Haus zu groß im Alter: Rückmietverkauf für Alleinstehende und Verwitwete

Rückmietverkauf

Alleinstehende

Was sich für Sie ändert

Beim Rückmietverkauf, auch Verkauf mit Rückmiete genannt, tauschen Sie Eigentum gegen Geld und einen Mietvertrag. Die Tabelle zeigt, was das für einen Haushalt mit einer Person bedeutet.

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Unsere Empfehlung: die GNIW

Wir empfehlen die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, und der Ankaufswert muss mindestens 100.000 Euro betragen. Leben Sie allein, zählt also nur Ihr eigenes Alter. Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung trägt laut GNIW die Eigentümerin. Ob die GNIW in Ihrer Region ankauft, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

So viel Platz haben Alleinlebende

Wer allein im Eigentum wohnt, hat im Schnitt 104,2 Quadratmeter für sich. Alleinlebende Mieter kommen auf 62,2 Quadratmeter, über alle Haushalte sind es 55,7 Quadratmeter je Person (Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022). Jeder zusätzliche Raum will geheizt und gepflegt werden.

• Allein im Eigentum104,2 m²
• Allein zur Miete62,2 m²
• Alle Haushalte55,7 m²

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus-Zusatzprogramm Wohnen 2022

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Weniger Rente, gleiche Hauskosten

Mit dem Tod des Partners fällt eine Rente weg. An ihre Stelle tritt höchstens die Witwenrente. Die große Witwenrente beträgt rechnerisch 55 Prozent der Rente des Verstorbenen (Quelle: § 67 SGB VI), eigenes Einkommen kann sie weiter kürzen. Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen bleiben dagegen gleich hoch.

Ende 2025 bekamen Witwen im Schnitt 819 Euro Witwenrente im Monat, Witwer 461 Euro (Quelle: Deutsche Renten­versicherung). Gut vier von fünf Witwenrenten lagen unter 1.200 Euro.

• Unter 600 Euro28,0 %
• 600 bis 900 Euro26,9 %
• 900 bis 1.200 Euro28,6 %
• 1.200 Euro und mehr16,5 %

Quelle: Deutsche Renten­versicherung, Renten­versicherung in Zahlen 2026

Vier Wege für ein zu großes Haus

Jeder Weg setzt an einer anderen Stelle an: am Geld, an der Fläche oder an der Hilfe im Alltag.

Verkaufen und umziehen

Sie bekommen den Preis einer leeren Immobilie, zahlen aber in der neuen Wohnung meist eine Miete nach heutigem Marktniveau. Dazu kommen Umzug und Abschied vom Umfeld.

Untervermieten

Als Eigentümerin vermieten Sie ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung. Die Miete ist zusätzliches Einkommen, das Haus bleibt Ihres.

Wohnen für Hilfe

Studierende wohnen günstig bei Ihnen und helfen dafür beim Einkaufen oder im Garten, Pflege ist ausgeschlossen (Quelle: Stadt Braunschweig).

Rückmietverkauf

Sie verkaufen alles und bleiben als Mieterin. Wer das Haus vererben will, prüft eher den Teilverkauf, bei dem Sie Miteigentümerin bleiben.

Welcher Weg für Sie günstiger ist, hängt an Ihrer Rente, am Zustand des Hauses und an Ihrer Gesundheit. Auch Kredit und Leibrente gehören zu den Alternativen zum Rückmietverkauf.

Das Beispiel einer Witwe mit 75 Jahren

Die Witwe wohnt allein in einem Haus mit 130 Quadratmetern. Als bewohnte Immobilie bringt es einen Kaufpreis von 280.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 1.100 Euro im Monat. Ihre Rente deckt Betriebskosten und Lebensunterhalt, die Miete zahlt sie aus dem Erlös.

