Miete beim Rückmietverkauf: Wie hoch ist sie, und wann steigt sie?

Rückmietverkauf

Miete

Die Regeln auf einen Blick

Fünf Fragen bestimmen, was Sie nach dem Verkauf jeden Monat zahlen: die Anfangsmiete, ihre Obergrenze, spätere Erhöhungen, die Nebenkosten und die Instandhaltung. Die Tabelle nennt zu jeder Frage die Regel und das Gesetz dahinter.

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Unsere Empfehlung: die GNIW

Für den Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW ergibt sich die Miete aus der individuellen Bewertung Ihrer Immobilie, neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten. Alle künftigen Bewohner müssen laut GNIW mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Was der Mietspiegel zeigt

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen erstellen und veröffentlichen (Quelle: § 558c BGB). In Berlin liegt der Mittelwert im Mietspiegel 2026 bei 7,71 Euro je Quadratmeter, in Hamburg im Mietenspiegel 2025 bei 9,94 Euro. Die Tabelle rechnet beide Werte auf 120 Quadratmeter hoch.

Das Beispielhaus mit 12,50 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über der durchschnittlichen Bestandsmiete aus dem Zensus 2022 (Quelle: Statistisches Bundesamt) und passt eher zu einem Ballungsraum. Bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus finden Sie Ihren Wert meist direkt im Mietspiegel Ihrer Stadt.

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Warum der Mietspiegel für Häuser oft nicht gilt

Für Ein- und Zweifamilienhäuser helfen diese Werte oft nicht weiter. Der Berliner Mietspiegel 2026 ist auf Wohnungen in Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen nicht anwendbar (Quelle: Mietspiegeldokumentation Berlin 2026). Der Hamburger Mietenspiegel 2025 gilt ebenfalls erst ab drei Wohnungen im Gebäude. Für Ihr Haus fehlt dann ein fertiger Vergleichswert.

Ohne passenden Mietspiegel gibt es drei andere Wege. Die Vergleichsmiete lässt sich mit drei vergleichbaren Wohnungen, einer Mietdatenbank oder einem Gutachten begründen (Quelle: § 558a BGB). Bitten Sie den Käufer, die angebotene Miete schriftlich zu begründen. So können Sie sie mit Inseraten und Mieten in Ihrer Nachbarschaft vergleichen.

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Warum Kaufpreis und Miete zusammenhängen

Für den Käufer ist die Miete die laufende Einnahme aus dem gezahlten Kaufpreis. Die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt, ein höherer Kaufpreis gehe meist mit einer höheren Miete einher (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, Stand 15.04.2026). Vergleichen Sie Angebote deshalb nie nur nach dem Kaufpreis. Entscheidend ist, wie lange der Erlös die Miete trägt.

Wo und wie lange die Mietpreisbremse gilt

Welche Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt haben, bestimmt die Landesregierung per Verordnung. Jede Verordnung muss spätestens am 31.12.2029 auslaufen. Die Verlängerung bis Ende 2029 ist seit dem 23.07.2025 in Kraft (Quelle: Bundesregierung). Ob Ihr Ort dazugehört, steht in der Verordnung Ihres Bundeslandes.

Zwei Ausnahmen nennt das Gesetz. Die Bremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Sie gilt auch nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (Quelle: § 556f BGB). Eine höhere Vormiete scheidet beim Rückmietverkauf aus, denn vor Ihnen gab es keinen Mieter.

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Was Sie tun können, wenn die Miete zu hoch ist

Zu viel gezahlte Miete können Sie erst ab einer Rüge beim Vermieter zurückverlangen. Rügen Sie später als 30 Monate nach Mietbeginn, gilt das nur für die Zeit danach (Quelle: § 556g BGB). Eine Rüge senkt die Miete, am Kaufpreis ändert sie nichts. Prüfen Sie die Miete deshalb vor dem Notartermin, nicht erst danach.

Was Sie als Mieter zahlen

Die meisten Betriebskosten kennen Sie schon aus Ihrer Zeit als Eigentümer. Nach dem Verkauf zahlen Sie dafür monatlich eine Vorauszahlung an den Käufer, einmal im Jahr wird abgerechnet (Quelle: § 2 Betriebskostenverordnung). Diese vier Gruppen machen den Großteil aus.

Grundsteuer und Gebäude­versicherung

Die Grundsteuer und die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und Elementarschäden darf der Vermieter umlegen.

Wasser, Abwasser und Müll

Wasserversorgung, Entwässerung, Straßenreinigung und Müllabfuhr zahlen Sie wie bisher, nur über die Abrechnung.

Heizung und Warmwasser

Brennstoff, Wartung und Messung der Heizung sind umlagefähig, ebenso die Kosten für warmes Wasser.

