Erbbaurecht, Denkmal, Asbest: Schwierige Fälle beim Rückmietverkauf

Rückmietverkauf

Sonderfälle

Die schwierigen Fälle im Überblick

Ein Verbot, solche Immobilien zu verkaufen, gibt es in keinem dieser Fälle. Es fehlen nur Käufer, die das Risiko für Jahrzehnte tragen wollen. Die Tabelle zeigt, woran es liegt und wo Sie ansetzen können.

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Lohnt sich eine Anfrage trotzdem?

Für den Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW, die GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH aus Berlin. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, und die Immobilie muss selbst genutzt werden. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro, eine erste Einschätzung zur Lage gibt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

Erbbaurecht, Denkmalschutz oder Asbest fragt die GNIW laut GNIW im Anfrageformular ab und prüft jedes Objekt individuell. Eine Besonderheit allein beendet die Prüfung also nicht. Fragen Sie deshalb an, bevor Sie ein Hindernis für endgültig halten.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Was das Erbbaurecht für den Käufer bedeutet

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, das Sie verkaufen und vererben können (Quelle: § 1 ErbbauRG). Im Erbbaurechtsvertrag kann stehen, dass Sie für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen (§ 5 ErbbauRG). Ohne diesen Nachweis trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein (§ 15 ErbbauRG). Für das Grundstück zahlen Sie und später der Käufer laufend Erbbauzins, eine Art Pacht.

Verweigert der Grundstückseigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 ErbbauRG). Das kostet allerdings Zeit, die ein Käufer selten abwartet. Holen Sie die Zustimmung deshalb vor der Anfrage ein. Fragen Sie gleich mit, ob der Grundstückseigentümer einer Grundschuld zustimmen würde, falls der Käufer den Kauf über eine Bank finanziert.

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Warum die Restlaufzeit den Preis drückt

Erlischt das Erbbaurecht, wird das Haus Teil des Grundstücks und gehört dem Grundstückseigentümer (Quelle: § 12 ErbbauRG). Er schuldet dafür eine Entschädigung, deren Höhe der Erbbauvertrag regeln oder ausschließen kann (§ 27 ErbbauRG). Für einen Käufer, der Ihnen ein Leben lang vermieten soll, zählt deshalb jede Restlaufzeit. Gutachter rechnen beim Erbbaurecht mit eigenen Verfahren, etwa ausgehend von dem Wert, den Haus und Grundstück zusammen hätten (§ 49 ImmoWertV).

Der sauberste Ausweg ist der Ankauf des Grundstücks vom Erbbaurechtsgeber. Danach gehört Ihnen beides, und das Haus lässt sich wie jedes andere bewerten. Geht das nicht, fragen Sie nach einer Verlängerung. Passt keiner dieser Wege, bleiben vor allem ein Kredit oder ein klassischer Verkauf.

Warum Käufer bei Denkmälern zögern

In Bayern etwa müssen Eigentümer ihr Baudenkmal instand halten, soweit es zumutbar ist (Quelle: Art. 4 und 6 BayDSchG). Wer es verändern will, braucht eine Erlaubnis der Denkmalbehörde. Das gilt für neue Fenster ebenso wie für ein neues Dach oder eine Dämmung der Fassade. Beim Rückmietverkauf trägt genau diese Erhaltung der Käufer, er rechnet also mit höheren Kosten und längeren Wegen.

Geschützt sein kann auch ein Ensemble, also ein ganzes Orts-, Platz- oder Straßenbild. Dann zählt Ihr Haus dazu, auch wenn es für sich kein Denkmal wäre. Veränderungen brauchen in Bayern eine Erlaubnis, wenn sie das Erscheinungsbild des Ensembles berühren können. Ob Ihr Haus in einer Denkmalliste steht, erfahren Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Kreises.

