Haus verkaufen trotz Kredit und wohnen bleiben: Wie geht das?

Rückmietverkauf

Trotz Kredit

Was mit Kredit, Grundschuld und Kaufpreis passiert

Ein laufender Kredit verbietet den Verkauf nicht. Eine Abrede, mit der Sie sich gegenüber der Bank ver­pflichten, das Haus nicht zu verkaufen, ist nichtig (Quelle: § 1136 BGB). Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch, bis die Bank ihre Löschung bewilligt. Deshalb wird der Kredit beim Verkauf abgelöst.

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Rückmietverkauf oder Teilverkauf mit Restschuld?

Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie alles, der Kredit ist danach vollständig getilgt. Beim Teilverkauf trotz Kredit verkaufen Sie nur einen Anteil und bleiben Miteigentümer. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Wer das Haus nicht vererben will und den ganzen Kaufpreis sofort braucht, ist beim Rückmietverkauf richtig.

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Unsere Empfehlung: die GNIW

Wir empfehlen die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW kommen auch Immobilien mit Restschuld infrage, die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Voraussetzung ist laut GNIW, dass alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und der Ankaufswert mindestens 100.000 Euro beträgt. Ob die GNIW in Ihrer Region ankauft, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

So läuft die Ablösung in vier Schritten

Die Schritte greifen so ineinander, dass niemand vorleisten muss. Ihre Bank bekommt ihr Geld, bevor die Grundschuld verschwindet, und der Käufer zahlt erst, wenn die Löschung gesichert ist.

1. Ablösebetrag anfordern

Sie fragen bei Ihrer Bank die Restschuld zum geplanten Termin an, mit Zinsen und einer möglichen Vorfälligkeits­entschädigung. Lassen Sie sich den Betrag schriftlich geben.

2. Kaufvertrag beurkunden

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Darin steht, dass ein Teil des Kaufpreises an Ihre Bank geht und die Grundschuld gelöscht wird.

3. Unterlagen mit Auflage

Ihre Bank schickt dem Notar die Löschungsbewilligung. Er darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.

4. Zahlung nach Fälligkeit

Liegen alle Unterlagen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt an Ihre Bank und an Sie, danach löscht das Grundbuchamt die Grundschuld.

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Notaranderkonto oder Direktzahlung?

Der Regelfall ist die Direktzahlung. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (Quelle: § 57 BeurkG). Die Auflage Ihrer Bank, die Unterlagen erst nach Zahlung zu verwenden, sichert den Ablauf auch ohne Treuhandkonto ab.

Ein Notaranderkonto ist ein Konto, auf dem der Notar das Geld treuhänderisch hält. Es kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn die Direktzahlung die Beteiligten nicht ausreichend schützt. Es kostet zusätzliche Gebühren, nämlich eine volle Notargebühr je Auszahlung (Quelle: GNotKG, Nr. 25300). Fragen Sie deshalb nach, wenn ein Entwurf ein Anderkonto vorsieht.

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Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?

Dann müssen Sie die Differenz selbst aufbringen. Zur Löschung der Grundschuld ist die Bank erst verpflichtet, wenn der gesicherte Kredit bezahlt ist. Ohne Löschung bekommt der Käufer kein lastenfreies Haus, und der Verkauf platzt. Der Anbieter vobahome nennt als Bedingung, dass die Restschuld die Auszahlung nicht übersteigt (Angabe des Anbieters, Stand 28.10.2026).

Warum die Löschung Ihr Wohnungsrecht schützt

Der Rang im Grundbuch richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung (Quelle: § 879 BGB). In einer Zwangsversteigerung bleiben nur Rechte bestehen, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Ein Wohnungsrecht hinter einer Grundschuld kann deshalb mit dem Zuschlag erlöschen. Was das Wohnungsrecht im Grundbuch leistet, hängt also am ersten Rang.

Laut GNIW trägt sie Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang ein. Das setzt voraus, dass Ihre alte Grundschuld vorher gelöscht wird. Nimmt die GNIW später einen Bankkredit auf, rückt das Wohnungsrecht laut GNIW in den zweiten Rang.

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Kann der Käufer die Grundschuld übernehmen?

Möglich ist es. Ihre Bank kann die Grundschuld an die Bank des Käufers abtreten, die sie dann für ihren eigenen Kredit nutzt. Das spart die Kosten für Löschung und neue Eintragung. Beim Rückmietverkauf bleibt die Grundschuld dann aber vor Ihrem Wohnungsrecht stehen. Bestehen Sie deshalb auf der Löschung, oder lassen Sie sich den Rang Ihres Wohnungsrechts im Vertrag zusichern.

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Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach dem Nennbetrag der Grundschuld (Quelle: GNotKG, Nr. 14140). Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das 217,50 Euro. Dazu kommen Notarkosten für die Beglaubigung Ihrer Zustimmung zur Löschung. Maßgeblich ist der eingetragene Betrag, meist die ursprüngliche Kreditsumme, nicht die Restschuld.

