Einfamilienhaus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben

Rückmietverkauf

Einfamilienhaus

Warum gerade das Einfamilienhaus?

Ende 2025 gab es in Deutschland rund 13,5 Millionen Einfamilienhäuser, knapp ein Drittel aller Wohnungen in Wohngebäuden (Quelle: Statistisches Bundesamt). Für viele Besitzer ist das Haus Zuhause und größtes Vermögen zugleich. Der Verkauf mit Rückmiete trennt beides: Das Vermögen wird zu Geld, das Zuhause bleibt.

Für Ihr Haus empfehlen wir die GNIW, einen Direktkäufer: Sie kauft das Haus selbst und wird Ihre Vermieterin. Nach eigener Angabe kauft sie bundesweit an und ist der größte Vermieter von Einfamilienhäusern in Deutschland. Laut GNIW müssen alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region passt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Vergleichswert und Sachwert: So rechnen Gutachter

Welches Verfahren der Gutachter wählt, hängt von der Art des Hauses und den verfügbaren Daten ab (Quelle: § 6 ImmoWertV). Gibt es genug Verkäufe vergleichbarer Häuser in Ihrer Gegend, leitet er daraus den Vergleichswert ab. Beim Sachwert addiert er Bodenwert, Gebäude, Nebengebäude und Außenanlagen. Die Summe passt er mit einem Sachwertfaktor an den Markt an (§ 35 ImmoWertV).

Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Prüfen Sie jedes Angebot mit einer eigenen Immobilienbewertung, bevor Sie unterschreiben. Hat Ihr Haus eine vermietete Einliegerwohnung, zählt auch deren Miete. Dann gelten die Besonderheiten beim Zweifamilienhaus.

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Was Einfamilienhäuser je nach Region kosten

Die Gutachterausschüsse werten die Kaufverträge der Notare aus. 2024 kosteten gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im mittleren Preissegment 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, das Grundstück eingerechnet (Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Für ein Haus mit 130 Quadratmetern ergeben sich je nach Lage diese Größenordnungen.

Die Spanne ist groß. Im Kyffhäuserkreis in Thüringen kostete der Quadratmeter 590 Euro, im Landkreis Miesbach in Bayern rund 9.500 Euro. In den größten Großstädten liegt der mittlere Preis bei rund 5.000 Euro, etwa dreimal so viel wie in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Steht Ihr Haus in einer günstigen Region, prüfen Sie früh den Mindestankaufswert der GNIW. Die 100.000 Euro gelten laut GNIW für den Wert der bewohnten Immobilie.

Nach dem Rekordjahr 2022 sind die Preise gesunken. Im mittleren Segment fiel der Quadratmeterpreis von 2.750 Euro auf 2.420 Euro und blieb 2024 mit 2.400 Euro fast unverändert. Rechnen Sie deshalb mit den Preisen von heute, nicht mit denen von 2022.

• 20181.740 Euro
• 20191.950 Euro
• 20202.140 Euro
• 20212.470 Euro
• 20222.750 Euro
• 20232.420 Euro
• 20242.400 Euro

Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025

Was ein Einfamilienhaus an Erhaltung kostet

Im eigenen Haus zahlen Sie jede Reparatur allein, es gibt keine Gemeinschaft und keine gemeinsame Rücklage. Eigentümer rechnen je nach Alter und Zustand mit einigen Hundert Euro im Monat für die laufende Instandhaltung. Größere Maßnahmen kommen dazu. Das gemeinnützige Beratungsportal co2online nennt für ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern, Baujahr 1994, diese Beispielkosten (Quelle: co2online, Stand Februar 2026).

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Wie regelt die GNIW die Instandhaltung?

Laut GNIW trägt die Eigentümerin alle Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung, wenn sie erforderlich sind. Sie zahlen neben der Miete nur die umlagefähigen Betriebskosten über eine Nebenkostenabrechnung. Bei einem Haus mit Sanierungsstau ist das der größte Unterschied zum Eigentum. Die Rechnung für eine neue Heizung oder neue Fenster landet dann nicht mehr bei Ihnen.

Wie viel Platz ältere Hausbesitzer haben

Haushalte in freistehenden Einfamilienhäusern hatten 2022 im Schnitt 134,5 Quadratmeter zur Verfügung (Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022). Eigentümer hatten 65,1 Quadratmeter je Person, Mieter 48,5. Ältere Eigentümer bleiben lange: 78 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 wohnten seit mehr als 23 Jahren in ihrer Wohnung. Ziehen die Kinder aus, bleibt die Fläche der Familie.

• Freistehendes Einfamilienhaus134,5 m²
• Doppelhaushälfte119,9 m²
• Reihenhaus116,9 m²
• Wohnung im Mehrfamilienhaus75,3 m²

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus-Zusatzprogramm Wohnen 2022

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Wie lange reicht der Erlös im eigenen Haus?

Die Rechnung zeigt ein Haus mit 130 Quadratmetern in mittlerer Preislage, unbewohnt rund 312.000 Euro wert. Für die bewohnte Immobilie nehmen wir einen Erlös von 240.000 Euro an, die Miete setzen wir mit 10 Euro je Quadratmeter an. Zum Vergleich steht der klassische Verkauf mit Umzug in eine kleinere Mietwohnung.

Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 17,04 Jahre vor sich, Männer 14,43 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Eine 70-jährige Frau braucht im Beispiel also zusätzlich Rente oder Vermögen. Steigt die Miete beim Rückmietverkauf, schrumpft die Reichweite weiter.