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Für wen ein Denkmal trotzdem interessant ist

Für Kapitalanleger, die sanieren und vermieten, kann ein Denkmal attraktiv sein. Sie können Herstellungskosten für Bau­maßnahmen am Baudenkmal acht Jahre lang mit bis zu 9 Prozent und danach vier Jahre mit bis zu 7 Prozent absetzen (Quelle: § 7i EStG). Wie diese Denkmal-Abschreibung wirkt, erklärt unsere Seite zu Denkmalimmobilien als Kapitalanlage. Für Sie heißt das: Ein Verkauf an einen solchen Anleger kann besser passen als die Rückmiete.

Wo Asbest steckt und warum er Käufer abschreckt

Laut Umweltbundesamt entstanden besonders in den 1960er und 1970er Jahren viele Gebäude mit asbesthaltigen Baustoffen (Quelle: Umweltbundesamt, Stand 30.07.2024). Typisch sind Dach- und Fassadenplatten aus Asbestzement, Putze, Spachtelmassen, Fliesenkleber und Nachtspeicheröfen. Arbeiten daran dürfen nur zugelassene Fachfirmen ausführen. Der Käufer muss deshalb bei jeder Reparatur mit Mehrkosten rechnen.

Wer Arbeiten an einem Haus in Auftrag gibt, muss der Firma vorher das Baujahr und alle bekannten Hinweise auf Schadstoffe mitteilen, auch als Privathaushalt (Quelle: § 5a GefStoffV). Lassen Sie bei einem Haus von vor 1993 deshalb vor der Anfrage ein Schadstoffgutachten erstellen. Mit einem Befund und einem Angebot für die Sanierung rechnet der Käufer mit festen Zahlen statt mit einem Verdacht.

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Energieausweis und Sanierungsstau

Beim Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen, den Sie dem Käufer spätestens bei der Besichtigung zeigen (Quelle: § 80 GModG). Eine schlechte Energieklasse ist kein Hindernis, aber ein Preisfaktor: Der Käufer rechnet ein, was Dämmung, Fenster oder Heizung kosten. Wie das beim Rückmietverkauf wirkt und warum dort die Erhaltung beim Eigentümer liegt, erklären wir beim Haus mit Sanierungsstau.

Wohnungsrecht und Nießbrauch für Dritte

Haben Sie Eltern, Geschwistern oder einem früheren Partner ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch eingeräumt, bleibt dieses Recht beim Verkauf bestehen. Wer den Nießbrauch hat, darf das Haus nutzen und etwa selbst vermieten (Quelle: § 1030 BGB). Ein Käufer, der Ihnen das Haus vermieten will, kann damit nicht frei verfügen. Das ist etwas anderes als ein Wohnungsrecht für Sie selbst, das beim Rückmietverkauf gerade schützt.

Gelöscht wird ein solches Recht, wenn der Berechtigte es aufgibt und die Löschung bewilligt, in öffentlich beglaubigter Form (§ 875 BGB, §§ 19 und 29 GBO). Sprechen Sie deshalb früh mit dem Berechtigten und klären Sie, ob er dafür einen Ausgleich erwartet. Ist er verstorben, genügt meist die Sterbeurkunde, um das Grundbuch zu berichtigen (§ 22 GBO). Wie Wohnungsrecht und Nießbrauch sich unterscheiden, zeigt der Vergleich Rückmietverkauf oder Nießbrauch.

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Zwangshypothek, Versteigerungs- und Insolvenzvermerk

Ein Gläubiger, dem Sie mehr als 750 Euro schulden, kann eine Zwangshypothek eintragen lassen, im Gesetz Sicherungshypothek genannt (Quelle: § 866 ZPO). Sie lässt sich aus dem Kaufpreis ablösen, wenn der Erlös reicht und der Gläubiger die Löschung bewilligt. Viele Käufer scheuen den zusätzlichen Aufwand trotzdem. Der Anbieter vobahome nennt Zwangssicherungshypothek und Zwangsversteigerung ausdrücklich als Gründe, keinen Rückmietverkauf anzubieten (Stand 29.10.2026).

