Das erwartet Sie hier
Was Ihre Erben nach einem Rückmietverkauf bekommen, was beim Pflichtteil gilt und wie der Mietvertrag endet.
Inhalt dieser Seite- Was erben Ihre Kinder nach einem Rückmietverkauf?
- Wie viel bleibt für die Erben übrig?
- Wie sprechen Sie mit Ihren Kindern über den Verkauf?
- Was gilt beim Pflichtteil?
- Was passiert mit dem Mietvertrag nach Ihrem Tod?
- Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf den Erlös an?
- Wie vermeiden Sie Streit unter den Erben?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Geld statt Haus: Nach einem Rückmietverkauf erben Ihre Angehörigen, was vom Erlös übrig ist, das Haus gehört dem Käufer.
- Keine Schenkung: Der Verkauf zu einem marktüblichen Preis berührt den Pflichtteil nicht, Geschenke aus dem Erlös zählen bis zu 10 Jahre mit.
- Mietvertrag läuft weiter: Ihr Ehepartner im Haushalt tritt mit Ihrem Tod in den Mietvertrag ein, Erben können binnen eines Monats kündigen.
- Freibeträge: Auf den Erlös gelten 500.000 € für Ehepartner und 400.000 € je Kind, die Befreiung für das Familienheim entfällt.
Was erben Ihre Kinder nach einem Rückmietverkauf?
Beim Rückmietverkauf, auch Rückmietkauf oder Verkauf mit Rückmiete genannt, verkaufen Sie Ihr Haus ganz und wohnen als Mieter weiter. Ihre Erben bekommen dann nicht das Haus, sondern das Geld, das vom Kaufpreis übrig ist. Das passt, wenn die Kinder das Haus nicht übernehmen wollen oder es keine Kinder gibt.
Was sich für das Erbe ändert
Mit dem Verkauf ändert sich fast alles, was Ihre Erben betrifft. Es geht darum, was sie bekommen, welche Steuer gilt und wer nach Ihrem Tod im Haus wohnt. Die Tabelle stellt beide Fälle gegenüber.
| Thema | Sie behalten das Haus | Nach dem Rückmietverkauf |
|---|---|---|
| Was vererbt wird | Das Haus mit allen Kosten und Reparaturen | Geld, das vom Erlös übrig ist |
| Erbschaftsteuer | Familienheim steuerfrei, wenn Ehepartner oder Kind selbst darin wohnt | Allgemeine Freibeträge, keine Befreiung für das Familienheim |
| Pflichtteil | Berechnet mit dem Wert des Hauses | Berechnet mit dem Vermögen beim Tod |
| Wohnen nach dem Tod | Die Erben entscheiden über das Haus | Der Ehepartner im Haushalt tritt in den Mietvertrag ein |
| Teilen unter Geschwistern | Das Haus muss verkauft oder ein Erbe ausgezahlt werden | Geld lässt sich einfach aufteilen |
Wann dieser Weg zu Ihrer Familie passt
Viele Eltern denken über einen Verkauf nach, weil die Kinder eigene Wohnungen haben, weit weg leben oder das Haus nicht wollen. Andere haben keine Kinder: Jede fünfte Frau zwischen 45 und 49 Jahren ist kinderlos (Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022). In beiden Fällen nutzen Sie den Wert des Hauses für Ihr eigenes Alter. Was übrig bleibt, geht als Geld an Ihre Erben.
Wie viel bleibt für die Erben übrig?
Ihre Erben bekommen, was bei Ihrem Tod vom Erlös noch da ist. Wie viel das ist, hängt an Miete und Lebensdauer und an Ihren übrigen Ausgaben. Steigt der Wert des Hauses später, profitiert davon der Käufer, nicht mehr Ihre Familie.
Ein Beispiel zum Durchrechnen
Rechnen Sie die Miete der kommenden Jahre gegen den Erlös. Frauen haben mit 75 Jahren im Durchschnitt noch 13,22 Jahre vor sich (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Jede Zweite wird älter, planen Sie deshalb lieber großzügig. Kaufpreis und Miete im Beispiel sind frei gewählt und kein Angebot eines Käufers.
