Das erwartet Sie hier
Was Ihr Reihenhaus beim Rückmietverkauf bringt, was für Nachbarwand und Grundbuch gilt und wie lange der Erlös reicht.
Inhalt dieser Seite- Wie verkaufen Sie Ihr Reihenhaus und bleiben darin wohnen?
- Was ist Ihr Reihenhaus bewohnt wert?
- Gilt für Ihr Haus das Wohnungseigentumsgesetz?
- Was gilt für gemeinsame Wand, Wege und Anlagen?
- Wie lange reicht der Erlös aus Ihrem Haus?
- Wann passt der Verkauf mit Rückmiete für Ihr Reihenhaus?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Ganz verkaufen, Mieter bleiben: Sie verkaufen Reihenhaus oder Doppelhaushälfte vollständig, bekommen den Kaufpreis auf einmal und mieten das Haus zurück.
- Preise fast wie freistehend: Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosteten 2024 im Mittel 2.380 € je m² Wohnfläche, freistehende Häuser 2.400 €.
- Grundbuch zuerst: Steht Ihr Haus in einem Wohnungsgrundbuch, gilt das Wohnungseigentumsgesetz, auch für Dach und tragende Wände.
- Erlös gegen Miete: Bei 117 m² und 10 € je m² zahlen Sie 1.170 € Kaltmiete, ein Erlös von 215.000 € reicht dann rund 15 Jahre.
Wie verkaufen Sie Ihr Reihenhaus und bleiben darin wohnen?
Beim Rückmietverkauf, auch Verkauf mit Rückmiete genannt, verkaufen Sie Ihr Reihenhaus oder Ihre Doppelhaushälfte vollständig und mieten es vom Käufer zurück. Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal und bleiben in Ihrer Nachbarschaft wohnen. Ab dann zahlen Sie Miete, um Dach, Fassade und Heizung kümmert sich im Grundsatz der neue Eigentümer.
Was ist anders als beim freistehenden Haus?
Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte steht Wand an Wand mit dem Nachbarhaus. Manche dieser Häuser stehen zudem auf einem gemeinsamen Grundstück und sind rechtlich Wohnungseigentum. Beim Verkauf zählen deshalb zwei Fragen mehr: was im Grundbuch steht und was Ihnen mit den Nachbarn gemeinsam gehört. Garten, Versicherungen und altersgerechter Umbau regeln Sie wie beim Einfamilienhaus.
Für Ihr Haus empfehlen wir die GNIW, einen Direktkäufer: Sie kauft das Haus selbst, wird Ihre Vermieterin und kauft nach eigener Angabe bundesweit an. Laut GNIW kauft sie Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften. Außerdem nennt die GNIW zwei Voraussetzungen: Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, und der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region passt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Was ist Ihr Reihenhaus bewohnt wert?
Beim Verkauf mit Rückmiete zählt der Wert der bewohnten Immobilie, nicht der Preis eines leeren Hauses. Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Als Orientierung dienen die Preise, die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ermitteln.
Warum sich Reihenhäuser gut vergleichen lassen
2024 wurden in Deutschland rund 85.100 Reihenhäuser und Doppelhaushälften verkauft, gut ein Drittel aller Eigenheime (Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Häuser einer Reihe sind oft gleich alt und ähnlich gebaut. Ein Gutachter kann den Wert deshalb gut im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen ähnlicher Häuser ableiten (§ 24 ImmoWertV). Ob Ihr Haus in der Mitte oder am Ende der Reihe steht, berücksichtigt er dabei ebenso wie Grundstück und Zustand. Prüfen Sie jedes Angebot mit einer eigenen Immobilienbewertung.
