Rückmietverkauf sinnvoll? Fünf Fragen und ein Rechenweg

Rückmietverkauf

Sinnvoll

Was beim Verkauf mit Rückmiete passiert

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Haus oder Wohnung ganz und bleiben als Mieter darin wohnen. Andere Namen dafür sind Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete oder Sale-and-Lease-Back. Sie bekommen den Kaufpreis der bewohnten Immobilie auf einmal und zahlen ab dann Miete. Eigentum, Wertsteigerung und Erbe gehen an den Käufer.

Die bekannten Vor- und Nachteile gelten für jeden Verkäufer. Ob sie für Sie überwiegen, zeigt erst Ihre eigene Lage. Fünf Fragen führen zur Antwort. Sie betreffen Ihre Wohndauer, das Erbe, einen möglichen Kredit, die Reichweite des Geldes und Sozialleistungen.

Fünf Fragen, fünf Ausgänge

Beginnen Sie in der ersten Zeile und folgen Sie der Spalte, die zu Ihrer Antwort passt. „Weiter“ heißt, dass die nächste Frage entscheidet. Die Ausgänge sind eine erste Orientierung und ersetzen nicht die Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen.

Führt Sie der Baum zu einem anderen Ausgang, ist das kein Urteil über Ihre Immobilie, sondern ein Hinweis auf den passenderen Weg. Die Alternativen zum Rückmietverkauf unterscheiden sich vor allem darin, ob Sie Eigentümer bleiben und ob Sie Miete zahlen. Beim Teilverkauf geben Sie nur einen Anteil ab und zahlen für diesen Teil ein Nutzungsentgelt.

---

Unsere Empfehlung beim Ausgang Rückmietverkauf

Führt Sie der Baum zum Rückmietverkauf, empfehlen wir die GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Wie lange wollen Sie im Haus bleiben?

Kürzere Wohnzeiten sind trotzdem möglich. Als Mieter kündigen Sie spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats (Quelle: § 573c BGB). Laut GNIW eignet sich ihr Modell auch als Zwischenlösung, etwa vor einem geplanten Umzug. Rechnen Sie dann nach, ob das Bleiben den niedrigeren Kaufpreis aufwiegt.

---

Soll das Haus in der Familie bleiben?

Soll das Haus ganz oder zum Teil in der Familie bleiben, passen ein Kredit oder ein Teilverkauf besser. Wie viel Ihren Erben nach dem Rückmietverkauf bleibt, hängt vor allem davon ab, wie lange Sie Miete aus dem Erlös zahlen. Auch der Ehepartner hat beim Verkauf ein Wort mitzureden. Verheiratete brauchen im gesetzlichen Güterstand die Einwilligung des Ehepartners, wenn das Haus fast ihr ganzes Vermögen ist (Quelle: § 1365 BGB).

---

Reicht ein Kredit statt eines Verkaufs?

Ob Sie im Alter einen Kredit bekommen, hängt an Ihrem Einkommen. Die Bank muss vorher prüfen, ob Sie ihn wahrscheinlich vertragsgemäß zurückzahlen (Quelle: § 505a BGB). Holen Sie deshalb zuerst ein Angebot Ihrer Hausbank ein. Lehnt die Bank ab oder trägt die Rente die Rate nicht, ist ein Kredit im Alter keine Lösung, und der Verkauf rückt nach vorn.

Wie lange Sie planen sollten

Die Sterbetafel nennt nur einen Durchschnitt. Eine 65-jährige Frau hat im Schnitt noch 21,10 Jahre vor sich, ein Mann 17,97 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Von 100 Frauen dieses Alters erleben aber 37 ihren 90. Geburtstag und 13 ihren 95. Wir rechnen deshalb vorsichtig bis zum 95. Geburtstag.