Rechenbeispiel: Erbe nach dem Rückmietverkauf
Witwe, 75 Jahre, zwei Kinder, Haus ohne Restschuld, Miete 1.100 Euro im Monat aus dem Erlös bezahlt
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis der bewohnten Immobilie | 280.000 € |
| Minus Miete für 13 Jahre (156 Monate mal 1.100 €) | 171.600 € |
| Rest für die Erben | 108.400 € |
| Für jedes der beiden Kinder | 54.200 € |
Trägt die Rente einen Teil der Miete, bleibt mehr für die Kinder, gerechnet ist ohne Zinsen und ohne Mieterhöhung.
Was aus dem Wohnungsrecht wird
Ein Wohnungsrecht im Grundbuch erlischt mit dem Tod der berechtigten Person (Quelle: § 1090 BGB, der auf § 1061 BGB verweist). Ihre Erben können es weder nutzen noch verkaufen. Es sichert nur Sie und, wenn es für beide eingetragen ist, Ihren Ehepartner. Für die Erben zählt allein das Geld im Nachlass.
Unsere Empfehlung: die GNIW
Soll das Haus nicht in der Familie bleiben, nutzen Sie seinen Wert mit dem Rückmietverkauf schon zu Lebzeiten. Für Eigentümer, bei denen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW wird Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang eingetragen, bei einer späteren Bankfinanzierung rückt es in den zweiten Rang. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro, das Angebot ist kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Wie sprechen Sie mit Ihren Kindern über den Verkauf?
Sprechen Sie mit Ihren Kindern, bevor Sie unterschreiben. So erfahren Sie, ob jemand das Haus übernehmen möchte. Und niemand wird nach Ihrem Tod von einem Verkauf überrascht, von dem er nichts wusste.
Was in das Gespräch gehört
Erklären Sie, warum Sie verkaufen möchten und wofür Sie das Geld brauchen. Sagen Sie offen, dass das Haus danach dem Käufer gehört und nicht mehr vererbt wird. Laden Sie alle Kinder gemeinsam ein, damit alle dasselbe hören. Diese Fragen helfen dabei:
- Möchte eines der Kinder im Haus wohnen oder es übernehmen?
- Kann es den Kaufpreis bezahlen oder finanzieren?
- Wer hilft Ihnen, wenn Sie Unterstützung oder Pflege brauchen?
- Sollen die Kinder schon jetzt Geld aus dem Erlös bekommen?
Wenn ein Kind das Haus doch will
Dann ist ein Verkauf in der Familie oft besser als an einen fremden Käufer. Kaufen Kinder oder Enkel das Haus, fällt keine Grunderwerbsteuer an (Quelle: § 3 GrEStG). Mit einem Hausverkauf mit Wohnrecht an Ihr Kind bleiben Sie abgesichert wohnen. Alternativ mieten Sie das Haus von Ihrem Kind zurück.
Achten Sie auf einen fairen Preis. Verkaufen Sie deutlich unter dem Verkehrswert, kann steuerlich eine gemischte Schenkung vorliegen, also teils Verkauf und teils Geschenk (§ 7 ErbStG). Der verschenkte Teil zählt dann auch beim Pflichtteil der Geschwister. Ein Gutachten zum Verkehrswert schützt alle Seiten.
Wenn es keine Kinder gibt
Ohne Kinder erben Ihre nächsten Verwandten oder die Menschen, die Sie im Testament bestimmen. Geschwister und Lebensgefährten ohne Trauschein haben bei der Erbschaftsteuer nur 20.000 Euro Freibetrag (Quelle: § 16 ErbStG). Für Alleinstehende und Verwitwete ist der Erlös deshalb vor allem Geld für das eigene Alter.
Was gilt beim Pflichtteil?
Ein Verkauf zu einem marktüblichen Preis ist keine Schenkung, denn Sie bekommen eine Gegenleistung (Quelle: § 516 BGB). Er berührt den Pflichtteil Ihrer Kinder deshalb nicht direkt. Anders ist es, wenn Sie Geld aus dem Erlös verschenken.
