Kündigung beim Rückmietverkauf: Auszug, Pflegeheim, Rückkauf

Rückmietverkauf

Kündigung

Die fünf Fälle auf einen Blick

Ein Mietverhältnis nach dem Verkauf endet aus verschiedenen Gründen: Sie ziehen aus, Sie ziehen ins Pflegeheim, ein Mieter stirbt oder der Käufer kündigt. Dazu kommt die Frage, ob Sie die Immobilie zurückkaufen können. Die Tabelle fasst die fünf Fälle mit ihrer gesetzlichen Grundlage zusammen.

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Wie regelt die GNIW die Kündigung?

Für den Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft mbH, kurz GNIW, als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW ist ihr Mietvertrag unbefristet, und Sie können jederzeit kündigen. Die GNIW selbst kündigt nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund, etwa bei fehlender Mietzahlung oder mutwilliger Zerstörung. Eigenbedarf ist laut GNIW ausgeschlossen.

Laut GNIW bekommen Sie zusätzlich ein lebenslanges Wohnungsrecht im ersten Rang des Grundbuchs. Nimmt die GNIW später einen Bankkredit auf, rückt das Wohnungsrecht laut GNIW in den zweiten Rang. Voraussetzung ist laut GNIW, dass alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind. Der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Frist und Form an einem Beispiel

Geht Ihre Kündigung bis zum dritten Werktag im März beim Vermieter ein, endet der Mietvertrag am 31. Mai. Kommt sie einen Tag später, endet er erst am 30. Juni. Sie zahlen dann eine Monatsmiete mehr. Die Kündigung braucht die schriftliche Form mit Ihrer Unterschrift (§ 568 BGB). Eine E‑Mail reicht nicht, schicken Sie das Schreiben per Einschreiben.

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Wann gilt ein Kündigungsverzicht?

Manche Mietverträge schließen die Kündigung für beide Seiten aus. In einem vorformulierten Vertrag, also einem Mustervertrag mit festen Klauseln, ist ein solcher Verzicht in der Regel unwirksam, wenn er länger als vier Jahre gilt. Das gilt ausdrücklich auch, wenn beide Seiten verzichten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04). Bei einer Staffelmiete darf Ihr Kündigungsrecht höchstens vier Jahre ausgeschlossen sein (§ 557a BGB).

Für den Verzicht des Käufers gilt diese Grenze nicht. Der Bundesgerichtshof hat einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis zum Tod des längstlebenden Mieters als wirksame Zusage behandelt (Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18). Achten Sie deshalb darauf, dass nur der Käufer verzichtet. Ihr eigenes Kündigungsrecht sollte unberührt bleiben.

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Was sagen die Anbieter?

Die Anbieter regeln Ihr Kündigungsrecht unterschiedlich, eine einheitliche Mindestlaufzeit gibt es nicht. Die Tabelle zeigt die Angaben der Anbieter, abgerufen am 28.10.2026. Fragen Sie im Angebot nach, ob für Sie eine Mindestlaufzeit gilt und wie lange.

Was kostet die Übergangszeit?

Im ersten Jahr im Pflegeheim zahlen Pflegebedürftige bundesweit im Schnitt 3.364 Euro im Monat selbst, laut Verband der Ersatzkassen (Quelle: vdek, Stand 01.07.2026). Darin stecken Pflege, Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten. In der Kündigungsfrist kommt die Miete dazu. Das Beispiel zeigt, was drei Monate Übergang kosten.

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Was ist anders als beim Wohnungsrecht allein?

Wer nur mit einem Wohnungsrecht verkauft, zahlt keine Miete, kann das Recht aber nicht übertragen. Andere dürfen dort nur wohnen, wenn das gestattet ist (Quelle: § 1092 BGB). Ohne diese Erlaubnis bringt Ihnen das Recht im Heim kein Geld. Beim Rückmietverkauf haben Sie den Kaufpreis schon erhalten, er steht für die Pflege bereit.