Was Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosten
Laut Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse kosteten gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften 2024 im mittleren Preissegment 2.380 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Freistehende Häuser lagen mit 2.400 Euro kaum höher. Der Grund: Reihenhäuser und Doppelhaushälften stehen häufiger in dichter bebauten und damit teureren Lagen. Für ein Reihenhaus mit 117 Quadratmetern ergeben sich je nach Lage diese Größenordnungen.
| Preislage 2024 | Preis je m² Wohnfläche | Reihenhaus mit 117 m² |
|---|---|---|
| Günstigste 5 % der Regionen | Bis 990 € | Bis rund 116.000 € |
| Mittleres Preisniveau | 2.380 € | Rund 278.500 € |
| Teuerste 5 % der Regionen | Ab 4.510 € | Ab rund 528.000 € |
Die Spanne reicht von 510 Euro je Quadratmeter im Kyffhäuserkreis in Thüringen bis rund 7.900 Euro in München. In den günstigsten Regionen kostet ein Reihenhaus mit 117 Quadratmetern auch unbewohnt nur rund 116.000 Euro. Der Wert der bewohnten Immobilie liegt darunter. Er kann deshalb den Mindestankaufswert von 100.000 Euro unterschreiten, den die GNIW nennt.
Seit dem Höchststand 2022 mit 2.650 Euro je Quadratmeter sind die Preise gesunken. Von 2023 auf 2024 fiel der mittlere Preis um 90 Euro je Quadratmeter, bei freistehenden Häusern nur um 20 Euro. Liegt ein Angebot unter dem Preis von 2022, ist es deshalb nicht automatisch zu niedrig. Maßstab sind die Preise von heute.
- 20181.740 Euro
- 20191.960 Euro
- 20202.130 Euro
- 20212.450 Euro
- 20222.650 Euro
- 20232.470 Euro
- 20242.380 Euro
Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025
Gilt für Ihr Haus das Wohnungseigentumsgesetz?
Nur, wenn Ihr Haus rechtlich Wohnungseigentum ist. Das zeigt das Grundbuch: Für jedes Wohnungseigentum legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an (Quelle: § 7 WEG). Hat Ihr Haus dagegen ein eigenes Grundstück mit eigenem Grundbuch, gilt das Gesetz nicht.
Was gilt, wenn Ihr Haus Wohnungseigentum ist?
Dann gehören Ihnen die Räume Ihres Hauses als Sondereigentum und ein Anteil am gemeinsamen Grundstück (Quelle: § 1 WEG). Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig sind, bleiben aber gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 WEG). Dazu zählen in der Regel tragende Wände und das Dach. Die Kosten dafür tragen alle Eigentümer nach ihrem Anteil, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 WEG).
Für den Verkauf gelten dann dieselben Regeln wie bei einer Eigentumswohnung. Ist eine Zustimmung zum Verkauf vereinbart, braucht der Kaufvertrag sie, etwa vom Verwalter (§ 12 WEG). Das Hausgeld zahlt nach der Umschreibung der Käufer. Als Mieter haben Sie in der Gemeinschaft keine Stimme mehr. Bei zwei Doppelhaushälften heißt das: Über Ihr gemeinsames Dach entscheiden künftig der Käufer und Ihr Nachbar.
Was gilt für gemeinsame Wand, Wege und Anlagen?
Was an der Grenze beiden Häusern dient, nutzen Sie und Ihr Nachbar gemeinsam. Das Gesetz vermutet das für Mauern, Hecken, Zäune und ähnliche Einrichtungen zwischen zwei Grundstücken (Quelle: § 921 BGB). Nach dem Verkauf tritt der Käufer an Ihre Stelle, auch bei den Kosten.
Vier Punkte, die Sie vor dem Notartermin klären
Prüfen Sie diese vier Punkte mit Grundbuchauszug und Lageplan. Was nach dem Verkauf dem Käufer gehört, sichern Sie für sich im Mietvertrag.
Gemeinsame Hauswand
Reihenhäuser stehen auf der Grenze, Wand an Wand. Viele Länder regeln das in eigenen Nachbarrechtsgesetzen, Nordrhein-Westfalen etwa als Nachbarwand (Quelle: § 7 NachbG NRW). Nach dem Verkauf klärt der Käufer mit dem Nachbarn, was an der Wand zu tun ist.
Mauer, Hecke und Zaun
Die Kosten einer gemeinsamen Grenzeinrichtung tragen die Nachbarn zu gleichen Teilen (Quelle: § 922 BGB). Solange ein Nachbar Interesse an ihr hat, darf der andere sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigen. Ob Sie die Hecke weiter selbst schneiden, regelt der Mietvertrag.
