Mietnomaden: erkennen, loswerden, anzeigen

Mietnomaden­versicherung

Mietnomaden: erkennen, loswerden, anzeigen

Benjamin Mai
Unser Experte für die Mietnomaden­versicherung

Wenn ein Mietnomade einzieht, zählt jeder Monat …

… denn bis zur Räumung vergeht schnell mehr als ein Jahr. In einer Erhebung von 2010 waren es im Schnitt 15,5 Monate von der Zahlungseinstellung bis zur Zwangsräumung. Für private Vermieter heißt das: Die Miete fehlt, Kredit und Nebenkosten laufen weiter. Dazu kommen Gericht, Anwalt und Gerichtsvollzieher. Wer früh kündigt und sofort klagt, verkürzt diese Zeit. Wer dagegen selbst räumt oder das Schloss tauscht, macht sich schadensersatzpflichtig. Wir zeigen Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen, was eine Räumungsklage kostet und wann sich eine Strafanzeige lohnt. Außerdem erfahren Sie, woran Sie Mietnomaden vor dem Einzug erkennen und wie Sie Ihr nächstes Mietverhältnis absichern.

Einmietbetrug: Die Absicht bei Vertragsschluss entscheidet

Wer beim Vertragsschluss über seinen Zahlungswillen oder seine Zahlungsfähigkeit täuscht, begeht Betrug. Darauf stehen bis zu fünf Jahre Freiheitsstrafe oder Geldstrafe, schon der Versuch ist strafbar. Entscheidend ist die Absicht schon bei Vertragsschluss (Quelle: § 263 StGB).

Ein langjähriger Mieter, der in Zahlungsschwierigkeiten gerät, ist kein Mietnomade. Diese Grenze hat das Oberlandesgericht München 2022 ausdrücklich gezogen (Quelle: OLG München, 14 U 9475/21). Für Sie als Vermieter ändert das am Rechtsweg wenig: Kündigung und Räumungsklage laufen gleich. Der Unterschied zeigt sich bei der Strafanzeige.

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Mietnomade oder Zahlungsschwierigkeit?

Den Unterschied macht die Absicht bei Vertragsschluss, nicht die Höhe des Rückstands:

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Wie viele Mietnomaden gibt es?

Wie viele Mietnomaden es gibt, weiß niemand; Schätzungen der Verbände lagen 2010 zwischen rund 1.000 und 12.000 Fällen im Jahr. Die vom Bund beauftragte Bielefelder Studie hält eine Hochrechnung aus ihren Daten für unmöglich. Viele Vermieter zählen auch Mieter mit, die erst später zahlungsunfähig werden.

In der Studie mit Daten von 2010 waren private Vermieter stärker betroffen als professionelle. Professionelle Vermieter holten vor Vertragsschluss immer Informationen über Mietinteressenten ein. Bei privaten Vermietern war es nur etwa ein Drittel (Quelle: Universität Bielefeld, Sondergutachten Mietnomaden).

Schritt für Schritt zur geräumten Wohnung

Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (Quelle: § 556b BGB). Zahlt der Mieter nicht, ist er ohne Mahnung in Verzug, weil der Termin im Kalender feststeht.

1. Rückstand festhalten

Notieren Sie jeden ausgebliebenen Betrag mit Datum. Eine Zahlungserinnerung ist sinnvoll, eine Abmahnung brauchen Sie für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht.

2. Fristlos kündigen

Schriftlich und mit Grund, sobald die Schwelle erreicht ist. Kündigen Sie hilfsweise ordentlich und widersprechen Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

3. Räumungsklage erheben

Beim Amtsgericht, ohne Wartefrist nach der Kündigung. Verbinden Sie sie mit der Zahlungsklage und beantragen Sie eine Sicherungsanordnung.

4. Räumen lassen

Mit dem Urteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Zahlen Sie seinen Vorschuss sofort, die Berliner Räumung senkt die Kosten.

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Wann Sie fristlos kündigen dürfen

Fristlos kündigen dürfen Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Es reicht auch ein Rückstand von zwei Monatsmieten, der sich über mehr als zwei Termine angesammelt hat. Eine Abmahnung ist dafür ausdrücklich nicht nötig (Quelle: § 543 BGB).

Auch eine offene Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten berechtigt zur fristlosen Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich sein und den Grund nennen (Quelle: § 569 BGB). Ein Widerspruchsrecht wegen Härte hat der Mieter bei einer berechtigten fristlosen Kündigung nicht.