Haben Sie Mietvertrag und Wohnungsrecht zusammen, beenden Sie mit der Kündigung nur den Mietvertrag. Das Wohnungsrecht bleibt im Grundbuch, bis Sie es aufgeben und die Löschung bewilligen (§ 875 BGB). Klären Sie vor der Unterschrift, ob und wann Sie es nach einem Auszug aufgeben sollen. Zieht nur einer von Ihnen ins Heim, läuft der Mietvertrag für den anderen Partner weiter.

Wenn Ihr Partner im Haus bleibt

Sind Sie beide Mieter, setzt der überlebende Partner den Vertrag fort (Quelle: § 563a BGB). Er kann binnen eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, mit der gesetzlichen Frist kündigen. Er muss es aber nicht.

Steht nur einer von Ihnen im Vertrag, tritt der Ehe- oder Lebenspartner ein, der im Haus lebt (§ 563 BGB). Er kann den Eintritt binnen eines Monats ablehnen. Der Vermieter darf in diesem Fall binnen eines Monats kündigen, wenn in der Person des Partners ein wichtiger Grund liegt. Lassen Sie deshalb beide Partner als Mieter in den Vertrag schreiben.

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Wenn niemand mehr im Haus wohnt

Tritt niemand ein, setzen die Erben den Mietvertrag fort (Quelle: § 564 BGB). Erben und Vermieter dürfen dann binnen eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Vermieter braucht dafür keinen Kündigungsgrund (§ 573d BGB). Bis zum Ende der Frist bleibt die Miete fällig.

Danach räumen die Erben das Haus und geben es zurück (§ 546 BGB). Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1090, 1061 BGB). Für die Löschung im Grundbuch genügt in der Regel der Nachweis des Todes, etwa die Sterbeurkunde (§ 22 GBO). Was vom Erlös übrig ist, geht als Geldvermögen an Ihre Erben.

Drei Gründe für eine fristlose Kündigung

Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung nach Abwägung aller Umstände nicht zuzumuten ist (Quelle: § 543 BGB). Das Gesetz nennt dafür Beispiele. Drei davon betreffen Sie als Mieter im eigenen früheren Haus.

Mietrückstand

Sie sind zwei Monate in Folge mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand. Oder der Rückstand summiert sich über längere Zeit auf zwei Monatsmieten (§§ 543, 569 BGB).

Gefährdung des Hauses

Sie vernachlässigen die nötige Sorgfalt so stark, dass das Haus erheblich gefährdet ist. Auch die unerlaubte Überlassung an Dritte zählt dazu (§ 543 BGB).

Gestörter Hausfrieden

Eine Seite stört den Hausfrieden nachhaltig. Der anderen ist dann nicht zuzumuten, den Vertrag fortzusetzen (§ 569 BGB).

Bei Pflicht­verletzungen muss der Vermieter Sie in der Regel zuerst abmahnen oder eine Frist setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Beim Mietrückstand gilt das nicht. Zahlen Sie den Rückstand aber spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam. Das gilt auch, wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Sozialamt zur Zahlung verpflichtet (§ 569 BGB). Dieser Ausweg hilft nur einmal innerhalb von zwei Jahren.

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Weiterverkauf, Zwangsversteigerung und Insolvenz

Verkauft der Käufer weiter, tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein (§ 566 BGB). An einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss ist er gebunden. In der Zwangsversteigerung und nach einem Verkauf durch den Insolvenzverwalter darf der neue Eigentümer dagegen mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG, § 111 InsO). Er braucht aber einen Kündigungsgrund (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). Gegen diese Risiken schützt ein Wohnungsrecht, das im Grundbuch vor jeder Grundschuld steht, deutlich besser als der Mietvertrag allein.

