Das erwartet Sie hier
Welche Alternativen zum Rückmietverkauf es gibt, was sie im Vergleich bringen und welcher Weg zu Ihrer Lage passt.
Inhalt dieser Seite- Welche Alternativen zum Rückmietverkauf gibt es?
- Wie schneiden die sieben Wege im Vergleich ab?
- Wann ist ein Kredit besser als ein Verkauf?
- Was bringt es, nur einen Teil zu verkaufen?
- Was bieten Leibrente und Verkauf mit Wohnungsrecht?
- Wann lohnt sich ein Verkauf mit Umzug oder eine Vermietung?
- Was bringt dasselbe Haus auf vier Wegen?
- Welcher Weg passt zu Ihrer Lage?
- Wann bleibt der Rückmietverkauf die beste Wahl?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- 7 andere Wege: Kredit, Teilverkauf, Erbbaurecht, Leibrente, Verkauf mit Wohnungsrecht, Verkauf mit Umzug und Vermietung bringen ebenfalls Geld aus der Immobilie.
- Kredit zuerst prüfen: Neue Wohnungsbaukredite kosteten im August 2026 im Schnitt 3,8 bis 4,4 % Effektivzins, das Haus bleibt Ihres.
- Gleiches Haus, andere Summe: Bei 300.000 € Hauswert bringt der Rückmietverkauf im Beispiel 230.000 € sofort, der Verkauf mit Wohnungsrecht rund 140.000 €.
- Mietfrei kostet Kaufpreis: Mit Wohnungsrecht oder Leibrente zahlen Sie keine Miete, der Vorsprung des Rückmietverkaufs ist bei 1.200 € Miete nach gut 6 Jahren aufgebraucht.
Welche Alternativen zum Rückmietverkauf gibt es?
Wer über einen Rückmietverkauf nachdenkt, hat sieben andere Wege, um eine Immobilie zu verrenten oder zu Geld zu machen. Dazu gehören Kredit, Teilverkauf und Erbbaurecht, die Leibrente, der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht, der klassische Verkauf mit Umzug und die Vermietung eines Teils. Sie unterscheiden sich darin, ob Sie Eigentümer bleiben, Miete zahlen und was Ihre Erben bekommen.
Was den Rückmietverkauf von den anderen Wegen unterscheidet
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Haus oder Wohnung vollständig und bleiben als Mieter wohnen. Sie bekommen den Kaufpreis der bewohnten Immobilie auf einmal und zahlen ab dann Miete. Das Modell heißt auch Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete oder Sale-and-Lease-Back. Eigentum und Haus als Erbe geben Sie dabei ganz ab.
Alle Modelle, bei denen Sie Geld aus dem Haus bekommen und wohnen bleiben, heißen auch Immobilienrente. Die sieben Wege lassen sich danach ordnen, was mit Ihrem Eigentum geschieht. Die Übersicht zeigt die drei Gruppen.
Eigentümer bleiben
Kredit, Umschuldung und Vermietung lassen Ihnen das Haus. Beim Teilverkauf und beim Erbbaurecht geben Sie nur einen Teil ab.
Verkaufen und wohnen bleiben
Leibrente und Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht sichern das Wohnen über ein Recht im Grundbuch statt über einen Mietvertrag.
Verkaufen und umziehen
Der klassische Verkauf bringt den Preis einer unbewohnten Immobilie. Dafür ziehen Sie in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen.
Wie schneiden die sieben Wege im Vergleich ab?
Der Rückmietverkauf bringt neben dem klassischen Verkauf am meisten Geld sofort, verlangt dafür aber dauerhaft Miete. Kredit und Vermietung lassen Ihnen das Eigentum, Leibrente und Wohnungsrecht das mietfreie Wohnen. Die Tabellen vergleichen alle Wege in acht Punkten.