Wegerecht und Leitungen
Darf Ihr Haus einen Weg oder eine Leitung auf dem Nachbargrundstück nutzen, steht das meist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch (Quelle: § 1018 BGB). Sie gilt für den jeweiligen Eigentümer und geht mit dem Verkauf über.
Wohnweg und Garagenhof
Gehört zum Haus ein Anteil an einem gemeinsamen Wohnweg oder Garagenhof, prüfen Sie, ob er im Grundbuch eigens eingetragen ist. Dann gehört er ausdrücklich in den Kaufvertrag. Stellplatz und Garage nennen Sie im Mietvertrag als Mietsache.
Wer zahlt Reparaturen am Haus nach dem Verkauf?
Der Vermieter muss das Haus in einem Zustand erhalten, in dem Sie es vertragsgemäß nutzen können (Quelle: § 535 BGB). Instandhaltungskosten darf er nicht als Betriebskosten auf Sie umlegen (§ 1 BetrKV). Das gilt auch für seinen Anteil an Nachbarwand, Mauer oder Zaun. Laut GNIW trägt die Eigentümerin alle Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung, wenn sie erforderlich sind. Halten Sie diese Aufteilung trotzdem schriftlich fest, zusammen mit Kündigungsschutz und Miethöhe im Mietvertrag beim Rückmietverkauf.
Wie lange reicht der Erlös aus Ihrem Haus?
Teilen Sie den Erlös durch die Monatsmiete, dann sehen Sie, wie lange er reicht. Ein Reihenhaus hatte 2022 im Schnitt 116,9 Quadratmeter Wohnfläche, eine Doppelhaushälfte 119,9 und ein freistehendes Einfamilienhaus 134,5 (Quelle: Statistisches Bundesamt). Bei gleicher Miete je Quadratmeter zahlen Sie im Reihenhaus deshalb weniger Miete als im freistehenden Haus.
Rechenbeispiel für Reihenhaus und Doppelhaushälfte
Die Rechnung nimmt das mittlere Preisniveau von 2.380 Euro je Quadratmeter. Für das bewohnte Haus setzen wir einen Erlös unter dem unbewohnten Wert an, die Miete mit 10 Euro je Quadratmeter. Zinsen auf den Erlös und Mieterhöhungen sind nicht eingerechnet.
Rechenbeispiel: Reihenhaus und Doppelhaushälfte im Vergleich
Mittleres Preisniveau 2024, Miete 10 Euro je Quadratmeter, ohne Zinsen, Mieterhöhung und Nebenkosten
| Posten | Reihenhaus mit 117 m² | Doppelhaushälfte mit 120 m² |
|---|---|---|
| Wert unbewohnt | Rund 278.500 € | Rund 285.600 € |
| Erlös für das bewohnte Haus | 215.000 € | 220.000 € |
| Kaltmiete im Monat | 1.170 € | 1.200 € |
| Erlös geteilt durch Monatsmiete | 184 Monate | 183 Monate |
| Reichweite des Erlöses | Rund 15,3 Jahre | Rund 15,3 Jahre |
Ob Reihenhaus oder Doppelhaushälfte, der Erlös reicht im Beispiel rund 15 Jahre (Quelle: Gutachterausschüsse).
Ob das genügt, zeigt die Lebenserwartung: Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, Männer 14,43 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Für einen 70-jährigen Mann reicht der Erlös im Beispiel statistisch aus, für eine Frau nicht ganz. Planen Sie deshalb Rente oder Vermögen mit ein. Erhöht sich die Miete beim Rückmietverkauf später, reicht das Geld entsprechend kürzer.
Wann passt der Verkauf mit Rückmiete für Ihr Reihenhaus?
Er passt, wenn Sie in Ihrer Straße und bei Ihren Nachbarn bleiben wollen, das Haus nicht vererben müssen und Erlös und Rente die Miete tragen. Klären Sie vorher Grundbuch und gemeinsame Anlagen, dann gibt es beim Notar keine Überraschungen.
Unsere Einschätzung: Für Reihenhaus und Doppelhaushälfte spricht beim Rückmietverkauf, dass sich der Wert gut aus Vergleichsverkäufen belegen lässt. Ob ein Angebot fair ist, können Sie damit leichter prüfen als bei einem ungewöhnlichen Einzelhaus. Rechnen Sie die Reichweite mit Ihrer Miete und holen Sie vorher ein Kreditangebot ein. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer, die laut eigener Angabe Reihenhäuser und Doppelhaushälften ankauft.