Wie der Pflichtteil berechnet wird
Kinder, die Sie im Testament übergehen, können den Pflichtteil verlangen: die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils (Quelle: § 2303 BGB). Maßgeblich ist das Vermögen bei Ihrem Tod (§ 2311 BGB). Was Sie zu Lebzeiten für Miete, Pflege oder Reisen ausgeben, mindert den Nachlass. Darauf haben Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch.
Schenkungen aus dem Erlös
Verschenken Sie Geld aus dem Erlös, kann das den Pflichtteil erhöhen. Pflichtteilsberechtigte dürfen dann eine Ergänzung verlangen, als wäre das Geschenk noch im Nachlass (Quelle: § 2325 BGB). Im ersten Jahr vor dem Tod zählt die Schenkung voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren zählt sie nicht mehr.
- 1. Jahr100 %
- 2. Jahr90 %
- 4. Jahr70 %
- 6. Jahr50 %
- 8. Jahr30 %
- 10. Jahr10 %
Quelle: § 2325 Abs. 3 BGB
Für Geschenke an Ihren Ehepartner gilt eine Ausnahme: Die Frist beginnt erst mit dem Ende der Ehe. Bei Geschenken an ein Kind sinkt der Anteil dagegen ab der Schenkung um ein Zehntel je Jahr. Das zeigt der Fall einer verwitweten Mutter mit zwei Kindern, die ihre Tochter als Alleinerbin einsetzt. Der Sohn hätte ohne Testament die Hälfte geerbt, sein Pflichtteil beträgt deshalb ein Viertel.
Rechenbeispiel: Pflichtteil mit Ergänzung
Verwitwete Mutter, Sohn enterbt, Nachlass 120.000 Euro, Schenkung an die Tochter dreieinhalb Jahre vor dem Tod
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Pflichtteil des Sohnes aus dem Nachlass (ein Viertel von 120.000 €) | 30.000 € |
| Schenkung an die Tochter | 60.000 € |
| Davon angesetzt im vierten Jahr (7 Zehntel) | 42.000 € |
| Ergänzung (ein Viertel von 42.000 €) | 10.500 € |
| Anspruch des Sohnes insgesamt | 40.500 € |
Der Sohn kann von seiner Schwester 40.500 Euro verlangen, ohne die Schenkung wären es 30.000 Euro (§ 2325 BGB).
Wie Sie Schenkungen fair regeln
Geben Sie einem Kind schon jetzt Geld, legen Sie bei der Schenkung schriftlich fest, wie sie später zählt. Sie können bestimmen, dass sie auf den Pflichtteil angerechnet wird (Quelle: § 2315 BGB). Oder Sie ordnen an, dass die Geschwister sie bei der Erbteilung ausgleichen (§ 2050 BGB). Beides treffen Sie bei der Zuwendung, nicht später.
Was gilt, wenn Ihr Geld nicht mehr reicht?
Wer Teile des Erlöses früh an die Kinder weitergibt, sollte genug für sich behalten. Können Sie Ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, dürfen Sie ein Geschenk zurückfordern (Quelle: § 528 BGB). Das gilt, solange seit der Schenkung keine zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB). Zahlt das Sozialamt für Pflege oder Grundsicherung, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und selbst einfordern (§ 93 SGB XII).
Was passiert mit dem Mietvertrag nach Ihrem Tod?
Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Lebt Ihr Ehepartner mit im Haus, wohnt er weiter. Wohnt niemand mehr dort, geht der Vertrag auf die Erben über, und beide Seiten können kurzfristig kündigen.
Drei Fälle nach dem Tod des Mieters
Wer den Mietvertrag fortführt, hängt davon ab, wer im Vertrag steht und wer mit Ihnen im Haus lebt.
Beide stehen im Vertrag
Haben Sie den Mietvertrag zusammen mit Ihrem Ehepartner geschlossen, läuft er mit ihm weiter (§ 563a BGB). Er kann binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen.
Partner oder Kinder im Haushalt
Steht nur einer im Vertrag, tritt der Ehepartner im gemeinsamen Haushalt ein, sonst dort lebende Kinder oder Angehörige (§ 563 BGB). Sie können binnen eines Monats ablehnen.