Garten, Schornstein und Licht

Gartenpflege, Schornsteinfeger und die Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen gehören ebenfalls dazu.

Im Schnitt zahlten Mieter für das Abrechnungsjahr 2024 Betriebskosten von 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat (Quelle: Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel vom 18.12.2025). Für 120 Quadratmeter sind das rund 320 Euro im Monat. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres vorliegen. Für Einwände haben Sie ebenfalls zwölf Monate Zeit.

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Was der Käufer trägt

Der Vermieter muss das Haus in einem bewohnbaren Zustand erhalten (Quelle: § 535 BGB). Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Betriebskostenverordnung). Größere Reparaturen an Dach oder Heizung zahlen Sie als Mieter deshalb nicht. Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen kann der Mietvertrag dagegen auf Sie übertragen.

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Miete statt Kreditrate: Was sich im Monat ändert

Für Ihr Budget zählt, was im Monat wegfällt und was neu dazukommt. Betriebskosten haben Sie schon als Eigentümer gezahlt, neu ist die Kaltmiete. Es entfallen die Rücklage für die Instandhaltung und, falls vorhanden, eine Kreditrate. Beim Verkauf trotz Kredit löst der Kaufpreis die Restschuld ab, die Rate endet mit dem Verkauf.

Die Mehrkosten sind der Preis dafür, dass Sie den Kaufpreis auf einmal bekommen und Reparaturen nicht mehr selbst tragen. Ihre eigenen Zahlen erfahren Sie erst mit einem Angebot. Bei der GNIW sind Angebot und Besichtigung laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

Fünf Wege, wie sich die Miete entwickelt

Welche Regel gilt, steht im Mietvertrag. Die Tabelle zeigt, was jede Regel bei einer Anfangsmiete von 1.500 Euro bedeutet. Bei der Vergleichsmiete muss die Miete vor einer Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein. In Gebieten, die das Land bestimmt, liegt die Kappungsgrenze bei 15 statt 20 Prozent.

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Ist eine Indexmiete günstiger?

Derzeit meist nicht. Eine Indexmiete folgt den Verbraucherpreisen, und die stiegen zuletzt schneller als die Mieten. Im September 2026 lagen die Verbraucherpreise 3,3 Prozent über dem Vorjahr, die Nettokaltmieten nur 1,9 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt). Die Renten stiegen zum 01.07.2026 um 4,24 Prozent und damit stärker als beide Werte. Eine Indexmiete kann laut Verbraucherzentrale auch sinken, wenn die Preise fallen.

• Renten zum 01.07.20264,24 %
• Verbraucherpreise September 20263,3 %
• Nettokaltmieten September 20261,9 %

Quelle: Statistisches Bundesamt (13.10.2026), Deutsche Renten­versicherung (05.03.2026)

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Steigen die Preise um mehr als 3,0 Prozent im Jahr, soll der Teil darüber nur zur Hälfte zählen (Quelle: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Stand Mai 2026). Das ist ein Gesetzentwurf. Bis zu einem Beschluss gilt die bisherige Regel.

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Was die Verbraucherzentrale rät

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Mieterhöhungen für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft auszuschließen, alternativ eine Staffel- oder Indexmiete (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Anbieter regeln das unterschiedlich, einer passt die Miete laut seiner Website frühestens nach fünf Jahren an (Stand 28.10.2026). Auch die Modernisierungsumlage lässt sich ausschließen. Halten Sie jede Regel im Mietvertrag beim Rückmietverkauf schriftlich fest.

Reichweite je nach Mietregel

Die Grafik zeigt vier Fälle mit demselben Erlös und derselben Anfangsmiete. Die Miete steigt jeweils zum Jahresbeginn, gezahlt wird jeden Monat aus dem Erlös. Bei einer Indexmiete erreicht die Miete nach zehn Jahren rund 1.828 Euro (2 Prozent Inflation) oder 2.016 Euro (3 Prozent). Bei einer Staffel mit 30 Euro je Jahr sind es 1.800 Euro.

• Ohne Mieterhöhung16,7 Jahre
• Staffelmiete plus 30 Euro je Jahr14,7 Jahre
• Indexmiete bei 2 Prozent Inflation14,5 Jahre
• Indexmiete bei 3 Prozent Inflation13,7 Jahre

Quelle: Rechnung unserer Redaktion, Erlös ohne Zinsen

Frauen haben mit 70 Jahren im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, Männer 14,43 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Das sind Durchschnittswerte, jeder Zweite wird älter. Wer mit 70 Jahren verkauft, braucht bei steigender Miete deshalb Rente oder Vermögen dazu.