Sind Grundbuch und Nachbarfragen geklärt, trägt die Rechnung und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, fragen Sie bei der GNIW an. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Halten Sie Grundbuchauszug, Energieausweis und bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung bereit.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
Die häufigsten Fragen zu Reihenhaus und Doppelhaushälfte mit Rückmiete
Wie viel ist mein Reihenhaus beim Rückmietverkauf wert?
Maßgeblich ist der Wert der bewohnten Immobilie. Er liegt laut Verbraucherzentrale regelmäßig unter dem Wert eines leeren Hauses. Als Orientierung: Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosteten 2024 im Mittel 2.380 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, laut Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse. Weil viele ähnliche Häuser verkauft werden, lässt sich der Wert gut vergleichen. Lassen Sie ihn mit einem eigenen Gutachten prüfen.
Woran erkenne ich, ob mein Reihenhaus Wohnungseigentum ist?
Am Grundbuch. Für jedes Wohnungseigentum legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an, laut § 7 WEG. Darin steht ein Anteil am gemeinsamen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an Ihrem Haus. Zum Wohnungseigentum gehört außerdem ein Aufteilungsplan. Hat Ihr Haus dagegen ein eigenes Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt, gilt das Wohnungseigentumsgesetz nicht.
Wann muss mein Nachbar dem Verkauf zustimmen?
Bei einem Haus auf eigenem Grundstück nicht. Ist Ihr Reihenhaus Wohnungseigentum, nur dann, wenn eine Zustimmung vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist, laut § 12 WEG. Verweigert werden darf sie nur aus wichtigem Grund. Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Nachbar nur, wenn es für ihn im Grundbuch eingetragen ist.
Wer zahlt nach dem Verkauf Reparaturen an der gemeinsamen Wand?
Der Eigentümer, nach dem Verkauf also der Käufer. Er muss das Haus laut § 535 BGB in einem Zustand erhalten, in dem Sie es nutzen können. Instandhaltung darf er nicht als Betriebskosten auf Sie umlegen. Wie er die Kosten mit dem Nachbarn teilt, richtet sich nach dem Nachbarrecht des Landes oder, bei Wohnungseigentum, nach den Regeln der Gemeinschaft.
Was passiert mit meinem Wegerecht nach dem Verkauf?
Es bleibt bestehen. Eine Grunddienstbarkeit steht laut § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks zu und geht deshalb auf den Käufer über. Damit Sie den Weg weiter nutzen, nennen Sie Zugang und Wege im Mietvertrag. Rechte des Nachbarn an Ihrem Grundstück, etwa ein Leitungsrecht, bleiben ebenfalls bestehen.
Was gilt, wenn mein Nachbar die Doppelhaushälfte kauft und an mich vermietet?
Das ist als privater Rückmietverkauf möglich. Wichtig ist ein schriftlicher Mietvertrag mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Wohnt der Vermieter selbst im Gebäude und hat es höchstens zwei Wohnungen, darf er laut § 573a BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Bilden beide Hälften ein solches Gebäude, kann das Ihren Nachbarn betreffen. Schließen Sie deshalb die ordentliche Kündigung insgesamt aus, nicht nur den Eigenbedarf.
Welche Reihenhäuser kommen für einen Rückmietverkauf infrage?
Das legt der Käufer fest. Laut GNIW kauft sie Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften ebenso wie freistehende Häuser und Eigentumswohnungen. Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Lage und Zustand prüft die GNIW an jedem Objekt einzeln.
Wie lange reicht der Erlös aus einem Reihenhaus für die Miete?
Teilen Sie den Erlös durch die Monatsmiete. Bei 215.000 Euro Erlös und 1.170 Euro Kaltmiete für 117 Quadratmeter sind das rund 184 Monate, gut 15 Jahre ohne Zinsen und ohne Mieterhöhung. Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch gut 17 Jahre vor sich, Männer gut 14, laut Statistischem Bundesamt. Planen Sie Rente oder Vermögen für die Jahre danach ein.
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