Das erwartet Sie hier
Wann sich ein Rückmietverkauf für Selbständige lohnt, was bei Büro und Praxis gilt und welche Wege Jüngeren bleiben.
Inhalt dieser Seite- Wann passt ein Rückmietverkauf für Selbständige?
- Warum bekommen Selbständige im Alter schwer einen Kredit?
- Was ist der Unterschied zum Sale-and-Lease-Back im Betrieb?
- Welche Steuern fallen an, wenn Sie im Haus ein Büro haben?
- Wie lange reicht der Erlös, wenn Sie früh verkaufen?
- Welche Wege haben Selbständige unter 55 Jahren?
- Wann empfehlen wir Selbständigen den Rückmietverkauf?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufen statt verschulden: Sie verkaufen Ihr Eigenheim ganz, bekommen den Kaufpreis sofort und bleiben als Mieter wohnen, ohne im Alter einen Kredit zu brauchen.
- Ab 55 Jahren: Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, für Jüngere passt dieser Weg dort nicht.
- Büro oder Praxis im Haus: Gehört der Raum zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn auf diesen Teil steuerpflichtig, auch nach mehr als 10 Jahren.
- Erlös gegen Lebenszeit: 300.000 € Kaufpreis decken 1.500 € Miete rund 16,7 Jahre, Frauen haben mit 60 im Schnitt noch 25,4 Jahre vor sich.
Wann passt ein Rückmietverkauf für Selbständige?
Er passt, wenn Sie als älterer oder ehemaliger Selbständiger Geld aus Ihrem selbst bewohnten Haus brauchen und dort wohnen bleiben wollen. Sie verkaufen Haus oder Wohnung ganz, erhalten den ganzen Kaufpreis sofort und werden Mieter. Andere Namen sind Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete oder privates Sale-and-Lease-Back.
Was für Selbständige anders ist
In der gesetzlichen Rentenversicherung sind Selbständige nur in bestimmten Gruppen pflichtversichert, etwa eingetragene Handwerker, Hebammen, Künstler und Publizisten (Quelle: § 2 SGB VI). Wer nicht dazugehört, hat im Alter oft keine gesetzliche Rente als festes Einkommen. Er muss selbst vorsorgen. Die Tabelle zeigt, was das für einen Verkauf bedeutet.
| Thema | Was für Selbständige gilt | Folge für den Rückmietverkauf |
|---|---|---|
| Rente | Gesetzliche Rente nur für bestimmte Gruppen Pflicht | Die Miete kommt aus Erlös und eigener Vorsorge |
| Kredit im Alter | Die Bank prüft das Einkommen im Ruhestand | Ein Verkauf braucht keine Kreditrate |
| Büro oder Praxis im Haus | Der Raum kann zum Betriebsvermögen gehören | Der Gewinn auf diesen Teil kann steuerpflichtig sein |
| Alter | Laut GNIW müssen alle Bewohner mindestens 55 sein | Jüngere brauchen einen anderen Weg |
Unsere Empfehlung: die GNIW
Für Selbständige ab 55 empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW kauft sie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Voraussetzung ist laut GNIW, dass alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und der Ankaufswert mindestens 100.000 Euro beträgt. Ob sie in Ihrer Region ankauft, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Warum bekommen Selbständige im Alter schwer einen Kredit?
Die Bank muss prüfen, ob Sie die Rate bis zum Ende aus Ihrem Einkommen zahlen können. Der Wert Ihres Hauses darf dabei nicht die Hauptgrundlage sein (Quelle: § 505b BGB). Ohne festes Einkommen im Ruhestand wird diese Prüfung schwer.
Was die Bank einrechnen muss
Die Bank muss wahrscheinliche Einbußen berücksichtigen, ausdrücklich auch den Einkommensrückgang im Ruhestand (Quelle: § 4 ImmoKWPLV). Bei Angestellten lässt sich die spätere gesetzliche Rente absehen. Bei Selbständigen ohne Rentenanspruch fehlt dieser Baustein. Höhere Einnahmen in der Zukunft darf die Bank nur einrechnen, wenn Unterlagen sie belegen.
Kredit, Umschuldung oder Verkauf?
