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Was Sale and Lease Back bedeutet, wie Unternehmen es nutzen und was die private Form unterscheidet.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Verkaufen und zurückmieten: Der Eigentümer verkauft eine Immobilie oder Maschine und nutzt sie danach als Mieter oder Leasingnehmer weiter.
- Meist gewerblich: Unternehmen machen so Kapital aus Gebäuden und Maschinen frei, ein Gewinn über dem Buchwert ist im Betrieb steuerpflichtig.
- Privat heißt es Rückmietverkauf: Eigentümer verkaufen ihr Haus vollständig, erhalten den Kaufpreis sofort und wohnen als Mieter weiter.
- Ab 55 Jahren: Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 €.
Was bedeutet Sale and Lease Back?
Sale and Lease Back heißt verkaufen und zurückmieten. Der Eigentümer verkauft ein Gebäude, eine Maschine oder sein Haus und nutzt es danach gegen Miete oder Leasingrate weiter. Er erhält den Kaufpreis sofort und behält die Nutzung, gibt aber das Eigentum ab. Meist nutzen Unternehmen das Modell, privat heißt es Rückmietverkauf.
Gewerblich oder privat?
Hinter dem Begriff stehen zwei verschiedene Geschäfte. Unternehmen verkaufen Betriebsgebäude oder Maschinen, um Kapital für ihr Geschäft frei zu machen. Privatleute verkaufen ihr selbst bewohntes Haus und bleiben als Mieter. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt den Verkauf mit Rückmietung in einer Pressemitteilung vom 18.11.2025 ausdrücklich Sale and Lease Back (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg).
| Merkmal | Gewerbliches Sale and Lease Back | Privater Rückmietverkauf |
|---|---|---|
| Verkäufer | Unternehmen | Eigentümer, der selbst im Haus wohnt |
| Objekt | Betriebsgebäude, Maschinen, Fahrzeuge | Haus oder Eigentumswohnung |
| Vertrag danach | Leasing- oder Gewerbemietvertrag | Mietvertrag über Wohnraum |
| Kündigungsschutz | Nur was der Vertrag regelt | Gesetzlicher Mieterschutz plus Vereinbarung |
| Gewinn aus dem Verkauf | Im Betrieb steuerpflichtig | Bei Eigennutzung steuerfrei |
Unsere Empfehlung für Eigentümer ab 55
Für den privaten Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Sie kauft laut GNIW selbst genutzte Wohnimmobilien, alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein. Der Mindestankaufswert liegt laut GNIW bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW, das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
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Wie nutzen Unternehmen Sale and Lease Back?
Unternehmen verkaufen Gebäude, Maschinen oder Fahrzeuge an einen Käufer, etwa eine Leasinggesellschaft oder einen Investor, und mieten sie sofort zurück. So wird gebundenes Kapital zu Geld auf dem Konto. Der Betrieb läuft am selben Ort weiter, kostet aber künftig Miete oder Leasingraten.
Warum Unternehmen verkaufen und zurückmieten
Drei Gründe stehen bei Unternehmen im Vordergrund. Alle drei laufen darauf hinaus, Geld aus dem Anlagevermögen zu lösen, ohne den Betrieb zu verändern.
Liquidität
Der Kaufpreis fließt sofort zu. Das Unternehmen kann damit investieren, wachsen oder Schulden abbauen.
Nutzung bleibt
Produktion, Lager oder Büro bleiben am selben Ort. Es wechselt nur der Eigentümer.
Stille Reserven
Liegt der Marktwert über dem Buchwert, macht der Verkauf diesen Wertzuwachs zu Geld.
Was ändert sich in der Bilanz?
Nach dem Handelsgesetzbuch steht ein Vermögensgegenstand in der Bilanz dessen, dem er wirtschaftlich zuzurechnen ist (Quelle: § 246 HGB). Geht das wirtschaftliche Eigentum auf den Käufer über, verschwindet das Gebäude aus der Bilanz des Verkäufers. Bleibt es trotz Verkauf beim Verkäufer, etwa durch die Gestaltung des Leasingvertrags, bleibt auch das Gebäude in seiner Bilanz.
Wer nach den internationalen Regeln IFRS bilanziert, zeigt das zurückgemietete Objekt weiter. Es steht als Nutzungsrecht auf der Aktivseite, dazu kommt eine Leasingverbindlichkeit. Einen Gewinn auf den Teil, den das Unternehmen über das Nutzungsrecht behält, weist es nicht aus (Quelle: IFRS 16, Verordnung (EU) 2023/2579). Die Bilanz wird durch den Verkauf also nicht automatisch kürzer.
Welche steuerlichen Folgen hat der Verkauf?
Liegt der Kaufpreis nach Abzug der Verkaufskosten über dem Buchwert, entsteht ein Veräußerungsgewinn. Im Betrieb erhöht er den steuerpflichtigen Gewinn. Bei Grundstücken und Gebäuden lässt er sich auf neue Investitionen übertragen oder bis zu vier Jahre als Rücklage parken. Voraussetzung ist, dass das Objekt mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen gehörte (Quelle: § 6b EStG).