Mit 75 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 13,22 Jahre vor sich, Männer 11,16 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Das ist ein Durchschnitt, die Hälfte wird älter. Verkauft eine Frau schon mit 70, liegen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor ihr. Mit steigender Miete wird die Rechnung dann knapp, und die Rente sollte einen Teil der Miete mittragen.

Ihre eigenen Zahlen bekommen Sie mit einem Angebot. Welchen Kaufpreis und welche Miete die GNIW anbietet, ergibt sich laut GNIW aus der individuellen Bewertung. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

So rechnet die Renten­versicherung

Angerechnet wird nur Einkommen über einem Freibetrag. Er liegt beim 26,4-Fachen des aktuellen Rentenwerts, seit Juli 2026 also bei 1.122,53 Euro im Monat. Vom Einkommen darüber werden 40 Prozent auf die Witwenrente angerechnet (Quelle: § 97 SGB VI). In den ersten drei Monaten nach dem Todesmonat wird gar nichts angerechnet.

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Was nach dem Verkauf zählt und was nicht

Welche Einkünfte zählen, hängt vom Recht ab, das für Ihre Witwenrente gilt. Das alte Recht gilt, wenn Sie vor 2002 geheiratet haben und einer von Ihnen vor dem 02.01.1962 geboren ist (Quelle: § 114 SGB IV). Dann zählen nur Arbeits- und Renteneinkommen.

Erbschein oder notarielles Testament

Als Nachweis dient ein Erbschein vom Nachlassgericht. Hat Ihr Partner ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, genügen das Testament und das Protokoll über seine Eröffnung (Quelle: § 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen nicht. Dann beantragen Sie den Erbschein frühzeitig.

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Ohne Testament entscheiden die Kinder mit

Ohne Testament erben Sie als Ehefrau im gesetzlichen Güterstand die Hälfte, die Kinder die andere Hälfte des Nachlasses (Quelle: § 1931 BGB mit § 1371 BGB). Über das Haus entscheidet die Erben­gemeinschaft dann nur gemeinsam. Ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller Erben. Ihre Kinder erben später nicht das Haus, sondern was vom Erlös bleibt.

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Steuern beim Verkauf des geerbten Hauses

Haben Sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, ist ein Gewinn steuerfrei, auch für den geerbten Anteil (Quelle: § 23 EStG). Bei der Erbschaftsteuer sollten Sie auf eine Frist achten. Haben Sie den Anteil Ihres Partners steuerfrei als Familienheim geerbt, entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn Sie das Eigentum binnen zehn Jahren abgeben.

Das gilt laut Bundesfinanzhof auch, wenn Sie weiter im Haus wohnen (Quelle: BFH, Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16). Steuer fällt aber nur an, soweit Ihr gesamtes Erbe den Freibetrag von 500.000 Euro für Ehepartner übersteigt.

Der Mietvertrag auf Ihren Namen

Der Mietvertrag beim Rückmietverkauf sollte unbefristet sein und die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ausschließen. Kündigt ein Vermieter doch, können Sie widersprechen, wenn der Auszug für Sie eine unzumutbare Härte wäre. Als Härte zählt auch, dass Sie keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden (Quelle: § 574 BGB).

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Eine Vollmacht für den Ernstfall

Wer allein lebt, sollte eine Vorsorgevollmacht erteilen. Sie bestimmt, wer für Sie Miete zahlt, mit dem Vermieter spricht und bei einem Umzug ins Pflegeheim den Mietvertrag kündigt. Liegt eine Vollmacht vor, braucht es in der Regel keinen gerichtlich bestellten Betreuer (Quelle: § 1814 BGB).

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Wenn später jemand einzieht

Als Mieterin brauchen Sie für Untermieter die Erlaubnis des Vermieters (Quelle: § 540 BGB). Für einen Teil der Wohnung können Sie sie verlangen, wenn Sie nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse haben (Quelle: § 553 BGB). Bei der GNIW müssen laut GNIW alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein. Klären Sie einen Einzug deshalb vorher.