Wenn Sie verkaufen: Geld, laufende Kosten und Erbe
Bei diesen vier Wegen geht das Haus ganz an einen Käufer. Die Tabelle zeigt, was Sie bekommen, was Sie danach zahlen und was nach Ihrem Tod an die Erben geht.
| Weg | Geld für Sie | Laufend zahlen Sie | Erbe |
|---|---|---|---|
| Rückmietverkauf | Kaufpreis der bewohnten Immobilie auf einmal | Miete und Betriebskosten | Nicht verbrauchter Erlös |
| Leibrente | Monatliche Rente, oft befristet | Keine Miete | Bei lebenslanger Rente nichts |
| Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht | Kaufpreis abzüglich Wert des Rechts | Keine Miete | Nicht verbrauchter Erlös |
| Verkauf mit Umzug | Preis der unbewohnten Immobilie | Kosten der neuen Wohnung | Nicht verbrauchter Erlös |
Wenn Sie Eigentümer bleiben: Geld, laufende Kosten und Erbe
Bei diesen vier Wegen behalten Sie das Haus ganz oder zum Teil. Dafür bringen sie weniger Geld auf einmal oder nur laufende Einnahmen.
| Weg | Geld für Sie | Laufend zahlen Sie | Eigentum | Erbe |
|---|---|---|---|---|
| Kredit oder Umschuldung | Kreditsumme auf einmal | Zinsen, je nach Vertrag Tilgung | Bleibt bei Ihnen | Haus mit offenem Kredit |
| Teilverkauf | Kaufpreis für einen Anteil | Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil | Restanteil bleibt bei Ihnen | Ihr Restanteil |
| Erbbaurecht | Kaufpreis für das Grundstück | Erbbauzins | Haus bleibt, Grundstück nicht | Haus mit Erbbaurecht |
| Vermietung eines Teils | Mieteinnahmen jeden Monat | Pflichten als Vermieter | Bleibt bei Ihnen | Ganzes Haus |
Absicherung, Instandhaltung und Voraussetzungen
Die letzte Tabelle zeigt, was Ihr Wohnen absichert und wer für Dach und Heizung zahlt. Die erste Zeile nennt, was die GNIW laut eigener Auskunft beim Rückmietverkauf bietet.
| Weg | Wohnen gesichert durch | Instandhaltung | Später ausziehen | Voraussetzung |
|---|---|---|---|---|
| Rückmietverkauf bei der GNIW (laut GNIW) | Mietvertrag und Wohnungsrecht im ersten Rang | Erhaltungsinvestitionen trägt die Eigentümerin | Jederzeit mit 3 Monaten Frist | Alle Bewohner ab 55, Ankaufswert ab 100.000 € |
| Kredit oder Umschuldung | Ihr Eigentum | Bei Ihnen | Haus verkaufen, Kredit ablösen | Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank |
| Teilverkauf | Nießbrauch am verkauften Anteil | Meist bei Ihnen | Gesamtverkauf nach Vertrag | Mindestalter und Mindestwert des Anbieters |
| Leibrente | Wohnungsrecht und Reallast | Gewöhnliche Unterhaltung bei Ihnen | Rente läuft weiter | Käufer für eine Leibrente |
| Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht | Recht im Grundbuch | Gewöhnliche Unterhaltung bei Ihnen | Recht bleibt, Nießbrauch erlaubt Vermietung | Käufer, der das Recht übernimmt |
Unsere Empfehlung für den Rückmietverkauf
Bleibt der Rückmietverkauf nach diesem Vergleich Ihr Weg, empfehlen wir die GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH aus Berlin. Laut GNIW steht Ihr Wohnungsrecht im ersten Rang, weil sie Ankäufe seit 2026 aus Eigenkapital finanziert. Nimmt sie später einen Bankkredit auf, rückt das Recht laut GNIW in den zweiten Rang. Kündigen darf sie laut GNIW nur aus wichtigem Grund, Eigenbedarf ist ausgeschlossen.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Wann ist ein Kredit besser als ein Verkauf?
Ein Kredit ist besser, wenn Ihre Rente die Zinsen sicher trägt und das Haus in der Familie bleiben soll. Sie bleiben Eigentümer, die Wertentwicklung bleibt bei Ihnen. Den Kredit lösen Sie später aus einem Verkauf ab, oder Ihre Erben übernehmen ihn mit dem Haus.
Kredit oder Umschuldung bei der Hausbank
Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 4,04 Prozent Effektivzins, also Zins einschließlich der Kreditkosten. Für 100.000 Euro ohne Tilgung sind das rund 337 Euro Zinsen im Monat (Quelle: Deutsche Bundesbank).
- Bis 1 Jahr4,40 %
- Über 1 bis 5 Jahre4,03 %
- Über 5 bis 10 Jahre3,81 %
- Über 10 Jahre4,04 %
Läuft noch ein alter Kredit mit hoher Rate, kann eine Umschuldung die monatliche Last senken. Vor jedem Kredit prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit (Quelle: § 505a BGB). Mit kleiner Rente kann sie ablehnen, auch wenn das Haus schuldenfrei ist. Holen Sie deshalb Angebote von mindestens zwei Banken ein.