Auch die Miete danach hat eine steuerliche Folge. Bei der Gewerbesteuer zählt die Hälfte der Miete für Grundstücke und Gebäude zu den Hinzurechnungen (Quelle: § 8 GewStG). Übersteigt die Summe aller Hinzurechnungen 200.000 Euro im Jahr, erhöht ein Viertel des Überschusses den Gewerbeertrag. Ob sich der Verkauf unter dem Strich lohnt, rechnet der Steuerberater vorher durch.
Was unterscheidet Leasing von Miete?
Beim gewerblichen Sale and Lease Back folgt ein Leasing- oder Gewerbemietvertrag, beim privaten ein Mietvertrag über Wohnraum. Der Unterschied ist groß. Beim Leasing bestimmt fast nur der Vertrag die Rechte, bei der Wohnraummiete schützt das Gesetz den Mieter.
Leasing und Gewerbemiete: Der Vertrag regelt fast alles
Für gewerbliches Leasing gibt es keine Schutzregeln wie für die Wohnraummiete. Laufzeit, Wartung, Versicherung und ein mögliches Rückkaufsrecht am Ende legen die Parteien im Vertrag fest. Ähnlich ist es bei der Gewerbemiete: Kündigungsschutz und Grenzen für Mieterhöhungen aus dem Wohnraummietrecht gelten dort nicht (Quelle: § 578 BGB). Wer zurückleast, verhandelt deshalb jede Absicherung selbst.
Wohnraummiete: Das Gesetz schützt den Mieter
Wer sein Haus privat verkauft und zurückmietet, schließt einen Mietvertrag über Wohnraum. Der Vermieter muss das Haus in einem bewohnbaren Zustand erhalten (Quelle: § 535 BGB). Kündigen darf er in der Regel nur mit berechtigtem Interesse, etwa wegen Eigenbedarfs. Verkauft der Käufer weiter, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein.
Ein Rückkaufsrecht wie beim Leasing gibt es beim Rückmietverkauf nur, wenn es im Vertrag steht. Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen unbefristeten Mietvertrag, der die Eigenbedarfs- und ordentliche Kündigung ausschließt (Quelle: Verbraucherzentrale). Welche Klauseln der Mietvertrag beim Rückmietverkauf noch braucht, klären Sie vor dem Notartermin.
Welche Namen gibt es für den Verkauf mit Rückmiete?
Für die private Form gibt es mehrere Namen. Rückmietverkauf, Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete und Verkauf mit Mietvertrag meinen denselben Vorgang. Der Hausverkauf mit Wohnrecht ist verwandt, sichert das Wohnen aber anders ab.
Die Begriffe im Überblick
Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen spricht vom Rückmietkauf. Er beschreibt ihn als Modell mit nur einem Eigentumswechsel, danach folgt ein Mietvertrag, und der neue Eigentümer trägt größere Reparaturen (Quelle: Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, Gutachten März 2025). Die Tabelle ordnet die gängigen Namen ein.
| Begriff | Was gemeint ist |
|---|---|
| Rückmietverkauf | Verkauf des selbst bewohnten Hauses mit anschließendem Mietvertrag |
| Rückmietkauf, Verkauf mit Rückmiete | Andere Namen für denselben Vorgang |
| Verkauf mit Mietvertrag | Derselbe Vorgang, der Name betont den Mietvertrag |
| Hausverkauf mit Wohnrecht | Verkauf mit Wohnungsrecht im Grundbuch, allein oder zusätzlich zum Mietvertrag |
| Sale and Lease Back | Oberbegriff, im Alltag meist für Unternehmen |
Mietvertrag oder Wohnungsrecht?
Ein Mietvertrag lässt sich nicht ins Grundbuch eintragen, ein Wohnungsrecht schon. Deshalb kombinieren manche Käufer beides. Die GNIW etwa trägt nach eigenen Angaben zusätzlich ein Wohnungsrecht ein. Was das Recht im Grundbuch leistet und was es kostet, zeigt der Hausverkauf mit Wohnrecht.
Wer kauft Häuser mit Rückmiete?
Für Eigentümer gibt es nur wenige Direktkäufer. Die GNIW und die Firma verkaufen aber bleiben kaufen selbst an, Lebenswert bietet ein Mischmodell mit Teilzahlung. Die Marke vobahome bietet die Rückmiete ebenfalls an, nennt aber keinen Käufer. DEGIV vermittelt Kapitalanleger als Käufer.
Worin sich die Anbieter unterscheiden
Die Anbieter unterscheiden sich vor allem in Altersgrenze, Mindestwert und Absicherung. Die Firma verkaufen aber bleiben richtet sich nach eigener Angabe an Verkäufer ab 65 Jahren und trägt kein Wohnungsrecht ins Grundbuch ein. Bei vobahome liegt der Mindestwert bei 150.000 Euro, DEGIV nennt keine Altersgrenze (Angaben der Anbieter, abgerufen am 28.10.2026).
Was gilt für Unternehmer und Selbständige?
