit.

Wer bekommt nach dem Verkauf die Kaution des Mieters?

Der Käufer. Er tritt laut § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Übergeben Sie ihm die Kaution beim Eigentumswechsel und lassen Sie sich die Übergabe bestätigen. Bekommt der Mieter die Kaution am Ende vom Käufer nicht zurück, müssen Sie sie selbst zurückzahlen.

Welche Steuer fällt beim Verkauf eines Zweifamilienhauses an?

Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb von zehn Jahren ist laut § 23 EStG nur der Teil steuerfrei, den Sie selbst bewohnt haben. Der Gewinn, der auf die vermietete Wohnung entfällt, ist steuerpflichtig. Bleibt Ihr Gesamtgewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei.

Wie bewertet ein Gutachter ein Zweifamilienhaus mit vermieteter Wohnung?

Er wählt das Verfahren nach Art des Hauses und den verfügbaren Daten, laut § 6 ImmoWertV. Bei einer vermieteten Wohnung kommt das Ertragswertverfahren infrage, das mit marktüblich erzielbaren Mieten rechnet. Eine Miete deutlich unter dem Markt berücksichtigt er gesondert. Beim Rückmietverkauf zählt der Wert der bewohnten Immobilie, laut Verbraucherzentrale regelmäßig weniger als der einer leeren.

Wie alt müssen die Bewohner der zweiten Wohnung beim Verkauf an die GNIW sein?

Laut GNIW müssen alle künftigen Mieter und Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Ob das auch für einen Mieter mit laufendem Vertrag oder für Angehörige in der zweiten Wohnung gilt, nennt die GNIW öffentlich nicht. Fragen Sie das vor dem Einreichen direkt bei ihr nach. Kündigen Sie dem Mieter nicht vorsorglich.

Wer zahlt nach dem Verkauf die Heizkosten der beiden Wohnungen?

Jede Partei ihren Anteil. Wohnt der Vermieter nicht mehr im Haus, geht die Heizkostenverordnung anderen Abreden vor, laut § 2 HeizkostenV. Dann werden mindestens die Hälfte und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilt, der Rest etwa nach Wohnfläche. Der Eigentümer muss dafür den Verbrauch jeder Wohnung erfassen.

Wann kann mir ein neuer Eigentümer im Zweifamilienhaus kündigen?

Zieht ein Eigentümer selbst in die zweite Wohnung, darf er in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen ohne berechtigtes Interesse kündigen, laut § 573a BGB. Davor schützt ein vertraglicher Ausschluss der ordentlichen Kündigung insgesamt. Laut GNIW kündigt sie nur aus wichtigem Grund, etwa bei fehlender Mietzahlung, Eigenbedarf ist ausgeschlossen.

Was passiert, wenn meine Kinder in der Einliegerwohnung wohnen?

Haben sie einen Mietvertrag mit Ihnen, geht er auf den Käufer über. Ohne Mietvertrag gilt diese Regel nicht, ihr Verbleib muss dann im Kaufvertrag oder in einem eigenen Mietvertrag mit dem Käufer stehen. Bei der GNIW stellt sich zusätzlich die Frage nach der Altersgrenze. Steuerlich gilt nur Ihre selbst bewohnte Wohnung sicher als eigene Nutzung.

Rückmietverkauf

Zweifamilienhaus