Auch der Umzug hat seinen Preis. Wer 2019 oder später eingezogen ist, zahlte 2022 im Mittel etwa 1,10 Euro je Quadratmeter mehr Bruttokaltmiete als der Durchschnitt. Dazu kommen Umzug, Maklerkosten und der Abschied von Haus und Garten. Diese Kosten fehlen im Rechenbeispiel.

Vier Punkte, die beim Haus dazugehören

Diese vier Punkte unterscheiden den Mietvertrag für ein Haus von dem für eine Wohnung. Klären Sie sie vor dem Notartermin schriftlich.

Garten

Legen Sie fest, wer Rasen, Hecken und Bäume pflegt. Beauftragt der Vermieter einen Gärtner, darf er die Kosten umlegen, wenn der Vertrag es vorsieht (Quelle: § 2 BetrKV).

Garage und Nebengebäude

Nennen Sie Garage, Carport, Schuppen und Gartenhaus als Mietsache. Sonst ist offen, ob Sie sie weiter nutzen dürfen und ob dafür eine eigene Miete fällig wird.

Altersgerechter Umbau

Als Mieter können Sie verlangen, dass der Vermieter Umbauten für Menschen mit Behinderungen erlaubt (Quelle: § 554 BGB). Er darf nur ablehnen, wenn ihm der Umbau nicht zuzumuten ist.

Laufende Kosten

Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und Schornsteinfeger sind Betriebskosten, die der Vertrag auf Sie umlegen kann (Quelle: § 556 BGB). Viele Kosten von heute bleiben also, nur über die Nebenkostenabrechnung.

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Was gilt für die Versicherungen?

Laut GNIW bleibt zunächst Ihre bisherige Gebäude­versicherung bestehen, wenn sie ausreicht. Hausrat und Haftpflicht versichern Sie als Bewohner selbst. Die Beiträge zur Gebäude­versicherung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, wie bei jeder Gebäude­versicherung für Mieter. Fragen Sie im Angebot nach, wer ab wann Versicherungsnehmer ist.

Wenn die Rechnung aufgeht und alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind, reichen Sie Ihr Haus bei der GNIW ein. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Legen Sie dafür Grundbuchauszug, Energieausweis und Angaben zu Modernisierungen bereit.

Wie viel ist mein Einfamilienhaus beim Rückmietverkauf wert?

Maßgeblich ist der Wert der bewohnten Immobilie. Er liegt laut Verbraucherzentrale regelmäßig unter dem Wert eines leeren Hauses. Als Orientierung: Gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 2024 im Mittel 2.400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, laut Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse. Lassen Sie den Wert mit einem eigenen Gutachten prüfen.

Welche Kosten zahle ich als Mieter meines früheren Hauses weiter?

Sie zahlen die Kaltmiete und die Betriebskosten, die der Mietvertrag auf Sie umlegt. Dazu können Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Gartenpflege und Gebäude­versicherung gehören, laut § 2 BetrKV. Strom und Heizung zahlen Sie ohnehin. Größere Reparaturen trägt im Grundsatz der Vermieter.

Wer pflegt nach dem Verkauf den Garten?

Das regelt der Mietvertrag. Pflegen Sie den Garten selbst, entstehen keine weiteren Kosten. Beauftragt der Vermieter einen Gärtner, darf er die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten umlegen, wenn der Vertrag es vorsieht. Halten Sie deshalb fest, wer Rasen, Hecken und Bäume pflegt und wer neue Pflanzen bezahlt.

Wie kann ich mein Haus als Mieter altersgerecht umbauen?

Sie können vom Vermieter verlangen, dass er bauliche Veränderungen für Menschen mit Behinderungen erlaubt, laut § 554 BGB. Er darf nur ablehnen, wenn ihm der Umbau nicht zuzumuten ist. Er kann eine Sicherheit verlangen, etwa für den späteren Rückbau. Regeln Sie Kosten und Rückbau am besten schon im Mietvertrag.

Was passiert mit Garage und Gartenhaus nach dem Verkauf?

Sie gehören mit dem Grundstück dem Käufer. Ob Sie sie weiter nutzen dürfen, hängt am Mietvertrag. Nennen Sie Garage, Carport, Schuppen und Gartenhaus deshalb ausdrücklich als Mietsache und klären Sie, ob dafür eine eigene Miete anfällt. Für die Bewertung zählen Nebengebäude und Außenanlagen beim Sachwert mit.

Wer bezahlt eine neue Heizung nach dem Rückmietverkauf?

Der Vermieter muss das Haus in einem nutzbaren Zustand erhalten, laut § 535 BGB. Eine nötige neue Heizung zahlt damit im Grundsatz der Eigentümer. Laut GNIW trägt bei ihr die Eigentümerin Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung. Klären Sie im Vertrag, ob eine Modernisierung die Miete erhöhen darf.

Welche Einfamilienhäuser kommen für einen Rückmietverkauf infrage?

Das legt der Käufer fest. Laut GNIW kauft sie selbst genutzte Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Zwei- und Dreifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Lage und Zustand prüft die GNIW an jedem Objekt einzeln.

Wie lange reicht der Erlös aus dem Hausverkauf für die Miete?

Teilen Sie den Erlös durch die Monatsmiete. Bei 240.000 Euro Erlös und 1.300 Euro Miete für 130 Quadratmeter sind das rund 185 Monate, also gut 15 Jahre ohne Zinsen und ohne Mieterhöhung. Vergleichen Sie das mit Ihrer Lebenserwartung: Mit 70 Jahren haben Frauen im Schnitt noch gut 17 Jahre vor sich, laut Statistischem Bundesamt.

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