Eine Umschuldung oder ein neuer Kredit lohnt sich, wenn Ihr Einkommen die Rate sicher trägt. Dann bleiben Sie Eigentümer und behalten das Haus für die Familie. Gelingt das nicht, löst der Rückmietverkauf einen laufenden Kredit aus dem Kaufpreis ab. Statt Rate und Instandhaltung zahlen Sie danach Miete.
Was ist der Unterschied zum Sale-and-Lease-Back im Betrieb?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihr selbst bewohntes Zuhause und mieten es als Wohnung zurück. Beim Sale-and-Lease-Back im Betrieb verkauft ein Unternehmen eine Betriebsimmobilie und mietet sie für das Geschäft zurück. Für die Firma ist das eine Finanzierung, für Sie privat eine Lösung für das Alter.
Wohnen und Gewerbe im Vergleich
Der wichtigste Unterschied liegt im Mietrecht. Für Wohnraum gilt der Kündigungsschutz des Mieters, für Gewerberäume gilt er nicht (Quelle: § 578 BGB). Das gewerbliche Sale-and-Lease-Back dient deshalb der Liquidität eines Unternehmens, nicht dem Wohnen im Alter.
| Merkmal | Rückmietverkauf | Sale-and-Lease-Back im Betrieb |
|---|---|---|
| Was verkauft wird | Selbst bewohntes Haus oder Wohnung | Betriebsimmobilie des Unternehmens |
| Mietvertrag | Wohnraummiete mit Kündigungsschutz | Gewerbemiete ohne Schutz des Wohnraummietrechts |
| Ziel | Geld für das Leben im Alter | Liquidität für das Unternehmen |
| Gewinn aus dem Verkauf | Bei Eigennutzung steuerfrei | Gehört zum Gewinn des Betriebs |
Was gilt für Praxis oder Büro im eigenen Haus?
Mieten Sie Wohnung und Praxis in einem Vertrag zurück, entscheidet die überwiegende Nutzung. Lässt sich nicht feststellen, dass die berufliche Nutzung überwiegt, gilt Wohnraummietrecht, so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 376/13). Lassen Sie die berufliche Nutzung im Mietvertrag ausdrücklich erlauben. Ob ein Haus mit Praxisräumen passt, prüft die GNIW laut GNIW bei jedem Objekt individuell.
Welche Steuern fallen an, wenn Sie im Haus ein Büro haben?
Den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses müssen Sie meist nicht versteuern, die Einzelheiten erklärt der Ratgeber zu den Steuern beim Rückmietverkauf. Steuerfrei ist er, wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ebenso steuerfrei ist er, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt (Quelle: § 23 EStG). Diese Regel gilt aber nur für Privatvermögen.
Drei Fälle beim Arbeitszimmer
Wie der Raum besteuert wird, hängt daran, ob er zu Ihrem Betrieb gehört. Das zeigt Ihre Buchführung, im Zweifel weiß es Ihr Steuerberater. Diese drei Fälle sind zu unterscheiden.
Arbeitszimmer im Privatvermögen
Gehört der Raum nicht zum Betrieb, bleibt auch sein Anteil am Gewinn steuerfrei. So hat der Bundesfinanzhof für ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung entschieden (Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).
Büro oder Praxis im Betriebsvermögen
Der Gewinn auf diesen Teil zählt zu Ihren betrieblichen Einkünften. Die Zehnjahresfrist hilft hier nicht, denn sie gilt nur für Privatvermögen (§ 23 Abs. 2 EStG).
Kleiner Raum mit Wahlrecht
Bis 30 Quadratmeter oder 40.000 Euro Wert muss ein Raum nicht zum Betriebsvermögen gehören (§ 8 EStDV). Dann sind seine Kosten aber auch nicht als Betriebsausgaben abziehbar.
Auch wer den Betrieb vor dem Verkauf aufgibt, entgeht der Steuer nicht. Die Aufgabe gilt als Veräußerung, der Wertzuwachs des betrieblichen Teils wird dann versteuert (Quelle: § 16 EStG). Für Freiberufler gilt das entsprechend (§ 18 Abs. 3 EStG). Lassen Sie den Gewinn deshalb vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater berechnen.
