Das erwartet Sie hier
Was gegen einen Immobilien-Teilverkauf spricht, welche Risiken im Grundbuch kaum jemand erklärt und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Hohe Dauerkosten: zuletzt 4,9 bis 6,2 % Nutzungsentgelt pro Jahr, meist nur zehn Jahre fest, dazu mindestens 117 % für den Teilkäufer beim Gesamtverkauf.
- Größtes Risiko: Die Bank des Teilkäufers bekommt meist eine Grundschuld auf das ganze Haus. Ein Nießbrauch im zweiten Rang kann bei einer Versteigerung erlöschen.
- Kein Schutz durch Aufsicht: Keine Behörde prüft die Verträge, drei von elf Anbietern kaufen kaum noch an, die Rechtsfrage liegt beim Bundesgerichtshof.
- Vor der Unterschrift: Kredit der Hausbank durchrechnen, eigenes Gutachten, Vertrag von Anwalt oder Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Was spricht gegen einen Immobilien-Teilverkauf?
Gegen einen Teilverkauf sprechen vor allem die hohen Dauerkosten und Risiken, die im Vertrag und im Grundbuch stecken. Sie zahlen ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, tragen einen Wertverlust weitgehend allein und hängen von der Finanzierung des Teilkäufers ab. Eine Aufsicht wie bei Banken gibt es nicht. Wir sehen den Teilverkauf 2026 deshalb kritisch und empfehlen derzeit keinen Anbieter.
| Nachteil | Was das für Sie heißt | Größenordnung |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | Sie zahlen jeden Monat, solange Sie wohnen, meist nur 10 Jahre zu einem festen Satz | Zuletzt 4,9 bis 6,2 % des Kaufpreises pro Jahr |
| Mindesterlös und Gebühren | Der Teilkäufer erhält beim Gesamtverkauf mindestens 117 % seines Kaufpreises, dazu ein Entgelt | Bis 5,5 % des Gesamterlöses |
| Wertverlust | Sinkt der Hauswert, geht die Differenz von Ihrem Anteil ab | Mindestgewinn der Anbieter meist 14 bis 17 % |
| Rang im Grundbuch | Ein nachrangiger Nießbrauch erlischt bei einer Versteigerung aus einem vorrangigen Recht | Gesamtgrundschuld der Käuferbank |
| Fehlende Aufsicht | Kein Verbraucherkreditrecht, keine Behörde prüft Verträge und Anbieter | Rechtsfrage beim Bundesgerichtshof |
Hinzu kommt der Markt: Drei der elf bekannten Anbieter machen kein reguläres Neugeschäft mehr, mehrere haben Probleme mit der Finanzierung ihrer Ankäufe. Laut IMMO.info finden manche Kunden gar keinen Teilkäufer mehr (Quelle: IMMO.info). Wie das Modell funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf, die übrigen Wege zu Geld aus dem eigenen Haus stehen unter Immobilienrente.
Das ist neu in 2026
Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome überwiegend abgewiesen: Ein Teilverkauf ist nach seiner Ansicht kein Verbraucherdarlehen. Mehrere Vertragsklauseln darf der Anbieter aber nicht mehr verwenden, unter anderem eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus (Aktenzeichen 5 UKl 2/25). Rechtskräftig ist das Urteil nicht, die Revision liegt beim Bundesgerichtshof (XI ZR 86/26).
Was kritisieren Verbraucherschützer am Teilverkauf?
Verbraucherzentralen, der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen und die Stiftung Warentest kritisieren vor allem Kosten und Vertragsgestaltung. Die Anbieter bewerben das Modell als Geld aus dem eigenen Haus ohne Kredit. Die Kritik setzt dort an, wo der Vergleich mit einem Kredit fehlt: bei den Gesamtkosten, den Rechten des Teilkäufers und dem fehlenden Schutz bei Zahlungsproblemen.