Seniorenkredit und Umkehrhypothek
Manche Banken bieten älteren Eigentümern einen Seniorenkredit, bei dem die Tilgung bis zum Verkauf ausgesetzt ist und Sie nur Zinsen zahlen. Bei einer echten Umkehrhypothek zahlt die Bank Ihnen Geld aus und holt es erst nach Ihrem Tod aus dem Hausverkauf zurück. Solche Angebote sind laut Stiftung Warentest in Deutschland derzeit nicht bekannt, nur Kredite mit ähnlichem Zahlungsprofil (Quelle: Stiftung Warentest).
Der Unterschied zum Rückmietverkauf liegt im Risiko. Beim Kredit tragen Sie Zinsen und die Wertentwicklung des Hauses, beim Rückmietverkauf die Miete. Wie sich beide Wege über die Jahre rechnen, zeigt der Vergleich Rückmietverkauf oder Kredit und Umkehrhypothek.
Was bringt es, nur einen Teil zu verkaufen?
Beim Teilverkauf und beim Erbbaurecht geben Sie nur einen Teil ab und behalten den Rest. Sie bekommen deshalb weniger Geld als beim Rückmietverkauf und zahlen für die Nutzung des verkauften Teils ein laufendes Entgelt. Ein Teil des Eigentums bleibt bei Ihnen und Ihren Erben.
Teilverkauf eines Anteils
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie und wohnen über einen Nießbrauch weiter. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale rechnet ein Beispiel: 100.000 Euro Auszahlung kosten mindestens 4,99 Prozent im Jahr. Das sind 416 Euro im Monat und in zehn Jahren knapp 50.000 Euro (Quelle: Verbraucherzentrale).
Wird das Haus später ganz verkauft, kommt laut Verbraucherzentrale meist ein Entgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises dazu. Die Instandhaltung des ganzen Hauses bleibt in der Regel bei Ihnen. Wie sich beide Modelle über 15 Jahre rechnen, zeigt der Vergleich Rückmietverkauf oder Teilverkauf.
Verkauf des Grundstücks mit Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht verkaufen Sie nur das Grundstück und behalten das Haus. Der Käufer räumt Ihnen das Recht ein, das Gebäude auf seinem Grund zu haben, im Grundbuch eingetragen, veräußerlich und vererblich (Quelle: § 1 ErbbauRG). Dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins. Wer die Instandhaltung trägt, regelt der Vertrag.
Endet das Erbbaurecht nach Ablauf der Zeit, steht Ihnen oder Ihren Erben nach dem Gesetz eine Entschädigung für das Haus zu. Der Vertrag kann sie aber begrenzen oder ausschließen (Quelle: § 27 ErbbauRG). Der Markt ist klein: Die Mitglieder des Branchenverbands kauften 2025 knapp 30 Grundstücke an, im Schnitt 350.000 Euro wert (Quelle: Bundesverband Immobilienverrentung).
Was bieten Leibrente und Verkauf mit Wohnungsrecht?
Beide Wege lassen Sie mietfrei wohnen, weil ein Recht im Grundbuch statt eines Mietvertrags Ihr Wohnen sichert. Den Wert dieses Rechts zieht der Käufer vom Kaufpreis ab. Sie bekommen deshalb weniger Geld als beim Rückmietverkauf, zahlen dafür aber keine Miete.
Leibrente: monatliches Geld statt Kaufpreis
Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus gegen eine monatliche Rente und behalten ein Wohnungsrecht. Der Haken liegt im Angebot: Lebenslange Leibrenten sind laut Verbraucherzentrale kaum zu bekommen. Meist gibt es nur Zeitrenten über zehn, 15 oder 20 Jahre, die auch dann enden, wenn Sie noch leben (Quelle: Verbraucherzentrale).
Wie klein der Markt ist, zeigt der Branchenverband: Sein einziger Leibrenten-Anbieter meldete bis Ende 2025 insgesamt 13 Abschlüsse. Infrage kommt die Leibrente eher ab Mitte 70, weil die Rente mit dem Alter steigt. Rechenbeispiel, Steuer und Erbe im direkten Vergleich zeigt die Seite Rückmietverkauf oder Leibrente.
Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht
Sie verkaufen das ganze Haus und lassen sich ein Recht im Grundbuch eintragen. Das Wohnungsrecht erlaubt nur das Wohnen, der Nießbrauch auch das Vermieten (Quelle: § 1030 BGB). Die gewöhnliche Unterhaltung des Hauses tragen Sie als Berechtigter selbst. Größere Erneuerungen regelt der Vertrag.
Den Wert des Rechts berechnet das Steuerrecht aus Jahresmiete und Lebenserwartung. Je jünger Sie sind, desto höher der Abzug vom Kaufpreis. Wann ein Recht im Grundbuch mehr Schutz bietet als ein Mietvertrag und was es kostet, zeigt der Vergleich Rückmietverkauf oder Verkauf mit Nießbrauch.
Wann lohnt sich ein Verkauf mit Umzug oder eine Vermietung?
Ein Verkauf mit Umzug lohnt sich, wenn das Haus zu groß oder nicht mehr altersgerecht ist. Sie bekommen den Preis einer unbewohnten Immobilie und zahlen danach für die neue Wohnung. Eine Vermietung lohnt sich, wenn sich eine Etage oder Einliegerwohnung abtrennen lässt und Sie Eigentümer bleiben wollen.
Klassischer Verkauf und Umzug
Eine Immobilie, die Sie leer übergeben, bringt in der Regel mehr als eine bewohnte. Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale). Mit dem Erlös ziehen Sie in eine kleinere Wohnung, kaufen eine Eigentumswohnung oder wechseln ins betreute Wohnen.
Steuer fällt meist nicht an, wenn Sie selbst im Haus gewohnt haben: seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor (Quelle: § 23 EStG). Lässt sich ein Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel. Der eigentliche Preis ist der Abschied vom vertrauten Zuhause.
Vermietung eines Teils
Sie vermieten eine Etage oder eine Einliegerwohnung und behalten das Eigentum. Die Miete kommt jeden Monat und zählt zu Ihren steuerpflichtigen Einkünften (Quelle: § 21 EStG). Als Vermieter tragen Sie Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung und das Risiko, dass die Miete ausfällt.
Wohnen Sie selbst im Haus und hat es höchstens zwei Wohnungen, gilt eine Ausnahme. Dann dürfen Sie als Vermieter auch ohne einen Grund wie Eigenbedarf kündigen, mit drei Monaten längerer Frist (Quelle: § 573a BGB). Das hält Ihnen den Weg offen, die Wohnung später für Familie oder eine Pflegekraft zu nutzen. Großes Kapital auf einmal bringt die Vermietung allerdings nicht.
Was bringt dasselbe Haus auf vier Wegen?
Im Beispiel bringt der Rückmietverkauf 230.000 Euro sofort, mehr als jeder andere Weg ohne Auszug. Der Verkauf mit Wohnungsrecht bringt rund 140.000 Euro, die Leibrente rund 1.050 Euro im Monat, beide mietfrei. Der Kredit bringt 100.000 Euro, das Haus bleibt Ihres.
Rechenbeispiel für eine 70-jährige Eigentümerin
Wir nehmen dasselbe Haus wie im Vergleich mit der Leibrente, stellen hier aber vier Wege nebeneinander. Die Eigentümerin ist 70 Jahre alt, ihr Haus mit 120 Quadratmetern ist unbewohnt 300.000 Euro wert, die ortsübliche Miete liegt bei 1.200 Euro im Monat. Beim Rückmietverkauf zahlt ein Käufer in unserer Annahme 230.000 Euro für die bewohnte Immobilie, beim Kredit leiht sie sich 100.000 Euro ohne Tilgung.
Rechenbeispiel: Ein Haus, vier Wege
Eigentümerin 70 Jahre, Haus 300.000 Euro, ortsübliche Miete 1.200 Euro im Monat
| Posten | Rückmietverkauf | Verkauf mit Wohnungsrecht | Leibrente | Kredit ohne Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| Geld sofort | 230.000 € | 140.059 € | Keins | 100.000 € |
| Geld im Monat | Keins | Keins | Rund 1.050 € | Keins |
| Laufend zahlen Sie | 1.200 € Miete | Keine Miete | Keine Miete | Rund 337 € Zinsen |
| Ergebnis | Erlös deckt die Miete rund 16 Jahre | Rund 140.000 € frei, mietfrei auf Lebenszeit | Rente und Wohnen auf Lebenszeit | Haus bleibt, Zinsen laufen weiter |
Der Vorsprung des Rückmietverkaufs vor dem Wohnungsrecht von rund 90.000 Euro ist bei 1.200 Euro Miete nach gut sechs Jahren aufgebraucht (Quelle: § 14 BewG).