Kündigen Sie hilfsweise ordentlich mit, bei kurzer Mietdauer mit einer Frist von rund drei Monaten. Schreiben Sie außerdem hinein, dass Sie einer Fortsetzung widersprechen. Sonst verlängert sich das Mietverhältnis, wenn der Mieter bleibt und Sie nicht binnen zwei Wochen widersprechen (Quelle: § 545 BGB).

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Schonfrist: Wann die fristlose Kündigung wieder entfällt

Zahlt der Mieter den ganzen Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu verpflichtet. Das geht nur einmal in zwei Jahren. Die ordentliche Kündigung heilt eine solche Zahlung nach geltendem Recht nicht, deshalb lohnt sich der doppelte Weg.

Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vom April 2026 will die Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs übertragen. Beschlossen ist er Stand November 2026 nicht. Tritt die Änderung in Kraft, verliert die zusätzliche ordentliche Kündigung beim ersten Rückstand ihren Vorteil.

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Räumungsklage: So geht es schneller

Zuständig ist immer das Amtsgericht, gleich wie hoch der Streitwert ist. Räumungssachen muss es vorrangig und beschleunigt bearbeiten (Quelle: § 272 ZPO). Zugestellt wird die Klage erst, wenn Sie die Gerichtsgebühr gezahlt haben.

Beantragen Sie schon in der Klage ein Versäumnisurteil. Zeigt der Mieter nicht binnen zwei Wochen an, dass er sich verteidigen will, entscheidet das Gericht ohne mündliche Verhandlung (Quelle: § 331 ZPO). Ein solches Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, also schon vor Rechtskraft.

Verbinden Sie die Räumungsklage mit der Zahlungsklage. Dann kann das Gericht anordnen, dass der Mieter für die weiter fällige Miete Sicherheit leistet (Quelle: § 283a ZPO). Befolgt er das nicht, ist eine Räumung per einstweiliger Verfügung nach § 940a ZPO möglich.

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Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Mit dem Urteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Er setzt den Mieter aus dem Besitz und schafft dessen Sachen weg. Bei der Berliner Räumung beschränken Sie den Auftrag auf die Übergabe der Wohnung. Dann schaffen Sie die Sachen nach der Übergabe selbst weg und verwahren sie einen Monat lang (Quelle: § 885a ZPO).

Für einen Mieter, der schon nicht mehr zahlt, hilft eine Mietnomaden­versicherung nicht mehr. Bei bereits vermieteten Wohnungen gilt eine Wartezeit von sechs Monaten, Schäden vor Beginn des Schutzes und in der Wartezeit sind ausgeschlossen. Für die nächste Vermietung entfällt die Wartezeit: Der Schutz gilt ab dem neuen Mietverhältnis.

Die Phasen bis zur Räumung

Fast die Hälfte dieser Zeit lag bei den Vermietern selbst: 7,02 Monate bis zur Kündigung, zur Klage und zum Auftrag an den Gerichtsvollzieher. Der Prozess bis zum Urteil dauerte im Schnitt 5,36 Monate. Verzögerungen bei der Räumung lagen meist am fehlenden Vorschuss des Vermieters (Quelle: Universität Bielefeld, Sondergutachten Mietnomaden).

• Bis zur Kündigung2,14 Monate
• Bis zur Räumungsklage3,57 Monate
• Prozess bis zum Urteil5,36 Monate
• Räumungsfrist0,5 Monate
• Bis zum Auftrag an den Gerichtsvollzieher1,31 Monate
• Räumung durch den Gerichtsvollzieher2,62 Monate

Quelle: Universität Bielefeld, Sondergutachten Mietnomaden, Daten 2010

Rund die Hälfte der Räumungsprozesse endete schon damals ohne mündliche Verhandlung. Seit 2013 gelten zusätzlich die Sicherungsanordnung und die Berliner Räumung. Laut Justizstatistik des Statistischen Bundesamts dauerten Zivilverfahren an Amtsgerichten 2024 im Schnitt 8,8 Monate bis zu einem streitigen Urteil, über alle Sachgebiete. Räumungen gegen säumige Mieter enden per Versäumnisurteil oft früher.

Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist geben, insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft (Quelle: § 721 ZPO). In der Studie gab es in knapp der Hälfte der frühen Fälle eine, meist höchstens vier Wochen.

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Was eine Räumungsklage kostet

Der Streitwert einer Räumungsklage ist die Jahresnettokaltmiete. Danach richten sich Gerichts- und Anwaltsgebühren (Quelle: § 41 GKG). Das Beispiel gilt für ein Urteil nach streitiger Verhandlung. Bei einem Versäumnisurteil können die Gebühren niedriger ausfallen.