Arbeitszimmer als Mieter absetzen
Nach dem Verkauf zahlen Sie Miete, auch für den Raum, in dem Sie arbeiten. Ist er der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, ziehen Sie die anteiligen Kosten ab oder pauschal 1.260 Euro im Jahr (Quelle: § 4 EStG). Sonst bleiben 6 Euro für jeden Tag, an dem Sie überwiegend zu Hause arbeiten. Mehr als 1.260 Euro im Jahr sind auch so nicht möglich.
Wie lange reicht der Erlös, wenn Sie früh verkaufen?
Das hängt an Kaufpreis, Miete und Ihrem Alter. Wer keine gesetzliche Rente hat, bezahlt die Miete womöglich ganz aus dem Erlös. Dann muss der Erlös viele Jahre reichen, bei einem Verkauf mit 60 im Durchschnitt mehr als 20 Jahre.
Erlös und Miete im Beispiel
Das Beispielhaus wird als bewohnte Immobilie für 300.000 Euro verkauft. Die Kaltmiete beträgt danach 1.500 Euro im Monat. Gerechnet ist ohne Zinsen auf den Erlös und ohne Mieterhöhung.
Rechenbeispiel: Reichweite des Erlöses
Kaufpreis 300.000 Euro, Kaltmiete 1.500 Euro im Monat, ohne Zinsen und ohne Mieterhöhung
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis der bewohnten Immobilie | 300.000 € |
| Kaltmiete im Jahr | 18.000 € |
| Erlös reicht für | 200 Monate, rund 16,7 Jahre |
Mit 60 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 25,4 Jahre vor sich und Männer 21,9 Jahre, der Erlös allein reicht dafür nicht (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Die Lebenserwartung ist ein Durchschnitt, die Hälfte der Menschen wird älter. Je früher Sie verkaufen, desto größer wird die Lücke zwischen Erlös und Mietzeit. Die Grafik zeigt die Werte für Frauen.
- Mit 5529,9 Jahre
- Mit 6025,4 Jahre
- Mit 6521,1 Jahre
- Mit 7017,0 Jahre
- Mit 7513,2 Jahre
Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, Stand 07.07.2026
Planen Sie deshalb ein zweites Einkommen ein, etwa aus privater Vorsorge oder Rücklagen. Auf der anderen Seite fallen Kosten weg. Laut GNIW trägt die Eigentümerin Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung. Sie zahlen dann Miete und die umlagefähigen Betriebskosten.
Ihre eigenen Zahlen bekommen Sie mit einem Angebot. Welchen Kaufpreis und welche Miete die GNIW anbietet, ergibt sich laut GNIW aus der individuellen Bewertung. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
Welche Wege haben Selbständige unter 55 Jahren?
Einen Rückmietverkauf an die GNIW gibt es für Sie noch nicht. Die Altersgrenze gilt laut GNIW für alle künftigen Bewohner. Lebt ein jüngerer Partner mit im Haus, passt der Weg dort ebenfalls nicht.
Was stattdessen passt
Andere Rückmiete-Anbieter setzen eigene Grenzen. Der Anbieter verkaufen aber bleiben richtet sich an Verkäufer ab 65 Jahren, der Vermittler DEGIV nennt keine Altersgrenze (Angaben der Anbieter, Stand 28.10.2026). Ob ein Käufer jüngere Eigentümer akzeptiert, klärt sich im Einzelfall. Die Tabelle ordnet die übrigen Wege ein.
| Ihre Lage | Besser passt | Warum |
|---|---|---|
| Die Firma braucht Geld | Firmenkredit | Ihr Zuhause bleibt Ihres, die Firma trägt die Rate |
| Sie brauchen privat Geld und haben ein sicheres Einkommen | Kredit oder Umschuldung | Sie bleiben Eigentümer und behalten das Erbe |
| Sie wollen ohnehin kleiner wohnen | Klassischer Verkauf | Leer verkauft erzielt das Haus in der Regel mehr |
| Bis 55 sind es noch einige Jahre | Private Altersvorsorge aufbauen | Ein zweites Einkommen trägt später die Miete |
Wann empfehlen wir Selbständigen den Rückmietverkauf?
