Immobilienbewertung beim Rückmietverkauf: Was ist Ihr Haus bewohnt wert?

Rückmietverkauf

Bewertung

Drei Zahlen, die Sie auseinanderhalten sollten

Für Ihre Entscheidung zählen drei Zahlen. Nur die erste lässt sich mit Preisen aus Ihrer Nachbarschaft vergleichen. Die beiden anderen hängen an Ihrem Mietvertrag und an den Bedingungen des Käufers.

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Unsere Empfehlung: die GNIW

Für den Rückmietverkauf empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer. Laut GNIW kauft sie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin. Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Angebot und Besichtigung sind nach ihren Angaben kostenfrei und unverbindlich.

*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.

Drei Verfahren für unterschiedliche Immobilien

Welches Verfahren der Gutachter wählt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab (Quelle: § 6 ImmoWertV). Seine Wahl muss er im Gutachten begründen. Er kann auch mehrere Verfahren nebeneinander rechnen und die Ergebnisse vergleichen.

Vergleichswert

Der Gutachter leitet den Wert aus Kaufpreisen ähnlicher Häuser oder Wohnungen in Ihrer Gegend ab. Das klappt, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt.

Sachwert

Bodenwert, Gebäude und Außenanlagen werden addiert und mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Diese Faktoren ermitteln die Gutachterausschüsse vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Ertragswert

Grundlage ist die marktüblich erzielbare Miete abzüglich der Kosten des Eigentümers. Für ein Haus, in dem Sie als Mieter bleiben, ist das der Blick des Käufers.

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Was in jede Bewertung einfließt

Die Verordnung zählt die Merkmale auf, die den Wert bestimmen (Quelle: § 2 ImmoWertV). Dazu gehören Lage, Größe, Ausstattung, der bauliche Zustand und die Restnutzungsdauer, also wie lange sich das Gebäude noch wirtschaftlich nutzen lässt. Ausdrücklich zählen auch die energetischen Eigenschaften und die Barrierefreiheit. Am Ende der Liste stehen die Rechte und Belastungen, die auf dem Grundstück liegen.

Ein Haus mit Sanierungsstau ist weniger wert als ein gepflegtes. Den energetischen Zustand zeigt der Energieausweis, den Sie für den Verkauf ohnehin brauchen. Sie müssen ihn dem Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen (Quelle: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz).

Wie Gutachter die Belastung berechnen

Der Gutachter kann vom Wert des Hauses ohne Mieter ausgehen. Davon zieht er den Einfluss von Mietvertrag oder Wohnungsrecht ab. Diesen Einfluss berechnet er aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen (Quelle: § 47 ImmoWertV). Ist ein Recht an das Leben gebunden, rechnet er mit Leibrentenbarwertfaktoren. Sie berücksichtigen, wie lange das Recht nach der Sterbetafel voraussichtlich läuft.

Je jünger die Bewohner sind, desto länger wartet der Käufer auf das leere Haus. Frauen haben mit 65 Jahren im Schnitt noch 21,10 Jahre vor sich, mit 80 Jahren noch 9,73 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Bei gleichem Haus und gleicher Miete ist die bewohnte Immobilie deshalb mehr wert, wenn die Bewohner 80 statt 65 Jahre alt sind.

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Wie ein Käufer mit der Miete rechnet

Solange Sie im Haus wohnen, ist es für den Käufer eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage. Im Ertragswertverfahren zählt die marktüblich erzielbare Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Quelle: § 31 ImmoWertV). Zu diesen Kosten gehören Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko eines Mietausfalls. Übernimmt der Käufer Dach, Heizung und Fenster, sinkt sein Ertrag und damit der Wert.

Den verbleibenden Ertrag rechnet der Gutachter mit dem Liegenschaftszinssatz in einen Wert um. Das ist der Zins, mit dem sich Immobilien einer Art im Durchschnitt marktüblich verzinsen (Quelle: § 193 BauGB). Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus echten Kaufpreisen und Mieten ab. Ein höherer Zinssatz ergibt bei gleicher Miete einen niedrigeren Wert.

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Was den Wert der bewohnten Immobilie hebt oder senkt

Wie weit der Wert unter dem des leeren Hauses liegt, entscheidet sich an wenigen Stellschrauben. Eine Prozentzahl, die für alle Häuser gilt, gibt es deshalb nicht. Fragen Sie im Angebot gezielt nach diesen Punkten.