Gewinnen Sie, muss der Mieter alle Kosten tragen, auch die seines Anwalts. Bei einem zahlungsunfähigen Mieter bleiben Sie aber darauf sitzen. Spedition und Einlagerung zahlen Sie zusätzlich in voller Höhe. Die Berliner Räumung senkt die Gebühr des Gerichtsvollziehers auf 109 Euro (Quelle: Gerichtsvollzieherkostengesetz).

Diese Prozesskosten übernimmt ein Vermieter­rechtsschutz, eine Mietnomaden­versicherung zahlt sie nicht. In der Studie mit Daten von 2010 lagen die Substanzschäden an der Wohnung im Schnitt bei 5.359 Euro, der Mietausfall bei 4.165 Euro. Die Streuung war sehr groß.

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Was die Kaution abfedert

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (Quelle: § 551 BGB). Bei einem Ausfall über mehr als ein Jahr deckt sie nur einen kleinen Teil. Für Forderungen aus dem Mietverhältnis haben Sie außerdem ein Pfandrecht an den eingebrachten, pfändbaren Sachen des Mieters.

Diese Schritte sind tabu

Verbotene Eigenmacht ist jeder Eingriff in den Besitz gegen den Willen des Mieters, den das Gesetz nicht erlaubt (Quelle: § 858 BGB). Der Mieter darf sich dagegen sogar mit Gewalt wehren und die Wohnung zurückverlangen. Selbsthilfe ist nur erlaubt, wenn keine Hilfe vom Gericht rechtzeitig zu bekommen ist.

• Schloss austauschen: Das ist verbotene Eigenmacht, der Mieter kann die Wiedereinräumung verlangen.
• Wohnung selbst räumen: Sie haften für die Sachen des Mieters auch ohne Verschulden.
• Wohnung gegen den Willen des Mieters betreten: Das kann Hausfriedensbruch sein.

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Warum eigenmächtiges Räumen teuer wird

Selbst wenn der Mieter verschwunden ist, brauchen Sie einen Räumungstitel, notfalls nach öffentlicher Zustellung der Klage. Wer ohne Titel räumt, haftet für die Sachen auch ohne Verschulden. Ausgenommen sind nur offensichtlich wertlose Gegenstände. Im Fall des Bundesgerichtshofs verlangte der Mieter rund 62.000 Euro (BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09).

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Dürfen Sie Strom und Wasser abstellen?

Ob ein Vermieter von Wohnraum nach Ende des Mietverhältnisses die Versorgung einstellen darf, ist rechtlich ungeklärt. Der Bundesgerichtshof hat 2009 nur für Gewerberaum entschieden, dass das keine verbotene Eigenmacht ist. Ob das für Wohnungen gilt, ist umstritten. Wer abstellt, geht ein rechtliches Risiko ein.

Wann eine Anzeige Aussicht hat

Nachweisbar sein muss, dass der Mieter schon beim Vertragsschluss nicht zahlen wollte oder konnte und darüber getäuscht hat. Wer erst später zahlungsunfähig wird, begeht keinen Einmietbetrug. Helfen können falsche Angaben in der Selbstauskunft oder eine Miete, die von Anfang an ausblieb.

Stellt die Staatsanwaltschaft das Verfahren ein, können Sie als Anzeigender binnen zwei Wochen Beschwerde einlegen. Danach bleibt binnen eines Monats das Klageerzwingungsverfahren beim Oberlandesgericht, nur mit Anwalt (Quelle: § 172 StPO).

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Was Ihnen die Anzeige bringt und was nicht

Ihr Geld bekommen Sie durch die Anzeige nicht automatisch zurück. Die Strafanzeige ersetzt weder Kündigung noch Räumungsklage. Im Adhäsionsverfahren können Sie Ihre Forderung aber schon im Strafverfahren geltend machen, vor dem Amtsgericht in jeder Höhe (Quelle: § 403 StPO).

Forderungen aus einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung wie Betrug bleiben von der Restschuldbefreiung in der Privatinsolvenz unberührt. Dafür müssen Sie sie mit diesem Grund anmelden (Quelle: § 302 InsO). Ein rechtskräftig festgestellter Anspruch verjährt erst nach 30 Jahren.

Warnsignale aus der Studie

Die Bielefelder Studie hat Fälle von Vermietern ausgewertet, die sich als betroffen gemeldet hatten. Die Daten stammen von 2010 und sind nicht repräsentativ. Sie zeigen aber, wo Mietnomaden auffallen: bei der Kaution, bei den Angaben zum Einkommen und in den ersten Monaten.