Hohes Nutzungsentgelt, das nach zehn Jahren steigen kann
Für den verkauften Anteil zahlen Sie jeden Monat ein Nutzungsentgelt. Zuletzt lag es bei rund 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, Anfang 2022 waren es noch rund 2,9 Prozent (Quelle: IMMO.info). Bei 5,0 Prozent haben Sie den Kaufpreis nach 20 Jahren einmal komplett als Entgelt gezahlt, und das Geld ist ausgegeben.
Fest ist das Entgelt meist nur zehn Jahre. Danach passen die Anbieter es nach einem Zinssatz oder dem Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Vertrag von Ende 2021, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache stieg (Quelle: vzbv). Die ersten zehnjährigen Festschreibungen laufen ab 2028 aus, Verträge mit kürzerer oder ohne Festschreibung wurden, wie dieser Fall zeigt, schon früher angepasst.
Nutzungsentgelt: Berechnung, Anpassung und Anbieter
Kosten, die erst beim Gesamtverkauf sichtbar werden
Die Nebenkosten des Ankaufs setzen die großen Anbieter laut SVRV-Gutachten pauschal mit 17 Prozent an und holen sie über eine Mindestvergütung von 117 Prozent beim Gesamtverkauf zurück. Dazu kommt ein Serviceentgelt von bis zu 5,5 Prozent auf den Erlös des ganzen Hauses (Quelle: SVRV-Gutachten). Werbeaussagen wie „keine Nebenkosten“ treffen deshalb nicht zu.
Im Rechenbeispiel auf unserer Seite zu den Kosten des Teilverkaufs ist ein tilgungsfreier Kredit der Hausbank bei jeder Wertentwicklung günstiger. Das deckt sich mit der Stiftung Warentest, nach der Teilverkäufe im Vergleich mit tilgungsfreien Krediten fast immer teurer sind. Fragen Sie deshalb zuerst Ihre Bank, bevor Sie einen Anteil verkaufen.
Weniger Entscheidungsfreiheit über das eigene Haus
Nach dem Teilverkauf gehört ein Teil Ihres Hauses einem Unternehmen. Laut Verbraucherzentrale Bundesverband brauchen Sie in vielen Verträgen dessen Zustimmung, wenn Sie Ihren restlichen Anteil verkaufen oder beleihen, jemanden bei sich aufnehmen oder altersgerecht umbauen wollen. Der Verband fordert, dass Teilverkäufer über ihren eigenen Anteil wieder frei entscheiden dürfen.
Auch der spätere Gesamtverkauf läuft meist über den Teilkäufer: Laut SVRV-Gutachten ist er typischerweise bevollmächtigt, das Haus nach dem Ende des Nießbrauchs oder bei erheblichem Zahlungsverzug zu verkaufen. Den Erlös teilen Sie nach Anteilen, wobei die Mindestvergütung zuerst bedient wird.
Keine Aufsicht und kein Schutz wie beim Kredit
Für den Teilverkauf gilt nach heutigem Stand kein Verbraucherkreditrecht. Niemand ist verpflichtet, vorher zu prüfen, ob Sie das Entgelt dauerhaft zahlen können, und keine Behörde beaufsichtigt die Anbieter (Quelle: vzbv). Das ab 20.11.2026 geltende neue Verbraucherkreditrecht ändert daran nichts, der Teilverkauf kommt darin nicht vor. Die Verbraucherzentrale Hamburg spricht von weder behördlicher Aufsicht noch klaren gesetzlichen Vorgaben.
Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen sieht den Teilverkauf im Graubereich zwischen Immobilienkauf und Kredit und empfiehlt eine gesetzliche Klarstellung. Die Finanzaufsicht BaFin hatte 2023 vor dem Teilverkauf gewarnt, zuständig ist sie nicht, und ihre Hinweise sind auf bafin.de nicht mehr abrufbar. Mehr dazu auf unserer Seite Teilverkauf und BaFin.