Die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt, ein höherer Kaufpreis gehe meist mit einer höheren Miete einher (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg, Stand 15.04.2026). Kaufpreis und Miete beim Rückmietverkauf gehören also zusammen. Ein höheres Angebot ist nur besser, wenn Sie die höhere Miete dauerhaft tragen können.

Wie bewertet die GNIW?

Laut GNIW beruht ihr Kaufpreis auf einem Gutachten zum Wert der bewohnten Immobilie. Für die Lage kombiniert sie nach eigenen Angaben Lagedaten von Sprengnetter mit einer eigenen Bewertung. Das Ergebnis gilt ihr als Orientierung, nicht als Ausschlusskriterium. Jedes Objekt schaut sie sich einzeln an. Ob Ihre Region infrage kommt, zeigt vorab der Lage-Selbstcheck der GNIW.

Im Anfrageformular fragt die GNIW unter anderem Baujahr, Wohnfläche, Energieausweis, Modernisierungen, Grundbuch und Restschuld ab. Je genauer Ihre Angaben sind, desto belastbarer ist das Angebot. Laut GNIW trägt nach dem Verkauf die Eigentümerin Erhaltungsinvestitionen wie Dach, Fenster und Heizung, wenn sie erforderlich sind.

Was gilt bei anderen Anbietern?

Andere Anbieter wie verkaufen aber bleiben oder vobahome bewerten nach eigenen Regeln. Vermittler kaufen nicht selbst, ihren Preis bestimmt am Ende ein Kapitalanleger. Vergleichen lassen sich die Wege nur über ein schriftliches Angebot mit genannter Miete. Fordern Sie es bei jedem Anbieter mit denselben Angaben zu Ihrem Haus an.

Gutachten vom Gutachterausschuss

Die Gebühr richtet sich nach der Satzung des Ausschusses und steigt mit dem ermittelten Wert. In Heidelberg kostet ein Gutachten für ein Eigenheim bis 300.000 Euro Wert 2.000 Euro (Quelle: Stadt Heidelberg, Satzung seit 01.01.2025). Die Stadt nennt eine Bearbeitungszeit von vier bis sechs Monaten. Beantragen Sie das Gutachten deshalb früh.

• Wert bis 300.000 Euro2.000 Euro
• Wert bis 400.000 Euro2.180 Euro
• Wert bis 500.000 Euro2.360 Euro
• Wert bis 600.000 Euro2.540 Euro
• Wert bis 800.000 Euro2.900 Euro
• Wert bis 1 Million Euro3.260 Euro

Quelle: Stadt Heidelberg, Gutachterausschussgebührensatzung vom 14.11.2024

Andere Städte und Kreise haben eigene Satzungen. Fragen Sie vor dem Antrag bei der Geschäftsstelle Ihres Gutachterausschusses nach Gebühr und Dauer. Für die Ortsbesichtigung braucht der Ausschuss Zugang zu allen Räumen.

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Gutachten vom Sachverständigen

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Erste Orientierung ohne Gutachten

Sechs Fragen an jedes Angebot

Mit diesen Fragen vergleichen Sie zwei Angebote fair. Stellen Sie sie schriftlich und achten Sie darauf, dass die Antworten im Vertragsentwurf stehen. Den Entwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geben (Quelle: § 17 BeurkG).

• Welcher Verkehrswert ohne Mieter liegt dem Angebot zugrunde, und wer hat ihn ermittelt?
• Welche Miete ist vereinbart, und wie darf sie später steigen?
• Wird ein Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen, und an welcher Rangstelle?
• Ist die ordentliche Kündigung insgesamt ausgeschlossen, nicht nur der Eigenbedarf?
• Wer zahlt nach dem Verkauf Dach, Heizung, Fenster und größere Reparaturen?
• Welche Kosten tragen Sie selbst, etwa für Gutachten, Notar oder Vermittler?

Rechnen Sie zum Schluss, wie lange der Erlös für die Miete reicht, und zwar mit einer steigenden Miete. Ziehen Sie vorher die Kosten des Rückmietverkaufs ab, die bei Ihnen bleiben. Den Vertrag selbst prüfen Sie Punkt für Punkt mit der Checkliste zum Mietvertrag.

Wie wird der Kaufpreis beim Rückmietverkauf berechnet?

Grundlage ist der Wert der bewohnten Immobilie. Der Gutachter geht vom Verkehrswert des Hauses ohne Mieter aus und berücksichtigt Mietvertrag und Wohnungsrecht als Belastung, so sieht es § 47 ImmoWertV vor. Wichtig sind dabei die Miete, die Kosten des Käufers und die voraussichtliche Wohndauer. Daraus macht der Käufer sein Angebot.

Warum ist eine bewohnte Immobilie weniger wert als eine leere?

Der Käufer kann nicht einziehen und das Haus nicht leer verkaufen, solange Sie dort wohnen. Bis dahin bekommt er nur die Miete und trägt die Kosten des Vermieters. Laut Verbraucherzentrale liegt der Verkehrswert bewohnter Immobilien regelmäßig niedriger als der unbewohnter. Ein Wohnungsrecht im Grundbuch führt nach ihren Angaben zu erheblichen Abzügen.

Wer zahlt den Gutachter beim Rückmietverkauf?

Ein eigenes Gutachten zahlen Sie als Auftraggeber selbst, beim Gutachterausschuss als Antragsteller. Die Bewertung, auf der das Angebot beruht, veranlasst der Käufer. Fragen Sie vor der Anfrage schriftlich, ob dafür Kosten entstehen und wer sie trägt. Laut GNIW sind Angebot und Besichtigung bei ihr kostenfrei und unverbindlich.

Wie nachvollziehbar ist die Bewertung des Käufers?

Nur so weit, wie der Käufer seine Zahlen offenlegt. Bitten Sie um den Verkehrswert ohne Mieter, die angesetzte Miete und die übernommenen Kosten. Vergleichen Sie diese Zahlen mit einem eigenen Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Ein großer Unterschied beim Verkehrswert ohne Mieter ist ein Grund, nachzufragen.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten vom Gutachterausschuss?

Jeder Ausschuss hat eine eigene Gebührensatzung, die Gebühr steigt mit dem Wert. In Heidelberg kostet ein Gutachten für ein Eigenheim bis 300.000 Euro Wert 2.000 Euro und bis 500.000 Euro Wert 2.360 Euro, laut Gebührensatzung seit 01.01.2025. Für besondere Merkmale kommen feste Zuschläge hinzu.

Wie lange dauert ein Gutachten vom Gutachterausschuss?

Je nach Auftragslage mehrere Monate. Die Stadt Heidelberg nennt für ihren Gutachterausschuss vier bis sechs Monate bis zum Versand. Dazu gehört eine Ortsbesichtigung, für die alle Räume zugänglich sein müssen. Fragen Sie vor dem Antrag bei der Geschäftsstelle Ihres Ausschusses nach der aktuellen Dauer.

Welche Unterlagen braucht ein Gutachter für die Bewertung?

Wichtig sind Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung und Grundrisse, das Baujahr und alle Modernisierungen mit Jahreszahl. Bekannte Bauschäden, Erbbaurecht, Denkmalschutz und Altlasten sollten Sie offen angeben. Für eine Eigentumswohnung kommen Hausgeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Aufteilungsplan und Stand der Rücklage hinzu. So steht es im Merkblatt des Gutachterausschusses Heidelberg.

Welche Rolle spielt das Alter der Bewohner für den Wert?

Ein lebenslanges Recht bewertet der Gutachter mit Leibrentenbarwertfaktoren, laut § 47 ImmoWertV. Je jünger die Bewohner sind, desto länger läuft das Recht voraussichtlich und desto stärker mindert es den Wert. Mit 80 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 9,73 Jahre vor sich, mit 65 Jahren noch 21,10 Jahre.

Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Er ist der Zins, mit dem sich Immobilien einer Art im Durchschnitt marktüblich verzinsen, laut § 193 BauGB. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus echten Kaufpreisen und Mieten. Im Ertragswertverfahren rechnet der Gutachter damit die Miete in einen Wert um. Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Wert bei gleicher Miete.

Welchen Energieausweis brauchen Sie für den Verkauf?

Ohne gültigen Energieausweis muss einer ausgestellt werden. Für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist ein Bedarfsausweis nötig, laut § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz. Ausgenommen sind Häuser, die den Wärmeschutz von 1977 erreichen. Den Ausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor.

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