Die Kosten der Löschung tragen in der Regel Sie als Verkäufer. Sie müssen dem Käufer das Haus frei von Rechten Dritter verschaffen (Quelle: § 433 BGB). Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag selbst zahlt im Zweifel der Käufer. Wer die übrigen Kosten beim Rückmietverkauf trägt, regelt der Kaufvertrag.

Wann die Bank sie verlangen darf

Bei einem Immobilienkredit mit fester Zinsbindung dürfen Sie vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (Quelle: § 500 BGB). Das Gesetz nennt als solches Interesse ausdrücklich, dass Sie das beliehene Haus anderweitig verwerten wollen (Quelle: § 490 BGB). Der Verkauf gehört dazu. Ihre Bank darf die Ablösung also nicht verweigern.

Im Gegenzug darf die Bank eine angemessene Entschädigung für den Schaden verlangen, der unmittelbar aus der vorzeitigen Rückzahlung entsteht. Voraussetzung ist, dass Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzins schulden (Quelle: § 502 BGB). Der Sollzins ist der Zins, den Sie auf die Kreditsumme zahlen, ohne Nebenkosten.

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Wann keine Entschädigung anfällt

In vier Fällen zahlen Sie keine Vorfälligkeits­entschädigung. Die Fristen und Ausnahmen stehen im Gesetz, Ihre Bank kann sie nicht wegverhandeln (Quelle: § 489 BGB).

• Die Zinsbindung endet: Sie kündigen mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung
• Zehn Jahre sind vorbei: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen Sie mit sechs Monaten Frist
• Der Zins ist variabel: Sie kündigen jederzeit mit drei Monaten Frist
• Der Vertrag erklärt die Berechnung unzureichend: Dann ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB)

Den letzten Punkt hat der Bundesgerichtshof 2025 bestätigt. Er verlangt, dass der Vertrag die wesentlichen Rechengrößen in groben Zügen nennt. Fehlt das, muss die Bank eine gezahlte Entschädigung zurückzahlen, im entschiedenen Fall gut 7.600 Euro (Quelle: BGH, Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24). Lassen Sie Ihren Kreditvertrag vor dem Verkauf prüfen, etwa bei der Verbraucherzentrale.

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So rechnet die Bank

Die Bank vergleicht die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Ertrag aus einer sicheren Wiederanlage des Geldes. Als Wiederanlage gelten Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit. Von der Differenz zieht sie ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab. Weil sie das Geld früher bekommt, rechnet sie den Rest außerdem auf seinen heutigen Wert herunter. So rechnet die Rechtsprechung seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.11.2000 (XI ZR 27/00).

Ersetzt wird nur der Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung, höchstens bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren. Je höher die Pfandbriefrenditen steigen, desto kleiner wird die Entschädigung. Hypothekenpfandbriefe mit drei bis vier Jahren Restlaufzeit brachten im September 2026 im Schnitt 3,5 Prozent, im April waren es 2,9 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank).

• April2,9 %
• Mai3,0 %
• Juni2,9 %
• Juli3,1 %
• August3,1 %
• September3,5 %

Quelle: Deutsche Bundesbank, Kapitalmarktstatistik, Monatsdurchschnitte, Stand 29.10.2026

Der folgende Überschlag zeigt, warum der Sollzins Ihres Kredits so viel ausmacht. Er rechnet ohne Tilgung, Abzinsung und Abzüge, die genaue Zahl liegt deshalb meist etwas darunter.

Vom Kaufpreis zur Auszahlung

Das Beispielhaus hat als bewohnte Immobilie einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Auf ihm lasten noch 120.000 Euro Restschuld, die Zinsbindung läuft noch vier Jahre, die Grundschuld lautet über 200.000 Euro.

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Kreditrate gegen Miete

Mit dem Verkauf tauschen Sie die Kreditrate gegen die Miete. Im Beispiel zahlen Sie bisher 800 Euro Rate und legen 200 Euro für Instandhaltung zurück. Als Mieter zahlen Sie 1.500 Euro Kaltmiete, Dach und Heizung trägt dann der Eigentümer.

Die Mehrkosten von 500 Euro im Monat deckt der Erlös von rund 177.400 Euro gut 29 Jahre. Der Vergleich hat aber einen Haken: Die Kreditrate endet, wenn der Kredit abbezahlt ist, im Beispiel nach gut 17 Jahren. Die Miete läuft dagegen weiter, solange Sie dort wohnen. Zahlen Sie die ganze Miete aus dem Erlös, reicht er nur 118 Monate, knapp zehn Jahre.

Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, Männer 14,43 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Ihre Rente muss deshalb einen großen Teil der Miete tragen. Rechnen Sie Miete, Betriebskosten und Versicherungen gegen Ihre Rente, bevor Sie verkaufen.

Ihre eigenen Zahlen bekommen Sie mit einem Angebot. Welchen Kaufpreis und welche Miete die GNIW anbietet, ergibt sich laut GNIW aus der individuellen Bewertung. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich, die Restschuld nennen Sie gleich bei der Anfrage.

Was ein Anschlusskredit kostet

Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins (Quelle: Deutsche Bundesbank). Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins auch die Kosten des Kredits. Vor jedem Kredit prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit (Quelle: § 505a BGB). Entscheidend ist dann, ob Ihre Rente die Rate dauerhaft trägt.