Niemand wohnt mehr dort
Dann geht der Vertrag auf die Erben über (§ 564 BGB). Erben und Vermieter können binnen eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Was die Erben zahlen und erledigen müssen
Bis zum Ende der Kündigungsfrist schulden die Erben die Miete aus dem Nachlass. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats (Quelle: § 573d BGB). Kündigen die Erben Anfang Mai, endet er also Ende Juli. Rechnen Sie mit bis zu drei Monatsmieten ab der Kündigung.
Auch der Vermieter darf den Erben nach § 564 BGB kündigen, ohne einen Grund wie Eigenbedarf zu nennen (§ 573d Abs. 1 BGB). Für die Erben ist das meist kein Nachteil, sie wollen das Haus ohnehin übergeben. Bis zum Ende der Frist müssen sie es räumen. Legen Sie deshalb fest, wer sich darum kümmert.
Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf den Erlös an?
Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn das Erbe den Freibetrag übersteigt. Kinder haben je Elternteil 400.000 Euro frei, Ehepartner 500.000 Euro. Bei einem Rest von 100.000 Euro je Kind fällt damit keine Steuer an.
Die Freibeträge im Überblick
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt von der Verwandtschaft ab (Quelle: § 16 ErbStG). Die Freibeträge gelten je Person, die vererbt oder schenkt, für alle Erwerbe innerhalb von zehn Jahren (§ 14 ErbStG). Geschenke aus dem Erlös und das spätere Erbe werden also zusammengerechnet.
- Ehepartner500.000 Euro
- Kinder400.000 Euro
- Enkel200.000 Euro
- Eltern beim Erbe100.000 Euro
- Geschwister20.000 Euro
- Lebensgefährten ohne Trauschein20.000 Euro
Quelle: § 16 Erbschaftsteuergesetz
Was der Verkauf steuerlich ändert
Behalten Sie das Haus, erbt Ihr Ehepartner es steuerfrei, wenn er weiter darin wohnt. Für Kinder gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (Quelle: § 13 ErbStG). Nach dem Verkauf gibt es diese Befreiung nicht mehr, der Erlös ist Geldvermögen. Das zählt vor allem bei großen Vermögen über den Freibeträgen.
Der Verkauf selbst kostet Sie meist keine Steuer: Der Gewinn aus einem selbst bewohnten Haus ist steuerfrei (§ 23 EStG). Ausnahmen und weitere Steuern beim Rückmietverkauf betreffen vor allem vermietete oder erst kürzlich gekaufte Immobilien. Für die Erbschaftsteuer zählt nur, was beim Tod noch da ist.
Wie vermeiden Sie Streit unter den Erben?
Streit entsteht oft, wenn mehrere Erben ein Haus teilen müssen oder niemand weiß, was gewollt war. Mit dem Verkauf wird aus dem Haus Geld, das sich leichter teilen lässt. Ein Testament und geordnete Unterlagen tun den Rest.
Warum Geld leichter zu teilen ist
Erben mehrere Kinder ein Haus, können sie nur gemeinsam darüber verfügen (Quelle: § 2040 BGB). Will einer verkaufen und der andere einziehen, bleibt das Haus blockiert. Selbst ein Teilverkauf im Erbfall gelingt dann nur, wenn alle zustimmen. Geld auf dem Konto lässt sich dagegen nach den Erbquoten aufteilen.
Vier Dinge, die Sie regeln sollten
Mit diesen vier Punkten wissen Ihre Erben, was Sie wollten und wo alles liegt.
Testament
Eigenhändig geschrieben und unterschrieben, mit Datum und Ort (§ 2247 BGB), oder beim Notar. Legen Sie fest, wer den Rest des Erlöses bekommt.
Vorsorgevollmacht
Sie regelt, wer für Sie handelt, wenn Sie es selbst nicht mehr können. Für Ihre Konten bietet die Bank eigene Vollmachten an.
Verträge griffbereit
Kaufvertrag und Mietvertrag gehören in einen Ordner, den Ihre Erben kennen. Damit regeln sie Kündigung und Übergabe ohne Suche.
Schenkungen notieren
Halten Sie fest, wann Sie wem wie viel gegeben haben und ob es angerechnet wird. Das erspart Streit über den Pflichtteil.