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
Sie bekommen zuerst eine Mail mit Bestätigungslink. Wir nutzen Ihre Adresse nur für diese Benachrichtigung. Mehr in der Datenschutzerklärung.
Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Welche Risiken tragen Sie als Verkäufer Ihres Immobilienanteils?
Die größten Risiken zeigen sich erst, wenn etwas schiefgeht: wenn Sie das Entgelt nicht mehr zahlen können, wenn der Hauswert sinkt oder wenn der Teilkäufer in Schwierigkeiten gerät. Das schwerste Risiko steht im Grundbuch: der Rang Ihres Nießbrauchs gegenüber der Grundschuld, mit der die Bank des Teilkäufers den Ankauf absichert.
Gesamtverkauf schon nach drei offenen Monatsentgelten
Ihr Wohnrecht hängt am pünktlichen Nutzungsentgelt. Laut Verbraucherzentrale Bundesverband genügen in den meisten Verträgen drei offene Monatsentgelte, damit der Teilkäufer kündigen und den Gesamtverkauf einleiten kann. Bei einem Immobilienkredit darf die Bank wegen Verzugs erst kündigen, wenn mindestens 2,5 Prozent des Kreditbetrags offen sind (Quelle: § 498 BGB).
Engpässe entstehen oft durch große Reparaturen, denn die Instandhaltung tragen Sie je nach Vertrag ganz oder überwiegend selbst. Wer aus einem laufenden Vertrag aussteigen will, hat laut IMMO.info meist nur einen Weg: den Verkauf des ganzen Hauses mit Auszug.
Wertverlust trifft vor allem Ihren Anteil
Steigt der Hauswert, profitieren Sie über Ihren verbliebenen Anteil. Sinkt er, sichert sich der Teilkäufer mit einer Mindesterlösklausel ab: Beim Gesamtverkauf erhält er mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, die Differenz geht von Ihrem Anteil ab. Die Verbraucherzentrale Hamburg spricht von einem Mindestgewinn von meist 14 bis 17 Prozent (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg).
- Hauswert 10 Prozent niedriger27.000 €
- Hauswert unverändert17.000 €
- Hauswert 10 Prozent höher7.000 €
- Hauswert 17 Prozent höher0 €
Quelle: Beispielrechnung der Redaktion nach SVRV-Gutachten, Stand Oktober 2026
Ein Anbieter verzichtet laut IMMO.info auf die Mindestwertgarantie, zieht dafür aber seine Ankaufsnebenkosten von etwa 6 bis 9 Prozent des Teilkaufpreises ab (Stand 11/2025). Was das in Euro bedeutet, rechnet unsere Kostenseite für einen Verkauf mit Verlust vor.
Rang des Nießbrauchs und Grundschuld der Käuferbank
Teilkäufer finanzieren den Kaufpreis laut SVRV-Gutachten zu 100 Prozent über Banken. Weil sich ein halbes Haus kaum verwerten lässt, verlangt die Bank eine Grundschuld auf das ganze Grundstück, eine sogenannte Gesamtgrundschuld. Damit haftet auch Ihr eigener Anteil für die Schulden des Teilkäufers. Die Gutachter nennen das die juristische Schwachstelle des Modells (Quelle: SVRV-Gutachten).
Entscheidend ist der Rang im Grundbuch. Betreibt eine Bank aus einem vorrangigen Recht die Zwangsversteigerung, erlöschen alle nachrangigen Rechte mit dem Zuschlag, auch ein Nießbrauch im zweiten Rang. An seine Stelle tritt nur ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös (Quelle: § 91 ZVG). Sicher ist ein Nießbrauch nur gegenüber Rechten, die hinter ihm stehen.