• Zahlung in den ersten drei Monaten eingestellt426 Fälle
• Kaution nicht gezahlt380 Fälle
• Falsche Angaben zur Zahlungsfähigkeit266 Fälle
• Nie Miete gezahlt210 Fälle

Quelle: Universität Bielefeld, Sondergutachten Mietnomaden, Daten 2010

Die Fälle ohne jede Mietzahlung sind in den Fällen mit Zahlungsstopp in den ersten drei Monaten enthalten. Nur in 27 Prozent der anerkannten Fälle begründete der Mieter das Ausbleiben mit einer Mietminderung. Eine Kaution, die der Mieter mit zwei Monatsmieten schuldig bleibt, berechtigt Sie schon zur fristlosen Kündigung.

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Was Sie fragen dürfen und wann

Welche Fragen erlaubt sind, beschreibt die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz, Stand Januar 2026. Sie trennt drei Zeitpunkte: Besichtigung, Mietabsicht und Ihre Entscheidung für einen Bewerber (Quelle: Datenschutzkonferenz). Eine Einwilligung des Interessenten ist dafür nicht das richtige Mittel.

Besichtigung

Name, Vorname und ein Kontakt. Den Personalausweis dürfen Sie sich zeigen lassen und mit den Angaben abgleichen, aber nicht kopieren.

Mietabsicht

Zahl der Personen, Arbeitgeber, Beruf, Nettoeinkommen oder verfügbarer Betrag, Haustiere, laufende Insolvenz, Räumungstitel der letzten fünf Jahre.

Vor Vertragsschluss

Erst nach Ihrer Entscheidung: Einkommensnachweis und eine für Mietverhältnisse gedachte Bonitätsauskunft, zum Beispiel einer Auskunftei.

Unser Muster folgt dem Fragebogen der Datenschutzkonferenz mit diesen drei Phasen und enthält Hinweise zum Datenschutz. Bewahren Sie den ausgefüllten Bogen des späteren Mieters auf: Eine Mietnomaden­versicherung verlangt den Nachweis der Bonitätsprüfung.

Muster Mieterselbstauskunft herunterladen (Word)

Unverbindliche Vorlage für typische Fälle, Stand November 2026. Sie ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.

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Was Sie nicht fragen dürfen

Tabu sind Fragen nach Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion, Vorstrafen, Schwangerschaft oder der Mitgliedschaft im Mieterverein. Nach Kontaktdaten des Vorvermieters dürfen Sie nicht fragen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie nicht verlangen, weil der Vorvermieter sie nicht ausstellen muss.

Erlaubt ist die Frage, ob das letzte Mietverhältnis wegen einer erheblichen Pflicht­verletzung gekündigt wurde, zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs. Die vollständige Datenkopie einer Auskunftei dürfen Sie nicht verlangen, nur einen Bonitätsnachweis für Vermieter. Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie in der Regel spätestens nach sechs Monaten.

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Schuldnerverzeichnis und schwarze Listen

Ins Schuldnerverzeichnis dürfen Sie schauen, wenn Sie darlegen, dass Sie die Angaben zum Schutz vor nicht zahlenden Schuldnern brauchen (Quelle: § 882f ZPO). Es wird beim zentralen Vollstreckungsgericht Ihres Landes geführt. Die Datenschutzaufsicht verlangt dabei strenge Verhältnismäßigkeit.

Eigene schwarze Listen über auffällige Interessenten sind nach Auffassung der Datenschutzaufsicht grundsätzlich unzulässig. Gegen private Mieterwarndateien im Internet ging die Aufsicht schon um 2010 vor: In Nordrhein-Westfalen untersagte sie einer Mietnomaden-Datenbank den Abruf von Daten über „Mietbetrüger“. Bei Verstößen drohen Schadensersatz und Bußgelder.

Mietnomaden­versicherung: Miete und Schäden ab der Kündigung

Eine Mietnomaden­versicherung ersetzt bei vermietetem Wohnraum die Miete samt Nebenkosten ab der wirksamen Kündigung, für sechs oder zwölf Monate. Gegen Aufpreis zahlt sie auch Schäden durch Verwahrlosung oder Zerstörung, aber nur zusammen mit einem Mietausfall. Bei neuen Mietverhältnissen gilt keine Wartezeit, bei bestehenden sechs Monate.

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Vermieter­rechtsschutz: Anwalt und Gericht

Anwalts-, Gerichts- und Vollstreckungskosten zahlt die Mietnomaden­versicherung nicht. Diese Kosten trägt ein Vermieter­rechtsschutz. Einen eigenen Baustein gegen Mietausfall bietet die ARAG im Vermieter­rechtsschutz an, die Mietausfall­versicherung.

Prüfen Sie vor der nächsten Vermietung, wie lange Sie einen Ausfall aus eigener Tasche tragen könnten. Wer eine oder wenige Wohnungen vermietet und Kredit oder Altersvorsorge aus der Miete bedient, trifft ein Ausfall über ein Jahr hart. Weil Räumungen oft länger als ein halbes Jahr dauern, raten wir zu zwölf Monaten Haftzeit.

Welche Strafe droht bei Einmietbetrug?

Einmietbetrug ist Betrug nach dem Strafgesetzbuch. Darauf stehen Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe, schon der Versuch ist strafbar. In besonders schweren Fällen, zum Beispiel bei gewerbsmäßigem Vorgehen, sind es sechs Monate bis zehn Jahre.

Was gilt für schwarze Listen über Mietnomaden?

Eigene schwarze Listen über auffällige Mietinteressenten sind nach Auffassung der Datenschutzaufsicht grundsätzlich unzulässig. Erlaubt ist die Einsicht ins amtliche Schuldnerverzeichnis, wenn Sie den Bedarf darlegen. Von Bewerbern verlangen dürfen Sie nach der Auswahl eine Bonitätsauskunft, die für Mietverhältnisse gedacht ist und nur die nötigen Angaben enthält.

Was droht Vermietern, die die Wohnung ohne Erlaubnis betreten?

Betreten Sie die Wohnung gegen den Willen des Mieters, kann das Hausfriedensbruch sein, auch nach einer Kündigung. Das Strafgesetzbuch sieht dafür Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe vor. Verfolgt wird die Tat nur auf Antrag. Den Besitz behält der Mieter, bis der Gerichtsvollzieher räumt.

Was passiert mit den Sachen des Mieters bei der Räumung?

Der Gerichtsvollzieher schafft sie weg und verwahrt sie auf Kosten des Mieters. Holt der Mieter sie nicht binnen eines Monats ab, verwertet er sie. Bei der Berliner Räumung verwahrt der Vermieter die Sachen selbst und darf sie erst nach einem Monat verwerten, Wertloses darf er vernichten. Das regelt die Zivilprozessordnung.

Wie lange darf ein Mieter nach dem Räumungsurteil noch bleiben?

Nur so lange, wie das Gericht ihm eine Räumungsfrist gibt, insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft. Ohne Frist kann der Vermieter sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen. In Härtefällen kann das Vollstreckungsgericht die Räumung aussetzen, den Antrag muss der Mieter spätestens zwei Wochen vor dem Termin stellen.

Wie lange kann der Mieter gegen ein Versäumnisurteil Einspruch einlegen?

Zwei Wochen ab Zustellung des Urteils, so regelt es die Zivilprozessordnung. Schon vorher muss er binnen zwei Wochen nach Zustellung der Klage anzeigen, ob er sich verteidigen will. Das Versäumnisurteil ist trotzdem sofort vorläufig vollstreckbar.

Welche Nutzungsentschädigung schuldet der Mieter nach der Kündigung?

Solange er die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, schuldet er die vereinbarte oder die ortsübliche Miete. Weiteren Schaden kann der Vermieter zusätzlich verlangen. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Bei einem zahlungsunfähigen Mieter ist der Anspruch allerdings oft schwer durchzusetzen.

Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?

Am Ende die Partei, die den Prozess verliert, laut Zivilprozessordnung also meist der Mieter. Vorstrecken muss sie aber der Vermieter: Die Klage wird erst nach Zahlung der Gerichtsgebühr zugestellt, der Gerichtsvollzieher verlangt einen Vorschuss. Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Wann zahlt die Mietnomaden­versicherung bei einem Mieter, der schon in der Wohnung wohnt?

Nur für Versicherungsfälle, die nach einer Wartezeit von sechs Monaten neu eintreten. Schäden, die vor Beginn des Schutzes oder in der Wartezeit entstehen, sind ausgeschlossen. Zahlt der Mieter schon nicht mehr, kommt die Versicherung für diesen Fall zu spät. Bei neuen Mietverhältnissen entfällt die Wartezeit.

Wer zahlt, wenn Mietnomaden die Wohnung verwüsten?

Ersatz kann der Vermieter vom Mieter verlangen, bei einem zahlungsunfähigen Mieter bleibt er aber darauf sitzen. Eine Mietnomaden­versicherung mit Sachschaden-Baustein zahlt für Schäden durch Mutwilligkeit oder Verwahrlosung, wenn zugleich ein ersatzpflichtiger Mietausfall vorliegt. Schäden durch Leitungswasser, Brand oder Sturm gehören in die Wohngebäude­versicherung.

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