Unsere Einschätzung: Der Rückmietverkauf passt, wenn Ihre Kinder das Haus nicht übernehmen wollen oder es keine Kinder gibt. Sie nutzen den Wert des Hauses für sich und vererben, was übrig bleibt, als Geld. Sprechen Sie vorher mit Ihrer Familie und verschenken Sie Teile des Erlöses nur mit schriftlicher Regel. Möchte ein Kind das Haus, ist ein Verkauf in der Familie meist der bessere Weg. Sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer.
Steht Ihr Entschluss fest, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
Die häufigsten Fragen zu Rückmietverkauf und Erbe
Was erben meine Kinder nach einem Rückmietverkauf?
Sie erben nicht das Haus, sondern Ihr Vermögen beim Tod, also das Geld, das vom Erlös übrig ist. Wie viel das ist, hängt davon ab, wie lange Sie Miete zahlen und was Sie sonst ausgeben. Verschenken Sie zu Lebzeiten Geld daraus, zählt das bei Erbschaftsteuer und Pflichtteil mit.
Wie können meine Kinder das Haus selbst kaufen und an mich vermieten?
Das ist möglich. Kaufen Kinder oder Enkel, fällt laut § 3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. Der Preis sollte dem Verkehrswert entsprechen, sonst kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Ihre Kinder werden dann Vermieter und brauchen meist eine Finanzierung. Statt eines Mietvertrags kommt auch ein Wohnungsrecht im Grundbuch infrage.
Wann zählt ein Rückmietverkauf beim Pflichtteil?
Der Verkauf an einen fremden Käufer zu einem marktüblichen Preis ist keine Schenkung und löst keinen Ergänzungsanspruch aus. Der Pflichtteil wird laut § 2311 BGB nach dem Vermögen beim Tod berechnet. Was Sie vorher für Miete und Leben ausgeben, mindert ihn. Anders ist es bei Schenkungen aus dem Erlös.
Wie lange zählen Schenkungen aus dem Erlös beim Pflichtteil?
Bis zu zehn Jahre. Im ersten Jahr vor dem Tod zählt eine Schenkung voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger, so regelt es § 2325 BGB. Bei Geschenken an den Ehepartner beginnt die Frist erst mit dem Ende der Ehe, also meist gar nicht vor dem Tod.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich sterbe?
Er endet nicht automatisch. Steht Ihr Ehepartner mit im Vertrag, läuft er mit ihm weiter. Lebt er nur mit im Haushalt, tritt er laut § 563 BGB in den Vertrag ein und kann binnen eines Monats ablehnen. Wohnt niemand mehr dort, geht der Vertrag auf die Erben über.
Wie schnell können Erben den Mietvertrag kündigen?
Binnen eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben und feststeht, dass niemand eintritt. Sie kündigen dann außerordentlich mit gesetzlicher Frist, laut § 564 BGB. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats. Auch der Vermieter darf so kündigen.
Welche Erbschaftsteuer zahlen Kinder auf den Erlös?
Keine, solange ihr Anteil samt Schenkungen der letzten zehn Jahre unter 400.000 Euro je Elternteil liegt. Das ist der Freibetrag für Kinder laut § 16 ErbStG. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim gilt nach dem Verkauf nicht mehr, weil kein Haus mehr vererbt wird.
Wann kann ich ein Geschenk an meine Kinder zurückfordern?
Wenn Sie nach der Schenkung Ihren angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten können, laut § 528 BGB. Das geht nur, solange seit der Schenkung keine zehn Jahre vergangen sind. Zahlt das Sozialamt für Sie, kann es den Anspruch auf sich überleiten. Behalten Sie deshalb genug für Miete und Pflege.
Warum profitieren die Erben nicht von Wertsteigerungen?
Mit dem Verkauf gehört das Haus dem Käufer. Steigt sein Wert, gehört der Gewinn ihm, ebenso trägt er das Risiko sinkender Preise. Ihre Erben bekommen nur, was vom festen Kaufpreis übrig ist. Wer Wertsteigerungen in der Familie halten will, prüft einen Verkauf an die Kinder oder einen Kredit.
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