Schützen kann Sie dann nur der Vertrag, etwa eine enge Sicherungsabrede, die der Bank die Versteigerung verbietet, solange Sie Ihr Entgelt zahlen. Ob jeder Anbieter das so regelt, ist laut SVRV-Gutachten nicht gewährleistet. Der Begriff „insolvenzfester Nießbrauch“ aus der Werbung ist kein Rechtsbegriff und ersetzt diese Prüfung nicht.
Insolvenz oder Ausstieg des Teilkäufers
Gerät der Teilkäufer in die Insolvenz, wird die Gemeinschaft am Haus außerhalb des Insolvenzverfahrens aufgelöst. Ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung hat dann keine Wirkung (Quelle: § 84 InsO). Wie das mit Ihrem Nießbrauch am Anteil zusammenwirkt, ist nicht abschließend geklärt. Ihr Nießbrauch bleibt als Recht bestehen, ob er eine Versteigerung übersteht, hängt aber wieder vom Rang ab.
Dass Anbieter aussteigen, ist kein theoretischer Fall: EV LiquidHome kauft seit August 2025 nicht mehr an und verwaltet nur noch den Bestand. Bestehende Verträge werden laut Unternehmen weiter erfüllt, weitere Anteile können Kunden dort aber nicht mehr verkaufen (Quelle: Stiftung Warentest). Wer den Bestand künftig hält, ist offen.
Rückkauf wird mit steigendem Hauswert teurer
Sie oder Ihre Erben können den verkauften Anteil meist zurückkaufen, allerdings zum aktuellen Verkehrswert und nicht zum alten Kaufpreis. Je nach Anbieter kommt ein Entgelt von 1,0 bis 3,0 Prozent dazu. Der Rückkauf ist ein neuer Kauf mit Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Nur die Grunderwerbsteuer entfällt auf Antrag, wenn der Rückkauf innerhalb von zwei Jahren erfolgt (Quelle: § 16 GrEStG).
Rückkauf beim Teilverkauf: Ablauf und Kosten
Was sollten Sie in einem Teilverkauf-Vertrag prüfen?
Prüfen Sie jeden Vertrag Punkt für Punkt, bevor Sie zum Notar gehen, und lassen Sie sich jede Antwort schriftlich geben. Die Verbraucherzentralen raten, zuerst einen Bankkredit durchzurechnen, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen und beim Notar auf einer Aufklärung über die Risiken zu bestehen (Quelle: Verbraucherzentrale). Einige Notare haben die Beurkundung solcher Verträge laut Verbraucherzentrale bereits abgelehnt.
Sicherheit im Grundbuch
Diese Punkte entscheiden, ob Sie im Ernstfall wohnen bleiben können. Lassen Sie sich den Grundbuchauszug nach dem Vollzug zeigen und vergleichen Sie ihn mit dem Vertrag.
- Rang des Nießbrauchs: erster Rang oder schriftliche Regelung, die die Grundschuld der Käuferbank hinter Ihren Nießbrauch stellt
- Sicherungsabrede der Käuferbank: Versteigerung ausgeschlossen, solange Sie Ihr Entgelt zahlen, auch nach einem Verkauf der Grundschuld
- Nießbrauch lebenslang und ohne Befristung, auch wenn Sie jünger als 60 sind
- Verzug: wie viele offene Entgelte zum Gesamtverkauf führen und welche Nachfrist gilt
- Finanzierung des Teilkäufers: Wer finanziert den Ankauf, und kauft der Anbieter 2026 überhaupt noch an?
Kosten in Euro
Lassen Sie sich jede Gebühr als Eurobetrag ausrechnen, für einen Verkauf mit Wertverlust, mit gleichem Wert und mit Wertsteigerung. Beispielrechnungen mit nur einer Annahme reichen nicht.