So gehen Sie vor

Mit diesen vier Schritten sind Sie vorbereitet, bevor Sie eine Anfrage stellen.

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereitlegen
• Bei einer Erben­gemeinschaft mit den Kindern sprechen, bevor Sie anfragen
• Miete gegen Erlös, Rente und Ihr Alter rechnen
• Vorsorgevollmacht erteilen und den Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen lassen

Passt die Rechnung und sind Sie mindestens 55 Jahre alt, reichen Sie Ihre Immobilie bei der GNIW ein. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro. Den Erbnachweis legen Sie spätestens zum Notartermin vor.

Wann lohnt sich ein Rückmietverkauf für Alleinstehende?

Wenn Sie im Haus bleiben möchten, aber Geld brauchen oder Reparaturen nicht mehr tragen wollen. Der Erlös muss nur Ihre eigene Lebenszeit tragen. Ungünstig ist er, wenn ein Kind das Haus übernehmen soll oder Sie ganze Etagen nicht nutzen, dann ist ein Umzug oft günstiger.

Was passiert mit meiner Witwenrente, wenn ich das Haus verkaufe?

Der Kaufpreis der selbst bewohnten Immobilie wird nicht angerechnet, weil er kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn ist. Zinsen aus dem angelegten Erlös zählen nur nach neuem Recht und nur über dem Sparer-Pauschbetrag. Altes Recht gilt bei einer Heirat vor 2002, wenn ein Partner vor dem 02.01.1962 geboren ist, laut § 114 SGB IV.

Wie lange reicht der Erlös, wenn ich allein lebe?

Das hängt von Kaufpreis, Miete und Alter ab. 280.000 Euro Erlös tragen 1.100 Euro Kaltmiete gut 21 Jahre, steigt die Miete jedes Jahr um 25 Euro, knapp 18 Jahre. Eine 75-jährige Frau lebt im Schnitt noch 13,22 Jahre, ein Mann 11,16 Jahre, laut Statistischem Bundesamt.

Welche Unterlagen brauche ich, wenn das Haus noch auf meinen verstorbenen Mann eingetragen ist?

Einen Erbschein oder, wenn es ein notarielles Testament gibt, das Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung, laut § 35 GBO. Vorher ins Grundbuch eintragen lassen müssen Sie sich für den Verkauf nicht. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt nicht.

Wer muss dem Verkauf zustimmen, wenn es kein Testament gibt?

Alle Erben. Ohne Testament erben Sie als Ehefrau im gesetzlichen Güterstand die Hälfte, die Kinder teilen sich die andere Hälfte. Über das Haus entscheidet die Erben­gemeinschaft nur gemeinsam, laut § 2040 BGB. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihren Kindern.

Was kostet es, das Grundbuch nach dem Tod umschreiben zu lassen?

Beim Grundbuchamt nichts, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen, laut GNotKG, Nr. 14110. Kosten entstehen aber für den Erbschein beim Nachlassgericht. Für einen Verkauf ist die Umschreibung nicht nötig, der Erbnachweis genügt.

Wann fällt nach dem Verkauf doch Erbschaftsteuer an?

Wenn Sie den Anteil Ihres Partners steuerfrei als Familienheim geerbt haben und das Eigentum binnen zehn Jahren abgeben. Die Befreiung entfällt dann rückwirkend, auch wenn Sie weiter darin wohnen, laut Bundesfinanzhof. Steuer fällt nur an, soweit Ihr Erbe den Freibetrag von 500.000 Euro übersteigt.

Wer kümmert sich um den Mietvertrag, wenn ich ins Pflegeheim muss?

Sie selbst oder die Person, der Sie eine Vorsorgevollmacht erteilt haben. Als Mieterin kündigen Sie mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten, laut § 573c BGB. Fehlt eine Vollmacht und können Sie nicht mehr selbst handeln, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer.

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