• Männer mit 65 Jahren17,97 Jahre
• Frauen mit 65 Jahren21,10 Jahre
• Männer mit 70 Jahren14,43 Jahre
• Frauen mit 70 Jahren17,04 Jahre
• Männer mit 75 Jahren11,16 Jahre
• Frauen mit 75 Jahren13,22 Jahre
• Männer mit 80 Jahren8,20 Jahre
• Frauen mit 80 Jahren9,73 Jahre

Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025

Der Rechenweg hat drei Schritte. Teilen Sie den Erlös durch die Zahl der Monate bis zu Ihrem 95. Geburtstag. Ziehen Sie das Ergebnis von der Monatsmiete ab. Der Rest ist der Betrag, den Ihre Rente jeden Monat zur Miete beisteuern muss. Je nach Alter fällt dieser Betrag sehr unterschiedlich aus.

---

Paar mit 65 Jahren: Die Rente muss mittragen

Ein Ehepaar, beide 65 Jahre, verkauft sein Einfamilienhaus für 300.000 Euro und zahlt danach 1.500 Euro Kaltmiete im Monat. Stirbt einer der beiden, setzt der andere den Mietvertrag fort (Quelle: § 563 BGB). Gerechnet wird deshalb, bis der länger Lebende 95 wird. Das sind 30 Jahre oder 360 Monate.

---

Frau mit 75 Jahren: Eine kleine Rente genügt

Eine alleinstehende Frau, 75 Jahre, verkauft ihr Reihenhaus für 260.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt danach 1.200 Euro im Monat. Frauen ihres Alters haben im Schnitt noch 13,22 Jahre vor sich, von 100 erleben 15 ihren 95. Geburtstag. Bis dahin plant sie 20 Jahre oder 240 Monate ein.

---

Witwe mit 80 Jahren: Der Erlös reicht allein

Eine Witwe, 80 Jahre, verkauft ihre Eigentumswohnung für 180.000 Euro und zahlt danach 800 Euro Kaltmiete. Bis zu ihrem 95. Geburtstag sind es 15 Jahre oder 180 Monate. Hier dreht sich die Rechnung um: Der Erlös trägt die Miete allein, und es bleibt Geld übrig.

In allen drei Beispielen kommen Betriebskosten zur Kaltmiete hinzu. Prüfen Sie Ihre Rente deshalb gegen die Warmmiete, nicht nur gegen die Kaltmiete. Kaufpreise und Mieten sind Beispielwerte, kein Angebot eines Käufers. Welchen Kaufpreis und welche Miete Sie bekommen, zeigt erst die Bewertung Ihrer Immobilie.

Wie stark eine steigende Miete wirkt

Ohne Regel im Vertrag darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, in drei Jahren um höchstens 20 Prozent (Quelle: § 558 BGB). Eine Indexmiete folgt den Verbraucherpreisen. Schon eine Erhöhung von 2 Prozent im Jahr summiert sich über 20 Jahre deutlich.

Vereinbaren Sie deshalb einen Verzicht auf Mieterhöhungen oder eine Staffel in festen Eurobeträgen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Erhöhungen für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft auszuschließen (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Eine feste Regel zur Miete nach dem Verkauf macht Ihre Rechnung verlässlich.

---

Was Zinsen auf den Erlös bringen

Legen Sie den Erlös an, verlängern Zinsen die Reichweite. Bei 300.000 Euro Erlös und 1.500 Euro Miete reicht das Geld mit 2 Prozent Guthabenzins rund 20 statt 16,7 Jahre. Zinsen sind allerdings steuerpflichtig. Wie hoch die Zinsen über Jahrzehnte ausfallen, weiß heute niemand. Rechnen Sie deshalb ohne Zinsen und sehen Sie Zinserträge als Puffer.

---

Was gilt bei Grundsicherung und Wohngeld?

Solange Sie den Erlös haben, zählt er bei Sozialleistungen als Vermögen. Das selbst bewohnte Haus war in der Sozialhilfe geschützt, der Erlös ist es nicht. In der Grundsicherung im Alter bleiben nur 10.000 Euro je volljähriger Person als Schonvermögen geschützt (Quelle: Verordnung zu § 90 SGB XII). Beim Wohngeld kann erhebliches Vermögen den Anspruch ausschließen (§ 21 WoGG).