Ist die Zwangsversteigerung angeordnet, ist das Haus beschlagnahmt, und das wirkt wie ein Verkaufsverbot (§ 23 ZVG). Ein Verkauf gelingt dann nur mit dem Gläubiger, der seinen Antrag zurücknimmt, wenn er aus dem Kaufpreis bezahlt wird (§ 29 ZVG). Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens entscheidet allein der Insolvenzverwalter über das Haus (§ 80 InsO). Welche Wege es vor dem Versteigerungstermin noch gibt, steht unter Schulden und Zwangsversteigerung.

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Zustimmung bei Eigentumswohnungen

Bei einer Eigentumswohnung kann vereinbart sein, dass der Verwalter oder die anderen Eigentümer einem Verkauf zustimmen müssen (Quelle: § 12 WEG). Verweigern dürfen sie die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund. Ohne sie ist der Kaufvertrag unwirksam. Ob eine solche Klausel gilt, steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung.

Resthof und Bauernhof

Zu einem Resthof gehören oft Scheune, Stall und Land. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen braucht der Verkauf meist eine behördliche Genehmigung (Quelle: § 2 GrdstVG). Die Länder legen fest, bis zu welcher Größe keine Genehmigung nötig ist. Nebengebäude erhöhen zudem die Kosten, die ein Vermieter für die Erhaltung tragen müsste.

Ein Ausweg ist, das Wohnhaus mit einem kleinen Grundstück abzutrennen und die Flächen getrennt zu verkaufen oder zu verpachten. Dann bleibt ein Objekt, das eher zu einem Rückmiete-Käufer passt. Lassen Sie die Teilung vorher von Vermessungsamt und Notar prüfen, denn sie kostet Zeit und Gebühren.

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Laden, Praxis oder mehr als drei Wohnungen

Hat Ihr Haus einen Laden, eine Praxis oder ein Büro, gelten für diesen Teil die Regeln der Gewerbemiete. Der Kündigungsschutz und die Grenzen für Mieterhöhungen aus dem Wohnraummietrecht greifen dort nicht (Quelle: § 578 BGB). Für Sie als Mieter wäre der Gewerbeteil deshalb schwächer geschützt. Häuser mit mehr als drei Wohnungen kaufen eher Kapitalanleger als Rückmiete-Anbieter.

Hürde beseitigen oder Weg wechseln?

Fragen Sie bei jeder Absage nach dem Grund. Ein Wohnrecht Dritter, eine Zwangshypothek oder eine fehlende Zustimmung lassen sich oft vor dem Verkauf klären. Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit, Denkmalschutz oder Asbest bleiben dagegen am Haus. Dann lohnt der Blick auf andere Anbieter und auf diese vier Wege, die wir unter Alternativen zum Rückmietverkauf ausführlich vergleichen.

Kredit oder Umschuldung

Sie bleiben Eigentümer und zahlen Zinsen. Bei Erbbaurecht braucht auch eine Grundschuld oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Teilverkauf

Sie verkaufen nur einen Anteil und wohnen weiter. Teilverkauf-Anbieter prüfen das Objekt ebenfalls, ihre Grenzen unterscheiden sich.

Leibrente

Statt eines Kaufpreises bekommen Sie eine monatliche Rente und behalten ein Wohnrecht. Auch hier muss sich ein Käufer für Ihr Haus finden.

Klassischer Verkauf

Sie verkaufen unbewohnt an Selbstnutzer oder Kapitalanleger. Für Denkmäler und Häuser mit Sanierungsbedarf ist der Käuferkreis hier meist größer.

Vermittler wie DEGIV suchen Kapitalanleger als Käufer und nennen keine Altersgrenze (Stand 28.10.2026). Ob ein Anleger Ihr Sonderobjekt mit Rückmiete kauft, entscheidet er im Einzelfall. Ihre Absicherung hängt dann allein am Vertrag mit diesem Käufer.

Wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt, reichen Sie Ihre Immobilie mit allen Unterlagen bei der GNIW ein. Nennen Sie Erbbaurecht, Denkmalschutz oder Grundbucheinträge gleich im Formular. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

Welche Immobilien eignen sich nicht für einen Rückmietverkauf?

Ein gesetzliches Verbot gibt es nicht, es fehlen nur Käufer. Schwierig sind Häuser im Erbbaurecht, Baudenkmäler und Häuser mit Asbest. Dazu kommen Rechte Dritter oder Zwangsvermerke im Grundbuch, Resthöfe und Häuser mit Gewerbe. Der Anbieter vobahome schließt Erbpacht, Asbest, Denkmalschutz, starken Instandhaltungsstau und bestimmte Grundbucheinträge aus (Stand 29.10.2026). Die GNIW prüft laut GNIW jedes Objekt individuell.

Wie verkaufe ich ein Haus im Erbbaurecht und bleibe darin wohnen?

Prüfen Sie zuerst im Erbbaurechtsvertrag, ob der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Ohne nachgewiesene Zustimmung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein, laut § 15 ErbbauRG. Klären Sie Restlaufzeit und Erbbauzins. Am einfachsten wird der Verkauf, wenn Sie das Grundstück vorher ankaufen können.

Wann muss der Grundstückseigentümer dem Verkauf zustimmen?

Wenn das im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist. Er muss zustimmen, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich gefährdet ist und der Käufer die Pflichten erfüllen kann. Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht die Zustimmung ersetzen, laut § 7 ErbbauRG.

Wie verkaufe ich ein denkmalgeschütztes Haus?

Ein Denkmal dürfen Sie verkaufen, Erhaltungspflicht und Erlaubnispflicht für Veränderungen gehen auf den Käufer über. Fragen Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde nach, was geschützt ist. Käufer, die sanieren und vermieten, können Baukosten nach § 7i EStG erhöht absetzen. Für sie kann ein Denkmal deshalb interessant sein.

Was muss ich bei Asbest im Haus vor dem Verkauf tun?

Eine Pflicht, Asbest vor dem Verkauf zu entfernen, nennt das Gesetz nicht. Wer Arbeiten beauftragt, muss der Firma aber Baujahr und Hinweise auf Schadstoffe nennen, laut § 5a GefStoffV. Ein Schadstoffgutachten mit Sanierungsangebot gibt dem Käufer feste Zahlen. Arbeiten am Asbest dürfen nur zugelassene Fachfirmen ausführen.

Wie werde ich ein Wohnrecht meiner Eltern im Grundbuch los?

Nur mit ihnen gemeinsam. Der Berechtigte muss das Recht aufgeben und die Löschung in öffentlich beglaubigter Form bewilligen, laut § 875 BGB und Grundbuchordnung. Nach dem Tod des Berechtigten genügt in der Regel die Sterbeurkunde. Klären Sie vorher, ob ein Ausgleich fällig wird.

Wann ist ein Verkauf trotz Zwangsversteigerungsvermerk möglich?

Wenn der betreibende Gläubiger mitmacht. Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot. Wird der Gläubiger aus dem Kaufpreis bezahlt und nimmt er seinen Antrag zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf, laut § 29 ZVG. Sprechen Sie deshalb früh mit dem Gläubiger.

Welche Alternativen habe ich, wenn mein Haus nicht für die Rückmiete passt?

Prüfen Sie einen Kredit oder eine Umschuldung, einen Teilverkauf, eine Leibrente oder den klassischen Verkauf. Bei Denkmälern und Häusern mit Sanierungsbedarf ist der Käuferkreis im klassischen Verkauf meist größer, auch durch Kapitalanleger. Vergleichen Sie jedes Angebot mit dem Verkehrswert der unbewohnten Immobilie.

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