Alle Werte sind Rechnungen unserer Redaktion. Das Wohnungsrecht haben wir mit seinem steuerlichen Wert von 159.941 Euro abgezogen, also mit dem Faktor 11,107 des Bundesfinanzministeriums und einem Rechenzins von 5,5 Prozent. Echte Käufer setzen eigene Zinsen und Kosten an, ihre Angebote für Wohnungsrecht und Leibrente können deutlich niedriger liegen. Umgekehrt reicht der Erlös aus dem Rückmietverkauf länger, wenn Sie ihn verzinst anlegen. Wie Sie die Reichweite für Ihren Fall berechnen, erklärt der Ratgeber zu den Kosten des Rückmietverkaufs.
Welcher Weg passt zu Ihrer Lage?
Welcher Weg passt, hängt vor allem an drei Fragen. Wollen Sie Eigentümer bleiben, brauchen Sie viel Geld auf einmal und wie lange wollen Sie im Haus wohnen? Die Tabelle ordnet typische Lebenslagen zu.
Fünf Lebenslagen und der passende Weg
Die Zuordnung ist eine erste Orientierung. Rechnen Sie den Weg, der für Sie in Betracht kommt, immer mit Ihren eigenen Zahlen durch.
| Ihre Lage | Eher passend | Warum |
|---|---|---|
| Sie wollen Eigentümer bleiben, Ihre Rente trägt Zinsen | Kredit oder Umschuldung | Das Haus bleibt in der Familie |
| Sie brauchen viel Geld sofort und wollen flexibel bleiben | Rückmietverkauf | Kaufpreis auf einmal, Auszug mit 3 Monaten Frist |
| Sie sind 75 oder älter und wollen mietfrei wohnen | Verkauf mit Wohnungsrecht oder Leibrente | Der Abzug für das Recht sinkt mit dem Alter |
| Das Haus ist zu groß oder hat zu viele Treppen | Verkauf mit Umzug | Höchster Preis und eine altersgerechte Wohnung |
| Eine Etage oder Einliegerwohnung steht leer | Vermietung eines Teils | Laufendes Einkommen ohne Verkauf |
Wenn die GNIW in Ihrem Fall nicht ankauft
Vielleicht sind nicht alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, oder die GNIW kauft in Ihrer Region nicht an. Das heißt nicht, dass Ihre Immobilie keinen Wert hat. Dann kommen vor allem Kredit, Teilverkauf, Erbbaurecht und der Verkauf mit Umzug in Betracht. Wollen Sie trotzdem als Mieter im verkauften Haus bleiben, hilft vielleicht ein Vermittler. DEGIV vermittelt Käufer für den Rückmietverkauf und nennt keine Altersgrenze (Angabe des Anbieters, Stand 28.10.2026). Ihre Absicherung hängt dann am Vertrag mit dem jeweiligen Käufer.
Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW nach Eingabe der Postleitzahl. Bei Gelb prüft die GNIW laut eigener Angabe jedes Objekt einzeln. Ob sich ein Verkauf mit Rückmiete für Sie überhaupt rechnet, prüfen Sie mit dem Ratgeber Wann ist ein Rückmietverkauf sinnvoll?.
Wann bleibt der Rückmietverkauf die beste Wahl?
Der Rückmietverkauf bleibt die beste Wahl, wenn Sie viel Geld sofort brauchen und das Haus nicht vererben müssen. Außerdem sollten Erlös und Rente die Miete sicher tragen. Passt einer dieser Punkte nicht, liegt eine der Alternativen meist näher.
Unsere Einschätzung: Prüfen Sie zuerst einen Kredit, denn er lässt Ihnen das Haus. Lehnt die Bank ab oder soll das Haus ohnehin verkauft werden, bringt der Rückmietverkauf das meiste Geld, ohne dass Sie ausziehen müssen. Leibrente und Wohnungsrecht passen eher ab Mitte 70, wenn mietfreies Wohnen wichtiger ist als Geld auf einmal. Beim Rückmietverkauf achten Sie auf Kündigungsausschluss, Wohnungsrecht und Rang. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer.