Wer heute Grundsicherung bekommt, verliert sie nach dem Verkauf, solange der Erlös über dem geschützten Betrag liegt. Ist das Geld aufgebraucht, kann ein Anspruch auf Grundsicherung oder Wohngeld wieder entstehen. Klären Sie vor dem Notartermin mit dem Sozialamt, was der Verkauf für Ihren Anspruch bedeutet.

Vier Lagen, in denen er oft passt

Vier Lebenslagen führen besonders oft zum Verkauf mit Rückmiete. Gemeinsam ist ihnen, dass Sie bleiben wollen und das Geld jetzt brauchen.

Ruhestand mit wenig Rücklagen

Die Rente reicht für den Alltag, aber nicht für größere Ausgaben. Für Rentner schafft der Erlös Spielraum, solange die Rente einen Teil der Miete trägt.

Sanierungsstau ohne Rücklagen

Dach, Heizung oder Fenster stehen an. Größere Reparaturen trägt nach dem Verkauf im Grundsatz der Vermieter (§ 535 BGB). Allein der Fenstertausch kostet im Beispielhaus von co2online 40.000 Euro (Quelle: co2online, Stand Februar 2026).

Restschuld im Ruhestand

Ein Kredit läuft noch, und die Rate drückt. Beim Verkauf trotz Kredit wird die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst, danach zahlen Sie Miete statt Rate.

Allein im Haus, ohne Erben

Die Kinder sind versorgt, oder es gibt keine. Was vom Erlös übrig bleibt, erben Ihre Angehörigen später als Geld.

---

Drei Lagen, in denen er selten passt

In drei Lagen spricht meist mehr gegen den Verkauf als dafür. Prüfen Sie dann zuerst einen Kredit, eine Leibrente oder den Verkauf mit Umzug.

• Ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder ins Pflegeheim steht in wenigen Jahren an
• Ihre Rente trägt keinen Teil der Miete, und der Erlös reicht nicht bis ins hohe Alter
• Ein Partner oder Angehöriger unter 55 Jahren soll mit im Haus wohnen

Steht ein Umzug ins Heim absehbar an, lohnt der niedrigere Preis einer bewohnten Immobilie für wenige Jahre im Haus selten. Ein Verkauf nach dem Auszug bringt meist mehr. Das Geld wird dann auch gebraucht: Im ersten Heimjahr zahlen Pflegebedürftige im Schnitt 3.364 Euro im Monat selbst (Quelle: vdek, Stichtag 01.07.2026).

Beim Alter gelten die Regeln des Käufers. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Der Vermittler DEGIV nennt für den Rückmietverkauf keine Altersgrenze (Angabe des Anbieters, Stand 28.10.2026). Mit einem jüngeren Partner im Haus prüfen Sie deshalb andere Käufer.

Geht Ihre Rechnung auf, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Vergleichen Sie Kaufpreis und Miete daraus mit Ihrer eigenen Rechnung. Vor dem Notartermin prüfen Sie die Risiken im Vertrag, vor allem Kündigungsausschluss und Wohnungsrecht.

Wann ist ein Verkauf mit Rückmietung sinnvoll?

Er ist sinnvoll, wenn Sie lange in Ihrem Zuhause bleiben wollen, Geld aus der Immobilie brauchen und sie nicht vererben müssen. Entscheidend ist, dass Erlös und Rente die Miete bis ins hohe Alter tragen. Wer Eigentümer bleiben will und einen bezahlbaren Kredit bekommt, prüft zuerst den Kredit. Soll das Haus in der Familie bleiben, passt der Verkauf nicht.

Wie rechne ich aus, ob sich ein Rückmietverkauf für mich lohnt?