Vor allem dann, wenn Sie dauerhaft bleiben wollen und ein Kredit nicht infrage kommt. Eine bewohnte Immobilie ist laut Verbraucherzentrale regelmäßig weniger wert als eine leere. Für das Wohnenbleiben verzichten Sie also auf einen Teil des Preises, den ein leeres Haus bringen würde.
Unsere Einschätzung: Für ehemalige Selbständige ab 55 ohne sichere Rente ist der Rückmietverkauf oft der direktere Weg zu Geld. Für die Rate eines Kredits fehlt im Alter häufig das feste Einkommen. Rechnen Sie vorher den Erlös gegen die Miete und klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob ein Teil des Hauses zum Betriebsvermögen gehört. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW trägt sie Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang ein, nimmt sie später einen Bankkredit auf, rückt es laut GNIW in den zweiten Rang.
Die häufigsten Fragen zum Rückmietverkauf für Selbständige
Wie kommen Selbständige im Alter an Geld aus ihrem Haus?
Über einen Kredit, einen Teilverkauf, einen klassischen Verkauf oder einen Rückmietverkauf. Für einen Kredit muss die Bank das Einkommen im Ruhestand einrechnen, laut § 4 ImmoKWPLV. Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie das Haus ganz, bekommen den Kaufpreis sofort und wohnen als Mieter weiter.
Ab welchem Alter ist ein Rückmietverkauf möglich?
Das legt jeder Käufer selbst fest. Bei der GNIW müssen laut GNIW alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Der Anbieter verkaufen aber bleiben richtet sich an Verkäufer ab 65 Jahren, der Vermittler DEGIV nennt keine Altersgrenze (Stand 28.10.2026). Ein Gesetz mit einer Altersgrenze gibt es nicht.
Wann ist der Gewinn aus dem Hausverkauf steuerfrei?
Wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Bleibt der Gesamtgewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 Euro, ist er ebenfalls steuerfrei, laut § 23 EStG. Für Räume im Betriebsvermögen gilt diese Regel nicht.
Was gilt steuerlich für ein Arbeitszimmer beim Verkauf?
Gehört der Raum zum Privatvermögen, ist auch sein Anteil am Gewinn steuerfrei, so der Bundesfinanzhof im Urteil vom 01.03.2021 (IX R 27/19). Gehört er zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn auf diesen Teil eine betriebliche Einnahme. Räume bis 30 Quadratmeter oder 40.000 Euro Wert müssen nicht zum Betrieb gehören, laut § 8 EStDV.
Wie setze ich als Mieter ein Arbeitszimmer von der Steuer ab?
Ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, ziehen Sie die anteilige Miete ab oder pauschal 1.260 Euro im Jahr. Sonst gibt es 6 Euro für jeden Tag, an dem Sie überwiegend zu Hause arbeiten, höchstens 1.260 Euro im Jahr, laut § 4 EStG.
Welches Mietrecht gilt für eine Praxis im zurückgemieteten Haus?
Bei einem gemeinsamen Vertrag für Wohnung und Praxis zählt die überwiegende Nutzung. Lässt sich nicht feststellen, dass die berufliche Nutzung überwiegt, gilt Wohnraummietrecht mit Kündigungsschutz, so der Bundesgerichtshof (09.07.2014, VIII ZR 376/13). Für reine Gewerberäume gilt der Schutz der Wohnraummiete nicht, laut § 578 BGB.
Welche Selbständigen sind in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert?
Unter anderem eingetragene Handwerker, Hebammen, Künstler und Publizisten sowie Lehrer und Pflegekräfte ohne eigene versicherungspflichtige Angestellte. Pflichtversichert sind auch Selbständige, die auf Dauer im Wesentlichen nur für einen Auftraggeber arbeiten und keine versicherungspflichtigen Angestellten haben, laut § 2 SGB VI.
Was unterscheidet Rückmietverkauf und Sale-and-Lease-Back?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Privatleute ihr selbst bewohntes Haus und mieten es als Wohnung zurück. Beim Sale-and-Lease-Back verkauft ein Unternehmen eine Betriebsimmobilie und mietet sie als Gewerberaum zurück. Dafür gilt der Kündigungsschutz der Wohnraummiete nicht, laut § 578 BGB.
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