- Nutzungsentgelt für die Festschreibung und die genaue Regel für die Zeit danach, mit einer Rechnung für steigende Zinsen
- Mindesterlös in Prozent und als Betrag für einen Verkauf ohne Wertsteigerung
- Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf: Satz, Bemessung am ganzen Haus oder am Anteil, Vermittlerprovision enthalten oder nicht
- Rückkauf: Verkehrswert oder fester Preis, dazu Entgelte und Entschädigungen
- Instandhaltung: was Sie allein tragen und woran sich der Teilkäufer beteiligt
Ihre Rechte im Alltag
Klären Sie, wofür Sie die Zustimmung des Teilkäufers brauchen. Der Bundesverband Immobilienverrentung empfiehlt seinen Mitgliedern seit Januar 2026 einen Mustervertrag, verpflichtend ist er nicht.
- Verkauf oder Beleihung Ihres restlichen Anteils
- Aufnahme von Partner, Angehörigen oder Pflegekräften
- Umbauten, etwa für ein barrierefreies Bad
- Wertgutachten von einem Gutachter, den Sie selbst beauftragen und bezahlen
- Prüfung des Vertrags durch Anwalt oder Verbraucherzentrale vor dem Notartermin
Hat der Immobilien-Teilverkauf auch Vorteile?
Ja, einige: Sie bekommen Geld aus Ihrem Haus und bleiben wohnen, ohne dass eine Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüft. Mehrere Vorteile aus der Werbung halten einer genauen Prüfung aber nicht stand oder gelten nur bei einzelnen Anbietern. Die folgende Gegenüberstellung trennt beides.
Was für den Teilverkauf spricht
- Sie erhalten bis etwa die Hälfte des Hauswerts als Einmalzahlung und wohnen weiter im eigenen Haus
- Ein Nießbrauch erlaubt Ihnen auch, das Haus zu vermieten, wenn Sie ausziehen
- Der nicht verkaufte Anteil bleibt Ihr Eigentum und geht an Ihre Erben
- Ihre Erben können den verkauften Anteil zum Verkehrswert zurückkaufen
- Steigt der Hauswert stark, profitieren Sie über Ihren eigenen Anteil
Was in der Werbung schöner klingt, als es ist
- „Insolvenzfester Nießbrauch“: kein Rechtsbegriff, der Schutz hängt am Rang und am Vertrag
- „Keine Altersgrenze“: Viele Anbieter nennen kein Mindestalter, einige geben Jüngeren unter 55 oder 60 aber nur einen auf 20 Jahre befristeten Nießbrauch
- „Keine Nebenkosten“: Die Pauschale von 17 Prozent steckt in der Mindestvergütung von 117 Prozent
- „Beteiligung an Renovierungen“: nur bei einzelnen Anbietern, teils nur gegen ein höheres Nutzungsentgelt
- „Transparente Kosten“: Eine Kennzahl wie den Effektivzins beim Kredit gibt es nicht
Unsere Einschätzung: Der Teilverkauf passt nur, wenn Sie keinen Kredit bekommen, unbedingt wohnen bleiben wollen und die Kosten über viele Jahre tragen können. Prüfen Sie vorher die Alternativen zum Teilverkauf und den Vergleich mit einem Vollverkauf. Ob er in Ihrer Lage überhaupt sinnvoll ist, zeigt unsere Seite Ist ein Teilverkauf sinnvoll? Wer verkaufen und wohnen bleiben will, sollte auch den Verkauf mit Rückmiete prüfen: Sie erhalten den vollen Kaufpreis und zahlen Miete statt Nutzungsentgelt. Unser Partner GNIW sichert das Wohnen laut eigener Angabe zusätzlich mit einem Wohnrecht im ersten Rang ab. Den Vergleich beider Modelle zeigt Rückmietverkauf oder Teilverkauf.
Die häufigsten Fragen zu Kritik und Risiken beim Teilverkauf
Was sind die Nachteile beim Teilverkauf eines Hauses?
Vor allem das monatliche Nutzungsentgelt von zuletzt 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, die Mindestvergütung von meist 117 Prozent für den Teilkäufer und ein Entgelt beim Gesamtverkauf. Dazu kommen weniger Mitsprache über das eigene Haus, das Risiko eines Wertverlusts und eine Grundschuld der Käuferbank auf dem ganzen Grundstück.