Teilen Sie den Erlös durch die Monate bis zu Ihrem 95. Geburtstag und ziehen Sie das Ergebnis von der Monatsmiete ab. Der Rest muss jeden Monat aus Rente oder Ersparnissen kommen. Rechnen Sie vorsichtig ohne Zinsen und mit steigender Miete. In unseren Beispielen muss die Rente mit 65 Jahren einen großen Teil der Miete tragen, mit 80 reicht der Erlös allein.

Wie lange muss der Erlös für die Miete reichen?

Planen Sie bis ins hohe Alter, nicht bis zum Durchschnitt. Eine 65-jährige Frau hat laut Statistischem Bundesamt im Schnitt noch 21,10 Jahre vor sich. Von 100 Frauen dieses Alters erleben aber 37 ihren 90. Geburtstag. Reicht der Erlös nicht bis 95, muss die Rente einen Teil der Miete tragen.

Ab welchem Alter lohnt sich ein Rückmietverkauf?

Ein gesetzliches Mindestalter gibt es nicht, die Käufer setzen eigene Grenzen. Bei der GNIW müssen laut GNIW alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Rechnerisch gilt: Je älter Sie beim Verkauf sind, desto kürzer muss der Erlös die Miete tragen.

Warum sollte ich vor dem Verkauf einen Kredit prüfen?

Mit einem Kredit bleiben Sie Eigentümer, behalten die Wertsteigerung und können das Haus vererben. Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt rund 4,0 Prozent Effektivzins, laut Deutscher Bundesbank. Brauchen Sie nur einen Teil des Hauswerts, sind die Zinsen oft niedriger als eine volle Miete. Voraussetzung ist, dass Ihre Rente die Rate sicher trägt.

Was bleibt den Erben nach einem Rückmietverkauf?

Die Erben bekommen kein Haus, sondern das Geld, das vom Erlös übrig ist. Die Steuerbefreiung für das selbst genutzte Familienheim entfällt. Für Geld gelten die allgemeinen Freibeträge, für Kinder 400.000 Euro, laut § 16 ErbStG. Wie viel übrig bleibt, hängt vor allem davon ab, wie lange Sie Miete aus dem Erlös zahlen.

Wie wirkt sich der Erlös auf Grundsicherung und Wohngeld aus?

Der Erlös zählt als Vermögen, das selbst bewohnte Haus war dagegen geschützt. In der Grundsicherung im Alter bleiben 10.000 Euro je volljähriger Person geschützt, laut Verordnung zu § 90 SGB XII. Beim Wohngeld kann erhebliches Vermögen den Anspruch ausschließen. Erst wenn der Erlös weitgehend aufgebraucht ist, kommen diese Leistungen wieder infrage.

Wann eignet sich ein Rückmietverkauf als Zwischenlösung?

Wenn Sie einige Jahre bleiben wollen, das Geld aber schon jetzt brauchen. Als Mieter kündigen Sie mit einer Frist von rund drei Monaten, laut § 573c BGB. Bedenken Sie aber, dass eine bewohnte Immobilie meist weniger bringt als eine leere. Für sehr kurze Wohnzeiten ist ein Verkauf nach dem Auszug deshalb oft besser.

Was passiert, wenn das Geld für die Miete nicht mehr reicht?

Ist der Erlös aufgebraucht, zahlen Sie die Miete aus Rente und Ersparnissen. Geraten Sie mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Rückstand, darf der Vermieter fristlos kündigen, laut § 543 BGB. Ein Kündigungsausschluss hilft dann nicht. Ist kein Vermögen mehr da, kann ein Anspruch auf Grundsicherung oder Wohngeld entstehen.

Wann ist ein Rückmietverkauf nicht sinnvoll?

Wenn das Haus in der Familie bleiben soll, ein bezahlbarer Kredit reicht oder ein Umzug in wenigen Jahren ansteht. Auch wenn Ihre Rente keinen Teil der Miete tragen kann und der Erlös nicht bis ins hohe Alter reicht, passt er selten. Dann kommen Leibrente oder Verkauf mit Wohnungsrecht infrage, weil Sie dort keine Miete zahlen.

Rückmietverkauf

Sinnvoll