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Welcher Weg zu Ihrer Lage passt

Entscheidend sind drei Fragen: Bekommen Sie einen Kredit, tragen Sie die Rate, und soll das Haus in der Familie bleiben? Die Tabelle ordnet typische Lagen ein.

Verkaufen, bevor der Zuschlag fällt

Bewilligt die Bank die Einstellung, ruht das Versteigerungsverfahren (Quelle: § 30 ZVG). Nimmt sie ihren Antrag zurück, wird das Verfahren aufgehoben. Darauf lässt sich eine Bank ein, wenn ein Verkauf sie sicher bezahlt. Legen Sie ihr dafür ein schriftliches Kaufangebot mit Termin vor.

Ob ein Käufer bei laufender Zwangsversteigerung ankauft, entscheidet jeder Anbieter selbst. Der Anbieter vobahome nennt einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch als Ausschluss (Angabe des Anbieters, Stand 28.10.2026). Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, solange noch kein Versteigerungstermin feststeht. Welche Wege es bei Schulden und drohender Zwangsversteigerung sonst gibt, erklärt ein eigener Ratgeber.

So gehen Sie vor

Mit diesen fünf Schritten wissen Sie vor der Anfrage, was Ihnen bleibt.

• Ablösebetrag und Vorfälligkeits­entschädigung zum geplanten Termin schriftlich bei der Bank anfordern
• Ende der Zinsbindung und Datum der vollständigen Auszahlung im Kreditvertrag nachsehen
• Bei der Hausbank ein Angebot für einen Anschlusskredit einholen
• Miete, Betriebskosten und Versicherungen gegen Rente und Erlös rechnen
• Im Vertragsentwurf auf Löschung der Grundschuld und Rang des Wohnungsrechts achten

Passt die Rechnung und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro. Ihre Restschuld und die Angaben der Bank geben Sie gleich mit an.

Wie verkaufe ich ein Haus, das noch nicht abbezahlt ist?

Sie verkaufen es wie jedes andere Haus. Der Käufer zahlt die Restschuld beim Notartermin direkt an Ihre Bank, den Rest bekommen Sie. Die Bank bewilligt danach die Löschung der Grundschuld. Ein Verkaufsverbot der Bank wäre nichtig, laut § 1136 BGB.

Was passiert mit meinem Kredit beim Rückmietverkauf?

Er wird aus dem Kaufpreis vollständig zurückgezahlt. Danach entfällt die Kreditrate, und Sie zahlen Miete an den neuen Eigentümer. Läuft die Zinsbindung noch, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeits­entschädigung. Den genauen Ablösebetrag nennt Ihnen die Bank auf Anfrage für den geplanten Termin.

Wann muss ich eine Vorfälligkeits­entschädigung zahlen?

Wenn Sie einen Kredit mit festem Sollzins während der Zinsbindung zurückzahlen. Der Verkauf des Hauses berechtigt Sie zur Ablösung, die Bank darf dafür aber eine angemessene Entschädigung verlangen, laut § 502 BGB. Bei variablem Zins fällt keine an.

Wie hoch ist die Vorfälligkeits­entschädigung?

Das hängt vor allem an der Differenz zwischen Ihrem Sollzins und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen. Bei 120.000 Euro Restschuld, vier Jahren Restlaufzeit und einem Prozentpunkt Differenz ergibt der Überschlag rund 4.800 Euro. Liegt Ihr Sollzins unter der Pfandbriefrendite, entsteht der Bank kein Zinsschaden.

Wann fällt keine Vorfälligkeits­entschädigung an?

Am Ende der Zinsbindung, zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist und bei variablem Zins, laut § 489 BGB. Sie entfällt auch, wenn der Kreditvertrag die Berechnung nur unzureichend erklärt.

Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?

Dann zahlen Sie die Differenz aus eigenem Geld. Die Bank muss die Grundschuld erst löschen, wenn der Kredit vollständig bezahlt ist. Ohne Löschung bekommt der Käufer kein lastenfreies Haus, und beim Rückmietverkauf bliebe die Grundschuld vor Ihrem Wohnungsrecht.

Wer bezahlt die Löschung der Grundschuld?

In der Regel Sie als Verkäufer, weil Sie das Haus frei von Rechten Dritter übergeben müssen. Das Grundbuchamt verlangt eine halbe Gebühr nach dem Nennbetrag der Grundschuld, bei 200.000 Euro sind das 217,50 Euro, laut GNotKG. Dazu kommen kleinere Notarkosten.

Welche Rolle spielt das Notaranderkonto?

Meist keine. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, laut § 57 BeurkG. Üblich ist die Direktzahlung: Der Käufer zahlt nach Mitteilung des Notars an Ihre Bank und an Sie.

Wie lässt sich eine Zwangsversteigerung noch abwenden?

Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, können Sie das Haus noch verkaufen. Die Bank kann das Verfahren einstellen lassen oder ihren Antrag zurücknehmen, laut § 30 ZVG. Darauf lässt sie sich ein, wenn ein Verkauf sie sicher bezahlt.

Rückmietverkauf

Trotz Kredit