Ist der Nießbrauch beim Teilverkauf sicher?
Nur so sicher wie sein Rang. Betreibt eine Bank aus einem vorrangigen Recht die Zwangsversteigerung, erlischt ein nachrangiger Nießbrauch laut § 91 ZVG mit dem Zuschlag. Steht die Grundschuld der Käuferbank vor Ihrem Nießbrauch, schützt Sie nur eine vertragliche Sicherungsabrede.
Was bedeutet „insolvenzfester Nießbrauch“?
Der Begriff stammt aus der Werbung und ist kein Rechtsbegriff. Ein eingetragener Nießbrauch erlischt zwar nicht durch die Insolvenz des Eigentümers. Ob er eine Zwangsversteigerung übersteht, hängt aber vom Rang gegenüber den Grundschulden ab und davon, wie der Vertrag die Grundschuld der Käuferbank begrenzt.
Was passiert mit meinem Haus, wenn der Teilkäufer insolvent wird?
Die Gemeinschaft am Haus wird außerhalb des Insolvenzverfahrens aufgelöst, ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung wirkt dann laut § 84 InsO nicht mehr. Ihr Nießbrauch bleibt bestehen, solange ihm kein vorrangiges Recht vorgeht. Lassen Sie diesen Punkt vor Vertragsschluss anwaltlich prüfen.
Kann das Nutzungsentgelt nach zehn Jahren steigen?
Ja. Nach der Festschreibung passen die Anbieter das Entgelt an einen Zinssatz oder den Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Fall, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache stieg.
Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?
In den meisten Verträgen genügen drei offene Monatsentgelte, damit der Teilkäufer kündigen und den Verkauf des ganzen Hauses einleiten kann. Sie verlieren dann Ihr Wohnrecht und erhalten nur Ihren Anteil am Erlös, nach Abzug der Mindestvergütung und der Gebühren.
Wie hoch ist der Mindesterlös für den Teilkäufer?
Meist 117 Prozent des Kaufpreises, den er für Ihren Anteil gezahlt hat. Hat er 100.000 Euro gezahlt, erhält er beim Gesamtverkauf mindestens 117.000 Euro. Damit holt er laut SVRV-Gutachten die pauschal angesetzten Nebenkosten von 17 Prozent zurück.
Ist der Teilverkauf von der BaFin beaufsichtigt?
Nein. Teilverkäufe gelten nicht als Bank- oder Versicherungsgeschäft, eine Aufsicht findet nicht statt. Die BaFin hatte 2023 vor dem Teilverkauf gewarnt, ihre Hinweise sind auf ihrer Webseite aber nicht mehr abrufbar. Mehr dazu auf unserer Seite Teilverkauf und BaFin.
Wie ist die Rechtslage zum Teilverkauf 2026?
Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 entschieden, dass ein Teilverkauf kein Verbraucherdarlehen ist, und zugleich mehrere Klauseln eines Anbieters untersagt. Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision eingelegt, der Bundesgerichtshof entscheidet unter dem Aktenzeichen XI ZR 86/26. Bis dahin ist die Kernfrage offen.
Wer prüft einen Teilverkauf-Vertrag?
Ein Anwalt für Immobilienrecht oder die Beratung einer Verbraucherzentrale. Der Notar beurkundet den Vertrag und muss über die rechtliche Tragweite belehren, eine Beratung zu Kosten und Alternativen ersetzt das nicht. Bestehen Sie beim Notartermin auf einer Aufklärung über die Risiken.
Haben Sie alles gefunden?
Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:
Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?
Wir können Sie zwar nicht explizit zum Thema beraten, sind jedoch offen für Verbesserungsvorschläge oder Anmerkungen, die Sie zu diesem Artikel haben. Schreiben Sie uns gern eine E‑Mail:
