Das erwartet Sie hier
Was Ihre Eigentumswohnung beim Rückmietverkauf bringt, wer danach das Hausgeld zahlt und wie lange der Erlös reicht.
Inhalt dieser Seite- Wie verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung und bleiben darin wohnen?
- Was ist Ihre Wohnung bewohnt wert?
- Was müssen Sie vor dem Verkauf mit der Gemeinschaft klären?
- Wer zahlt nach dem Verkauf Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen?
- Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
- Was ändert sich für Sie als Mieter im Haus?
- Wann passt der Rückmietverkauf für Ihre Wohnung?
- Häufige Fragen (FAQ)
Das Wichtigste in Kürze
- Ganz verkaufen, Mieter bleiben: Sie verkaufen Ihre Eigentumswohnung vollständig, bekommen den Kaufpreis auf einmal und mieten die Wohnung vom Käufer zurück.
- Preise nach Region: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Mittel 2.300 € je m² Wohnfläche, in günstigen Regionen 970 €, in teuren 4.020 €.
- Hausgeld abgeben: Nach dem Verkauf zahlt der Käufer Hausgeld, Rücklage und künftige Sonderumlagen, Sie zahlen Miete und umlagefähige Betriebskosten.
- Erlös gegen Miete: Bei 75 m² und 10 € je m² zahlen Sie 750 € Kaltmiete, ein Erlös von 135.000 € reicht dann 15 Jahre.
Wie verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung und bleiben darin wohnen?
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung vollständig und mieten sie vom Käufer zurück. Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal und wohnen weiter in Ihren vier Wänden. Ab dann zahlen Sie Miete. Hausgeld und Sonderumlagen übernimmt der neue Eigentümer.
Was ist bei einer Wohnung anders als bei einem Haus?
Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Anteil am gemeinsamen Eigentum, etwa an Grundstück, Dach und Treppenhaus (Quelle: § 1 WEG). Beim Verkauf gehen beide auf den Käufer über. Er tritt damit an Ihre Stelle in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deshalb spielen beim Verkauf einer Wohnung Verwalter, Hausgeld und Beschlüsse der Eigentümer eine Rolle.
Für Ihre Wohnung empfehlen wir die GNIW, einen Direktkäufer: Sie kauft die Wohnung selbst und wird Ihre Vermieterin. Nach eigener Angabe kauft sie bundesweit an, auch Eigentumswohnungen. Laut GNIW gelten für Wohnungen dieselben Voraussetzungen wie für Häuser: Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro. Ob Ihre Region passt, zeigt der Lage-Selbstcheck der GNIW.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Was ist Ihre Wohnung bewohnt wert?
Beim Rückmietverkauf zählt der Wert der bewohnten Wohnung, nicht der Preis einer leeren. Der Käufer kann sie ja auf Jahre weder selbst beziehen noch frei weiterverkaufen. Die Verbraucherzentrale schreibt, der Verkehrswert bewohnter Immobilien sei regelmäßig niedriger als der unbewohnter (Quelle: Verbraucherzentrale, Stand 25.02.2025). Als Orientierung dienen die Preise, die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ermitteln.
Warum Wohnungen gut vergleichbar sind
Für Eigentumswohnungen gibt es viele Vergleichsverkäufe. 2024 wurden rund 204.700 gebrauchte oder umgewandelte Eigentumswohnungen verkauft. Ein Gutachter kann den Wert deshalb oft im Vergleichswertverfahren ableiten, also aus einer ausreichenden Zahl von Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen (Quelle: § 24 ImmoWertV). Lassen Sie jedes Angebot mit einer eigenen Immobilienbewertung prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Was Eigentumswohnungen je nach Region kosten
Die Gutachterausschüsse werten die Kaufverträge der Notare aus. 2024 kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Für eine Wohnung mit 75 Quadratmetern ergeben sich je nach Lage diese Größenordnungen.
| Preislage 2024 | Preis je m² Wohnfläche | Wohnung mit 75 m² |
|---|---|---|
| Günstigste 5 % der Regionen | Bis 970 € | Bis 72.750 € |
| Mittleres Preisniveau | 2.300 € | 172.500 € |
| Teuerste 5 % der Regionen | Ab 4.020 € | Ab 301.500 € |
Die Spanne reichte 2024 von 550 Euro je Quadratmeter im Landkreis Mansfeld-Südharz bis rund 7.400 Euro in der Stadt München. In Hamburg lag der mittlere Preis bei 5.000 Euro. Am unteren Ende wird es knapp: Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern erreicht in den günstigsten Regionen schon unbewohnt keine 100.000 Euro. Für kleine Wohnungen in günstigen Regionen zählt deshalb der Mindestankaufswert der GNIW, der laut GNIW für den Wert der bewohnten Wohnung gilt.
Seit dem Höchststand 2022 sind die Preise gesunken. Im mittleren Segment fiel der Quadratmeterpreis von 2.480 Euro auf 2.290 Euro und blieb 2024 mit 2.300 Euro fast unverändert. Haben Sie noch einen Wert aus dem Jahr 2022 im Kopf, rechnen Sie besser mit den Preisen von heute.
- 20181.550 Euro
- 20191.740 Euro
- 20201.940 Euro
- 20212.250 Euro
- 20222.480 Euro
- 20232.290 Euro
- 20242.300 Euro
Quelle: Gutachterausschüsse, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025
Was müssen Sie vor dem Verkauf mit der Gemeinschaft klären?
Vor dem Notartermin klären Sie drei Dinge: ob jemand dem Verkauf zustimmen muss, ob jemand ein Vorkaufsrecht hat und welche Unterlagen der Käufer braucht. Alle drei Antworten finden Sie im Grundbuch und beim Verwalter.
Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?
Nur, wenn es für Ihre Wohnung vereinbart ist. Das Gesetz erlaubt, den Verkauf an die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten zu binden, etwa des Verwalters (Quelle: § 12 WEG). Ist das vereinbart, bleibt der Kaufvertrag unwirksam, bis die Zustimmung vorliegt. Verweigern darf der Verwalter sie nur aus einem wichtigen Grund. Ob eine solche Klausel gilt, zeigen Wohnungsgrundbuch und Teilungserklärung.
Wer hat ein Vorkaufsrecht an Ihrer Wohnung?
Die Gemeinde hat beim Verkauf einer Eigentumswohnung kein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch, auch nicht über eine eigene Satzung (Quelle: § 24 BauGB). Ein privates Vorkaufsrecht kann dagegen im Grundbuch eingetragen sein, etwa für einen Angehörigen (§ 1094 BGB). Es steht in Abteilung II. Prüfen Sie den Grundbuchauszug, bevor Sie einem Käufer zusagen.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht als Mieter bekommen Sie durch den Rückmietverkauf nicht. Das Gesetz gibt es Mietern nur, wenn ihre Wohnung erst nach dem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (Quelle: § 577 BGB). Ihre Wohnung war schon Eigentumswohnung, bevor Sie Mieter wurden. Verkauft der Käufer sie später weiter, geht Ihr Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über (§ 566 BGB).
Welche Unterlagen der Käufer sehen will
Ein Käufer prüft nicht nur die Wohnung, sondern auch die Gemeinschaft. Dazu gehören Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage (Quelle: § 28 WEG). Die Beschlüsse stehen in der Beschluss-Sammlung, in die auch ein von Ihnen ermächtigter Dritter Einsicht bekommt (§ 24 WEG). Fordern Sie die Unterlagen früh beim Verwalter an.
Wer zahlt nach dem Verkauf Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen?
Das Hausgeld zahlt, wer Eigentümer der Wohnung ist. Nach der Umschreibung im Grundbuch ist das der Käufer. Sie zahlen ihm dann Miete und Betriebskosten, soweit der Mietvertrag sie auf Sie umlegt. Ab wann der Käufer die laufenden Lasten übernimmt, regelt der Kaufvertrag.
Was Sie vom Hausgeld als Mieter weiter tragen
Das Hausgeld deckt die Kosten der Gemeinschaft, die jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil trägt (§ 16 WEG). Als Mieter zahlen Sie davon nur die Betriebskosten. Verwaltung und Instandhaltung zählen ausdrücklich nicht dazu (Quelle: § 1 BetrKV). Verteilt werden die Betriebskosten nach dem Schlüssel der Gemeinschaft, wenn der Mietvertrag nichts anderes regelt (§ 556a BGB).
| Posten | Als Eigentümer | Als Mieter nach dem Verkauf |
|---|---|---|
| Betriebskosten wie Wasser, Müll und Hausmeister | Sie, über das Hausgeld | Sie, über die Nebenkostenabrechnung |
| Vergütung des Verwalters | Sie | Der Käufer |
| Erhaltungsrücklage | Sie | Der Käufer |
| Sonderumlage etwa für Dach oder Fassade | Sie | Der Käufer |
| Kaltmiete | Keine | Sie |
Was passiert mit Rücklage und Sonderumlagen?
Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen am Haus anspart. Sie gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht zum Vermögen des einzelnen Eigentümers (Quelle: § 9a WEG). Ihr Anteil daran wird beim Verkauf nicht ausgezahlt, er bleibt bei der Wohnung. Eine gut gefüllte Rücklage gehört deshalb ins Gespräch über den Preis. Künftige Sonderumlagen, etwa für ein neues Dach, zahlt der Käufer als neuer Eigentümer.
Ist eine Sonderumlage schon beschlossen, aber noch nicht bezahlt, legen Sie im Kaufvertrag fest, wer sie trägt. Fragen Sie vor dem Notartermin nach den Beschlüssen der letzten Versammlungen. Bei der GNIW ist die Zeit danach klar verteilt: Laut GNIW zahlen Sie neben der Miete nur die umlagefähigen Betriebskosten. Erhaltungs- und Wertsteigerungsinvestitionen trägt die Eigentümerin.
Wie lange reicht der Erlös für die Miete?
Teilen Sie den Erlös durch die Monatsmiete, dann sehen Sie, wie lange er reicht. Wie hoch die Miete für Ihre Wohnung angemessen ist, zeigt der Mietspiegel Ihrer Gemeinde.
Woran Sie eine angemessene Miete erkennen
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen erstellen und veröffentlichen (Quelle: § 558c BGB). Die Vergleichsmiete richtet sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbarer Wohnungen (§ 558 BGB). Sie ist auch die Obergrenze für spätere Erhöhungen. Wie Sie die Miete beim Rückmietverkauf zusätzlich im Vertrag begrenzen, entscheidet mit über die Reichweite Ihres Erlöses.
Wie lange reicht der Erlös einer Wohnung?
Die Rechnung zeigt eine Wohnung mit 75 Quadratmetern, so groß ist eine Wohnung im Mehrfamilienhaus im Schnitt (Quelle: Statistisches Bundesamt). Im mittleren Preisniveau ist sie unbewohnt rund 172.500 Euro wert. Für die bewohnte Wohnung nehmen wir einen Erlös von 135.000 Euro an. Die Miete setzen wir mit 10 Euro je Quadratmeter an und vergleichen eine gleichbleibende Miete mit einer, die jedes Jahr steigt.
Rechenbeispiel: Gleiche Miete oder jährlich steigende Miete
Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern, Miete 10 Euro je Quadratmeter, ohne Zinsen und Nebenkosten
| Posten | Miete bleibt gleich | Miete steigt jedes Jahr um 15 € |
|---|---|---|
| Erlös | 135.000 € | 135.000 € |
| Kaltmiete im ersten Jahr | 750 € | 750 € |
| Kaltmiete im zehnten Jahr | 750 € | 885 € |
| Reichweite in Monaten | 180 Monate | 160 Monate |
| Reichweite des Erlöses | 15,0 Jahre | Rund 13,3 Jahre |
Steigt die Miete jedes Jahr um 15 Euro, reicht der Erlös im Beispiel knapp zwei Jahre kürzer (Quelle: Gutachterausschüsse).
Mit 75 Jahren haben Frauen im Schnitt noch 13,22 Jahre vor sich, Männer 11,16 Jahre (Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025). Mit 70 Jahren sind es 17,04 und 14,43 Jahre. Wer mit 70 verkauft, braucht im Beispiel also zusätzlich Rente oder Vermögen. Dafür entfallen Verwaltervergütung, Rücklage und Sonderumlagen, die Sie als Eigentümer neben den Betriebskosten getragen haben.
Was ändert sich für Sie als Mieter im Haus?
Sie wohnen wie bisher, entscheiden in der Gemeinschaft aber nicht mehr mit. Was zur Wohnung gehört, muss deshalb ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Kündigungsausschluss, Schriftform und Miethöhe regeln Sie wie in jedem Mietvertrag beim Rückmietverkauf.
Stimmrecht, Stellplatz und Bauarbeiten
Im Alltag merken Sie den Wechsel vom Eigentümer zum Mieter an diesen vier Stellen. Regeln Sie jede davon, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Stimmrecht
In der Eigentümerversammlung hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Quelle: § 25 WEG). Nach dem Verkauf stimmt der Käufer ab, auch über Sanierungen und Hausgeld. Bitten Sie ihn, Sie über wichtige Beschlüsse zu informieren.
Stellplatz und Keller
Ein Stellplatz kann eigenes Sondereigentum sein (Quelle: § 3 WEG). Dann gehört er nur zum Kauf, wenn der Kaufvertrag ihn nennt. Nennen Sie Stellplatz und Keller auch im Mietvertrag als Mietsache.
Garten und Terrasse
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt, einen Teil des gemeinsamen Eigentums allein zu nutzen, etwa Garten oder Terrasse. Ist es im Grundbuch eingetragen, geht es auf den Käufer über. Halten Sie im Mietvertrag fest, dass Sie die Fläche weiter nutzen.
Bauarbeiten im Haus
Als Mieter müssen Sie Erhaltungsarbeiten der Gemeinschaft dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt wurden (Quelle: § 15 WEG). Größere Maßnahmen müssen drei Monate vorher in Textform angekündigt werden.
Wer versichert Gebäude und Hausrat?
Das Gebäude versichert die Gemeinschaft, eine angemessene Versicherung zum Neuwert gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (Quelle: § 19 WEG). Daran ändert der Verkauf nichts. Laut GNIW versichern Sie Hausrat und Haftpflicht als Bewohner selbst. Den Beitrag zur Gebäudeversicherung kann der Vermieter als Betriebskosten umlegen, wie bei jeder Gebäudeversicherung für Mieter.
Wann passt der Rückmietverkauf für Ihre Wohnung?
Er passt, wenn Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen, sie nicht vererben müssen und Erlös und Rente die Miete tragen. Am meisten gewinnen Eigentümer, die Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen künftig nicht mehr selbst stemmen möchten.
Unsere Einschätzung: Bei der Eigentumswohnung lohnt der Rückmietverkauf vor allem, wenn in der Gemeinschaft Dach, Fassade oder Heizung anstehen und hohe Sonderumlagen drohen. Diese Kosten trägt nach dem Verkauf der Käufer, Sie zahlen Miete und Betriebskosten. Prüfen Sie vorher, ob Ihre Wohnung den Mindestankaufswert erreicht, und rechnen Sie die Reichweite mit der Miete laut Mietspiegel. Unter diesen Bedingungen empfehlen wir die GNIW als bundesweiten Direktkäufer, der nach eigener Angabe auch Eigentumswohnungen ankauft.
Trägt die Rechnung und sind alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt, ist die Anfrage bei der GNIW der nächste Schritt. Angebot und Besichtigung sind laut GNIW kostenfrei und unverbindlich. Halten Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung und die letzte Jahresabrechnung der Gemeinschaft bereit.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
Die häufigsten Fragen zur Eigentumswohnung mit Rückmiete
Wie viel ist meine Eigentumswohnung beim Rückmietverkauf wert?
Maßgeblich ist der Wert der bewohnten Wohnung. Er liegt laut Verbraucherzentrale regelmäßig unter dem Wert einer leeren Wohnung. Als Orientierung: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Mittel 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, laut Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse. Lassen Sie den Wert mit einem eigenen Gutachten prüfen.
Wer zahlt nach dem Rückmietverkauf das Hausgeld?
Das Hausgeld schuldet der Gemeinschaft, wer im Grundbuch als Eigentümer steht, nach der Umschreibung also der Käufer. Ab wann er die laufenden Lasten intern übernimmt, regelt der Kaufvertrag. Sie zahlen ihm als Mieter die Kaltmiete und die Betriebskosten, die der Mietvertrag auf Sie umlegt.
Was passiert mit meinem Anteil an der Erhaltungsrücklage?
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, laut § 9a WEG ist sie Gemeinschaftsvermögen. Beim Verkauf wird Ihr Anteil nicht ausgezahlt, er bleibt bei der Wohnung und kommt dem Käufer zugute. Eine hohe Rücklage macht die Wohnung für Käufer attraktiver, sprechen Sie sie in der Preisverhandlung an.
Wann muss der Verwalter dem Verkauf meiner Wohnung zustimmen?
Nur, wenn eine Zustimmung für Ihre Wohnung vereinbart ist, meist in der Teilungserklärung. Dann ist der Kaufvertrag unwirksam, bis sie vorliegt. Verweigern darf der Verwalter sie laut § 12 WEG nur aus einem wichtigen Grund. Ob eine solche Klausel gilt, zeigt das Wohnungsgrundbuch.
Welche Nebenkosten zahle ich als Mieter meiner früheren Wohnung?
Sie zahlen die Betriebskosten, die der Mietvertrag auf Sie umlegt, etwa Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Treppenhausreinigung und Gebäudeversicherung. Verwaltervergütung und Instandhaltung sind laut § 1 BetrKV keine Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer. Verteilt wird nach dem Schlüssel der Gemeinschaft, wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Verkauf beschlossen wurde?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt Hausgeld und Sonderumlagen, wer Eigentümer ist. Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht bezahlt, sollte der Kaufvertrag regeln, ob Sie oder der Käufer sie tragen. Fragen Sie deshalb vor dem Notartermin beim Verwalter nach allen Beschlüssen der letzten Versammlungen und nach offenen Zahlungen.
Wie sichere ich meinen Stellplatz nach dem Verkauf?
Prüfen Sie zuerst, ob der Stellplatz zu Ihrer Wohnung gehört, eigenes Teileigentum ist oder nur ein Sondernutzungsrecht. Ein eigener Stellplatz muss im Kaufvertrag stehen, sonst wechselt er nicht den Eigentümer. Nennen Sie Stellplatz, Keller und Gartenanteil im Mietvertrag ausdrücklich als Mietsache und klären Sie, ob dafür eine eigene Miete anfällt.
Wer stimmt nach dem Verkauf in der Eigentümerversammlung ab?
Der Käufer, denn laut § 25 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Als Mieter haben Sie kein Stimmrecht. Erhaltungsarbeiten am Haus müssen Ihnen aber rechtzeitig angekündigt werden, größere Maßnahmen drei Monate vorher in Textform.
Welche Eigentumswohnungen kommen für einen Rückmietverkauf infrage?
Das legt der Käufer fest. Laut GNIW kauft sie selbst genutzte Eigentumswohnungen ebenso wie Häuser. Alle künftigen Bewohner müssen mindestens 55 Jahre alt sein, der Mindestankaufswert liegt bei 100.000 Euro für die bewohnte Wohnung. Kleine Wohnungen in günstigen Regionen erreichen diesen Wert oft nicht. Lage und Zustand prüft die GNIW an jedem Objekt einzeln.
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