Welche Rechte Sie vereinbaren können

Ein Wiederkaufsrecht behält sich der Verkäufer im Kaufvertrag vor (Quelle: § 456 BGB). Ausgeübt wird es dann durch eine einfache Erklärung gegenüber dem Käufer. Im Zweifel gilt der alte Kaufpreis, einen anderen Preis können Sie im Vertrag festlegen. Bei Grundstücken gilt das Recht höchstens 30 Jahre, wenn der Vertrag keine andere Frist nennt (§ 462 BGB).

Ein Vorkaufsrecht gibt Ihnen weniger. Sie dürfen nur kaufen, wenn der Eigentümer an einen anderen verkauft. Als dingliches Recht, also als Recht am Grundstück selbst, wird es im Grundbuch eingetragen (§ 1094 BGB). Eine Vormerkung im Grundbuch sichert einen vereinbarten Anspruch auf Rückübertragung gegen spätere Verfügungen des Eigentümers (§ 883 BGB).

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Was gilt, wenn Sie den Verkauf bereuen?

Nach dem Notartermin ist der Kaufvertrag bindend. Rückgängig machen lässt er sich dann nur über ein vereinbartes Recht oder mit Zustimmung des Käufers. Prüfen Sie den Entwurf deshalb in Ruhe: Der Notar soll ihn Ihnen im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (Quelle: § 17 BeurkG).

Ein Rückkauf ist ein neuer Grundstückskauf mit Notar und Grundbuch. Kaufen Sie innerhalb von zwei Jahren zurück, wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag für beide Käufe nicht festgesetzt (§ 16 GrEStG). Später fällt sie für den Rückkauf erneut an. Rechnen Sie diese Nebenkosten ein, bevor Sie ein Rückkaufsrecht zur Bedingung machen.

Müssen Sie beim Auszug renovieren?

Schönheitsreparaturen wie Streichen kann der Mietvertrag auf Sie übertragen. Waren die Räume bei Mietbeginn unrenoviert, ist eine vorformulierte Klausel ohne angemessenen Ausgleich aber unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Den unrenovierten Zustand müssen im Streit Sie beweisen.

Beim Rückmietverkauf beginnt der Mietvertrag in Räumen, die Sie selbst jahrelang bewohnt haben. Halten Sie den Zustand deshalb zu Mietbeginn in einem Übergabeprotokoll mit Fotos fest. Bei verkaufen aber bleiben und vobahome tragen die Mieter nach Angaben der Anbieter die Schönheitsreparaturen, größere Instandhaltung liegt beim Käufer (Stand 28.10.2026). Laut GNIW trägt die Eigentümerin alle Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen, etwa für Dach, Fenster und Heizung.

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Einbauten, Kaution und Abrechnung

Was beim Verkauf im Haus war, etwa die Einbauküche, regelt der Kaufvertrag. Was Sie als Mieter später einbauen, etwa einen Treppenlift, dürfen Sie beim Auszug wieder mitnehmen (Quelle: § 539 BGB). Der Vermieter kann das mit einer angemessenen Entschädigung abwenden (§ 552 BGB). Seine Ansprüche wegen Schäden am Haus verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).

Eine Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB). Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen Ihnen zu. Über die Betriebskosten rechnet er spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ab (§ 556 BGB). Ob überhaupt eine Kaution anfällt, steht im Mietvertrag.

Sieben Punkte für den Vertragsentwurf

Gehen Sie den Entwurf mit diesen sieben Punkten durch. Lassen Sie ihn am besten von einem Anwalt für Mietrecht oder einer Verbraucherzentrale prüfen.

• Ordentliche Kündigung des Käufers ausgeschlossen, Ihr eigenes Kündigungsrecht unberührt
• Eine Mindestlaufzeit für Sie, wenn überhaupt, schriftlich und mit klarer Dauer
• Beide Partner als Mieter im Mietvertrag genannt
• Regel, ob und wann Sie ein eingetragenes Wohnungsrecht nach einem Auszug aufgeben
• Wiederkaufs- oder Vorkaufsrecht im Kaufvertrag, falls Sie zurückkaufen möchten
• Übergabeprotokoll mit Fotos zum Beginn des Mietvertrags
• Schönheitsreparaturen, Einbauten und Kaution schriftlich geregelt

Prüfen Sie im Angebot der GNIW die Kündigungsklauseln, das Wohnungsrecht und seinen Rang. Das Angebot ist laut GNIW kostenfrei und unverbindlich.