Haben Sie sich für den Rückmietverkauf entschieden und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro. Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung trägt laut GNIW danach die Eigentümerin, Sie zahlen Miete und umlagefähige Betriebskosten.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
Die häufigsten Fragen zu den Alternativen
Wie kann ich meine Immobilie verrenten und trotzdem wohnen bleiben?
Über fünf Wege: Rückmietverkauf, Leibrente, Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht, Teilverkauf und Erbbaurecht. Beim Rückmietverkauf wohnen Sie als Mieter, bei Leibrente und Wohnungsrecht mietfrei über ein Recht im Grundbuch. Beim Teilverkauf und beim Erbbaurecht verkaufen Sie nur einen Teil und zahlen für die Nutzung. Ganz ohne Verkauf geht es mit einem Kredit.
Warum sollte ich vor einem Verkauf über einen Kredit nachdenken?
Mit einem Kredit bleiben Sie Eigentümer, Haus und Wertentwicklung bleiben bei Ihnen und Ihren Erben. Neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 laut Deutscher Bundesbank im Schnitt 4,04 Prozent. Die Bank muss aber Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, mit kleiner Rente kann sie ablehnen.
Was ist besser, Rückmietverkauf oder Teilverkauf?
Der Rückmietverkauf bringt mehr Geld sofort, dafür verkaufen Sie alles und zahlen Miete. Beim Teilverkauf behalten Sie einen Anteil, zahlen aber ein Nutzungsentgelt und beim späteren Gesamtverkauf meist ein weiteres Entgelt. Einen Kredit ab 3,3 Prozent Zins bei guter Bonität hält die Verbraucherzentrale für weitaus günstiger als den Teilverkauf, Stand Januar 2026.
Was lohnt sich mehr: Immobilienrente oder verkaufen und zur Miete wohnen?
Mit Wohnungsrecht oder Leibrente wohnen Sie mietfrei, beim Rückmietverkauf bekommen Sie mehr auf einmal und zahlen Miete. Im Beispiel mit 300.000 Euro Hauswert stehen 230.000 Euro Erlös bei 1.200 Euro Miete gegen rund 140.000 Euro mit Wohnungsrecht. Der Vorsprung des Rückmietverkaufs ist nach gut sechs Jahren Miete aufgebraucht. Lebenslange Leibrenten sind laut Verbraucherzentrale kaum zu bekommen.
Wie unterscheidet sich die Umkehrhypothek vom Rückmietverkauf?
Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer und die Bank zahlt Ihnen Geld aus, das sie nach Ihrem Tod aus dem Hausverkauf zurückbekommt. Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie und zahlen Miete. Echte Umkehrhypotheken sind laut Stiftung Warentest in Deutschland derzeit nicht bekannt, nur ähnliche Seniorenkredite.
Welche Alternative habe ich, wenn ich jünger als 55 bin?
Ein Kredit, eine Vermietung oder der Verkauf mit Umzug stehen Ihnen in jedem Alter offen. Leibrente und Verkauf mit Wohnungsrecht bringen in jüngeren Jahren wenig, weil der Wert des Rechts mit der Lebenserwartung steigt. Einzelne Vermittler für den Rückmietverkauf nennen keine Altersgrenze, die Absicherung hängt dann am Vertrag mit dem jeweiligen Käufer.
Wie funktioniert die Verrentung über ein Erbbaurecht?
Sie verkaufen das Grundstück und behalten das Haus über ein Erbbaurecht im Grundbuch. Dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins an den neuen Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht ist laut § 1 ErbbauRG veräußerlich und vererblich, Ihre Erben übernehmen also das Haus mit dem Recht und dem Erbbauzins.
Welcher Weg passt, wenn ein Umzug ins Pflegeheim absehbar ist?
Dann zählt Flexibilität. Als Mieter nach einem Rückmietverkauf kündigen Sie mit drei Monaten Frist, der Rest des Erlöses steht für das Heim bereit. Im ersten Heimjahr zahlten Pflegebedürftige laut Verband der Ersatzkassen im Juli 2026 im Schnitt 3.364 Euro im Monat selbst. Ein Wohnungsrecht bleibt dagegen ungenutzt, solange der Vertrag keine Vermietung erlaubt.
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