Gewerbliches Sale and Lease Back für Betriebsgebäude oder Maschinen vermitteln wir nicht. Die GNIW kauft laut GNIW nur selbst genutzte Wohnimmobilien. Für Kapital im Betrieb kommt eher ein Kredit für Unternehmen infrage, ohne dass Gebäude oder Maschinen den Besitzer wechseln.
Selbständige mit eigenem Haus
Anders ist es, wenn Sie als Selbständiger privat im eigenen Haus wohnen. Dann ist der Rückmietverkauf ein privater Verkauf mit Wohnraummiete, kein Geschäft des Betriebs. Ist das Haus ausschließlich selbst bewohnt, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei (Quelle: § 23 EStG). Was bei einem Büro im Haus gilt, erklärt die Seite für Selbständige.
Unsere Einschätzung: Für Unternehmen ist Sale and Lease Back ein Finanzierungsweg, für Privatleute eine Entscheidung über das eigene Zuhause. Wer privat verkauft, sollte die Reichweite des Erlöses gegen die Miete rechnen und auf einem schriftlichen Kündigungsausschluss bestehen. Sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW trägt sie das Wohnungsrecht im ersten Rang ein. Nimmt sie später einen Bankkredit auf, rückt es laut GNIW in den zweiten Rang.
Die häufigsten Fragen zu Sale and Lease Back
Was bedeutet Sale and Lease Back auf Deutsch?
Wörtlich verkaufen und zurückleasen. Der Eigentümer verkauft ein Gebäude, eine Maschine oder sein Haus und nutzt es danach gegen Miete oder Leasingrate weiter. Die private Form heißt in Deutschland Rückmietverkauf, Rückmietkauf oder Verkauf mit Rückmiete. Die Verbraucherzentrale Hamburg setzt den Verkauf mit Rückmietung mit Sale and Lease Back gleich.
Wie funktioniert Sale and Lease Back bei einer Immobilie?
Der Eigentümer verkauft die Immobilie beim Notar und schließt gleichzeitig einen Miet- oder Leasingvertrag mit dem Käufer. Den Kaufpreis erhält er nach dem Notartermin, danach zahlt er Miete. Unternehmen nutzen das für Büros, Hallen oder Lager. Privatleute verkaufen so ihr Haus und bleiben mit einem Mietvertrag über Wohnraum darin wohnen.
Was unterscheidet Sale and Lease Back von normalem Leasing?
Beim normalen Leasing kauft die Leasinggesellschaft ein Objekt, das der Leasingnehmer nie besessen hat. Beim Sale and Lease Back gehörte das Objekt vorher dem Leasingnehmer selbst. Er verkauft es und least es zurück. Dadurch erhält er Geld für etwas, das er schon nutzt, statt eine neue Anschaffung zu finanzieren.
Welche Vorteile hat Sale and Lease Back für Unternehmen?
Der Kaufpreis bringt sofort Liquidität, ohne dass der Betrieb umziehen oder auf Maschinen verzichten muss. Liegt der Marktwert über dem Buchwert, werden stille Reserven zu Geld. Dafür zahlt das Unternehmen dauerhaft Miete oder Leasingraten und gibt das Eigentum samt künftiger Wertsteigerung ab.
Wie wird Sale and Lease Back bilanziert?
Nach dem Handelsgesetzbuch bilanziert, wem der Gegenstand wirtschaftlich zuzurechnen ist, so regelt es § 246 HGB. Geht das wirtschaftliche Eigentum über, verlässt das Objekt die Bilanz des Verkäufers. Nach IFRS 16 zeigt der Verkäufer dagegen ein Nutzungsrecht und eine Leasingverbindlichkeit. Einen Gewinn auf das zurückbehaltene Nutzungsrecht weist er dort nicht aus.
Welche Steuern fallen beim Sale and Lease Back an?
Im Betrieb ist der Gewinn über dem Buchwert steuerpflichtig, bei Gebäuden lässt er sich nach § 6b EStG unter Bedingungen auf Neuinvestitionen übertragen. Privat ist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie das Haus selbst bewohnt oder länger als zehn Jahre besessen haben. Grunderwerbsteuer schulden beide Vertragsteile. Übernimmt der Käufer sie und zahlt nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Ab wann ist Sale and Lease Back für Privatpersonen möglich?
Das legt jeder Anbieter selbst fest. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Die Firma verkaufen aber bleiben nennt Verkäufer ab 65 Jahren, der Vermittler DEGIV nennt keine Altersgrenze. Ein Gesetz mit einer Altersgrenze gibt es nicht, der Rückmietverkauf ist ein gewöhnlicher Kauf mit Mietvertrag.
Wer zahlt beim privaten Sale and Lease Back die Reparaturen?
Als Vermieter muss der neue Eigentümer das Haus in bewohnbarem Zustand erhalten, laut § 535 BGB. Größere Reparaturen an Dach, Heizung oder Fenstern trägt damit der Käufer. Was Sie als Mieter selbst zahlen, etwa Schönheitsreparaturen oder Betriebskosten, steht im Mietvertrag. Rücklagen für das Haus brauchen Sie als Mieter nicht mehr.
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