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Wie Sie die Reichweite verlängern

Am stärksten wirkt ein Verzicht auf Mieterhöhungen, möglichst für viele Jahre. Planen Sie außerdem einen festen Teil Ihrer Rente für die Miete ein, statt alles aus dem Erlös zu zahlen. Legen Sie den Erlös an, verlängert der Ertrag die Reichweite. Er ist aber nicht sicher, und Zinsen sind steuerpflichtig.

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So prüfen Sie die Miete vor der Unterschrift

Mit diesen sechs Punkten gehen Sie den Entwurf des Mietvertrags durch. Den Entwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geben, nutzen Sie diese Zeit.

• Miete je Quadratmeter mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten aus Ihrer Nachbarschaft verglichen
• Geprüft, ob Ihr Ort unter die Mietpreisbremse fällt
• Regel für Mieterhöhungen schriftlich vereinbart, am besten ein Verzicht für mehrere Jahre
• Modernisierungsumlage ausgeschlossen
• Umgelegte Betriebskosten einzeln im Vertrag genannt
• Reichweite des Erlöses mit steigender Miete gegen Ihre Lebenserwartung gerechnet

Wie hoch ist die Miete beim Rückmietverkauf?

Die Miete vereinbaren Sie im Mietvertrag mit dem Käufer, einen gesetzlichen Festpreis gibt es nicht. Maßstab ist meist die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet bei 12,50 Euro je Quadratmeter 1.500 Euro kalt. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag laut Zensus 2022 bei 7,34 Euro je Quadratmeter.

Wie wird die Miete nach einem Hausverkauf ermittelt?

Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Viele Mietspiegel gelten aber nur für Gebäude mit mindestens drei Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser fehlen dann. Begründen lässt sich die Vergleichsmiete auch mit drei vergleichbaren Wohnungen, einer Mietdatenbank oder einem Gutachten, laut § 558a BGB. Lassen Sie sich die Miete vom Käufer schriftlich begründen.

Wann darf die Miete nach einem Rückmietverkauf steigen?

Entscheidend ist der Mietvertrag. Ohne Regel darf der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das geht frühestens nach 15 Monaten und höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, laut § 558 BGB. Bei einer Indexmiete folgt die Miete den Verbraucherpreisen, bei einer Staffelmiete festen Stufen. Ein vertraglicher Verzicht schließt Erhöhungen aus.

Welche Nebenkosten zahlen Sie nach dem Verkauf?

Sie zahlen die Betriebskosten, die der Mietvertrag umlegt, etwa Grundsteuer, Gebäude­versicherung, Wasser, Müll, Heizung und Schornsteinfeger. Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Im Schnitt waren es für 2024 rund 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat. Verwaltung und Instandhaltung zahlt der Vermieter.

Wer zahlt Reparaturen am Haus nach dem Verkauf?

Der Vermieter muss das Haus in einem bewohnbaren Zustand erhalten, so regelt es § 535 BGB. Größere Reparaturen an Dach, Fenstern oder Heizung trägt deshalb der Käufer. Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen kann der Mietvertrag auf Sie übertragen. Laut GNIW trägt bei ihr die Eigentümerin alle erforderlichen Erhaltungsinvestitionen.

Wann gilt die Mietpreisbremse beim Rückmietverkauf?

Wenn Ihre Immobilie in einem Gebiet liegt, das die Landesregierung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Dann darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, laut § 556d BGB. Eine Ausnahme für Verkäufer, die zurückmieten, kennt das Gesetz nicht. Die Verordnungen laufen spätestens Ende 2029 aus.

Wie lohnt sich der Rückmietverkauf für den Käufer?

Der Käufer bekommt jeden Monat die Miete als Einnahme. Laut Verbraucherzentrale Hamburg geht ein höherer Kaufpreis meist mit einer höheren Miete einher. Die GNIW schreibt auf ihrer Website, sie erziele Gewinne langfristig, indem sie Immobilien verkauft, aus denen die Mieter ausziehen.

Wie lässt sich eine feste Miete vereinbaren?

Schließen Sie Mieterhöhungen im Mietvertrag aus, das erlaubt § 557 BGB. Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Verzicht für drei bis fünf Jahre oder dauerhaft. Schließen Sie auch die Modernisierungsumlage aus. Ein Vertrag über mehr als ein Jahr braucht die Schriftform, sonst ist er früher kündbar.

Wie lange reicht der Erlös, wenn die Miete steigt?

Teilen Sie den Erlös durch die Jahresmiete. 300.000 Euro reichen bei 1.500 Euro Miete ohne Zinsen 16,7 Jahre. Steigt die Miete als Indexmiete bei 3 Prozent Inflation, sind es 13,7 Jahre. Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, laut Statistischem Bundesamt.

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