Wie lange ist die Kündigungsfrist nach einem Rückmietverkauf?

Als Mieter kündigen Sie spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, also mit knapp drei Monaten Frist (laut § 573c BGB). Die Kündigung muss schriftlich sein und braucht keinen Grund. Eine längere Frist zu Ihrem Nachteil ist unwirksam. Ob der Anbieter eine Mindestlaufzeit verlangt, steht im Mietvertrag.

Was passiert mit dem Mietvertrag beim Umzug ins Pflegeheim?

Sie kündigen mit der normalen Frist von knapp drei Monaten. Bis dahin laufen Miete und Heimkosten nebeneinander. Im ersten Heimjahr liegt der Eigenanteil bundesweit im Schnitt bei 3.364 Euro im Monat (laut vdek, Stand 01.07.2026). Zieht nur ein Partner ins Heim, läuft der Vertrag für den anderen weiter.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Waren beide Partner Mieter, läuft der Vertrag mit dem Überlebenden weiter (laut § 563a BGB). Er kann binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen. Lebt niemand mehr im Haus, geht der Vertrag auf die Erben über. Erben und Vermieter können dann binnen eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Wann darf der Käufer den Mietvertrag kündigen?

Ist seine ordentliche Kündigung wirksam ausgeschlossen, bleibt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, etwa bei zwei Monatsmieten Rückstand (laut § 543 BGB). Bei anderen Pflicht­verletzungen muss er in der Regel vorher abmahnen. In der Zwangsversteigerung und nach einem Verkauf durch den Insolvenzverwalter darf der neue Eigentümer mit gesetzlicher Frist kündigen. Er braucht dafür aber einen Kündigungsgrund.

Wann erlischt das Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (laut § 1090 BGB in Verbindung mit § 1061 BGB). Zu Lebzeiten endet es, wenn Sie es aufgeben und im Grundbuch löschen lassen. In der Zwangsversteigerung erlischt es, wenn es dem betreibenden Gläubiger im Rang nachgeht. Ein Auszug allein beendet es nicht.

Wann können Sie die Immobilie nach einem Rückmietverkauf zurückkaufen?

Nur, wenn der Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht oder ein Vorkaufsrecht vorsieht. Beim Wiederkauf gilt im Zweifel der alte Kaufpreis, bei Grundstücken höchstens 30 Jahre lang (laut § 462 BGB). Ein Vorkaufsrecht greift nur, wenn der Eigentümer an einen anderen verkauft. Ohne solche Klausel brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers.

Wie lässt sich ein Rückmietverkauf rückgängig machen?

Vor dem Notartermin ist der Verkauf nicht bindend. Den Entwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen (laut § 17 BeurkG). Nach der Beurkundung geht es nur noch über ein vereinbartes Recht oder mit Zustimmung des Käufers. Bei einem Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag nicht festgesetzt.

Wer zahlt Schönheitsreparaturen beim Auszug?

Das regelt der Mietvertrag. Ohne wirksame Klausel muss der Vermieter das Haus in gebrauchsfähigem Zustand erhalten (laut § 535 BGB). Der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 entschieden, dass eine vorformulierte Renovierungsklausel bei unrenoviert übergebenen Räumen ohne Ausgleich unwirksam ist (VIII ZR 185/14). Normale Abnutzung müssen Sie nicht ersetzen.

Wie hoch darf die Kaution nach einem Rückmietverkauf sein?

Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (laut § 551 BGB). Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen Ihnen zu. Ob eine Kaution vereinbart wird, regelt der Mietvertrag.

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